管理組合 理事の横暴について 大変困っております。

[区分所有者]

現在所有しているマンションの管理組合が横暴で多くの区分所有者が困っております。
管理費の使途は不明、理事の改選や定例集会も規約通りにせず
建物の管理はせず上階の爆裂からブロック代の外壁が落下する事が多々あります。
集会を開かず全て理事が決めております。
一部の理事は区分所有者に対し恫喝をしたりします。
同じ様な状況の区分所有者の方で解決が出来た方の助言を求めます。

[2: 区分所有者]

この度はご丁寧なアドバイス有難うございます。
こちらのマンションは管理会社を利用せず管理組合が管理しております。
理事長はおとなしい方で副理事長が全てをコントロールし
責任は理事長に押し付ける形になります。
昨年12月までに理事の改選、3月までに定期集会を行わらなければ
ならなかった事が開催される事になりましたが
参加出来ない方は全権理事長に委任するよう通知がありました。

管理組合は既に集会で承認の無い1億以上の借り入れがあり一戸当たり100万負担させると
副理事長が周囲に言っているようで、また管理組合が所有する資産を
現在第3者に譲渡しようとしております。

このような事を集会で通す為副理事長の息のかかった区分所有者を
次期理事に選出してくるとの事です。
最終的には理事長委任を盾に次期理事承認となるでしょう。

国交省の相談窓口やマンション管理センターに相談させて頂きます。

[3: 匿名さん]

自主管理ですか、管理規約を公開して下さい。マンション管理センターは
マンション管理士等に相談しなさいで終わりでしょう。

各期に議案書や議事録は各区分所有者に配布若しくは保管されているのでしょうか。？

[4: 匿名さん]

>>2さん
何か悲壮感が感じられましたので書き込みをしますね。
定期総会に参加できない者は委任状や議決権行使書での参加はどこの組合
でもやっていることです。理事長への委任状も問題はありません。
借り入れに関しては、総会の普通決議が必要ですけど、その場合は修繕積立金の
値上で対応するのが普通ですね。
それから共用部分の処分は区分所有者全員の承諾が必要で、特別決議でもできない
ことに区分所有法で規定されています。
つまり一人でも反対者がいれば土地の処分はできないということです。
これは裁判でも間違いなく勝てます。
そういう時は、裁判所に差止め請求をすればいいでしょう。裁判所の窓口にいって
相談すれば手続きを教えてくれます。相談料は無料です。
書類を亭主するときには若干の費用がいりますが、弁護士に依頼することもないでしょう。
問題は組合員の承諾なしに借りたお金の問題です。実際借りてしまったものは違反でも返済を
しなければなりませんが、その方法をどうするかです。
そしてそれを行った理事長の責任をどうするかですね。信義則違反ですので、２０万～３０万円の
罰金（不正確ですが、それぐらいの金額だったと思います。）は科せられますけどね。

[5: 匿名さん]

参加できない方は全権理事長に委任するように通知がありました。
をもう少し具体的にご説明いただけませんでしょうか。？

参加できない組合員とは、棄権（欠席）委任状及び議決権行使書の
未提出者の事と解釈してもよろしいでしょうか。？

[6: 匿名さん]

総会への出席には、直接本人が出席、代理人の出席、委任状での出席、
議決権行使書での出席があります。
委任状での出席は議長一任となります。
委任状、議決権行使書の未提出者は欠席です。

[7: 匿名さん]

４さん、へ質問
共用部分の処分は区分所有者全員の承諾が必要とは区分所有法の何条でしょうか。？

[8: 匿名さん]

区分所有法ではなく民法の間違いでした。
敷地の売却について、区分所有者全員の書面による合意をとりつけなければなりません。
　マンションの敷地は、区分所有者全員の共同の所有物として扱われていますので、今回、分離処分する敷地についても区分所有者全員が所有権を有しています（これを共有といいます）。したがって、不動産売却の契約のためには、民法第二五一条により共有者全員の合意が必要であるため区分所有者全員の署名押印をとりつけることとなります

[9: 匿名さん]

