GREEN PARK 日本橋横山町ってどうですか？

[マンション比較中さん]

GREEN PARK 日本橋横山町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.ssk-greenpark.jp/mansion/n-yokoyamacho/

所在地：東京都中央区日本橋横山町6番2、21、22、23、27（地番）
交通：都営新宿線『馬喰横山』駅 A1出入口　徒歩1分
　　　JR総武線快速『馬喰町』駅 1番出入口　徒歩2分
　　　都営浅草線『東日本橋』駅 B4出入口　徒歩5分
　　　東京メトロ日比谷線・都営浅草線『人形町』駅 A4番出入口　徒歩11分
間取：1LDK（26戸）・2LDK（19戸）・3LDK（14戸）
面積：40.00m2～80.43m2
売主：株式会社坂入産業
施工会社：新三平建設株式会社
管理会社：株式会社Human Care

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[51: 匿名さん]

容積率の割増が廃止になるかどうかも不透明ですし、
建て替えるまでの間に持ち主も相当変わってしまうでしょうから
そのあたりまで考えるのは難しいかも。
結局のところは、
自分たちがここで暮らしたいか、暮らしやすいのかというのが大切になってくる、という人も一定数いらっしゃると思います。

[52: マンション検討中さん]

>>50 匿名さん

建て替え時っていつの話ですか？
50年も60年も先の話ですよ、きっと。

その頃には、建て替えるもなにも、人口減ってるでしょうから、あまり意味がないかと。

[53: マンション検討中さん]

最近どなたかMR行かれました？80平米って残ってますかね？

[54: 匿名さん]

ここ相当穴場なのにどうして売れてないんだろう？

[55: 匿名さん]

他に選択肢が山ほどあるから。この界隈、大手も沢山分譲してるし。

[56: 名無しさん]

1LDKはかなりお得ですよね。
一人暮らしの方で、この辺り検討中でしたら、階層によりますが1番の物件ではないでしょうか。
階層関係なく周辺比較で条件はとてもいいです。

[57: 販売関係者さん]

＞＞50さん　ホテルや商業系で同規模の緩和を行う方向なので資産価値は変わらないでしょうね。

[58: マンション検討中さん]

チラシがよく入ってます

[59: マンション検討中さん]

モデルルーム行ってきました。
他の物件に比べて価格は抑えめですが、
やはり低いなりの物件です。

・左右、建物に囲まれていて、日当たり・展望は絶望
・内装設備は至って普通 お洒落に見える様には工夫してます

どうしてもすぐに家が欲しい！
という人以外はあまりお薦めしません。

もうちょい頑張って大手のを購入した方が満足感は得られるでしょう。

個人的な感想なのであしからず。

[60: 検討板ユーザーさん]

展望ってなんだ？

[61: 匿名さん]

この市況下でこの価格なんだから、まぁスペックはお察しでしょう。元々居住に適したエリアでもないから地価も安いし。

このエリアで買うなら、デベが絶対推してくる駅徒歩分数に惑わされないのが肝要かもね。3分どころか1分ですらザラにあるから、リセールの時に大した差別化にもならないし。駅徒歩1分でこの価格？ってとこに何か感じないと、安物買いの銭失いになっちゃうよ。

[62: 検討中さん]

このすぐ近くに住んでますが馬喰横山、馬喰町、東日本橋、ちょっと頑張れば浅草橋、小伝馬町までいけるので交通は最高に便利ですね
そもそも日照は最悪物件だけどシングル、ディンクスには十分需要があると思う
それがゆえにここまで1LDKを供給しているんだろうな

[63: マンション検討中さん]

大手ブランドマンションも多いエリアなのでどうしてもここっていう方は少ないのでは？
日本橋横山町は三井が比較的大きめな土地をまとめてマンション計画中ですね。

[64: マンション検討中さん]

この界隈はマンションラッシュですから絶対ここはないでしょうね
でも大手ブランドとか気にせずに単純に単価が安いものを狙ってる層も十分いると思いますね

[65: マンション検討中さん]

お手頃価格だったので検討していましたが、パンフレットに誤植があり怖くなって見送りました。外壁やら床など構造関連の概念図のところが、疑念図になっていて、売主に疑念がわきました。ギャグではなく、真面目な話です。

[66: 通りすがりさん]

>>65 マンション検討中さん

売主の坂入産業、グリーンパークシリーズの他の物件にも疑念図ありました。細かいことでしょうが、高い買い物を購入検討する人へ向けた資料としては雑すぎですね。物件そのものが雑でないといいのですが。。。

[67: 匿名さん]

安かろう悪かろうの典型ですかね
期待してたんですが

でも大手でも結構似たようなことあるし難しいですね

[68: 匿名さん]

徒歩一分は乱立してるし大手不動産でもないからリセール時に厳しいのかな
今時点で完売もしてないし

[69: 匿名さん]

つい最近もグリーンパーク日本橋馬喰町出てたからね。馬喰町徒歩1分で同じようなペンシル。
デベは時期ずらせば売れるだろうからいいけど、一次取得者は同ブランドの同価格帯で中古がガチンコ勝負なるから、リセールは覚悟しないとね。

