ザ・パークハウス 青葉台二丁目について

[評判気になるさん]

ザ・パークハウス 青葉台二丁目はどうですか。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-aobadai2/index.html

所在地：神奈川県横浜市青葉区青葉台二丁目29番4（地番）
交通：東急田園都市線「青葉台」駅(北口）より徒歩11分

総戸数：54戸（他に管理室）
間取：2LDK～4LDK
面積：62.04平米～86.32平米
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：大豊建設
管理会社：三菱地所コミュニティ
完成日または予定日：2019年7月上旬
入居(予定)日：2019年8月下旬

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[41: 匿名さん]

小学校は青葉台小学校です。この物件のすぐそばに住んでます。知りたいことあればどんどん聞いて下さい。

[42: 匿名さん]

>>41 匿名さん
このマンションやこの辺りの土地など不動産価値はどうでしょうか？
15年前は青葉台は人気がありましたが、最近どうでしょうか？

あざみ野の方が最近は不動産価格は高いと聞いたこともありますが。

[43: 41]

41です。
・不動産価値に関してですが、地価情報等は調べればわかるので、肌感覚情報でお伝えすると、駅近住所（徒歩10分前後まで青葉台1、2丁目、もえぎ野、つつじヶ丘、榎が丘）は安定していると思います。極端に下がりもせず、上がりもせずという感じです。それ以外の駅からバス便の地域（鴨志田、みたけ台、桂台、すみよし台等）はゆるやかに下がっている（いく）と思います。小学校の人数をみればこれらのエリアは人数が減ってきているのも事実です。青葉台の不動産屋に知り合いがいるのですが、駅から南北で分けると北側の方（青葉台1丁目、2丁目、桜台等）が、パチンコ等も少なく人気があるとのことでした。

・人気があるかないかでいくと、家族構成にもよりますが、保育園・幼稚園・公園も非常に多くあり、子育て世代にはとても向いていますし、共働きしている人も沢山いますし、近隣に東工大・日体大・東洋英和等の大学もあり若い人も安定的に流入してくるので、これまた安定的だと思います。

・あざみ野との比較ですが、地下鉄もあり交通の便は良く価格は青葉台よりは高いです。ただ、あざみの駅自体はスーパーぐらいしかないため、例えば無印・ユニクロ等に行くにはたまプラまで行く必要があります。青葉台なら駅直結である程度デイリーで必要なものは揃うためその部分では利便性が高いです。

[44: 匿名さん]

>>43 41さん
ご丁寧にありがとうございます。
参考になりました。

[45: マンション検討中さん]

徒歩11分ルートは、青葉台中学付近からの坂がきついです。12分ルートも桜台の交差点から坂道です。

南向きですが、多い囲むようにグランディスタというマンションが建っているため、眺めがさほど良くないかと思います。

価格に関しては、あざみ野一丁目のパークハウスが徒歩11分・7100万で売り出しており、このマンションも価格設定は高めにしてくると思います。

周辺環境ですが、小洒落たレストランが多く雰囲気はとても良いです。コープや業務用スーパーもマンションから5分程度のところにありますので、高級志向で無い方にはおすすめです。駅前は東急、明治屋、成城石井なので、、。

田園都市線の混雑に関してですが、三軒茶屋〜渋谷にかけて次第に混みますので、渋谷乗り換えはキツイと思います。半蔵門線直通で通勤される方は、永田町あたりでたまに座れます。

[46: 匿名さん]

>>43 41さん
わかりやすかったです、ありがとうございます。

[47: 匿名さん]

>>45 マンション検討中さん
立地状況説明ありがとうございます。
あざみ野はまたとないプレミアムな土地
ここはあざみ野駅から急行で一駅で徒歩圏
あざみ野に高級スーパーありませんが高価格
子育て家族もしくは年配家族はAmazonやネットスーパーやコープ利用も多いし、こだわり食材は駅前で購入するといった使い分けも考えられます。

