パークコート神宮北参道 ザ タワー

[マンション検討中さん]

フジタ→グラクソ跡地のマンション計画について語りましょう。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1709/

件名 パークコート神宮北参道　ザ　タワー(仮称)渋谷区千駄ヶ谷四丁目計画
地名地番 東京都渋谷区千駄ヶ谷4-6-15ほか
住居表示 東京都渋谷区千駄ヶ谷４丁目６番１他（地番）
交通：
（1）東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩1分
（2）山手線「代々木」駅　徒歩6分
（3）総武・中央緩行線「代々木」駅　徒歩6分
（4）都営地下鉄大江戸線「代々木」駅　徒歩6分
総戸数 　471戸（販売総戸数471戸、他に　店舗1戸）
構造 鉄筋コンクリート造
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上27階地下1階
敷地面積 4837.13 ㎡
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社
施工者 清水・フジタ建設共同企業体
管理会社　三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
竣工時期　2023年6月下旬
入居時期　2023年7月下旬
主要用途 共同住宅、店舗、保育施設(保育所)

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[4461: マンション比較中さん]

新築時価格：2億1880万円

[4462: 匿名さん]

新築時価格:8,990万円

[4463: eマンションさん]

凄い、3割前後の値上がりですね。

[4464: 管理担当]

[No.4450～本レスまでは、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[4465: eマンションさん]

少し値引きあったとしても一撃6千万。。うらやましい。。

[4466: 匿名さん]

勝どきを買ってれば、一撃8000万だったのに

[4467: 通りがかりさん]

勝どきはミスプライスというレベルの割安さ。でも北参道と購入層が違うでしょ。

[4468: 匿名さん]

ん
いくら儲かったという話に購入層が違うとか関係あるの？

例えば株でいくら儲かったに購入層って関係ないよね

[4469: 通りがかりさん]

勝どきに興味ないでしょ！
だから書き込む意味がない。

[4470: 匿名さん]

勝どきも良い物件だとは思うけど、北参道はさらに良いマンションですよ。

[4471: 通りがかりさん]

>>4468 匿名さん

北千住ならもっとあがったね。
流山もあがっているかな？

そんな話は面白いですか？

[4472: 通りがかりさん]

うーん、電車っていうよりここは首都高の音の方が気になるかじゃないですかね。騒音という意味ではどっちでも同じですけども。

[4473: 匿名さん]

ヤバいのは線路の轟音の方ですよ。
とりあえず現地行けばわかるって。

[4474: マンション比較中さん]

みなさん、電車うるさくても高速がうるさくても高値で売れることが分かったので心は穏やかですね。

[4475: マンション掲示板さん]

エレベーター不足問題は？

[4476: eマンションさん]

>>4475 マンション掲示板さん

PTKミッド低層に比べればマシなので問題ありません。

[4477: マンション掲示板さん]

ブービー賞なら上等思考？

[4478: 名無しさん]

住んでヨシ！売ってヨシ！なら断トツパークシティ武蔵小山だったな。あれは三井の中でも際立って良かった。三井×光井純の傑作だった。
高速ワキのこことか海っぺり勝ちどきは格下ホシノだったから三井の力の入れようが違ったわな。

[4479: 名無しさん]

>>4476 eマンションさん
PTKもかなり良いマンションだと思いますよ。

[4480: マンション掲示板さん]

線路×２＋首都高＋明治通りで
500戸近いけどエレベーター二基の
好立地高級物件、
ってこと？

[4481: マンション比較中さん]

>>4475 マンション掲示板さん
デリバリーが多いこととペット用住居者、ルーフトップの往来を想定して非常用を2基にしてあって全く問題ないですよ～。ぜひ使ってみてください。

[4482: 口コミ知りたいさん]

>>4478 名無しさん
最近、光井さんはコスパマンション担当ですよ（中の人もそのようにおっしゃってますよー）。

[4483: マンション掲示板さん]

500戸近くの住人：二基
デリバリー＋ペット：二基、
ってこと？

[4484: マンション掲示板さん]

