THE COURT 神宮外苑はどうですか？

[買い替え検討中さん]

ザ・コート神宮外苑についての情報交換しませんか。
新国立競技場の前の再開発エリアですね。いろいろ進化していきそうな場所で、期待できそう。
将来性や資産価値などを含め、物件のことについて知りたいです。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1426/

所在地：東京都渋谷区神宮前二丁目霞ヶ丘町付近土地区画整理事業施行地区内1街区符号神二2-10および霞16-3（仮換地）
交通：東京メトロ銀座線「外苑前」駅　徒歩8分、都営地下鉄大江戸線「国立競技場」駅　徒歩11分
総武・中央緩行線「千駄ヶ谷」駅　徒歩14分、東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩13分
間取：2LDK～3LDK
面積：70.38平米～310.22平米
総戸数：409戸（販売総戸数180戸、事業協力者戸数229戸含む）
竣工時期 ：平成32年4月下旬
入居時期 ：平成32年7月中旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上23階地下1階（建築基準法上は地上22階地下2階建）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

ザ・コートの相場、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[1078: 匿名さん]

ハハハ。
苦しいのぅ。笑

ま。慎ましく暮らせや。

[1079: 口コミ知りたいさん]

>>1049 匿名さん

>>1049 匿名さん
>>1058 匿名さん
まず「11階以下」イコール「地権者住戸」ではありません。
何故なら、「事業協力者住戸」イコール「地権者住戸」ではないからです。
また、12階以上にも事業協力者住戸がありますよ。ペントハウスも6戸中4戸が事業協力者住戸だったはずです。

あなたは煽っていないつもりなのかもしれませんが、あなたの言い方だと、11階以下の全ての人を経済的に見下しているように感じてしまうのは私だけでしょうか。

支払いたいランニングコストに応じてというところには納得ですよ。
実際、使用頻度の低いプールの修繕や維持費に高いコストをかけたくない方は多いかもしれません。だから、管理組合を３つに分けるのも合理性があると思います。

因みに、本当に私は地権者でも事業協力者でもありません。
12階以上の一室を契約した者です。
ご気分を害されたら申し訳ありませんが、同じマンションに住む住民の中に、「一般分譲以外の部屋は高級ではない」と考えている人がいるのは気分が悪いため、書き込ませて頂きました。
前のマンションで同じような事があり、一部の住民が割れて、嫌な思いをしたことがあるため。。

[1080: 匿名さん]

自分のおそれや心配から、人の気持ちまで勝手に想像して過剰反応するのはなんだかなー。

最近過剰なポジの方がスレが荒れる原因かつ検討スレの害だと思ってる。
明らかな荒らしはスルーすれば良いだけだが
過剰ポジば過剰ポジ仲間以外の意見を駆逐しようとするのが害。
なので、これも新しい荒らしの手口かもね。いいね！が1つだけついてるし。

管理組合を分けるのは合理的、この物件としての検討事項はこれで十分。

[1081: 匿名さん]

単にここは色々な層がいるから
割れやすいと言うのを繰り返し強調して演出し
荒れるように仕向けたいのでしょう。
どうでも良いですよ。
そう言う懸念事項は管理組合やエレベーターなど
の生活スペースを最初から分けることで
極力発生しにくいシステムになってますしね。

マウントは不安が多い人が取りたがるもの。
ここの地域性なのか、そう言うマウント志向の
強い地権者さん見かけませんしね。

[1082: 匿名さん]

こんな長文で反応して貰えるなら
きっかけ作った>>1048 匿名さんは
大喜びに違いない。

[1083: 口コミ知りたいさん]

みんな勘ぐりすぎですよ！

[1084: 口コミ知りたいさん]

>>1082 匿名さん
確かに 笑
もうやめましょう！

[1085: 匿名さん]

>>1079 口コミ知りたいさん
あなた、書いてる事実情報は有益なんだから
もう少し「事実」と、「自分の妄想と感情」を整理して書ければ検討スレ向きだと思う。
書き終えてから、自分の妄想部はバッサリ削ると名文になるよ。
このレスで言うと2段落と4段落目はほぼ不用。

[1086: 口コミ知りたいさん]