まだまだ勉強が足りないですね。区分所有法は民歩の特別法であることをお忘れなく。
区分所有建物の敷地の売却は区分所有者及び議決権の５分の４以上の賛成で出来ます。

[10: 区分所有者]

皆様お忙しいところアドバイスを頂きありがとうございます。

こちらのマンションは区分所有の部屋（100部屋）と宿泊施設利用の部屋（100室）が
一棟になっております。
前所有企業が宿泊施設とし営業をしておりましたが倒産し
何度か競売にかけられましが不調に終わり
未納管理費として宿泊施設利用の部屋（100室）及び関連施設を
管理組合に代物弁済をとし受けたものです。

そちらの物件を管理組合により一方的に処分をされそうになっております。

毎回集会の際の議事録は区分所有者に配布はされておりません。
何もかもがでたらめな管理組合です。

承諾の無い借入金に関して区分所有者が支払わなければならないのは
区分所有者は納得がいかないと思われます。

[11: 匿名さん]

１００室の施設だった建物の設備の詳細を教えて下さい。
たとえば水道料、電気料はどうなっていますか。

部屋と部屋との間仕切り壁とか。？その施設である各部屋は専有部分
としての登記はできるのでしょうか。？

[12: 区分所有者]

水道は建物に一括供給されている為区分所有者は管理組合に定額を支払っております。
専有部分の電気は個々に契約しております。
宿泊施設用も区分所有者用も専有部分（1K)のつくりに変わりはありません,
個々に登記はされております。

[13: 匿名さん]

１００戸の専有部分は業者の所有で倒産後は所有者は管理組合になっているのですか。？

[14: 匿名さん]

>>9さん
まだまだ勉強しなければなりませんね。
（1）まず、分離処分する部分とマンションの敷地として残る部分の土地を分割する旨を登記しなければ
　なりません（これを土地の分筆といいます）。
（2）次に、マンション管理組合の規約を変更します。
　管理組合規約にはマンションの敷地に関する記述がありますが、敷地の一部を分離処分するのですから、
　　敷地面積、図面などが変更されます。
　規約の変更には、集会における区分所有者および議決権の各四分の三以上の賛成が必要です。
（3）最後に、敷地の売却について、区分所有者全員の書面による合意をとりつけなければなりません。
　マンションの敷地は、区分所有者全員の共同の所有物として扱われていますので、今回、分離処分する
　　敷地についても区分所有者全員が所有権を有しています（これを共有といいます）。したがって、不動産
　　売却の契約のためには、民法第二五一条により共有者全員の合意が必要であるため区分所有者全員の署名
　　押印をとりつけることとなります

[15: 匿名さん]

>>9さん
理解できたでしょうか。

[16: 匿名さん]

スレ主の質問が横道にそれています。確認して回答をしてください。

[17: 匿名さん]

給水方式は簡易専用水道ですか、おれとも水道直圧方式ですか。？

[18: 匿名さん]

売却する共用部分の名称を説明して下さい。

[19: 区分所有者]

現在100戸、最上階（レストラン）、2階宴会場等、1階レストラン、大浴場、一部駐車場敷地は管理組合の名義となっております。

売却部分は上記全てとなります。

水道は直圧方式と思われます。

[20: 匿名さん]

管理組合名義とは管理組合法人名義でしょうか。？
それとも法人でなければ特定の組合員名義（理事長個人名義が多い。）でしょうか。？

[21: 匿名さん]

スレ主の質問の趣旨とは異なるが一応投稿します。

区分所有法
　　共有者の持ち分は、その有する専有部分の処分に従う。
２、共有者は、この法律に別段の定めがある場合を除いて
　　その有する専有部分と分離して持分を処分することは
　　できない。

[22: 区分所有者]

現在管理組合法人名義となっております。

[23: 匿名さん]

このマンションを購入するときは水道料金を管理組合がまとめて水道局に支払い。
その後各組合員が按分して支払う旨のルールになっていたのですか。？

もう一つ質問です。

１、このマンションの引き渡し時の年月日
２、階数
３、全戸数は２００戸で１棟の建物ですか。

[24: 区分所有者]