ヒエラルキー下半分の住人は
それを自覚して
デリバリー・ペットと一緒に
移動しろ、
ってこと？

[4485: eマンションさん]

騒音攻めの次はエレベーター攻めか。
攻め方が面白い。

[4486: eマンションさん]

入居したばかりだけど、3割の含み益があると思うと気分がいい。

[4487: 評判気になるさん]

朝は黒塗りの車が、車寄せ前の通りに並んでいます。経営者や大企業の役員クラス。
住民層の質が高くていい！

[4488: 口コミ知りたいさん]

>>4483 マンション掲示板さん
450で強で3基ですけど全然問題ないですよ。
そもそも、ここはエレベーターの設置数について過去の都心パークコートの実績も含めて居住者に子育て世帯が少ないので、戸数ではなく世帯数でも計算しているということでした。
4481さんも言ってますがぜひ体験してみてください。

[4489: 購入経験者さん]

>>4486 eマンションさん
エレベーターを気にしてる間に買うタイミング逃してしまわないようにしたいですね。

[4490: 職人さん]

>>4488 口コミ知りたいさん

よくわかりませんが、なぜ子育て世帯の数を販売前に察知し、設計に反映することができたのでしょうか。三井やゼネの人間に、”予知能力者”がいるという事でしょうか？

[4491: 匿名さん]

結果的に足りてるので、心配なさそうですね。
若干不安でしたが良かったです。

[4492: 匿名さん]

学区の弱さや価格帯から子育て世帯が少ないことはある程度予測はできたと思います。

入居者の感想として、エレベーターについて現状は快適ですが、来年以降の入居や賃貸の方もどんどん増えてくるので、まだ不安は残りますね。

ちなみに電車や明治通りの騒音はびっくりするほど気になりませんよ。

[4493: 評判気になるさん]

音のことをウダウダ言うネガがいるが、部屋にいると全く気にならない。

ネガは高級仕様の入居経験がないのでしょう。はっきり言って、音問題なんて最初から頭になかったよ。

[4494: 購入経験者さん]

>>4493 評判気になるさん
個人的には電車や車より羽田新ルートがちょうど決まった直後でむしろ飛行機の騒音のほうが気になってましたが結果、飛行機も電車も車もほぼ音聞こえず。
我が家は全熱交換なので実に快適です。
あと、またもう一部屋すごい単価で売れので、かなりのペースで中古も売れてますから騒音気になるなら早く見に行って決めたほうがいいですよ。

[4495: 検討板ユーザーさん]

中古で出ていたものは3LDKの2.88億以外は売れてしまったのですかね？

[4497: 検討板ユーザーさん]

>>4478 名無しさん

あそこはデザインがイマイチ…

[4498: マンション検討中さん]

今坪どれぐらいで決まってますか？

[4499: 評判気になるさん]

坪1,100万台。
2年前に購入した方は、先見の明がありましたね。
羨ましいです。

[4500: マンション掲示板さん]

神宮外苑再開発は、長期に渡るプロジェクトです。

(1)ラクビー場棟(ラグビー場、店舗など) 地上7階55メートル 日本スポーツ振興センター(事業主体・以下同) (2) 事務所棟(伊藤忠商事本社ビル) 地上38階190メートル 伊藤忠商事 (3)ホテル併設野球場棟(野球場、ホテル)14階60メートル 明治神宮(野球場)三井不動産(ホテル) (4) 複合棟A(事務所、店舗) 地上40階185メートル 三井不動産 (5)文化交流施設棟中央広場(施設、店舗など)地上1階 三井不動産 (6) 複合棟B(サービスアパートメント 室内球技場など) 地上18階 三井不動産 (7)聖徳記念絵画館前エリア(広場、会員制テニス場など) 明治神宮

[4501: 匿名さん]

線路ワキの騒音をひた隠しにすればするほど、かえって悪目立ちするだけだと思います。

現地に行けば、耳を劈く轟音で一発で線路ワキがバレますし、これだとむしろ逆効果な気がします。

[4502: 検討板ユーザーさん]

>>4487 評判気になるさん

勝どきや芝浦も朝の黒塗りクルマは多いですよ。

[4503: 名無しさん]