>>1085 匿名さん
ご指摘ありがとうございます。
私も感情的になってしまいました。
今後は十分気をつけて投稿して、有益な意見交換の場にしていきたいと思います！

[1087: 匿名さん]

再開発情報の一つ
伊藤忠本社は2026竣工予定。
https://www.itochu.co.jp/ja/news/press/2019/190325.html

[1088: マンション検討中さん]

再開発用に建設系のカンパニーを
分けて子会社でも作って欲しいね。
伊藤忠には。
50年一度の本社建て替えなら
周りの再開発にも力入れて。
スマートカンパニーやスマートタウンの
先駆けを作って欲しい。

[1089: 匿名さん]

再開発の詳細が出ました。

https://www.kensetsunews.com/archives/316377

[1090: 匿名さん]

>>1089 匿名さん
A棟が40階なだけで、後は低いね。
ドームてないのも◎

[1091: 匿名さん]

複合棟や事務棟や並木東に
どんな商業テナントが入るから
楽しみです。

[1092: 匿名さん]

個人的には特に並木東が楽しみです。
再開発がすべて終わると、駅からマンションまでの雰囲気とマンションの東側からの眺望も大分変わりますかね。

[1093: 匿名さん]

ホームページに第３期２次の価格表が出ていますが、唯一の行灯部屋タイプも高いですね～。
ここは予算的に厳しかったので、次善の選択としてパークコート渋谷ザタワーにしました。

[1094: 匿名さん]

仕様は文句ないのですけどね。
一般的な立地と値段を考えると
渋谷だと思います。

ただし、ここの再開発気になります。
駅からの道が綺麗になって賑わいそうですから。

[1095: 匿名さん]

もう物件概要から第３期２次の案内が消えて、第３期３次の案内に変わってる。
高額物件で全て見込み客相手だから、出来るだけ余計なお客が来ないように目立たないようにということをでしょうか。トップページにも案内ないですしね。

[1096: 検討板ユーザーさん]

残数いくつでしょうかね。

いちょう並木まで徒歩３分ですから並木東は確かに1番ちかいですね。

[1097: 匿名さん]

モデルルームは個人的には非現実的でしたが、内部の仕様等は参考になりました。
個人的に感心したのは、エアコンの室外機の設置でした。柱沿いに重ねて、外側をルーバーで
覆って存在感を消していたことです。
今のマンションはそこまでの配慮していません。

[1098: 匿名さん]

>>1097 匿名さん
豪華すぎて現実的では無かったですね。
ただ、標準仕様も手を抜かず使いやすいよう
よく考えられてましたね。室外機ルーバーもしかり。
好みに応じて殆どが無料オプションで変えられるのも良いです。

[1099: マンション掲示板さん]

>>1093 匿名さん
価格表どこにありますか。
行灯いくらか見つからなくて。

[1100: 匿名さん]

>>1099 マンション掲示板さん

もう、ないです。ホームページに販売当日に一瞬だけ載るだけです。
紙ではくれません。以前、価格表をPDFでいいのでメールで送って欲しいと頼んだら、正式販売価格表は紙では提供していないと断られました。
それだけ、正式価格が広まることを警戒しているのでしょう。

[1101: 匿名さん]

それは、値下げしてるから？

[1102: 匿名さん]

そうじゃなく、ネットで出回り、ずっと残るからでしょう。購入者も好まないから。

住まいサーフィンでさえ、一定期間過ぎたら非公開にする配慮をしているくらいだし。

[1103: どちらか]

モデルルームみて、こちらの低層の55㎡ほどの部屋と、パークコート渋谷 ザ タワーの約50㎡9600万とどちらがよいのか、両方購入できればいいのですが。。。どちらかといったら、皆さんどちらを選ばれますか？将来的には賃貸や売却も考えると。。。

[1104: 匿名さん]

>>1103 どちらかさん

リスクが小さいのは渋谷ザタワー
でも、どっちもいいマンションなので、好みで決めたら？

[1105: 匿名さん]

>>1102 匿名さん
あー、値上がりしてる時点で僻む人いるしね。

[1106: 若葉ですよ]

