パークコート神宮北参道 ザ タワー

[マンション検討中さん]

フジタ→グラクソ跡地のマンション計画について語りましょう。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1709/

件名 パークコート神宮北参道　ザ　タワー(仮称)渋谷区千駄ヶ谷四丁目計画
地名地番 東京都渋谷区千駄ヶ谷4-6-15ほか
住居表示 東京都渋谷区千駄ヶ谷４丁目６番１他（地番）
交通：
（1）東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩1分
（2）山手線「代々木」駅　徒歩6分
（3）総武・中央緩行線「代々木」駅　徒歩6分
（4）都営地下鉄大江戸線「代々木」駅　徒歩6分
総戸数 　471戸（販売総戸数471戸、他に　店舗1戸）
構造 鉄筋コンクリート造
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上27階地下1階
敷地面積 4837.13 ㎡
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社
施工者 清水・フジタ建設共同企業体
管理会社　三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
竣工時期　2023年6月下旬
入居時期　2023年7月下旬
主要用途 共同住宅、店舗、保育施設(保育所)

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[884: マンション検討中さん]

近辺だが、飛行機の音はかなりするが慣れるよ
地響きのような音なので地震後はドキッとするが

[885: 匿名さん]

月島と勝どきは似てるけど渋谷は全然違う建物だね
渋谷と北参道は似てる

[886: 匿名さん]

パークコート渋谷ザタワーより北参道のほうが高いとのことです。解散

[887: マンション掲示板さん]

でしょうね。
所有権だし。低層のクソ環境悪い部屋は渋谷より安いかもですね。

[888: 匿名さん]

>>886 匿名さん

どこソースですか？

[889: 通りがかりさん]

>>886 匿名さん

所有権、外観デザインという点ではこちらの物件すごく魅力的です。　
やはりなんだかんだ借地より中古のポテンシャルは高い。　
外観のデザインは私は好きです。　
渋谷も共用部は素晴らしいが、本当に住む視点ではスーパーなどを考えるとこちらが良いと思います。　
そこそこの価格になるのかなと思いつつ、　
悩ましいです。　
初台の野村東京建物はまだ先で待てないし、　
西新宿の住友、三井も魅力的ですが。　
ここに私は期待です。　　
新宿周辺は住みやすく、移動も便利、　
西新宿と初台に賃貸6年ですが、ここら辺は離れ難いです。　
　
飛行機の口コミもありましたが、飛び始めてから新築のマンションに賃貸ですが、引っ越しました。　
私の12階の部屋では全く気になりません。　
渋谷を見送ったのでこちらに期待してます。

[890: 匿名さん]

>>889 通りがかりさん

渋谷の魅力は徒歩で代々木公園に行けることですよ
奇跡の立地です
千駄ヶ谷が、坪700超えるなら解散だ

[891: 匿名さん]

渋谷の当初販売時期より、相場は更に上がってます。これから販売なら、坪750くらいがちょうどいいのでは。

[892: 匿名さん]

PC小石川が坪600台でリセール厳しいところをみると
PC北参道は坪700弱って感じじゃないかな

[893: 匿名さん]

坪750ならパークコート浜離宮のまあまあ上層が買えるぞ

[894: 匿名さん]

虎ノ門坪850に対し、坪100安はいいところでは。

[895: 周辺住民さん]

ここは外観デザインや屋上スクリーンデッキのキャラ立ち加減からも、定借ゆえにパコ渋谷を避けた層を狙ってます。

[896: マンション比較中さん]

ここは住環境がとても良いところです。今白金高輪の物件と比較検討中です。坪600なら買いです。

[897: マンション検討中さん]

自分も坪600なら買いたいです。
利便性は良いものの代々木駅、北参道駅ともに地味でリセールが微妙そうだし、600以上なら他を検討します。

[898: 匿名さん]

>>894 匿名さん

虎ノ門と千駄ヶ谷
どんな比べ方だよ

建物もタワーじゃないし

[899: 匿名さん]

>>897 マンション検討中さん

山手線の反対側よりは、貸しにくいよ
東京が遠いから
また、渋谷側なら渋谷駅か恵比寿駅最寄りだよ

交通でここ選ぶなら新宿最寄り買った方が、安くて便利だろ

ここのイメージは、渋谷区版の神田だな

[900: 匿名さん]

>>896 マンション比較中さん

白金高輪よりパークコートタワーが良いよ
間違いない
白金にもできると良いね

[901: 匿名さん]

>>898 匿名さん

立地比較だよ。虎ノ門は21階だから、一般にはタワーマンションだよ。名前にタワーとついてないだけ。素人はすっこんでな。

[902: マンション検討中さん]

