パークコート神宮北参道 ザ タワー

[マンション検討中さん]

フジタ→グラクソ跡地のマンション計画について語りましょう。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1709/

件名 パークコート神宮北参道　ザ　タワー(仮称)渋谷区千駄ヶ谷四丁目計画
地名地番 東京都渋谷区千駄ヶ谷4-6-15ほか
住居表示 東京都渋谷区千駄ヶ谷４丁目６番１他（地番）
交通：
（1）東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩1分
（2）山手線「代々木」駅　徒歩6分
（3）総武・中央緩行線「代々木」駅　徒歩6分
（4）都営地下鉄大江戸線「代々木」駅　徒歩6分
総戸数 　471戸（販売総戸数471戸、他に　店舗1戸）
構造 鉄筋コンクリート造
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上27階地下1階
敷地面積 4837.13 ㎡
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社
施工者 清水・フジタ建設共同企業体
管理会社　三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
竣工時期　2023年6月下旬
入居時期　2023年7月下旬
主要用途 共同住宅、店舗、保育施設(保育所)

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[944: マンション検討中さん]

渋谷ならわかるが代々木で800とか
どんな層が買うのか想像つかないな。
住環境も良くないし。

[945: 匿名さん]

>>944 マンション検討中さん

桜丘は渋谷駅前のことでしょ。

[946: マンション検討中さん]

湾岸の勝どきですら坪400超えている現状。年末にはパークタワー勝どきで坪450万になるのを見越したら坪800以上でしょ。桜ヶ丘は坪1000超えだよ、坪800で桜ヶ丘ってなに言ってるんだ？笑

[947: 匿名さん]

地元民なら分かるが、ここは決して良い住環境ではない。坪750なんてないだろうと思うが、周辺に大規模マンションもないし、パークコートが売れる事で相場がまた引き上げられるんだろうな。

正直なところ、ここにそれだけ出すなら港区、千代田区の一等地に買った方がベターな気はする。

[948: 匿名さん]

坪700でステマ仕込んでおいて実際は600で出すんだろ。で安い買い得の大合唱が始まると。

[949: 匿名]

>>948 匿名さん

500くらいでしょ、

[950: マンション検討中さん]

さすがに周辺相場より安いってことはないだろう

[951: 匿名さん]

最低坪６００でしょうね。

[952: 匿名さん]

今、坪単価500万円で買える都内新築ってどこだろう？湾岸にいかないとなさそうだけど。まあ、わざと言ってるんだろうけど。最低600、平均は700越、最高は最上階2000かな。

[953: マンション検討中さん]

パンダ550、低層道路沿い600、中心価格帯650から750、高層プレミアム最高2000位が妥当だと思う。

[954: 匿名さん]

坪2,000万は無いでしょうね。せいぜい坪1,300万ではないかな。

[955: 匿名さん]

最近の新築って幹線道路沿い、高速沿い、河川沿い、埋め立て地だったりこれら複数の要素含んでたり立地条件うんこだよね。建築費増だの株式連動だのでやりたい放題だしむかつく。築10年位の中古リノベした方が良いんじゃないか？

[956: マンション検討中さん]

もし築10年で、条件良く、リノベしても新築より安く済む中古があるならかなりお買い得だよ。
築10年だと新築と売価変わらないことが多いし、条件良い物件がなかなか出回らない。住民間で取引が完結することも多いしね。

[957: 匿名さん]

>>956 マンション検討中さん

うーん。新築供給があるところは本来価値と乖離したバブル価格で売り出しているところが多いけど、暫く供給無かったところは結構安値で出てませんかね？富久とか…。

[958: 周辺住民さん]

庶民の街、穴場の街、千駄ヶ谷
さよなら。

[959: 匿名さん]

>>955 匿名さん
はい、そうしてください。立地優先だと、おっしゃるように中古が答えだと思います。
最近のマンションが立地条件がいまいち、というのはその通り。なぜか？ただでさえ、都心の土地は出物が少ない。また、インバウンド需要から、大規模マンション向き立地は、ホテルや商業施設と競合して買い負けてた。そもそも土地の仕込みが難しく、仕込んでも高値になったので、いまいち立地でも高くなる。
アフターコロナに仕込んだマンションは、少しは立地、価格ともましになるかもね。

