THE COURT 神宮外苑はどうですか？

[買い替え検討中さん]

ザ・コート神宮外苑についての情報交換しませんか。
新国立競技場の前の再開発エリアですね。いろいろ進化していきそうな場所で、期待できそう。
将来性や資産価値などを含め、物件のことについて知りたいです。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1426/

所在地：東京都渋谷区神宮前二丁目霞ヶ丘町付近土地区画整理事業施行地区内1街区符号神二2-10および霞16-3（仮換地）
交通：東京メトロ銀座線「外苑前」駅　徒歩8分、都営地下鉄大江戸線「国立競技場」駅　徒歩11分
総武・中央緩行線「千駄ヶ谷」駅　徒歩14分、東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩13分
間取：2LDK～3LDK
面積：70.38平米～310.22平米
総戸数：409戸（販売総戸数180戸、事業協力者戸数229戸含む）
竣工時期 ：平成32年4月下旬
入居時期 ：平成32年7月中旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上23階地下1階（建築基準法上は地上22階地下2階建）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

ザ・コートの相場、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[1151: マンション掲示板さん]

>>1150 匿名さん
残債割れの定義は？
残債なんて人によるけど。

[1152: 匿名さん]

>>1149 匿名さん
エンドが皆安泰と思った時点で崩壊しだして、エンドにつけがまわるのが世の常。
デベは大手ほど一枚上手だから。
そういう社会構造だからしかたない。

[1153: 匿名さん]

ここは最安でも1億円超えで、インフィニティプールも付いている、富裕層向けの物件。
サラリーマンでも高給取りなら手が届くけど、背伸びして安い1億円台の住戸を買うと、中で肩身の狭い思いをしそうな気がする。

[1154: 口コミ知りたいさん]

>>1152 匿名さん
では、やはり大手寡占で暴落はないね。

[1155: 通りがかりさん]

>>1153 匿名さん
部屋数的にはその価格帯が多いからね。
11階以下なら更に安いし。
人数多いということは肩身が狭くはならないだろうね。

[1156: 検討板ユーザーさん]

誰がいくらの部屋に住んでるとか、そんなこと分かんないし気にならないですよね。
15億のお部屋の方はどんなお方なのか、流石に気になりますが。

[1157: 匿名さん]

安い部屋しか買えなかった人は、狭い部屋で肩身も狭い生活を強いられますね。

「上見て暮らすな、下見て暮らせ」

[1158: 通りがかりさん]

言うと思った 笑
人数多いて言ってるだけで
下見ろとは誰も言ってないのに
極論で曲解。
荒らしの常套手段だね
相手しないように。
特に煽られやすい
>>1156さんは注意してね。

[1159: 匿名さん]

70平米が狭い部屋になるあたり、贅沢な物件だよね。
50平米台て最初からあったっけ？

[1160: 口コミ知りたいさん]

>>1159 匿名さん
確かに稀に見る贅沢な物件ですよねー。
50平米台は最初からは無かったです！
数少ないですけど、投資用に検討されたりする方が多いみたいですね。
確か1億2000万程度からだったと思います。

[1161: 匿名さん]

坪単価的には70-80あたりのが50より安そうだね。
50は、広い部屋を設計変更したのかな？

[1162: 匿名さん]

今日、また販売だったみたいですね。

[1163: マンション検討中さん]

瞬間で消えたね。

50は8階とかだから最初売ってなかった
低層階の三井の持分ね。

[1164: マンション検討中さん]

次は下旬みたい

販売概要（第３期５次） ＜予告広告＞
販売予定時期：2019年6月下旬販売予定

[1165: 匿名さん]

神宮球場は景観調和重視で屋根なし、MLBトレンドのボールパークタイプにするってよ。

[1166: 匿名さん]

ここ購入する位の方は、エントランス、水回り等の大理石コーティングの材料って何が良いかご存知でしょうか？

[1167: 匿名さん]

石に合うUVコーティングにするつもりです。

[1168: 匿名さん]

>>1167 匿名さん
フッ素だとすぐ剥がれて意味ないものでしょうか？

[1169: 匿名さん]