>>1103 どちらかさん
賃貸でしたら渋谷ですね。賃貸は利便性が重要ですから。
売却は何とも言えないかな。個人的には、ここは築10年経ったとして、10%から15%くらいの下落で収まると見てます。売り出しがオリンピック絡みで高めの設定なので多少の下落はやむを得ないです。渋谷は定借だから売却は一般的に不利ですが、賃貸需要はかなりあると思いますので、意外と値崩れが小さいのでは、と思ってます。

[1107: 匿名さん]

>>1103 どちらかさん

こちらの50m2台は、おいくらですか？
だいぶ、渋谷よりはお高いのではないでしょうか？
そうすると、賃貸に出した場合は利回りは渋谷有利ですよね。出口を売却としても、渋谷は70年定借なので、資産性は十分でしょう。

私は住みたいのはこちらですが、早期の賃貸、売却を想定するなら渋谷でしょう。

[1108: 匿名さん]

住みやすさ優先ならココ。
趣味の世界だけどね。
１割くらい下がっても笑って許せる人向け。
仕様は今出てる大規模マンションで仕様は
1番良いし駅歩含め周りは平坦。
あと住民の質がよさそう。
賃貸人多いと管理荒れるし。

賃貸出すなら渋谷。
ただし、二択だからこうなるのであって
賃貸により向く物件は他にもある。
だからあの先進的デザインが気に入って
所有したい人向け。

[1109: 検討板ユーザーさん]

ここ下がりますかねー？部屋によらないですか？
プレミアのってるの北西向きだけですし、他はある程度、坪単価適正に感じます。
リセールバリュー暴騰もないかと思いますけど、1割下がるってあるのかなー。最低でも分譲価格の維持はできる気がします。
本当に都市部全体で3割下落とかだったら1割下がっても妥当かもしれませんが。

因みに、大体ここの55平米の想定賃料は45万くらいらしいですよ。

[1110: 名無しさん]

>>1109 検討板ユーザーさん
最悪想定で１割。基本は維持かちょっと上がる。
なぜならモノが良くてリセール少ないから。

[1111: 名無しさん]

>>1109 検討板ユーザーさん
70だと60万超えてたはず。
今の空室率なら問題なく埋まるとは思うが
不況になると家賃落とす人多いからね。

[1112: 名無しさん]

要は、作りも価格も安物ではないから
濡れ手に粟はないけど
大暴落もないかな。
自分が住み続けるには理想的。

[1113: 名無しさん]

>>1109 検討板ユーザーさん
少なくとも三年後に建つ周りの物件は
坪1000万越え。
再開発も始まってテナント増える。

[1114: 検討板ユーザーさん]

1109です。
みなさまありがとうございます。そうですよね。
絶対下がらないって思って買ったので安心しました。

[1115: 匿名さん]

まあ、普通に考えて大幅ではないが上がるだろうね。仮に不測の経済危機でも大して下がらないだろうね。

[1116: 匿名さん]

いつのまにか、第３期３次が終わってますね。

[1117: 匿名さん]

早いですね
再開発出たからかな

[1118: 名無しさん]

3期3次2戸しか販売されなかったんでしょうか。なんでここまで細切れに販売するんですかね？その割に販売担当者は忙しいと言っているのが、理解できない。神宮外苑開発プランも出て、非常に販売しやすい環境になっているはずなのに。

[1119: 匿名さん]

これだけ好条件が揃っていたら、価格が高くても勝手に売れるレベル。実際1期1次の、再開発の詳細がわからない時でも80戸とか売れている。 何か戦略があるのかもしれないが、意図が分からないので、営業に問題あるんじゃないかと思ってしまう。アンチも色々意見あるかもしれないが、どう考えても街の価値が上がっていく以上、この希少性は買いとしかいえない

[1120: 匿名さん]

営業が他にとられてめちゃ少ない
後でも売れる物件は後回しに

あと過大広告はせずに、物見遊山ははじく
確実に買える層だけ相手にする

[1121: マンション検討中さん]

第２期以降の人って、いつまでの購入の人は無償オプションを選択できるか知ってる人いますか？第３期の人でもできるのかな？まだ18階までしか建物も建ってないですけど。

[1122: 匿名さん]