[960: マンション検討中さん]

>>957 匿名さん
そこは事故があったからでは？

[961: 匿名さん]

アンケートきたけど、その内容で事前案内会の順番などが決まるのだろうね笑

[962: マンコミュファンさん]

そういうことです。
コロナ禍では期毎にプレミアム専用
投資家ワンルームなどニーズに合わせて分けたい。
御客様のニーズに合わせた情報配信をしますとは関係ない部屋の販売期には訪問しないで下さいというメッセージ。

[963: 匿名さん]

>>957 匿名さん

密で問題になった夜の街歌舞伎町が近いし、
目の前が五輪マラソンのコース予定だったのに札幌になったし、
など色々重なったのもあるのでは？

[964: 匿名さん]

千駄ヶ谷が高くなったら、代々木上原とか初台まで行かないといけないな
千駄ヶ谷に、ろくなマンションなかったからな
タワマンというだけでも衝撃だよ
今後も建つ可能性低いし、貴重ではある

買うなら青山の方が便利で良いな

[965: マンション検討中さん]

このタワマンは比較対象が無いに等しい。
新しい相場を生み出す魅力があるかないか？

デザイン性に凝った理由から透けて見えるのだが。

[966: デベにお勤めさん]

デベはパコ渋谷・青山と同列で比較させたいのだろうが、いかんせん、せんダガヤでは無理があるだがや

[967: 匿名さん]

これだけタワマンが建って珍しくなくなると、差別化の一つがデザイン。景観は社会の共有財産であり、その意味でもデザインは重要。他社も三井を見習って欲しい。

[968: 匿名さん]

確かに。タワマン作らせたら三井は頭ひとつ抜けてるよね。さすが湾岸の王

[969: 匿名さん]

>>968 匿名さん

その三井の最高級ブランドである、パークコートタワーだ

白金なんかより欲しいな

[970: 通りがかりさん]

>>957 匿名さん

富久はスラム街でここと全く立地が違いますね。　
安いなりに理由ありです。　

[971: 匿名さん]

アンケートの予算欄、上限が10億以上か

[972: 匿名さん]

パークコート最高

[973: 検討中さん]

>>969 匿名さん

最高級ブランドはパークコートタワーじゃないですよ。パークマンションです。

[974: 匿名さん]

グレード分けはそうかもしれないが、実態は、
パークマンション＝パークコートタワーの最上階、プレミアム＞パークコートタワーのスーぺリア＝低層パークコート

檜町や青山のタワーなら、パークマンション級かと。タワーとなると、パークマンションはないし、タワー好きならパークコートタワーになる。

[975: 匿名さん]

＞最近の新築って幹線道路沿い、高速沿い、河川沿い、埋め立て地だったりこれら複数の要素含んでたり立地条件うんこだよね


そんなゴミみたいな条件、パークタワー文京小石川くらいだろ。

[976: 匿名さん]

PC南麻布、文京小石川タワーは坪500万後半でスピード重視戦略を取ったかと思えば、勝どきではスミフ形式を導入。最近の三井のやり方はよくわからない。
都心マンションの相場が強気なのは認めるけど、渋谷や神宮外苑もまだ完売していない状況でそこまで冒険はしないと予想。
アドレス、規模感、周辺相場を総合的に考慮すると、白金ザスカイより高値をつけると完売まで時間がかかると思う。
坪600万台半ばが妥当な価値なのでは。

[977: 匿名さん]

>>973 検討中さん

タワーは、パークコートタワーですね

[978: 匿名さん]

エリア違うのだから、白金より高くていいと思うよ
それに、普通のマンションと比べたらいけないです

[979: 匿名さん]

>>977 匿名さん

三井の最高級ブランドは、パークマンションです。

[980: 匿名さん]