日本橋馬喰町はこのご時世なのに沖式で既にマイナスなっちゃってる。安けりゃ良いってもんでもないってことかな。

[70: 匿名さん]

大手は大手で、新築時にリセール時のプレミアムを上乗せして販売しているからね。
どうせ建てるのは下請けの業者なのに、きれいなパンフのために坪50万円余分に払えます？

[71: 匿名さん]

>>70 匿名さん
大手ブランドはリセールの時もそのブランド価値が乗って売れるから問題なし。デベ系列の仲介に頼めば、新しく保証付きでの売り出しもいけて買い手も安心。
中小デベのマンションを買うのは、予算制約以外に正直メリットないよ。

[72: 匿名さん]

>>71 匿名さん
それなら元本保証なしの定期預金みたいなものですね。予算制約と言えばそれまでですが、他に使い道や運用手段があるなら、無い方が資金拘束されなくて良いように思います。

ちなみに系列の仲介さんだと何を「新しく」保証してくれるのでしょうか。

[73: 匿名さん]

ここもモデルルーム終わってそろそろ値下げですね

[74: 匿名さん]

>>72 匿名さん
三菱は明示してますけどパークハウスブランド仲介案件には5年保証付けています。詳細は住まいリレーのHP参照ください。他社もやったりしてるので、大手買って自社系列仲介に査定でも出してみてください。

実際に売却仲介出した時も自社ブランド案件は手数料や紹介機会等々優遇してくれます。中古でも回ればブランド宣伝になるから自明ではありますがね。

[75: 匿名さん]

>>74 匿名さん
ありがとうございます。躯体について売主の瑕疵担保責任が切れる10年以上先にデベの倒産、合併等があれば系列なんてどうなるか分かったものではないから私は当てにできないですね。法で守られていない定期預金もどき、保険もどきであると理解しました。

[76: 匿名さん]

財閥系大手が信用出来なくて、ニッチなエリア限定の低価格低仕様マンションしか出せないデベを信用するとか変わった方ですね。さらにそれで余剰資金をここに回す発想を持つとは、ここの営業さんを除けば、普通の思考では中々考え付かない意思決定ですね。

[77: 匿名さん]

>>76 匿名さん
タワマンでなければ、そもそも大手デベも弱小デベも施工するのは下請けの建設会社で、大手にしか使えない特殊な工法や建材があるわけではありませんよね。それでも大手の方が良いものを作れる理由が私には思い浮かびません。
そして竣工後10年は、住宅保証支援機構の信用補完があるので弱小デベでも最後は何とか制度に守ってもらえるという期待があります（姉歯事件のおかげですね）。これは中古でも同じです。
どうせ施工するのは下請けというのは大手も弱小も同じような下請けの建設会社なので、1
10年先のことになると大手デベでもどうなっているか分からないので、と言いました。大手プレミアムの分だけでもう一部屋買えるわけではないので、マンション売却までの期待リターンがプラスになることが堅そうな金融資産でも買っておけば良いのではないでしょうか（かなり志が低いですが定期預金=大手プレミアムを上回るのが運用目標）。
そして個人的には大手プレミアムはいつか剥がれ落ちると予想してます（元本保証なしの定期預金もどきというのはそういう意味）。

[78: 匿名さん]

いかにこの営業が適当な感想を言ってるかがよくわかるランキング。大手でなんとかプレミアムを乗せてるのは周知の通りS友だけ。日本におけるブランドというものを何もわかっちゃいない。
https://www.sumai-surfin.com/price/UrinushiTouraku2018/

[79: 匿名さん]

>>77 匿名さん
エンドユーザーもそんなにバカではないので、大手ブランドマンションと中小マンションは全然違いますよ。
建材おなじだと言ってますが、ホントなんでしょうか？
現在、賃貸で回す用として築浅の中規模デベのマンションと、大手新築ブランドマンションを所有してますが、全然違いますよ。

[80: マンション検討中さん]

設計、建築方法。検査体制、アフターケアが全く違います。

[81: 名無しさん]

そもそも立地選定（マクロ、ミクロ立地両方）からして大手は違う。
大手のブランド名ついた物件買っとけば大外しすることはないこと多いけど、中小は立地から規模から施工からアフターまで逐一自分でちゃんと確認して良し悪しを見極める必要ある。逆にちゃんとした目があれば中小でも良いけど、安心感求めるなら大手がやっぱ無難だよ。

[82: 匿名さん]

>>80 マンション検討中さん
具体的にどこが？
非タワマンのマンションの建築技術にこの20年で何か革新的なものがありました？
デベの人件費(販管費)ほど、施工会社の人件費(労務費)は変わらないのに、品質面で大差があるわけがないですよ。専有部の内装のことなら、家具と同じで自分でお金を掛ければ満足できるものに変えられます。

[83: 匿名さん]