田都の混雑は、私の場合
鷺沼〜溝の口が最も混雑ですかね
大井町線、JR乗り換える人多い
半蔵門線遠くに通勤してますが私の通勤時間帯ではたまーにあざみ野で座れ、時々溝の口で座れ、ほぼ渋谷では座っており、表参道では確実に座れている。朝の急行利用ですが、ある車両を選び、ベストポジションで固定化すれば日々の学習で着座のコツがわかります。がんばってください。

[48: 匿名さん]

>>43 41さん
青葉台よりあざみ野が不動産は高いのですね
青葉台の方が栄えているから高い訳ではないのも理解できて良かったです！

[49: 匿名さん]

ここは東、南にグランディスタ。西にコートテラス。北に桜台団地とマンションに4方囲まれてるから眺望はいまいちかも。ただこの周辺は高台で、丹沢山系や富士山が見えるマンションもある。場所によるけど。

[50: 匿名さん]

眺望が良いことはいいことだが
気にするのは最初だけ
知り合いに湾岸タワマン高層階に住んでる人は南向きで暑くて日中カーテン。夜はカーテン開けて海に浮かぶ船の夜景が借景。ほとんど真っ暗だった

[51: 匿名さん]

>>48 匿名さん

自分も同感

[52: 41]

41です。

・眺望ですが、確かに富士山が見えるマンションはありますが手前の丹沢山系が邪魔して少ししか見えないので期待しないほうがいいです。ただ、部屋によっては若葉台や成瀬などの花火が見えるところもあります。

・駅までの距離ですが、行きは青葉台中学校の横を抜けていくとほぼ下り坂なので大人の男性の足だと10分かかりません。帰りは同じ道だと坂がきついので桜台の交差点から行くことになると思いますが、その場合は12,3分といったところでしょうか。距離に関しては色々と考え方がありますが、青葉台の場合はこどもの小学校等を考えると一概に駅近がいいともいいきれないですし、近ければ近いほど人や車は多くなります。

・通勤に関して、時間帯や乗る場所によりけりですが、都内に9時、10時出社だと準急・急行は青葉台からほぼ座ることはほぼ出来ないと思った方がいいと思います。新聞が読める位置（座席の前）はキープできると思います。各駅停車なら座れる可能性大です。私が依然住んでいた田園都市線の川崎市の駅では新聞が読める位置もキープできなかったので、都内から遠くはなりましたが個人的には満足してます。

[53: 匿名さん]

>>52 41さん
おかしいですねー
41、43は印無し
52は初心者印
どうしてでしょう

[54: 口コミ知りたいさん]

>>53 匿名さん
「情報システム」の観点で解説すると、初心者印の判定ロジックは、JavaScriptでプログラミング実装されています。一般的には3層アーキテクチャで処理されますので、クライアント、Apサーバー、データベースサーバーといったシステム構成ですね。

クライアントにあたるのは端末、すなわちノートPCやスマートフォンを指すことになります。端末には端末固有の識別番号であるMacアドレスとよばれる住所や、ネットワークにつながると割り振られるIPアドレスがあります。
初心者印を付与するか、しないかの判定ロジックは、この端末固有のMacアドレスか、ネットワーク参加者に振られるiPアドレスを判定していることと存じます。判定を実現するためには、アクセス履歴をデータベースに登録しておき、SQLなどでアクセス履歴を取り出し、直近の最終アクセス履歴からの経過期間を判定していると思います。

ひとつのご家庭に、ノートPCやスマートフォンは1台とは限定できませんよね？すなわち、初心者印の判定ロジックは、それほど厳密な判定には対応していないことを意味します。

そういった厳密さを求めるのであれば、システム開発工数や開発コストは、数十万単位で増額するでしょうね。

[55: 匿名さん]