>>978 匿名さん

その通り。なんの変哲もないデザイン、ノンブランドの白金ザスカイなら、こっちの方がいいな。

[981: マンション掲示板さん]

白金と比較というのは、
どちらも飛行機の航路上で同条件ってことですかな。

[982: 匿名さん]

エリアにまともなマンションないから、同エリアのお金持ちが集まるって。すぐ売れるよ

[983: 匿名さん]

はよ価格だしてほしい。

[984: 匿名さん]

>>983 匿名さん

北参道から明治神宮ってはいれるのかな？お散歩にすごくいい

[985: マンション検討中さん]

港区の白金より高いのかねえ

[986: 匿名さん]

同エリアにまともなマンションが無い
=含み益抱えて住み替える需要が少ない。

[987: 匿名さん]

アドレスだけなら南麻布＞白金＞＞千駄ヶ谷でしょう。やはり港区内陸は別格。
ただし副都心線に加えて山手線、総武線も使えるのは大きく、交通利便性は非常に高い。
ミクロな立地については、駅近だが非直結、大通り沿いの高速近接と、ほぼ同点。
ランドマーク性はスカイが圧勝でしょう。こればかりは総戸数が倍以上違うのだから仕方ない。
普通に良い物件なのは間違いないんだけど、40平米台1LDKが1億、80平米台2or3LDKが2億越えでサクサク動くイメージは無いかな。
逆に坪600前半なら早期完売する可能性が高いと思う。

[988: 匿名さん]

白金は都心じゃないからな。
そんな他所に比べて優位性がある訳でもないよ。
飯田橋にも劣っているよ。

[989: 匿名さん]

白金って実際不便だよね。イメージとアドレス名でチャイニーズ引き寄せられてる点が相場上昇に寄与してると思う。。MRでも中華系良くみるし。

[990: 匿名さん]

白金高輪駅は、2000年の南北線開通から騒がれだしたでしょ。
一応港区だしね。
白金が便利でないことは間違いない。

[991: 匿名さん]

それを言ったら北参道駅は更に歴史が浅いんだけど。
千駄ヶ谷が交通利便性で白金に勝るのは否定しない。
あとは新宿や原宿か、麻布十番や六本木のどちらに近いのが良いのか、これは好みだと思う。
交通利便性を最優先するなら四ツ谷とか飯田橋、神田あたりがどこ行くのにも便利。
但し、麻布とかずっと陸の孤島と言われていたけど昔からあの資産価値なわけで、利便性だけで地価が決まるわけではないのは留意すべき。

[992: 匿名さん]

2L55平米1億弱でこねぇかなぁ
抜けあるなら低層でも良いから。

[993: 匿名さん]

間取りは平凡というか、ちょっと変形してて良くないよね。狭い部屋はDWも無いし、広い部屋は円柱を愛でる事を強いられる。

[994: マンション検討中さん]

円柱の良い活用例があるとよいんですけどね、、、オプション家具でなんとか用意して欲しいですねw

[995: 検討中さん]

>>993 匿名さん

DWってなんですか？

[996: マンション検討中さん]

>>995 検討中さん
だいれくとうぃんどう

[997: マンション検討中さん]

白金ザスカイ買っちまったんですがこっちが欲しくなってきました

[998: 匿名さん]

>>994 マンション検討中さん

村上隆の作品購入権が付いた六本木のホテルの画像見てみな
立派な円柱の柱あるぞ

[999: 匿名さん]

2Lとかも窓面の辺りの間仕切りが変形してたりで使いづらそう。3Lはトイレがリビングイン…。

いくら外観重視でも坪700出して居住性犠牲にしながら住む羽目になったら誇れないのでは？笑

[1000: 匿名さん]

>>999 匿名さん

トイレがリビングインの間取りってどれ？トイレは全部ホールからの出入りだから、ないと思うけど？

[1001: マンション検討中さん]

確かに坪600ならいいけど700だと納得できない間取りだな。柱のまわりはデッドスペースも多そうだし。

[1002: 匿名さん]