弾くから意味なくはない。UVより持ちはわるいのが難点だけど、1番汚れやすい目地は人が歩いても擦れないからそれなりに持つよ。

[1170: 匿名さん]

竣工1年前で残住戸は1/3。

[1171: 匿名さん]

順調ですね。この価格、戸数を考えるとなおさらすごい・・

[1172: 匿名さん]

2-3億物件で買わなくても
売れ行き気になるものなのですか。

[1173: マンション検討中さん]

パークコート青山ザ・タワーとか赤坂檜町ザ・タワーの分譲時と比較しても、売れてない部類では？
市況が異なるとはいえ、好調とは程遠い。

[1174: 匿名さん]

そだねー。北仲とか赤坂とか瞬間蒸発した特例と比べるとそうかもね。
ここは瞬間蒸発狙いなのかね？
他物件2物件被ってるし他と比べて広告もしてない。
他物件販売員は数人だし3億当たり前だし。
ハナから販促してない気がするわ。

後で売るほど高くなる要素でもあるのか、ちまちま数件ずつ希望者に売ってる気がする。

[1175: 匿名さん]

>>1173 マンション検討中さん

この書き込み、見覚えありまくり。

[1176: 匿名さん]

渋谷あたりも煽ってた嵐でしょ。
今のご時世どんな物件もこのネタなら煽れる。
逆にほかのネタでは煽りにくということだから
スルー推進かね。

[1177: 契約済みさん]

シーザーストーンもコーティングした方がいいのでしょうか？

[1178: マンション検討中さん]

同じ三井のフラッグシップ的な物件と比較してるだけなのに、何故そんなに反発するのか。
分譲開始からこれほど期間が経っていて、消費税増税前の駆け込み需要もあったのに、未だ60件以上が売れ残ってるんですよ？
これのどこが好調なのか。可能であれば論理的な説明をお願いします。

[1179: 匿名さん]

>>1178
〉論理的な説明をお願いします

この口調、見覚えありまくり。

[1180: 匿名さん]

>>1178 マンション検討中さん
国立競技場の反対側は後から売り出したのもあるので、こちらはしょうがないでしょう。
販売された部屋は毎度みておりますが、こちらは年末までに完売は確実と思われます。
国立競技場側はグロスがやはり高いですね。物件どうこうより、そこだと思います。
ただもし残ってないもオリンピックのときに確実に注目されるので、売れるのは間違いないと思います。だから広告も少ないのでしょう。オリンピックで世界的に知れ渡るわけですし…。

[1181: マンション検討中さん]

>>1179 匿名さん
しつこいなw
他のスレッドに書き込んだことがないので、100%人違いですよ

ところで、あなたはどうしてそんなに売れ行き好調ってことにしたいの？
見覚えありまくり、とかどうでもいいことばっか言ってないで教えてよ

[1182: 匿名さん]

雑魚ートさん、必死ですね

[1183: 通りがかりさん]

>>1178 マンション検討中さん
ここが三井のフラッグシップですよ。
渋谷に飽きてここに来ましたか。
あまり相手にされなくても
購入者のフリして無理ポジとかしないでくださいね。
ここで無理ポジもせいぜい売れ行き好調風くらいで、パンチが効かないとは思いますが。

[1184: 匿名さん]

>>1179 匿名さん
同じ時間帯に渋谷にもタマタマ同じ口調の別人が出没しているダケです。

[1185: マンション掲示板さん]

>>1178 マンション検討中さん
三井シリーズの中でも、最高グレードの物件の１つです。
しかし、それ故に価格が高すぎて、手が出せる方が非常に少ない。
以上です。

[1186: マンション検討中さん]

>>1185 マンション掲示板さん

だから売れ行きがいまいちってことですか？

[1187: 匿名さん]

小石川さえ売れてないと煽られるなら
今の世の中全体が売れてないのでは。
ここの特性ではなく全体の話をなら
23区スレあたりでどうぞ？
ここ買ってる人は売れてなかろうと気にせず
買うタイプが多いと思うので
あまり反応ないと思うよ。