賃貸需要は少ないかもな。ここの家賃払える層は渋谷駅、新宿駅徒歩圏内も余裕で借りられるだろうし、わざわざ少し不便な北参道を選ばないとは思う。

[903: マンション掲示板さん]

浜離宮と小石川は、販売前に時代の追い風で駆け込みでパークコートに切り替えた感じだし、ここと一緒にされてもね。
ここは最初からパークコート狙いの企画が載ってますからね。

[904: 匿名さん]

タワマンだからどれも商業用地なんだし、立地の価値は一種単価で比較すればいいんじゃないかな。
そろそろ今年の地価出るでしょう。

[905: 匿名さん]

平均800、展望がない部屋で700あたりでしょ。三井だから680とかにしてパンダ風にして、マンマニを釣って後にいる質の悪い不動産クラスタを大挙させる狙いｗ

[906: 匿名さん]

>>903 マンション掲示板さん

もっとロジック的な話してよ

[907: 匿名さん]

ここが平均800なら都心はもっと上げられるな
スルーするけど、都心パークコートタワーの価格がどうなるかな

[908: 匿名さん]

>>903 マンション掲示板さん

ふーん
ここの宣伝見たか？
過去分譲済みのパークコートタワー代表マンションの並び
感想を求めるわ

[909: 匿名さん]

今年の地価はコロナで下がるってよ
注目するなら来年だろ

[910: マンション検討中さん]

あと2年は家計の厳しい家が多いと思う。500戸売り切るには平均700位までじゃないとさすがに厳しいのでは。

[911: 匿名さん]

>ここは住環境がとても良いところです。今白金高輪の物件と比較検討中です。

住環境に、街の飛行機通過騒音は含めないのですか？
ここも白金高輪も。

[912: マンション掲示板さん]

>ここは住環境がとても良いところです。今白金高輪の物件と比較検討中です。

住環境に、高速道路騒音は含めないのですか？
ここも白金高輪も。

[913: 白山通りワキ民]

ここの方がウチよりマシだよ
小石川イッチョメっていう水没埋め立て地に住んでる

[914: マンション検討中さん]

住環境は良いとは言えない。利便性は高いが。

[915: マンション検討中さん]

なかなか評価の難しい場所だよね。価格次第か。。。

[916: 周辺住民さん]

>>915 マンション検討中さん
だからずっと穴場だったのです
神宮前原宿の評価に引っ張られるか
代々木新宿の雑多さに引っ張られるか
どっちつかずの今のままか？？

[917: マンション検討中さん]

ここは線路や高速道路に近いし、どちらかといえば雑多な雰囲気かと。原宿近辺の落ち着いた雰囲気の物件を真似るのは無理があるのでは。

[918: 匿名さん]

間取りも微妙すね。低層は坪550位かな。
スッ高値のすみふ中古売り出し価格は無視すると思うよ。

[919: マンション検討中さん]

さほど知名度のないエリアに500戸できるわけだが、将来飽和して値下がりする可能性ってどんなもんだろ？
これから近辺再開発でさらにタワマン増えるが。

[920: 匿名さん]

個人的によいと思う間取りがあります。内装、天高、下がり天井、先日、地震がありましたが免振か？等が気になります。住環境は良いとは言えないと思いますが、駅近、渋谷、新宿へのアクセスは魅力的です。あとは価格ですね。明治通り沿い、高速側は考えていません。

[921: 匿名さん]

>>916 周辺住民さん

俺は代々木派だよ
前にも書いたぞ

坪800なら新宿御苑前の低層物件買った方が値打ちあるかもね
モデルルームに行かんと何とも言えんが

[922: マンション検討中さん]

渋谷駅前、新宿駅前、御苑は別格だからねえ。
あの辺りと同じ価格設定だとさすがに売れないのでは。

[923: デベにお勤めさん]

幻冬舎の存在がこのエリア独特の雰囲気を醸成してる
と感じる

[924: マンション掲示板さん]

共産党勤務には便利です。

[925: 匿名さん]

共産党と言えば、文京区が有名ですね。

[926: 口コミ知りたいさん]

ここの価格　×　0.9　くらいがブランズ白金高輪だと予想

さて三井さん、ここいくらでしょう

[927: 匿名さん]

プランT237Aは、エレベーター降りたらエントランス内とか、もしかして専用エレベーターですか？バトラーボックスとかもあるし、ルーフバルコニーつき、もの凄いスペックですね。これも渋谷最上階と同じく15億円ですかね。このマンションは、外観デザイン、共用部も凝っていてコストダウンとかケチなことは考えておらず、最高のものを追及した感じですね。とてもとても安くはならないでしょう。

[928: 匿名さん]

