パークコート神宮北参道 ザ タワー

[マンション検討中さん]

フジタ→グラクソ跡地のマンション計画について語りましょう。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1709/

件名 パークコート神宮北参道　ザ　タワー(仮称)渋谷区千駄ヶ谷四丁目計画
地名地番 東京都渋谷区千駄ヶ谷4-6-15ほか
住居表示 東京都渋谷区千駄ヶ谷４丁目６番１他（地番）
交通：
（1）東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩1分
（2）山手線「代々木」駅　徒歩6分
（3）総武・中央緩行線「代々木」駅　徒歩6分
（4）都営地下鉄大江戸線「代々木」駅　徒歩6分
総戸数 　471戸（販売総戸数471戸、他に　店舗1戸）
構造 鉄筋コンクリート造
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上27階地下1階
敷地面積 4837.13 ㎡
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社
施工者 清水・フジタ建設共同企業体
管理会社　三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
竣工時期　2023年6月下旬
入居時期　2023年7月下旬
主要用途 共同住宅、店舗、保育施設(保育所)

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[4151: 匿名さん]

>>4142 匿名さん
決算事情とかありますよ。
三井の売り方にこれだけ粘着して文句を言うのであれば、会社経営はよく分かっていて尚且つデベロッパーの不動産売買事情にも詳しいのでしょうね。
なぜ。事実を事実として受け入れないで否定するのｗ

[4152: マンション検討中さん]

転売か賃貸の続報ってなさそうですかね。
大体いつ頃から出始めるんだろ。

[4153: 口コミ知りたいさん]

お店は決まったんですか！？

[4154: 検討板ユーザーさん]

>>4153
決まったけどまだ公表はできないと言われましたよ。

[4155: 匿名さん]

夜がすごい！

https://twitter.com/towerhack/status/1634845718686081027

[4156: 匿名さん]

一個人の感想とかどうでもいいし、画像見ると枯れた木とラーメンのような外観が特に何もすごくないです。

[4157: eマンションさん]

>>4156 匿名さん

そうですか？Parisっぽくていいなぁ。
好きだな、この感じ。

[4158: 評判気になるさん]

>>4155 匿名さん

格好いいですね。
共有ありがとうございます。

[4159: 名無しさん]

>>4156 匿名さん
あなたこそどうでもいい一個人の感想を書かれてますね

[4160: 匿名さん]

>>4159 名無しさん
ラーメン状は客観です

[4161: マンション検討中さん]

客観的に言って、パークコートの中でも上位に入る格好よさでしょう。
入居者が羨ましい。

[4162: 匿名さん]

素晴らしい外観、出来ですね。これは本当にカッコいい！！！隣接道路の交通量と煩さだけなければ欲しかったな。

[4163: マンション検討中さん]

ショーンちゃん、ようこそいらっしゃいw

[4164: 匿名さん]

なんかねえ、ここのデザインがダメって人の美的センスは壊滅的だね。こういう人は物件選びもさぞや下手くそだろうね。

[4165: 匿名さん]

なんていうか、売れる物件を見つけられる目って、コモンセンスがある目だと思うんだよね。ここがダメだって人のセンスで選ばれた物件って、悪いけど誰も買わんわ。

[4166: 匿名さん]

インスタントラーメンを袋から出した状態

[4167: 匿名さん]

立地も外観も素晴らしいと思います。さすが三井という出来ですね。

[4168: 口コミ知りたいさん]

実は立地はよくないが、
一般人にそう思わせる企画力が
三井の凄さ。

[4170: 匿名さん]

確かに外見は頑丈さに欠けてる感じ

[4171: 匿名さん]

＞4151

三井は残りが少なくなって売れ行きが細ってくると青田売りをやめて完成売りにシフトってケースが過去にもある。販売員を張り付けてるだけでもコストかかるし、青田売りの図面とパンフレットだけどは判断できないって人もいる。

決算対策のすみふとは違うと思うけどな。

[4172: 匿名さん]