水道料金は管理組合に定額を現在支払っております。

１、建物は平成2年
２、11階建て
３、１棟の建物になります。

[25: 匿名さん]

１１階盾で給水方式は水道直圧方式給水出来ますか。？

[26: 匿名さん]

エレベーターは何基ありますか。？

[27: 区分所有者]

水道の件、上階に行くにつれて水圧が弱くなるので管理組合に確認したところ以前は井戸水を利用していたが井戸水が使えなくなり公共水道に切り替え水圧のみで上げているので弱いとの説明がありました。

エレベーターは１０人乗りくらいのが２基あります。

[28: 匿名さん]

素人が知ったかぶりしてこんな厄介なことに首を
突っ込むなよ。
こんな物件は弁護士に頼めよ。

[29: 匿名さん]

２７さん、質問ばかりで失礼いたします。整理して又投稿します。よろしくお願い致します。

[30: 区分所有者]

質問者様
有難うございます。
多くの人から見捨てられている問題に関心を持って頂き感謝いたします。
小さな事でもいいのでお気兼ねなくお問い合わせ下さい。

[31: 匿名さん]

失礼します。再三の確認です。
水道メーターは各専有部分に付いていますか、？

[32: 区分所有者]

現在各専用部分に水道メーターは付いておりません。

[33: 口コミ知りたいさん]

確認です。
１、２００戸の専有部分全部に水道メーターは設置されていないと解釈し
　　てよろしいのでしょうか。？

２、それとも、お宅が住んでいる専有部分を含めて半分の１００戸は水道
　　メーターが設置されていて、宿泊施設用の１００戸には水道メーター
　　は設置されていないという事もありませんか。？

[34: 区分所有者]

200戸全てにメーターは付いておりません。

[35: 匿名さん]

給水方式を各専有部分にメーターを取り付けて使用料を組合員個人と
共用部分とに区別出来ない建物構造なのでしょうか。？

[36: 匿名さん]

確認です。水道メーターは無くても専有部分には給水はされているみたいですが、
プールを使用しない住民もプールの水道料は支払わなければなりませんので不満
は出ませんか。？

[37: 区分所有者]

水道メーターを各専有部分に取り付け、共有部分との区別は可能です。

[38: 匿名さん]

３６です、間違いを訂正します。プールの水道料ではなく、１９さんの最上階レストラン、
２階宴会場、１階レストラン、大浴場、等に使用する水道料のことです。

組合が管理費等の未収金にあてるために代物弁済で組合の所有とした１００戸の部分は、
この宴会場、レストラン、大浴場、等も含まれていると思われますので、これ等を売却
する事を理事会は考えられていると思われますが。？間違いでしょうか。？

[39: 区分所有者]

当初水道を利用するしないで不満が出ないよう一律にしているのではないでしょうか。

代物弁済で取得した部分を理事会の方で承認を取らず売却しようとしております、
その際売却代金を一部関係者で山分けする事を企てているようです。
代金を持ち逃げされた場合マンションは崩壊します。

[40: 匿名さん]

３７さんの水道メーターの取り付け可能を聞いて安心しました。さらに質問です。
１、現在組合所有の１００戸の専有部分の空室状況はいかがでしょう。？
２、レストラン、大浴場、宴会場等は組合が経営している事になりますので収支
　　の報告はなされていますか。？
３、赤字の場合は組合負担、利益が出たら組合の収入になります。過去数期の収
　　支状況はいかがでしょ。？

※水道直圧給水方式で有れば組合から水道局に連絡して水道メーターを取り付けて
　もらい水道料の徴収を水道局にさせてください。無料で出来るはずです。

　水道メーターは7年おきに水道局が無料で交換してくれます、（水道法調査要）

[41: 匿名さん]

３９さんの意見の可能性は否定はしません。最初からその疑いを持ちながらの
質問攻めですのであしからず。大変失礼いたしました。

[42: 匿名さん]

新築分譲マンションの第１期の理事会理事長に立候補した方がいらっしゃった。
よっぽど経験豊富か組織運営のハンドリングに長けた方なのかと思ったら、
全く出来ない方でした。
直ぐに解決出来る諸問題も先送りを続けた結果、問題山積となりました。