>>54 口コミ知りたいさん
簡単に言うと
スマホ2台持ちでかつ自宅パソコン、セルラーiPadなどがあればいとも簡単。ということらしい

[56: 匿名さん]

>>53 匿名さん
54の方のコメントにある通りでIPアドレス等で掲示板が判断しているのだと思われます。

[57: 匿名さん]

10月から販売開始のようですが、
このあたりの1㎡あたりの相場ってどれくらいでしょうか。
総戸数はそんなに多くないものの、プランが多いので
家族の生活スタイルに合わせて選べていいなと思います。
駅まで徒歩11分以内であれば許容範囲でしょう。
今はまだオープンになっている間取りが少ないので、全情報の解禁が待ち遠しいです。

[58: 匿名さん]

9月に事前案内会が開催されますので予約して行けば解決すると思います。

[59: ご近所さん]

４１さん


貴殿のような情報を欲している方々が多いのではないでしょうか。
もちろん、住まいは百人百様の価値観があるので、一概には言えませんが、
できる限り、客観性を交えた投稿に好感がもてました。

当方は、23区のマンションを売却し、藤が丘に一次的に借家住まいでしたが、
この春に青葉台駅からバス通勤の場所の戸建に移り住みました。
我が家の優先は、バス便でも本数が多ければよし。ただ、坂がきつい場所はNG。

昨今は、山手線から電車で何分、駅から徒歩何分という特定の条件にて
さも不動産価値が決まってしまうような物言いをする方が多いですが、
それぞれの住まい方がある中、必ずしも、そればかりが不動産の価値を
決めるわけではないようにも思えますし、思いたいです。

不動産は二つとして同じものがなく、皆それぞれ自らの価値観を信じ、
単純ではないところに面白さを感じます。

[60: 匿名さん]

>>59 ご近所さん
参考になりました。
あなたは横浜ではどの辺りがよい場所と考えますか？

[61: 59]

60さん

実はあいにく、横浜住まいはこの３年余りのみ。
横浜のどこが良いかと言った情報は持ち合わせていないのです。

いわゆる港北ニュータウンも考えましたが、幾分、歴史を重ねた
田園都市線の方が、良いように思えます。地価は相対的に
やや高いですが、値下がりは緩やかかと。
新しい街や、開発が一気に進む街は衰退も早いと考えています。

全く答えになってませんね。すみません。

[62: 匿名さん]

>>61 59さんは、新しい街や開発が一気に進む街は衰退が早いと仰っていましたが、ほんとにそう思います。


60さまへ
横浜では緑園都市、港南台、能見台、西寺尾、東寺尾、本牧などは衰退しつつあります。

西区山手町は坂がキツいですが、高級住宅街なので、昔から変わらず人気がありブランドエリアの様です。

[63: 41]

41です。
コメントありがとうございます。
自宅の購入に関して、資産価値を重視する記事が多いのは事実で、気にしている人が多いということの裏返しでもあります。

不動産に関しては、仰せのように人それぞれ価値観がありますので、何が重要か・・・を突き詰めて考える必要があり、私の場合は家族ファーストで考えて、現在の場所を選び、私も家族もとても気に入っています。

資産運用としての不動産投資も行っており、そちらは地価や家賃相場の上下に一喜一憂しておりますが、自宅に関しては資産価値等は余り気にしていません。

私の話は、あくまで一つの意見ですので、物件ごとに良し悪しがあると思いますし、人それぞれの重要なものは違いますので、情報を取捨選択して、自分で見てみて判断することが大事かと思います。

[64: 41]

57さん

41です。
時間があったので少し調べてみました。本物件の近辺かつ青葉台小学校・中学校学区で売りに出されている中古マンションで表に出ているのは以下の物件です。

・オーベル青葉台
　3階/6階 14分 2000年 青葉区桜台 4890万円 72.67㎡ 67.29万/1㎡

・リビオ青葉桜台パークエミネンス
　5階/5階 14分 2003年 青葉区桜台 4480万円 71.9㎡ 62.3万/1㎡

・グランディスタ青葉台
　3階/7階 9分 2004年 青葉区青葉台 4390万円 76.21㎡ 57.6万/1㎡

グランディスタ青葉台は本物件の隣です。平米単価は安く見えますが、管理費・修繕積立金が他の物件に比べるとやや高めなので、そこを鑑みた価格だと考えて頂いた方がよろしいかと思います。