>>4157 eマンションさん
>そうですか？Parisっぽくていいなぁ。
本当ですね、パリのブーランジェリーでバゲットの差し込まれた籐籠のようです
優美な曲線を描きながら、青山と違って室内は割と整形で実用的にも住みやすそうだと感じました。しかし残念ながら予算が（笑

[4173: 匿名さん]

外観は良いと思う。ただし、内装と立地が貧弱？

[4174: 匿名さん]

>>4171 匿名さん
今残っているのは眺めのいい広い部屋ですよね、確か。
出ればすぐに売れてしまうのでは。

他の物件ですが内見してすぐ即決しちゃったことありますよ、眺望良すぎだった、アレは。

[4175: 匿名さん]

車道が違いので、排気ガスの粉塵で外観は黒ずんでいくのでは。
バルコニーによく黒い縦の線があるのと同じですか？

[4176: 通りがかりさん]

>>4175 匿名さん
少し気になりますよね。高い管理費で外観も長期間にわたり維持してくれることを祈ってます。

[4177: 匿名さん]

今売れ残った部屋は、一番人気のない車道側の部屋ですね。
でも、すぐ入居したいニーズで完売はできるでしょう。
三井は去年完売できず余分なコストがかかって損ですが。

[4178: 匿名さん]

>>4177 匿名さん
明治通り側の住戸は全て売れましたよ。一部倍率もついてました。

[4179: マンション比較中さん]

>>4177 匿名さん
どこからの情報ですか？？？
「売れ残った」、「一番人気のない」、「車道側」ホントですか？
何が目的に投稿してるのやら・・・

[4180: 通りがかりさん]

土地の仕入れが厳しくなってる。特にパークコートのタワーが建てられるような、都心部の大きな土地が出てこない。たまに出てきても入札で価格がはね上がる。一方で、決算の数字は毎期着実に増やしていかなければならない。利益が出過ぎないよう、かつ少なくなりすぎないようコントロールしていく必要がある。次の仕込みの目処が立たなければ、現在販売中の物件を値上げして要員コストを吸収しつつ、完成後も期をまたいで販売を継続していくしかない。ココに限らず、売れてないわけではない。

[4181: 販売関係者さん]

早く残り3戸を出して欲しい。売らないのが意味わかんない

[4182: 検討板ユーザーさん]

>>4181 販売関係者さん
残り3戸は既に売出し待ちの行列ができてそうですね。
販売価格は、他の部屋の期近のリセールにも影響しそうです。
しかし日銀の緩和継続や円安インフレもあってか、各社上げてますね。
スミフの竣工済みマンションも、ネットで見ただけですが80平米台で3億超えてきてます。第一期から数千万上げたんじゃないかな。

[4183: 匿名さん]

完売はできると思います。
でも、売れ残った部屋に行列はないでしょう。

「各社上げてます」はまるでこれから上げるみたいな言い方ですが、「各社上げてました」が正しいですね。
去年の円安で今の高い値段になってますが、今年は円高になってますし、為替を考慮すると値下げしないと割高になります。
でも、すぐ入居したい人は一定数いるので、そのおかげでなんとか完売できると思います。

でも、ピークは去年なので、リセールは厳しいでしょうね。

[4184: マンション掲示板さん]

中高層階の北東、南西角部屋はリセールバリューを取得できるでしょうが、他の部屋ましてや中部屋なんて割高では誰も買わんよ。

大切なことだから何度も何度も言いますが、

100㎡以上、角部屋、3LDK(エリアにより2LDK)以外は資産価値なんてないです。
白金ザスカイの大量在庫は全部間取り悪い中部屋です。

[4185: マンコミュファンさん]

>>4184 マンション掲示板さん

広めの角部屋の資産価値が高いことに、異論はありません。
しかし、居住用の70㎡以上であれば、資産価値的には上がるんじゃないですか？物件としての価値があるから。

[4186: 匿名さん]