何故、立候補したんだろうか？

[43: 匿名さん]

新築分譲マンションの第１期の理事会理事長に立候補した方がいらっしゃった。
よっぽど経験豊富か組織運営のハンドリングに長けた方なのかと思ったら、
全く出来ない方でした。
直ぐに解決出来る諸問題も先送りを続けた結果、問題山積となりました。

何故、立候補したんだろうか？

[44: 区分所有者]

１、現在組合所有の１００戸の専有部分の空室状況はいかがでしょう。？

　　 A: 現在組合が所有している共有部分は理事の経営する会社に無償で貸与し
　　　　その会社が宿泊施設とし使用しております。

２、レストラン、大浴場、宴会場等は組合が経営している事になりますので収支
　　の報告はなされていますか。？
　
　A:経営は理事の会社がしております。

３、赤字の場合は組合負担、利益が出たら組合の収入になります。過去数期の収
　　支状況はいかがでしょ。？
　
　A:上記会社からの一切の支払いは管理組合に無く
　　　管理組合は維持費や税金等を負担しております。
　　　そちらの負債は区分所有者負担になっているようです。

※水道直圧給水方式で有れば組合から水道局に連絡して水道メーターを取り付けて
　もらい水道料の徴収を水道局にさせてください。無料で出来るはずです。

A:水道加入がかかる為導入は拒否しているようです。

持ち逃げ画策は内部告発ですのでほぼ確実です。

[45: 匿名さん]

規約や法令が通用するマンションえではないですね。処で貴方は
なぜこんなマンションに住んでいるのですか。

[46: 区分所有者]

売却行動はとっておりますが購入希望者に現況を伝える義務がありますので、希望者が出た場合でも皆さんあきらめてしまい売却が出来ない状況の為、現況を変えるべく努力しております。

[47: 匿名さん]

賃貸にも出せない、売却も出来ない。究極の管理不全マンションですね。
改善策は有りますがこのスレでは完全なアドバイスはスレ荒らしに合い、
解決策がぶれてしまいます。

貴方はその方法は理解されているとご推測されます。とりあえず事態を
整理してマンション管理士と打ちあわせて下さい。

その後その管理士とともに弁護士に相談するべきでしょう。又私でよけれ
ば投稿します。

３８の投稿は間違いがあればご指摘下さい。現場を知らないでのアドバイス
ですので貴方が修正して下さい。

[48: 匿名さん]

４４さん
１，２、は理事の会社に無償で貸し出すことは組合員の承諾が必要です。
　　　　（マン管、弁護士、警察に相談。）
３、　　野場合は理事の会社の経営ですので組合に報告義務は法的には有りませんが
　　　　その内無責任では住まないでしょう。
４、　　水道直圧方式は組合員個人への相談は受けないかも知れませんが後日に備え
　　　　てコンタクトは大切です。

水道加入が有償か、無償か、の確認ぐらいは教えてくれると思います。

[49: 区分所有者]

47様アドバイスありがとうございます。

弁護士の無料相談は既に受けておりますが実際に受任して頂く為には多額の費用が掛かり現在実現できておりませ≫ん。
管理組合の方は管理費を使い集会毎に優秀な弁護士を引き連れて来ており区分所有者の方も意見を言えないようにされております。

引き続きアドバイス頂けるようお願い申し上げます。

48様ありがとうございます。
現在理事長を丸め込み理事長印付の使用貸借の契約書を作っております。

水道の方は行政より既に専有部分個々にメーターを付けるよう通達が来ているようですが管理組合が無視をしているようです。

[50: 匿名さん]

もっとも悪質な組合員や弁護士（マンション管理士等）に支配されたマンションに見えます・

言う事を聞かない住民には給水停止する為に水道局の意見に従わないのでしょう。
水道光熱の組合関与は悪い役員や管理会社が悪用する事がたまにあります。

[51: 名無し]

>>47 匿名さん
マンション管理士の資格取得を、
区分所有者自身が目指すくらいではないと
いけないなぁ…って、ここを見て思いました。