>>1113 名無しさん
例えば周囲のボロい建物の建替えなど、現時点で共同住宅が計画されているのですか？

[1123: ぐんじ]

>>1118 名無しさん
2戸しか売れなかっただけですよ

[1124: 匿名さん]

つうか、希望が入ったら
第何次て発表して
ローン審査上がったら
販売開始と終了をほぼ同時に
行っているんでしょ。

少ない営業で回す知恵？

[1125: 匿名さん]

>>1124 匿名さん

そんな感じ。息切れしてる感じ。

[1126: 匿名さん]

どこも人手不足

[1127: 匿名さん]

営業担当含めて二人しか見てない

[1131: 匿名さん]

[No.1128～本レスまで、複数のスレッドで同じ内容の投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[1132: 匿名さん]

ここは、後何戸残っているか、はかりますか？
教えてほしいですはー

[1133: 名無しさん]

>>1132 匿名さん
あと70戸ほどです。
残っている部屋の価格帯は2億後半から5億程度、平均的には3億代の住戸が大半を占めているようです。

[1134: マンション検討中さん]

2億前半もまだまだ残ってるじゃん
なんでそんな嘘付くの？

[1135: 名無しさん]

>>1134 マンション検討中さん
あ、すみません。前半もありました。。

[1136: 匿名さん]

やっぱり１億台は、ほぼ売れましたか。
有難うございました。

[1137: 名無しさん]

>>1136 匿名さん
営業の方から聞いたことを書いただけなので、一億台は正確にはわからないのですが、もしかしたら1ldkが残っているかもしれません。

[1138: 匿名さん]

建設中の神谷町トラストタワーの予定テナント調べてたら、伊藤忠商事が入ってたよ。
オリンピック後の本社ビル建て替えの間、一時的に移転するらしい。

[1139: マンション検討中さん]

オリンピックの開会式や閉会式、女子サッカー決勝、陸上やマラソン申し込みました。
うちの目の前だから行くの楽

[1140: 匿名さん]

ブライトプールの施工レポ写真なかなか良かった

[1141: 匿名さん]

スムログに出てるね。

[1142: 匿名さん]

デベに配慮して提灯記事になるのは人として当然だよね。
読者もありがたがるし三者が得して、一見誰も損しないように見えるけど、
取り上げられない物件や提灯揚げない物件にとっては損になるのかな。
ポジショントークの一亜型かもね。

[1143: 匿名さん]

部長の惜しい点（気になる点）は同意

[1144: マンション検討中さん]

>>1142 匿名さん
部長はパークコートとか山手線内側の手を抜かない高級物件好きだろうからね。

[1145: 匿名さん]

※ちなみに、リセールについては…
という文章を見ると値上がりはしないと想定されてるみたいですね

[1146: 匿名さん]

沖氏の値上がり率と評価別れるところですね。

[1147: 匿名さん]

ここ買うならリセールより満足度だろうね。

[1148: 匿名さん]

気になる点のインパクトが弱いのと
投機目的の物件ではない所が荒れない
ポイントだろうね。

例えば検討目的でなく荒らし目的のネガは
頭使わずに繰り返してネガれるのが好きだからね。

[1149: 匿名さん]

>>1142 匿名さん
デベが儲かっていると言うことは、広告にお金を使えると言うこと。
つまり、運営的にも大手デベの物件のネガはすぐに削除され、非大手の物件のネガはスレ主旨違反だろうが放置される現象が起こる。
荒らしたい人は弱小デベ物件が狙い目だね。

大手のフラッグシップ物件やイチオシ物件は安泰かもね。

[1150: 匿名さん]

>>1146 匿名さん
値上がり率って、実際に中古で値上がりではなくて、残債割れしないって意味じゃなかったっけ？

[1151: マンション掲示板さん]

>>1150 匿名さん
残債割れの定義は？
残債なんて人によるけど。

[1152: 匿名さん]

>>1149 匿名さん
エンドが皆安泰と思った時点で崩壊しだして、エンドにつけがまわるのが世の常。
デベは大手ほど一枚上手だから。
そういう社会構造だからしかたない。

[1153: 匿名さん]