>>4185 マンコミュファンさん
そうだと思いますよ。
ネガが目的の方は無視しましょう。
スカイのスレを荒らしてた方が流入してそうです。

[4187: マンション比較中さん]

頭が悪いのかネガなのかの売れ残り信者は放っておいて白金スカイの大量在庫は確かに気にはなりますよね。
北参道も立地としては中途半端ですし最終３戸はかなり値上げしそうですから、実需は別としてリセール面は考慮が必要ですね。

[4188: eマンションさん]

居住用は底堅いと思います。この物件に価値を見出だし、対価を払うから。
投資用はやや心配。ここ物件の価値をどこまで賃料に上乗せ出来るか。

[4189: 匿名さん]

投資用って言うても、賃料の表面利回りは3%程度でしょ。キャッシュ買い以外で賃貸ビジネスなんて成立しないよ。

仮に購入価格より2割以上上乗せして転売できるなら即売したほうがリスクヘッジになるよ。

[4190: 匿名さん]

ここは家賃が高いのでスカイみたいに苦労しますよ。転売した方がもうかりますよ。

[4191: 口コミ知りたいさん]

>>4190 匿名さん

家賃が低いからスカイみたいに苦労する

ということですか？

[4192: 通りがかりさん]

明治と高速のどこが価値あるの？
売れ残り3戸はコスト余分にかかった分を上乗せで値上げするだろうね。
だからってこのマンションの価値が上がったわけではない。

[4193: マンション検討中さん]

消費者や投資家も馬鹿じゃないので、港区内でも虎麻ヒルズや三田ガーデンヒルズ、WTRなどの特別な資産価値がないと、今の暴騰に対する耐性が見出せないと考えだしていますよ。

こちらはエリアのナンバーワン物件ですが、残念ながらナンバーワンエリアではないんですよね。

[4194: 検討板ユーザーさん]

それを言ったら三田や浜松町もナンバーワンエリアじゃないでしょ

[4195: マンション掲示板さん]

都心部のランドマークということでいいんじゃない？
資産価値としては十分でしょ。

都心部のトップ立地なんて、そもそも私には買えないし(笑)

[4196: 匿名さん]

結構 電車の音がしますね。。。

[4197: eマンションさん]

>>4196 匿名さん

国立競技場前の三井のホテルに宿泊した際、線路や高速道路から反対側に宿泊したにも関わらず、騒音で眠ることが出来なかった記憶があります。

ここは毎日睡眠不足になりそう。

[4198: 匿名さん]

即転売という案も有りだと思いますが、多くの購入者、特に実需は、今の持ち部屋の含み益を確定させることも買い替え目的の一つですからね。
少なくとも築年数は浅い方がリセール価値は維持しやすいし、前の物件で得た利益もあるから、次は残債割れしなければ良いという考えの方もそれなりにいるでしょう。

[4199: eマンションさん]

とはいえ、繊細なデザイン故に破損や修繕費も嵩むマンションですので、3～5年でリリースが望ましいですね。

今一度、好立地シンプルデザインの価値が身に染みると思います。

[4200: マンション掲示板さん]

平凡なシンプルデザインには、付加価値がない。当たり前のこと。
ここの外観デザインには付加価値がある。
さらに100㎡超の部屋には稀少価値がある。

今後の資産価値推移が楽しみです。

[4201: 匿名]

音のことをしつこく言っている人、単なるネガキャンだね。
契約者で内覧会に参加した人なら、防音に優れたことを確認しているはず。
びっくりするくらい外の音は聞こえません。

虚偽報告はやめましょう。

[4202: eマンションさん]

>>4197 eマンションさん

私はそのホテルでぐっすり眠れました。騒音も記憶にないから、感じなかったんだろう。だいたい、夜中は電車走ってないし。

[4203: 匿名さん]

電車の音は部屋の向きによってだいぶ違いますね。

線路向きのお部屋を買わなかった当時の自分を、褒めてあげたいです。

[4204: マンション検討中さん]