新築だとどれぐらいになるかはわかりませんが、榎が丘小学区のロイヤルシーズン青葉台が、ホームページを見ると70㎡で5790万円～5990万円（82万円/1㎡程度）なのでそれに近いイメージかと想定します。

[65: 匿名さん]

>>64 41さん
付近の中古物件価格はとても参考になります
12年超えの中古であれば大規模修繕工事をしているかいていないかで販売価格以外の臨時出費のいるマンションもあるようです。
新築はこうした付近の中古価格を立地調査の段階で調査済みでありブランド力で強気でいけるかどうかの調整があるはずです。
わたしの読みではデベ、マンションブランド、施工会社を鑑みて41さんが予想する価格の1割増位だろうと予想しているのですがどうでしょう

[66: 匿名さん]

>>65 匿名さん
意味不明です

[67: 匿名さん]

>>66 匿名さん
わかりませんか
残念です

[68: 匿名さん]

>>67 匿名さん
こちらのマンションと関係ない投稿はお止め下さい

[69: 匿名さん]

9月の事前案内会で予定価格の提示か
それとも物件概要が先なのでしょうか

[70: 匿名さん]

業者にお聞き下さい。

[71: 匿名さん]

物件概要にアップされるのを待ってみます

[72: 匿名さん]

>>65さん

リビオ青葉桜台パークエミネンスは
　3階/5階 14分 2003年 青葉区桜台 3880万円 74.74㎡ 51.9万/1㎡
てのもありますね。

この辺りは住環境がいいですね。

[73: マンション検討中さん]

モデルルーム行って来ましたが、価格が高すぎでは？と思いました。
徒歩11分、坂道なのに、、。

[74: 匿名さん]

まだ発売前の予定価格でしょ
実際の販売価格とイコールとは限りません
モデルルームに行かれた時にアンケートに答えたでしょ
顧客のランク付けするだけではないのですよ

[76: 匿名さん]

[No.75～本レスまで、前向きな情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[77: マンション検討中さん]

よっぽど売れない等で大幅に下がっているマンションを見たことありますが
1期募集過ぎてから300万の下落でした。

販売価格は下がっても100万ぐらいだと思います。そうだとしたら、やはり高いかなあと。

[78: 匿名さん]

>>77 マンション検討中さん
みなさんが高いと思ったら下げざるを得ない
需要と供給のバランス

[79: マンション検討中さん]

>>78 匿名さん
そんなレベルでマンション価格は下がりましぇーん。

[80: 匿名さん]

>>79 マンション検討中さん
ならどんなレベルでしょうか？

[81: 口コミ知りたいさん]

>>80 匿名さん
実際に、内閣府のただの作文が、現実に向けて動き始めているので、5年、10年スパンで考えればマンション価格が下がる事は十分に考えられるレベルでは？

①建築技術の技術革新および普及
建材や仕様が同じであれば都心と郊外で差がほとんど無い建築費について、ローマ帝国時代から続くコンクリート造に変わる安くて堅牢な建築物を造り出す技術の確立および普及だ。近い将来3Dプリンタでコストが安く地震等あらゆる災害に強いマンションが建つかもしれない。

②都市間交通の技術革新および普及
人類の都市間移動は、これまで地球の地面との摩擦係数との戦いで物理的距離を短時間で移動する努力であった。近い将来ドローンの技術が応用されたコストが安く非常に安全且つ高速な移動手段が確立されるかもしれない。すなわち都心と郊外の物理的距離が意識されなくなり、マンション用地の価格格差が無くなってくるかもしれない。