[1188: 評判気になるさん]

>>1186 マンション検討中さん
捉え方の問題かと。
人によって、あなたがいまいちと捉えるならいまいちなんじゃないですか？

しかし、私にとっては、この高価格帯の物件に相応の売れ行きだと感じています。むしろ売れてる部類かと。

高くて検討出来る属性が限定されていると思います。
だって、普通に間取りもいいし、立地も申し分ないし、建物のグレードも高い。
住んでいいよ！と言われれば住みたくないですか？
でも3億超えはキャパ超えてる人が多いから、そもそも検討範囲にすら加えられない人が多いんじゃないですかね？

私見です。

[1189: 匿名さん]

>1187 匿名さん
小石川とこちらは、まったく別次元のマンションです。
小石川のような大衆マンションに、買い手が多いのは当然。にもかかわらず、部屋によっては販売第2期から値下がりしているので、すでにピークアウトしたというのが大局的な見解。

対照的にこちらは、別次元の価値なので、売れ行きは物件評価には、無関係。

[1190: 匿名さん]

まあ、良い物件だよね。
今は金あっても良い仕様のマンション少ないからね。

[1191: 匿名さん]

1189の方に100％同感。
このマンションは次元が違う。層が明らかに違う。
僕が住んでいる小石川と一緒ではないよ、間違いなく。
普通の物件と同じ基準で考えるべきではない。5-6万円の駐車場がすぐに
一杯になるのだからね。
貧乏臭い小石川を抜け出して、当物件が欲しいけど、次元が違うよ。
価格の割にかなり売れていると思ってる。世の中、金持っている人いるんだねと
思う。この物件買っている人、スレなんて見ないよ。そんな暇ないよ。
所有車も違うよね。アーストンマーチンなんかが普通かな。必要無くても
あるのが当たり前という層。3億以上ならばローンで買う人も少ないはず。

[1192: 評判気になるさん]

>>1191 匿名さん
ちょっと過大評価です。
ここだって普通の貧乏くさい街ですよ。
付近の駐車場だって以前に比べて
だいぶ安くなったし。3万円後半ですかね。

[1193: 匿名さん]

>>1192 評判気になるさん
それ、多分住民のふりした無理ポジして荒らそうとしてるだけよ。

神二商店街はかなり庶民的だよね。
再開発でテナント増えて変わっていくのかね。

[1194: 匿名さん]

>>1192 評判気になるさん
小石川スレの人を誘導して
ここと争わせようとしてる罠

[1195: 匿名さん]

第３期5次終わってるね

[1196: 匿名さん]

ちょうど学校の裏側のところ。結構静かだし普通にいいと思いますが・・
ただ、神宮でナイトゲームがあった日とかは、帰りの時間によっては、道は歩きにくくなるから
ルートは考えて行かないと行けないと思います。
ヤクルトファンの人だと、ここ、きっと最高の立地なんだろうなぁ。
でもそれだけで買うには、お値段しちゃうエリアですね

[1197: 匿名さん]

物の価値がわからぬ輩が来るべき場所ではない。

庶民はあさましく小石川でも買っておきなさい。

[1198: マンション検討中さん]

イベント開催時の外苑前駅からスタジアム通りまでの混雑は結構きついですよ。
酔ってるし。
駅の出口の改装でどの程度改善されるかですね。

[1199: 匿名さん]

駅の出口だけでなくあの通り自体が再開発対象ですよね。

[1200: マンション検討中さん]

ここは、結局、アドレスは新宿区霞ケ丘町と渋谷区神宮前のどちらになるのでしょうか？

[1201: マンション検討中さん]

>>1200 マンション検討中さん
渋谷区神宮前の予定と聞いていますが、予定です。
確かなのは、渋谷区ということです。

[1202: 匿名さん]

渋谷区神宮前二丁目です。

[1203: 匿名さん]

敷地のほとんどが神二

[1204: マンコミュファンさん]

>>1202 匿名さん
住居表示決定したんですか?