>>4501 匿名さん

線路が軋むキーキー音楽凄いです。

近隣の千駄ヶ谷の三井ホテルに泊まった際にも、一睡も眠ることができませんでした。しかも線路とは反対の国立競技場側の部屋でのことです。

キーキー、ゴーゴー、カーカーは日常茶飯事です。

[4504: 通りがかりちゃん]

>>4503 名無しさん

夜中に電車は走ってないのですが…
千駄ヶ谷駅の改装工事中だったのではないですか？
それか、あなたのいびきでは（笑）

[4505: マンション掲示板さん]

>>4488 口コミ知りたいさん
50件に1基は低層マンション基準
タワーだと高速エレベーターになるから100戸1基でも大丈夫
だが、流石に150戸は微妙かもしれない

[4506: 坪単価比較中さん]

ネガが多くなってるのでもはや一流の証ですが、でもまた一部屋売れそうなのでもっともっと電車や高速以外を出していかないとまったく効果ないみたいです。電車・高速は全然単価下げられてない＆高単価での売りを止められてないのでファイト！

[4507: マンション検討中さん]

神宮外苑の再開発で周りが賑わってくると、資産価値にプラスに働きそうですね。

[4508: 匿名さん]

>>4506 坪単価比較中さん

そういう話ではなく、この線路ワキの轟音を我慢しろと強弁するポジがおかしくて、皆さんつっこんでいるだけだと思うのですが、如何でしょう。

[4509: 検討板ユーザーさん]

電車の騒音耐性がない人はここには住めないと思いますから、我慢もなにもないでしょうに。

[4510: 評判気になるさん]

千駄ヶ谷の三井ガーデンホテルでの宿泊日記です。

国立競技場側の部屋で宿泊したにもかかわらず、頻繁に往来する中央・総武線のキーキー音、終電後も貨物列車が発するガタガタ音、終日発生する高速道路からの走行音と排気ガス。
これらが全てシナジーして、一睡も眠ることは出来ませんでした。なお、前述のとおり線路や高速道路とは最も遠い国立競技場側の部屋であるにもかかわらずです。

こちらは更に山手線や明治通りの影響もシナジーされますので、引越し前に三井のホテルで轟音や廃棄ガス、そして黒板を爪研ぎするようなキーキー音に耐性があるかどうかを確認してから判断した方がいいと思う。

[4511: ご近所さん]

騒音やばいホテルだったらすでに潰れてるでしょう。私も最近、宿泊したことありますが騒音全く気にならず快適に睡眠できましたし、今も宿泊のお客さんも入ってて盛況ですよ。

[4513: 通りがかりさん]

電車轟音で一睡も出来ない方は、普段どちらにお住まいですかね。立地選びの参考にさせていただきたいです。

[4514: 匿名さん]

ここの外にいるのは数分が限界ですね。
線路の轟音はそれくらいメンタルにきます。

[4516: 匿名さん]

首都高・明治通り騒音はOK、
ってこと？

[4517: マンコミュファンさん]

既に分譲時の3割アップで売れている。分譲時に購入された方、おめでとうございます。

[4518: 通りがかりさん]

神宮外苑の再開発。銀杏並木の件が落ち着けば、もっと評価されてくるかな。

[4519: 匿名さん]

>>4517 マンコミュファンさん

そういうお部屋も一戸だけありましたが、
その他全てのお部屋は15%前後での成約になります。
私、一応 データ持ってますので。

[4520: 匿名さん]

プラス15％で売れ、
諸費用・取得税・売却までの管理費固定資産税
が6％、売却手数料が3.3％、税金40％とすると、
利益は約3％、
ってこと？

[4521: マンコミュファンさん]

>>4520 匿名さん

その通りです。
短期転売なんて、50%程度バリューアップしないと旨味なんて全くないです。

通常は5年待って長期譲渡で売却しないと利益なんて微々たるものです。

なお、利回り10%目線なら株式で運用した方がよほど簡単です。

[4522: 匿名さん]

プラス10％以下になると赤字だからね。
ミドルリスクローリターン。

[4523: 通りがかりさん]