ここは最安でも1億円超えで、インフィニティプールも付いている、富裕層向けの物件。
サラリーマンでも高給取りなら手が届くけど、背伸びして安い1億円台の住戸を買うと、中で肩身の狭い思いをしそうな気がする。

[1154: 口コミ知りたいさん]

>>1152 匿名さん
では、やはり大手寡占で暴落はないね。

[1155: 通りがかりさん]

>>1153 匿名さん
部屋数的にはその価格帯が多いからね。
11階以下なら更に安いし。
人数多いということは肩身が狭くはならないだろうね。

[1156: 検討板ユーザーさん]

誰がいくらの部屋に住んでるとか、そんなこと分かんないし気にならないですよね。
15億のお部屋の方はどんなお方なのか、流石に気になりますが。

[1157: 匿名さん]

安い部屋しか買えなかった人は、狭い部屋で肩身も狭い生活を強いられますね。

「上見て暮らすな、下見て暮らせ」

[1158: 通りがかりさん]

言うと思った 笑
人数多いて言ってるだけで
下見ろとは誰も言ってないのに
極論で曲解。
荒らしの常套手段だね
相手しないように。
特に煽られやすい
>>1156さんは注意してね。

[1159: 匿名さん]

70平米が狭い部屋になるあたり、贅沢な物件だよね。
50平米台て最初からあったっけ？

[1160: 口コミ知りたいさん]

>>1159 匿名さん
確かに稀に見る贅沢な物件ですよねー。
50平米台は最初からは無かったです！
数少ないですけど、投資用に検討されたりする方が多いみたいですね。
確か1億2000万程度からだったと思います。

[1161: 匿名さん]

坪単価的には70-80あたりのが50より安そうだね。
50は、広い部屋を設計変更したのかな？

[1162: 匿名さん]

今日、また販売だったみたいですね。

[1163: マンション検討中さん]

瞬間で消えたね。

50は8階とかだから最初売ってなかった
低層階の三井の持分ね。

[1164: マンション検討中さん]

次は下旬みたい

販売概要（第３期５次） ＜予告広告＞
販売予定時期：2019年6月下旬販売予定

[1165: 匿名さん]

神宮球場は景観調和重視で屋根なし、MLBトレンドのボールパークタイプにするってよ。

[1166: 匿名さん]

ここ購入する位の方は、エントランス、水回り等の大理石コーティングの材料って何が良いかご存知でしょうか？

[1167: 匿名さん]

石に合うUVコーティングにするつもりです。

[1168: 匿名さん]

>>1167 匿名さん
フッ素だとすぐ剥がれて意味ないものでしょうか？

[1169: 匿名さん]

弾くから意味なくはない。UVより持ちはわるいのが難点だけど、1番汚れやすい目地は人が歩いても擦れないからそれなりに持つよ。

[1170: 匿名さん]

竣工1年前で残住戸は1/3。

[1171: 匿名さん]

順調ですね。この価格、戸数を考えるとなおさらすごい・・

[1172: 匿名さん]

2-3億物件で買わなくても
売れ行き気になるものなのですか。

[1173: マンション検討中さん]

パークコート青山ザ・タワーとか赤坂檜町ザ・タワーの分譲時と比較しても、売れてない部類では？
市況が異なるとはいえ、好調とは程遠い。

[1174: 匿名さん]

そだねー。北仲とか赤坂とか瞬間蒸発した特例と比べるとそうかもね。
ここは瞬間蒸発狙いなのかね？
他物件2物件被ってるし他と比べて広告もしてない。
他物件販売員は数人だし3億当たり前だし。
ハナから販促してない気がするわ。

後で売るほど高くなる要素でもあるのか、ちまちま数件ずつ希望者に売ってる気がする。

[1175: 匿名さん]

>>1173 マンション検討中さん

この書き込み、見覚えありまくり。

[1176: 匿名さん]

渋谷あたりも煽ってた嵐でしょ。
今のご時世どんな物件もこのネタなら煽れる。
逆にほかのネタでは煽りにくということだから
スルー推進かね。

[1177: 契約済みさん]

シーザーストーンもコーティングした方がいいのでしょうか？