[1205: マンコミュファンさん]

>>1204 マンコミュファンさん
二丁目まで決定してます。

[1206: 契約済さん]

土地が跨ってるため、固都税が新宿区と渋谷区の両方から来るのがすごく新鮮です。

[1207: 匿名さん]

ここの賃料は1.5億の部屋だと60万くらい？

[1208: 匿名さん]

えっ！？固定資産税と都市計画税が2つの区からくるんですか？
慌てて所在地を確認しましたが、渋谷区神宮前と新宿区霞ヶ丘町になるんですねぇ。
税金はそれぞれの区で別々に請求されるものではなく、納税通知書に2つの区の名前が連ねられているという事ですか？

[1209: 匿名さん]

>>1208 匿名さん
各区役所から二通くる。

[1210: 匿名さん]

こちらはなかなか珍しい住所になっているのですね。
税金面は2つの区から請求されるそうですが、その他はほとんど渋谷区が管轄となります？
（住民票の発行や各種手続きなど）
小中学校の通学区や選挙はどうなるのか、単純に興味があります。

[1211: 匿名さん]

固定資産税は面積依存だから2区から来るけど
それ以外は住所表記に依存して渋谷区

[1212: 匿名]

ここと、ザ・神宮前レジデンスの購入を迷ってます。
住むわけではなく、賃貸料や売却の時にどちらが良いでしょうか？

[1213: マンション検討中さん]

比較にならないと思いますよ

[1214: 匿名さん]

ちなみにザ・神宮前レジデンスは3LDk、ザ・コート神宮外苑は2LDKなんですが比較にならないくらい神宮外苑のが収益になるって事ですよね？

[1215: マンション比較中さん]

マジレスすると、賃貸収益・売却益目的での購入ならここで聞くより不動産屋に相談した方が良いです。三井のリアルティ辺りに聞けば近隣の高級物件（計画中も含め）についての情報も豊富に持っています。担当者にも拠りますが、かなり率直な話も聞けたりします。

[1216: 匿名さん]

客観的な情報を得たいのなら、系列を外して複数の業者にじゃない。

[1217: 匿名さん]

なるほど！
両方参考に聞いてみます。
レジデンスは立地が良いし相場的には安定してそうですし、神宮外苑はかなり豪華な物件ではあると思いますが良くも悪くも化けそうで。

[1218: 名無しさん]

売れてるんですかね？
来年完全？

[1219: 匿名さん]

価格が価格だし、
売り出しから竣工まで期間ない割に広告しないし
販売員は少ないし
モデルルーム夏季休暇で長期閉めるみたいだし
竣工までに完売させる気ないんでない

[1220: 名無しさん]

モデルルーム閉めちゃうんだ

[1221: 匿名さん]

業界で販売員足りてないから
オリンピック後にも売れる高級物件は
優先度低いのかもね。

[1222: 匿名さん]

神宮からのビューは綺麗ですね
ビルだけがあるというわけではなく、緑も相まって、都心ですが落ち着いている景色は魅力的
これは23階からの景観ですから、もう少し低くてもそれほど圧迫感が無く暮らせそうかなと思いました。

価格は相当管理部価格になりそうというのは予想できそう

[1223: 匿名さん]

>>1222 匿名さん
モデルルームで各階景観確認できる

[1224: 匿名さん]

共用施設でプールがついているとは贅沢ですね！
アッパークラスの住人向けマンションだから叶えられる施設なのだと思いますが、
プールのような水を使う施設では維持管理に相当コストがかかりそうです。
ヒーリングフォレストルームは屋内で植物を眺められる温室のような施設ですか？

[1225: 匿名さん]

西側の地上げ?されてる戸建て部分はどのような規模の建物になりそうか説明ありましたか
グーグルマップで調べたら地上げに応じてなさそうな奥側の戸建てに（地上げに関係があるかわかりませんが）笑っちゃうような嫌がらせもあるようですが

[1226: 匿名さん]

飛行機高度引き上げるみたいね

[1227: マンション検討中さん]

西側とはタイガースショップの辺りですか？
地上げや建て替えの話はどこからの情報ですか？

[1228: 匿名さん]