東京税理士会も将棋協会も千駄ヶ谷だけどね

[929: 匿名さん]

まあ、信濃町も近いな
信仰が濃い町です

[930: 匿名さん]

>>927 匿名さん

あのう？、ここパークコートタワーですよ
言うまでもない

[931: 匿名さん]

>>930 匿名さん

それはそうだか、上の方に安値期待してるの頓珍漢な書き込みがあるからね。

[932: 匿名さん]

坪800超えでパークコート渋谷ザタワーが割安になり、一気に向こうが完売する流れ笑

[933: 匿名さん]

北参道で5億以上だすならこっちが欲しいいい
https://westbankcorp.com/body-of-work/the-kita

[934: 匿名さん]

>>933 匿名さん
そうそうすぐ近くで隈研吾設計モノが登場するんだよねー。

[935: マンション検討中さん]

最初はパークコートらしい高値で出してきて
売れ残ったらこっそり値引きと予想するわ。
安売りでブランドイメージ下げたりはしないかと。

[936: 匿名さん]

坪800でいいよ。渋谷ザタワーに加えて、ここも買うよ。

[937: 匿名さん]

こんないまいちな場所で750とか

[938: マンション検討中さん]

750出すなら代官山の再開発狙うな
その方が資産価値は維持できそうだ

[939: 通りがかりさん]

条件いいとこで、750じゃないすか？北参道で平均で750は流石にないかと、、、

[940: マンション検討中さん]

平均750だとしたら、高層階に坪数千万の部屋があるのかもな。渋谷みたいに。
さすがに750ばかりでは完売できないだろうし。

[941: 匿名さん]

坪８００なら桜丘の再開発待つな

[942: 匿名さん]

>>941 匿名さん

桜丘の再開発って分譲マンションがあるんですか？賃貸じゃないんですね？

[943: マンション検討中さん]

別の物件の三井の担当者はあそこは平均坪800越えの方向で動いてるみたいですって言ってました。

[944: マンション検討中さん]

渋谷ならわかるが代々木で800とか
どんな層が買うのか想像つかないな。
住環境も良くないし。

[945: 匿名さん]

>>944 マンション検討中さん

桜丘は渋谷駅前のことでしょ。

[946: マンション検討中さん]

湾岸の勝どきですら坪400超えている現状。年末にはパークタワー勝どきで坪450万になるのを見越したら坪800以上でしょ。桜ヶ丘は坪1000超えだよ、坪800で桜ヶ丘ってなに言ってるんだ？笑

[947: 匿名さん]

地元民なら分かるが、ここは決して良い住環境ではない。坪750なんてないだろうと思うが、周辺に大規模マンションもないし、パークコートが売れる事で相場がまた引き上げられるんだろうな。

正直なところ、ここにそれだけ出すなら港区、千代田区の一等地に買った方がベターな気はする。

[948: 匿名さん]

坪700でステマ仕込んでおいて実際は600で出すんだろ。で安い買い得の大合唱が始まると。

[949: 匿名]

>>948 匿名さん

500くらいでしょ、

[950: マンション検討中さん]

さすがに周辺相場より安いってことはないだろう

[951: 匿名さん]

最低坪６００でしょうね。

[952: 匿名さん]

今、坪単価500万円で買える都内新築ってどこだろう？湾岸にいかないとなさそうだけど。まあ、わざと言ってるんだろうけど。最低600、平均は700越、最高は最上階2000かな。

[953: マンション検討中さん]

パンダ550、低層道路沿い600、中心価格帯650から750、高層プレミアム最高2000位が妥当だと思う。

[954: 匿名さん]

坪2,000万は無いでしょうね。せいぜい坪1,300万ではないかな。

[955: 匿名さん]

最近の新築って幹線道路沿い、高速沿い、河川沿い、埋め立て地だったりこれら複数の要素含んでたり立地条件うんこだよね。建築費増だの株式連動だのでやりたい放題だしむかつく。築10年位の中古リノベした方が良いんじゃないか？

[956: マンション検討中さん]

もし築10年で、条件良く、リノベしても新築より安く済む中古があるならかなりお買い得だよ。
築10年だと新築と売価変わらないことが多いし、条件良い物件がなかなか出回らない。住民間で取引が完結することも多いしね。

[957: 匿名さん]

>>956 マンション検討中さん

うーん。新築供給があるところは本来価値と乖離したバブル価格で売り出しているところが多いけど、暫く供給無かったところは結構安値で出てませんかね？富久とか…。

[958: 周辺住民さん]

庶民の街、穴場の街、千駄ヶ谷
さよなら。

[959: 匿名さん]