③働き方の技術革新および普及
ネットワーク技術・通信インフラの5G化が世界各国で決定された。日本の通信キャリア各社も遅れまいと慌てて短期間で4Gからの5G化を発表したことが日経新聞等の記事になったことはつい最近の事。
これまでの職住近接という概念は、次世代の通信技術の確立によって覆るかもしれない。職場に出社しない時代に既に突入している。すなわち都心と郊外の物理的距離が意識されなくなり、マンション用地の価格格差が無くなってくるかもしれない。

内閣府の作文
http://www8.cao.go.jp/cstp/society5_0/index.html

[82: 匿名さん]

>>80 匿名さん
ということは、買う気はないんだろ

[83: 匿名さん]

>>82 匿名さん
誘うよねー
ここは検討板
あれこれ検討してまっせ

[84: マンション検討中さん]

徒歩8分の新築インプレト青葉台が価格公表しましたね。5400〜6300万だったので、パークハウスも同じくらいでしょうか。それより上がらないで欲しいです。
5000万台なら買いたい・・・！

[85: 59]

マンションの相場は、近くで同時に建つとどうしてもそのマンションと比較してしまいますね。
ただし、この二つのマンション。ターゲットがやや違うかもしれません。

かたや、インプレストは、70m2ちょい中心。駅徒歩8分。駅南側。
パークハウス青葉台二丁目は、80m2弱中心。徒歩11分。駅北側。

広さを考えると、やはり、パークハウス青葉台二丁目は、
インプレストより高く、6200万から7500万ぐらいなのではないでしょうか。
全くの感覚ですが、どちらかと言えば、パークハウスの方が近隣からの住み替えを
意識して、若干、広めなのかなと感じました。一戸建てに一度住むと、
いきなり、マンションの狭さには、躊躇してしまいがちであり、
ゆったりと広さのマンションを選択するのではなかろうかと。
そのような方々はいくぶん高くても支払えてしまうのはないでしょうか。
そういって需要を見越すと、需給の関係で見ると、売り手は強気で、
さほど値下げしなくて売れてしまうのではないかと。

青葉台のブランドとよく言われる方がおりますが、ピークはやはり1990年ごろで、
それから緩やかに下がってきているのは間違いないでしょう。単にマンションが
ある程度高値で維持されるのは、そのようなある程度裕福な住みなれた方々がマンションに
移り住んでいるからなのだと思います。なので、青葉台はどうしても高値になりがち。
購入するなら、バス便でも良いので、下がっている中古をリノベするか、新築するのが
現時点での青葉台における最も良い購入なのではないかと信じています。

勝手な青葉台への相場観、ブランドでした。

みなさん、どう思われますか？

[86: 匿名さん]

>>85さん

新築にこだわりがなければ中古で価格を抑えた分リノベに回すのもいいですね。
フローリングを無垢材にしたり、漆喰壁にしたりコンロやトイレをハイグレードのものにしたりすると
もしかしたらなかなかいい感じになるかも。青葉台周辺で中古も色々売り出してますし。

一方で新築はそれなりの価格になると思うので後悔しないようによく比較検討したほうがいいですね。

[87: 匿名さん]

>>86さん
リノベで注意は配管
壁や床やキッチン等はリノベで何とかなるが、配管が難しい場合がある。

[88: 匿名さん]

普通に作られたマンションは、
配管でマンションの寿命が決まると言って良い。
内側をライニング（コーティング）出来るのは通常１５年目位の１回だけ。
３０年目に配管を交換するのは、出来ないマンションもあるし、
出来たとしても相当お金がかかる。
交換でなく新たに配管を通すと、マンションの見栄えが悪くなる。

[89: 匿名さん]

>>63 41さん

>>62 匿名さん
山手は中区

[90: 匿名さん]

やはり新築が良い。今の日本では。