間取りで価格は下がらんかな

[1003: マンション検討中さん]

低層60平米 1億弱

サラリーマンに引き合い多い価格帯や

[1004: 匿名さん]

サラリーマンもピンキリだけど
どの程度のサラリーマンを想定？

[1005: 匿名さん]

60平米で1億弱なんて甘い価格で来る訳ないだろう。
千駄ヶ谷と三井のパークコートタワーを馬鹿にしてんのか。
60平米低層で1億2000万以下はないよ。

[1006: マンション検討中さん]

ここは発売延期してでも仕様を見直した方がいい気がするな。なんとか柱をなくせないものか。

[1007: 匿名さん]

勝手に相場を無視した安値を期待して、実際は高くて手がでないとわかると、途端に貶し出す人のなんと多いことか。少数、平米200未満はあるかもしれないけど、ボリュームゾーンにそれを期待しちゃいかん。
ペントハウスの間取りは異次元。つまり、そういった層も満足させる建物ってこと。安くするための貧乏くさいコストカットはないから高いよ。デザインからも青山、渋谷と同じくくりのタワーだから、価格も相応。予算は平米220は最低みる必要があるよ。

[1008: 匿名さん]

>>1007 匿名さん

M井さんですか？

[1009: 匿名さん]

https://manmani.net/?p=36309
パークコート千代田四番町が平均約800とのこと。立地の差を考えると0.9掛の720予想は、あながち悪くないのでは？

[1010: マンション検討中さん]

値段はさておき、ここはどんな仕様か気になり。デザインが凄くて、目立つから、ランドマークマンションですね。

[1011: マンション検討中さん]

千代田四番町ですら坪600万台からあるし
ここも同じか少し安い位からあるかもね

[1012: 匿名さん]

YouTube見たけど建物が薄っぺらい。
黄金比率の建物が無理だったのだと思った。
柱は諦めるしかない。

[1013: マンション検討中さん]

>>1011 マンション検討中さん

低層とかダメ間取でパンダ部屋の単価になるとこだけ年収1500万のサラリー世帯が買えちゃんだよ。
四番町もサラリー向けの部屋が用意されてる。

低層で高速ビューなんか坪500万台だろな。
抜ける部屋と最低でも坪150万は差が付いて当たり前。

[1014: マンション検討中さん]

>>1005 匿名さん

よく読もうね。
眺望ZEROどころか幹線道路の排気ガスと高速道路に塞がれた低層と中高層では価値に坪150万以上の差があると思わないかい？
白金座も低層は坪510万 全体平均660万。

[1015: マンション検討中さん]

>>1005 匿名さん

素人予想丸わかり。
60平米程の最低価格1億2千万は坪660万だぞ。
低層で排気ガス浴びて眺望ない部屋が坪660万予想の時点で絶対外れると言い切れる。
新宿御苑ビューは坪いくら予想かい？
眺望で価格差が発生するマンションだよ。
追試

[1016: 匿名さん]

>>1014 マンション検討中さん

白金高輪は、ぼったくりだよ
条件の悪い部屋と、お見合いばっかりじゃん
坪400代だよ、あんなの
それでも住まないけど

[1017: 検討板ユーザーさん]

こちらは
プレミアムクラス 坪1000万
高層階 坪800万
中層階 坪650万
低層階 坪520万

全体平均は坪700万
そんな感じだろう？

[1018: 匿名さん]

投資目線、リセール重視ならとにかく単価安の部屋を狙うべきだろうね。
四番町が坪800で売れ行き好調なのは驚いたけど、流石に番町と千駄ヶ谷では地位も顧客層も違うので単純に比較はできないでしょう。
ここは総戸数多いから1期で躓くと長期戦確定だし、平均的な部屋で坪600中盤くらいじゃないかな。
逆に坪700とか800出すなら3Aの築浅中古の方が資産価値的にも良いと思う。

[1019: 匿名さん]

>>1018 匿名さん

新築がいいの！

[1020: マンション検討中さん]