>>955 匿名さん
はい、そうしてください。立地優先だと、おっしゃるように中古が答えだと思います。
最近のマンションが立地条件がいまいち、というのはその通り。なぜか？ただでさえ、都心の土地は出物が少ない。また、インバウンド需要から、大規模マンション向き立地は、ホテルや商業施設と競合して買い負けてた。そもそも土地の仕込みが難しく、仕込んでも高値になったので、いまいち立地でも高くなる。
アフターコロナに仕込んだマンションは、少しは立地、価格ともましになるかもね。

[960: マンション検討中さん]

>>957 匿名さん
そこは事故があったからでは？

[961: 匿名さん]

アンケートきたけど、その内容で事前案内会の順番などが決まるのだろうね笑

[962: マンコミュファンさん]

そういうことです。
コロナ禍では期毎にプレミアム専用
投資家ワンルームなどニーズに合わせて分けたい。
御客様のニーズに合わせた情報配信をしますとは関係ない部屋の販売期には訪問しないで下さいというメッセージ。

[963: 匿名さん]

>>957 匿名さん

密で問題になった夜の街歌舞伎町が近いし、
目の前が五輪マラソンのコース予定だったのに札幌になったし、
など色々重なったのもあるのでは？

[964: 匿名さん]

千駄ヶ谷が高くなったら、代々木上原とか初台まで行かないといけないな
千駄ヶ谷に、ろくなマンションなかったからな
タワマンというだけでも衝撃だよ
今後も建つ可能性低いし、貴重ではある

買うなら青山の方が便利で良いな

[965: マンション検討中さん]

このタワマンは比較対象が無いに等しい。
新しい相場を生み出す魅力があるかないか？

デザイン性に凝った理由から透けて見えるのだが。

[966: デベにお勤めさん]

デベはパコ渋谷・青山と同列で比較させたいのだろうが、いかんせん、せんダガヤでは無理があるだがや

[967: 匿名さん]

これだけタワマンが建って珍しくなくなると、差別化の一つがデザイン。景観は社会の共有財産であり、その意味でもデザインは重要。他社も三井を見習って欲しい。

[968: 匿名さん]

確かに。タワマン作らせたら三井は頭ひとつ抜けてるよね。さすが湾岸の王

[969: 匿名さん]

>>968 匿名さん

その三井の最高級ブランドである、パークコートタワーだ

白金なんかより欲しいな

[970: 通りがかりさん]

>>957 匿名さん

富久はスラム街でここと全く立地が違いますね。　
安いなりに理由ありです。　

[971: 匿名さん]

アンケートの予算欄、上限が10億以上か

[972: 匿名さん]

パークコート最高

[973: 検討中さん]

>>969 匿名さん

最高級ブランドはパークコートタワーじゃないですよ。パークマンションです。

[974: 匿名さん]

グレード分けはそうかもしれないが、実態は、
パークマンション＝パークコートタワーの最上階、プレミアム＞パークコートタワーのスーぺリア＝低層パークコート

檜町や青山のタワーなら、パークマンション級かと。タワーとなると、パークマンションはないし、タワー好きならパークコートタワーになる。

[975: 匿名さん]

＞最近の新築って幹線道路沿い、高速沿い、河川沿い、埋め立て地だったりこれら複数の要素含んでたり立地条件うんこだよね


そんなゴミみたいな条件、パークタワー文京小石川くらいだろ。

[976: 匿名さん]

PC南麻布、文京小石川タワーは坪500万後半でスピード重視戦略を取ったかと思えば、勝どきではスミフ形式を導入。最近の三井のやり方はよくわからない。
都心マンションの相場が強気なのは認めるけど、渋谷や神宮外苑もまだ完売していない状況でそこまで冒険はしないと予想。
アドレス、規模感、周辺相場を総合的に考慮すると、白金ザスカイより高値をつけると完売まで時間がかかると思う。
坪600万台半ばが妥当な価値なのでは。

[977: 匿名さん]

>>973 検討中さん

タワーは、パークコートタワーですね

[978: 匿名さん]

エリア違うのだから、白金より高くていいと思うよ
それに、普通のマンションと比べたらいけないです

[979: 匿名さん]

>>977 匿名さん

三井の最高級ブランドは、パークマンションです。

[980: 匿名さん]

>>978 匿名さん

その通り。なんの変哲もないデザイン、ノンブランドの白金ザスカイなら、こっちの方がいいな。

[981: マンション掲示板さん]

白金と比較というのは、
どちらも飛行機の航路上で同条件ってことですかな。

[982: 匿名さん]

エリアにまともなマンションないから、同エリアのお金持ちが集まるって。すぐ売れるよ

[983: 匿名さん]

はよ価格だしてほしい。