>>81 名無しさん
大手なら安心して安心料を払えるという感覚が理解できません。全然無難に思えない。
安心料払わずに自分で見極めて、浮いた分は他の投資や消費に回した方がハッピーでは？
本当に悪質な業者がいた場合の救済措置はあるんだし。

[84: 名無しさん]

少なくとも三井や三菱ならここみたいな両脇接道してなくて規模も取れない立地には分譲マンション建てないよ。ミクロ立地にも厳格な選定基準がある。
近隣の財閥系マンションの立地見てみ？殆どが3方接道してたり、眺望が良かったり、何か強い特徴があるから。
良くマンション見る人は、やっぱり三井、三菱さんはいい所に建てますねって分かるはず。逆に、こういうニッチな場所を求めるなら財閥系とかの大手は中々手を出せない分、お安く買えるかも？リセールは知らん。

[85: マンション検討中さん]

あれ、ここ両脇接道してるよ。
同じ横山に三井が建てるけど全く同じ条件。

[86: 匿名さん]

大手ブランドの価値観が理解出来ないなら、客観的数値で現実を見たほうがいい。

https://www.sumai-surfin.com/re/39300/
https://www.sumai-surfin.com/re/39410/
https://www.sumai-surfin.com/re/39629/

中古も価格上昇傾向が続いている年の分譲にも関わらず、既に価格下落。ブランドという付加価値がないから、新築プレミアムが剥がれてそのまま下落。

https://www.sumai-surfin.com/re/39968/
https://www.sumai-surfin.com/re/40283/
https://www.sumai-surfin.com/re/38351/

一方大手は良質な土地だから多少高値で販売しても更に価格上昇。

大手は価格交渉力がそもそも小規模デベと段違いだし、規模の経済で同じ建材、人材を使うにしても仕入コストが抑制される。だから相対的に安価になるから、その分同じ販売価格に対してコストがかかられるから、その分品質も良くなって満足度も高くなる。時計や財布、バッグのブランドと一緒で簡単な論理だけど、これでも理解出来ないなら経営学の不勉強ではないでしょうかね。

ただ、勿論小規模デベの存在意義もあって、大手物件に手が届かない層の受け皿。要は予算以外に選択の余地はない。

[87: 匿名さん]

うちのマンション竣工時は沖式計算法で割高だから良くないって書かれていたけど価格上がっているから優良物件なってるやん。テキトーやね。

[88: 匿名さん]

その発言がテキトー。新築も中古も相場が上がってるんだから、余程のぼったくり価格じゃない限り上がってるのが通常。割高だった分周辺の上げ幅よりは小さいってだけで何も悪くない。
安普請のマンション買わなくて良かったねということと、安かろう悪かろうは相場にすら逆らうというお話。

[90: 匿名さん]

大手プレミアムとかいう謎妄想の次は論点ずらしか。誰も口コミの点数の話なんかしてないのに、次元の低いもんだね。
酷い書かれよう言えば、ここのデベの他マンションスレでは管理会社問題や騒音問題出てたね。郊外レベルの安普請ならそりゃどこかで歪みが出るよ。

[95: 匿名さん]

[No.89～本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[96: 購入者]

中堅デベでも良質なマンションを供給しているしっかりしたところは多くあります。
ボイントはこのデベロッパーはどうなのか です。
過去問題があったか、その対応は如何だったか？
実体験を投稿して下さい。
購入検討者に参考となり社会に役立ちます。

[97: 購入者]

問題が起こったら何とか対応して修復なり改善しようとする姿勢があるかどうかです。

[98: マンション検討中さん]

ここを先日のMD見学含め検討しました。

メリット
複数路線が使える
このご時世としてはグロス抑えめ
久松小学校区
問屋街なので休日は静か

デメリット
問屋街ゆえに雑多感と囲まれ感は否めない
複数路線とは言え、マイナーな都営線がうち2本
デザイン、共用部が物足りない
干拓地エリアで地盤は厳しい
今後の市況を考えるとリセールバリューが厳しい

特にリセールバリューは気になって、同デベ分譲で2017年築で馬喰町徒歩1分とほぼ同条件のグリーンパーク日本橋馬喰町の売買事例を見ると、殆ど坪300万を割っていました。勿論価格上昇期だけど、それを踏まえてもここは…？と悩みどころです。

どちらかと言うと、賃貸からの購入で資産価値云々よりもそもそも予算キャップがある層向きなのかな、と思います。賃貸からだと仕様低くても気付きにくいですし…。正直買い替え組には厳しかったです。
安かろう悪かろうではないですが、安いは安いなりにデメリットがあると感じました。

[99: 名無しさん]

なんでここの管理費こんなタワマンクラスに高いんだろうと不思議に思ってたけど、丁度スムログに三井さんの記事が寄稿されていました。
https://www.sumu-log.com/archives/16098/

小規模は小規模なりのデメリットがあるんですね…これを見るとタワマンの修繕積立金不足のニュースをよく目にしますけど、むしろ小規模の方がリスク高い気がしてきました。困った。

[100: 匿名さん]

しっかりアフターケアを行うかが重要です。