GREEN PARK 日本橋横山町ってどうですか？

[マンション比較中さん]

GREEN PARK 日本橋横山町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.ssk-greenpark.jp/mansion/n-yokoyamacho/

所在地：東京都中央区日本橋横山町6番2、21、22、23、27（地番）
交通：都営新宿線『馬喰横山』駅 A1出入口　徒歩1分
　　　JR総武線快速『馬喰町』駅 1番出入口　徒歩2分
　　　都営浅草線『東日本橋』駅 B4出入口　徒歩5分
　　　東京メトロ日比谷線・都営浅草線『人形町』駅 A4番出入口　徒歩11分
間取：1LDK（26戸）・2LDK（19戸）・3LDK（14戸）
面積：40.00m2～80.43m2
売主：株式会社坂入産業
施工会社：新三平建設株式会社
管理会社：株式会社Human Care

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[81: 名無しさん]

そもそも立地選定（マクロ、ミクロ立地両方）からして大手は違う。
大手のブランド名ついた物件買っとけば大外しすることはないこと多いけど、中小は立地から規模から施工からアフターまで逐一自分でちゃんと確認して良し悪しを見極める必要ある。逆にちゃんとした目があれば中小でも良いけど、安心感求めるなら大手がやっぱ無難だよ。

[82: 匿名さん]

>>80 マンション検討中さん
具体的にどこが？
非タワマンのマンションの建築技術にこの20年で何か革新的なものがありました？
デベの人件費(販管費)ほど、施工会社の人件費(労務費)は変わらないのに、品質面で大差があるわけがないですよ。専有部の内装のことなら、家具と同じで自分でお金を掛ければ満足できるものに変えられます。

[83: 匿名さん]

>>81 名無しさん
大手なら安心して安心料を払えるという感覚が理解できません。全然無難に思えない。
安心料払わずに自分で見極めて、浮いた分は他の投資や消費に回した方がハッピーでは？
本当に悪質な業者がいた場合の救済措置はあるんだし。

[84: 名無しさん]

少なくとも三井や三菱ならここみたいな両脇接道してなくて規模も取れない立地には分譲マンション建てないよ。ミクロ立地にも厳格な選定基準がある。
近隣の財閥系マンションの立地見てみ？殆どが3方接道してたり、眺望が良かったり、何か強い特徴があるから。
良くマンション見る人は、やっぱり三井、三菱さんはいい所に建てますねって分かるはず。逆に、こういうニッチな場所を求めるなら財閥系とかの大手は中々手を出せない分、お安く買えるかも？リセールは知らん。

[85: マンション検討中さん]

あれ、ここ両脇接道してるよ。
同じ横山に三井が建てるけど全く同じ条件。

[86: 匿名さん]

大手ブランドの価値観が理解出来ないなら、客観的数値で現実を見たほうがいい。

https://www.sumai-surfin.com/re/39300/
https://www.sumai-surfin.com/re/39410/
https://www.sumai-surfin.com/re/39629/

中古も価格上昇傾向が続いている年の分譲にも関わらず、既に価格下落。ブランドという付加価値がないから、新築プレミアムが剥がれてそのまま下落。

https://www.sumai-surfin.com/re/39968/
https://www.sumai-surfin.com/re/40283/
https://www.sumai-surfin.com/re/38351/

一方大手は良質な土地だから多少高値で販売しても更に価格上昇。

大手は価格交渉力がそもそも小規模デベと段違いだし、規模の経済で同じ建材、人材を使うにしても仕入コストが抑制される。だから相対的に安価になるから、その分同じ販売価格に対してコストがかかられるから、その分品質も良くなって満足度も高くなる。時計や財布、バッグのブランドと一緒で簡単な論理だけど、これでも理解出来ないなら経営学の不勉強ではないでしょうかね。

ただ、勿論小規模デベの存在意義もあって、大手物件に手が届かない層の受け皿。要は予算以外に選択の余地はない。

[87: 匿名さん]

うちのマンション竣工時は沖式計算法で割高だから良くないって書かれていたけど価格上がっているから優良物件なってるやん。テキトーやね。

[88: 匿名さん]

その発言がテキトー。新築も中古も相場が上がってるんだから、余程のぼったくり価格じゃない限り上がってるのが通常。割高だった分周辺の上げ幅よりは小さいってだけで何も悪くない。
安普請のマンション買わなくて良かったねということと、安かろう悪かろうは相場にすら逆らうというお話。

[90: 匿名さん]

大手プレミアムとかいう謎妄想の次は論点ずらしか。誰も口コミの点数の話なんかしてないのに、次元の低いもんだね。
酷い書かれよう言えば、ここのデベの他マンションスレでは管理会社問題や騒音問題出てたね。郊外レベルの安普請ならそりゃどこかで歪みが出るよ。

[95: 匿名さん]

[No.89～本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[96: 購入者]

中堅デベでも良質なマンションを供給しているしっかりしたところは多くあります。
ボイントはこのデベロッパーはどうなのか です。
過去問題があったか、その対応は如何だったか？
実体験を投稿して下さい。
購入検討者に参考となり社会に役立ちます。

[97: 購入者]

問題が起こったら何とか対応して修復なり改善しようとする姿勢があるかどうかです。

[98: マンション検討中さん]

ここを先日のMD見学含め検討しました。

メリット
複数路線が使える
このご時世としてはグロス抑えめ
久松小学校区
問屋街なので休日は静か

デメリット
問屋街ゆえに雑多感と囲まれ感は否めない
複数路線とは言え、マイナーな都営線がうち2本
デザイン、共用部が物足りない
干拓地エリアで地盤は厳しい
今後の市況を考えるとリセールバリューが厳しい

特にリセールバリューは気になって、同デベ分譲で2017年築で馬喰町徒歩1分とほぼ同条件のグリーンパーク日本橋馬喰町の売買事例を見ると、殆ど坪300万を割っていました。勿論価格上昇期だけど、それを踏まえてもここは…？と悩みどころです。

どちらかと言うと、賃貸からの購入で資産価値云々よりもそもそも予算キャップがある層向きなのかな、と思います。賃貸からだと仕様低くても気付きにくいですし…。正直買い替え組には厳しかったです。
安かろう悪かろうではないですが、安いは安いなりにデメリットがあると感じました。

[99: 名無しさん]

なんでここの管理費こんなタワマンクラスに高いんだろうと不思議に思ってたけど、丁度スムログに三井さんの記事が寄稿されていました。
https://www.sumu-log.com/archives/16098/

小規模は小規模なりのデメリットがあるんですね…これを見るとタワマンの修繕積立金不足のニュースをよく目にしますけど、むしろ小規模の方がリスク高い気がしてきました。困った。

[100: 匿名さん]

しっかりアフターケアを行うかが重要です。

[101: 匿名さん]

ここのアフターサービスで不満がある購入者事例を列挙して下さい

[102: マンション検討中さん]

ディスポーザーも共用施設もないのに、管理費が370円程にもなるので、それに見合った充実した管理体制とアフターフォロー内容を教えてください。

[103: 匿名さん]

安いなーと思って見てたけど、もう竣工まで半年切ってて1/4残ってるままで、何でかなと気になってる。やっぱり競合多い中で仕様下げてる分だけ見劣りしちゃうのかな。同ブランド中古とも距離近すぎて思い切りバッティングしてる気もするけど。

[104: 匿名さん]

安いのにね！

[105: 匿名さん]

近所に三井やプラウドがボコボコ建ってるし、それと比べるとやっぱり厳しいものがあるのかもしれませんね。ここら辺って安ければ良いって言うほどの価格帯のエリアでもないですし…