電話での問い合わせで3L80平米で15000以内で検討できるか確認したら、丁寧にそういう相場感ではないと教えてくれたので諦めました。
どんどん高くなるなぁ

[1021: 匿名さん]

>>1020 マンション検討中さん

教えてくれたの？
俺電話したときは取りつく島も無かったけど…。

[1022: 匿名さん]

3L80平米なら、２億円でしょうね。

[1023: マンション検討中さん]

>>1021 匿名さん
価格は未発表とのことでしたが、あくまでも本物件周辺相場として教えてくれましたよ
相場感としては15000なら70平米くらいって言ってました
とにかく私には届かないことは伝わりました
ちなみに四番町も興味あったのでお伺いしたら、もっと相場感は上ですよって教えて頂きました
あくまでも相場感のお話でしたけどね

[1024: 匿名さん]

>>1023 マンション検討中さん

70m2で15000万円、坪220前後
今の相場なら、そんなところでしょうね。

[1025: 匿名さん]

番町のパークコートとそんなに変わらん相場ではないか。
この場所に拘りなければ、普通の人は番町を選んだ方が良い位の価格帯になりそうですね。こちらは都心から少し外れたマイナーな立地ですから。

[1026: 匿名さん]

同じ間取りでも、タワマンは高層階と低層階では数千万円違うからな
高層の価格が知りたい
高けりゃ荒れないから良いじゃないかね
みんなが群がるとな

[1027: 匿名さん]

>>1025 匿名さん
番町の新築パークコート、全然上ですよ。坪800万から1400万で、第1期8割売り出し、申し込みあり。

[1028: マンション検討中さん]

上級パワーカッポー様がギリギリ届くのが1.2億(贈与、金融資産が少ない場合)
この層をターゲットにした部屋はどうするか。

[1029: マンション掲示板さん]

>>1028 マンション検討中さん
50平米くらいの低層ですね。
でも、実際は1.2億と思ってる層はたいてい1.5億引けますよ。

[1030: 匿名さん]

大企業パワカなら引けますね。ボラリティ高すぎてギャンブルになっちゃうけど。

[1031: マンション検討中さん]

>>1029 マンション掲示板さん

>>1017

[1032: マンコミュファンさん]

限界まで借りるの前提 草

ジャンピングキャッチで人生終わるリスクを背負わんやろ

[1033: 匿名さん]

相場、が
ここの入居時の２年数か月後まで維持できるのか？
が悩みどころですね。
昨朝のテレビで経済評論家が売るのなら今、と言ってましたから。

[1034: マンション検討中さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[1035: 匿名さん]

プレミスト東銀座築地 Arc Courtのスレ1294の写真、あの曲線部分を繰り返したのがここのデザインに近いかも。かなりカッコよくなる予感！

[1036: マンション検討中さん]

経済評論家お茶ふいたわwwww

外観か間取り、価格予想しかネタがないから
そろそろ三井さん新情報出して欲しいわ
タワマンなんだし共用部の詳細もっと知りたい

[1037: マンション検討中さん]

ようやく来週から案内開始だ。

[1038: 匿名さん]

>>1037 マンション検討中さん

えっ？お知らせありました？エントリーしてるけどない。あなた様は、VIP様？

[1039: マンション検討中さん]

販売開始って5月じゃなかった？

[1040: 匿名さん]

超有名不動産評論家のS氏も今が売り時とおっしゃってますよ

[1041: 匿名さん]

>>1040 匿名さん

Sさんは、狼少年ですから無視するとして、
売って買わないと賃貸になっちゃうよ。二件持ちなら別だけど。高く売っていつくるかわからん下落を賃貸で待つのも辛いよね 。それに落ちるナイフを掴むのって勇気いるし、やっちゃいけない。

[1042: 匿名さん]

規模の割に書き込みが少ないですね…
価格は置いといて、立地の吸引力が弱いのでしょうか

[1043: マンション検討中さん]

>>1042 匿名さん
まだ値段出てないしMRあいてないから新しい情報なくてみんな一旦小休憩