このタイミングで売却する人は、素人ではないから仲介手数料で3％払わないでしょう。

せいぜい専任で1.5％

[4524: 匿名さん]

専任も一般も
3.3％でしょ。

[4525: マンション掲示板さん]

>>4524 匿名さん

仲介屋みたいなハイエナ商売はMAX30万程度に定めさせたら良い。あんな恥ずかしい仕事を田舎の母ちゃん知ったら、泣くだけでは済まんでっ！

[4526: マンション検討中さん]

>>4524 匿名さん

3％は仲介手数料の上限というだけ。
あいつらは何も言わなければ3％を提示してきますが、交渉すればすぐに下がります。

専任であれば、彼らもディスカウントしやすいという説明。この物件であれば、半分の1.5％まではすぐに下げれるでしょう。

あなたも3％がマストだと思っていましたか？

[4527: マンコミュファンさん]

>>4519 匿名さん

データ詳しく教えて下さい。
平均15%とか言われてもわかりません。

[4528: マンション検討中さん]

>>4527 マンコミュファンさん

データなんかなく、適当に言っているだけだよ。
15％程度で売らないって。儲からないでしよ。

[4529: 匿名さん]

ネガもこんな投稿数5000もいかない不人気線路ワキマンションにいつまで粘着してるんですか。

[4530: 名無しさん]

>>4529 匿名さん
投稿数増えたら人気ってことなの？

[4531: 口コミ知りたいさん]

最上部のライティングは流石に中止されたんですかね
首都高走ってると凄い眩しくてこれが原因で事故起こす人もいるだろうと思ってたので

あのエリアはもともと自己多発エリアですし

[4532: マンション掲示板さん]

>>4531 口コミ知りたいさん

そんな奴はいねーよ

[4533: 匿名さん]

>>4532 マンション掲示板さん


首都高エアプか運転がお上手なんですね

[4534: 口コミ知りたいさん]

>>4533 匿名さん
首都高の壁を高くしてほしい。

[4535: 口コミ知りたいさん]

居住者さん、
エレベーター二基の
ご加減は、いかがですか？

[4536: マンション検討中さん]

>>4526 マンション検討中さん

一般的な計算を提示したのであって、
あなたは、仲介手数料3.3％の上限を取る業者が
多くないと思ってるの？

[4537: eマンションさん]

>>4535 口コミ知りたいさん

二基じゃなきけどね(笑)
快適です。

[4538: マンション掲示板さん]

不動産仲介手数料、いつも1.5％でやってもらっています。
3％なんて払ったゃ駄目ですよ。騙されないでくださいね。

[4539: ご近所さん]

>>4535 口コミ知りたいさん
物件間違えてる？？

[4540: 検討板ユーザーさん]

>>4539 ご近所さん
昨日エレベーターホールで一緒になった老夫婦も二機って聞いてたけど違うね、って話してました。
誰かデマを流してるのかしら。

[4543: マンション検討中さん]

いつ売るの？

[4544: 匿名さん]

東京のタワマン用地って、もうこういう線路ワキしか残ってないからね。

[4547: 口コミ知りたいさん]

残り3戸いつ？

[4553: eマンションさん]

さすがに平均2億超えているマンション。平均所得はどのくらいなのでしょう？

[4554: 管理担当]

[No.4541～本レスまでは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[4555: 名無しさん]

近隣住民ですが上部の照明が耐えられないくらいまぶしいっす、、、なんとかなりませんか？誰に言えばいいんですかね。管理組合まだ立ち上がってないからインフォメーションデスクですかね。

[4556: ご近所さん]

>>4555 名無しさん
あんまり眩しくないので気にならない。

[4557: ご近所さん]

>>4555 名無しさん
いつ見てるの？夜はカーテンするでしょうに。

[4558: マンション掲示板さん]

私は鮮やかで好きです。

[4559: マンション掲示板さん]

神宮外苑再開発はいろいろと話題になっていますが、資産価値向上に寄与しそうですね。

[4560: 通りがかりさん]

線路の轟音さえ無くなれば資産価値上がると思います