物件概要の備考に「本マンション建物内に子育て支援施設およびにぎわい施設が導入される予定」とありますが、にぎわい施設とは何ですか？
マンションの敷地内なのであまり良いイメージではありませんが、民間事業者が運営する商業施設という意味でしょうか？

[1229: 匿名さん]

カフェ

[1230: 名無しさん]

子育て支援施設とはキッズルーム？

[1231: 匿名さん]

子育て支援施設って行政側のものなんじゃないでしょうか。行政のキッズルーム的なところ、とかで。
賑わい施設は謎ですね・・・
なにか、賑やかそうですけれど。観光的なものなのか、それとも市民サークルが使うような設備なのか。どちらなんでしょうね。
聞いてみないことには・・・

[1232: マンション検討中さん]

確か、認可保育園だったと思います。

[1233: 購入済]

認可保育園です。
しかしながらマンション居住者優先のようなシステムはない、とのことでした。

[1234: マンション検討中さん]

残り41部屋です。かなり売れて来ました。

[1235: 匿名さん]

販売総戸数183戸で残り41戸ですか。

[1236: マンション検討中さん]

>>1235 匿名さん
11階以下は除いて、180戸で残り41戸です。
国立でない方は、あと9戸ですね。

[1237: 匿名さん]

国立で試合やってる時は人がごった返してて渋滞で車の出し入れしにくいし、雑踏音うるさい、歓声うるさい、ごみのポイ捨て・・魅力がない

[1238: 匿名さん]

建物が立ち上がったから、分かりやすく圧倒的な魅力が伝わるよね。渋谷区エリアでここまでそそる物件は正直ない。

[1239: マンション検討中さん]

そもそもここを買う人は静かな住宅街を望む人ではないですし、新国立競技場の喧騒は理解してるでしょう。そもそもそんなに試合で使われないですし、時々は華やかに試合されてるのも賑わっていいのではないでしょうか。
渋谷区でも神宮前という最高レベルの住居表示で、港区もすぐ。プールも12階以上の限定で、パーソナル用のトレーニングフィールドもある。最高では？？

[1240: マンコミュファンさん]

オリンピック・パラリンピックや新国立競技場が話題になるにつれ注目が集まってますね。これから売れ行きも加速するのでは。個人的にはあまり知られたくない好みの物件です。

[1241: 匿名さん]

竣工まで半年。さて、完売できるか。

[1242: 匿名さん]

竣工までに完売する気ないみたいよ。
2,3月くらいにモデルルーム閉めて
棟内モデルルームに移るらしい。

[1243: 匿名さん]

>>1239 マンション検討中さん
再開発で外苑前駅あたりに映画館や店入る高層テナントビルや
球場まわりがアミューズメント化したり
銀杏並木にお店がならぶ棟ができるのも楽しみ

[1244: マンコミュファンさん]

>>1242 匿名さん
3月であれば、今のペースのままだと残り一桁か完売してますけどね。
いずれにせよコスト的にも閉めた方がいいでしょう。

[1245: マンコミュファンさん]

>>1243 匿名さん
私もそう思います！
たとえアップサイドがなくても、価値は下がらない物件ですよね。

[1246: マンション検討中さん]

ペントハウスは完売のようです。他の部屋も確かに高額の割りに売れてるペースは早い印象です。年内には人気のない部屋しか残ってないのではないでしょうか。

[1247: 匿名さん]

凄い立地ですね！！　この価格にも納得です。。。

[1248: 匿名さん]

神宮前の某マンションに住んだらゴキだらけでびっくりした。廊下走りまくってて扉の隙間に消えていくのは圧巻だった

[1249: 匿名さん]

>>1248 匿名さん
この物件のことですら無い無理矢理煽りで笑った。
マジレスすると、暗渠沿いのマンションやハザード増水して下水が逆流するようなマンションはゴキも逃げ場を無くして地上に出るから危険かもね。

[1250: 匿名さん]

↑いずれにせよ、最新のハザードマップ考慮してないマンションや、戸に隙間があるような古いマンションね。