北東の角部屋を購入し、電車や高速の音が気になっていましたが、内覧会で確認したところ問題ないので、本格的に引越しをすることにしました。

[4205: 匿名さん]

検討者ですが、問題ないとはどういう意味でしょうか
主観は意味がないので具体的にお願いします

部屋の中に電車の音は聞こえますか？

[4206: マンション比較中さん]

角部屋高層階を転売する人いないかな！？

[4207: eマンションさん]

>>4205 匿名さん
同じく購入者ですが、窓を閉めていれば聞こえません。
窓を開けたら聞こえます、当たり前ですが。

[4208: 匿名さん]

以前に国立競技場前の三井のホテルに泊まった際、競技場が目の前の部屋にアサインしてもらい快適に宿泊を楽しみにしていたんですが、線路と高速道路から距離があったにもかかわらず、騒音や振動で一睡も眠ることができませんでした。

それ以来一年半ほど経つんですが、一睡もしていません。

[4209: 匿名さん]

こういう線路ワキ物件は、ある程度仕方ないよ。

[4210: マンコミュファンさん]

この価格帯のマンションは、当たり前に防音対応出来ています。

音がうるさいとか言っている人は、チープな物件にしか住んだことがないんだろうね。御愁傷様。

[4211: 匿名さん]

都心上空ルートの飛行機騒音とかと比べると鉄道の音なんて静かなものですよ。

[4212: 匿名さん]

>>4208 匿名さん
ほら、最後の一文が証明している。単なる、程度が知れたあほな書き込み。

[4213: 評判気になるさん]

>>4193 マンション検討中さん
三田GHや虎ノ門は良いけど、浜松町は立地が良くない。

[4214: マンコミュファンさん]

>>4208 匿名さん
わろたw

[4215: 匿名さん]

部屋の中でも普通に電車の音、聞こえましたよ。。。

隠したところでどうせバレるんだから、意地を張る意味がわからないです。

[4216: マンコミュファンさん]

>>4196 匿名さん
内覧されました？内覧されてたらわかると思いますが電車も車の音も全く聞こえないですよw

[4217: 通りがかりさん]

>>4205 匿名さん
遠くて聞こえないですよー。ご安心を！

[4218: 通りがかり]

>>4205 匿名さん
私も購入者で先日内見してきました。
全く静かでしたよ。
部屋を無音にして、窓の近くに立ってやっとわずかに電車や車の音が聞こえるくらいでした。
私個人的には全く音は気になりませんでした。

[4219: 匿名さん]

火消しが凄いけど、線路ワキってそんなもんだよ。

[4220: 匿名さん]

昨夜書き込みしました一年半ほど睡眠をとっていない者です。
昨夜も一睡も眠ることができませんでした。

睡眠不足は健康を害しますので、皆さんくれぐれもご配慮下さい。

[4221: 匿名さん]

聞こえる／聞こえないの０／１で言えば、健常者の耳で聞こえるレベルの音量はある。ただ、アナログ的には、耳を澄ませば聞こえる程度だから、室内で普通に過ごしていれば、他のことに注意が向いており聞こえない。神経質な人が、外の音にだけ注意が向いていれば聞こえる。もう、この辺は個々人のその時の状況やら、特性によるから、聞こえるか聞こえないかで言い争っても不毛、無意味。

[4222: 名無しさん]

>>4220 匿名さん
おつかれ！

[4223: 匿名さん]

>>4220 匿名さん
ぜんぜん面白くないから。もしかして小学生ですか？

[4224: 坪単価比較中さん]

閉めれば聞こえないとかでなく
窓を開けるのは無理っていうのが
快適さから程遠いと思います。

今の季節、抜ける風の心地よさは
気持ちの良いものです。

[4225: 評判気になるさん]

>>4224 坪単価比較中さん

それなら田舎に住もう！

[4226: 匿名さん]

久しぶりに見に来たが、パークコートタワーランキングはまだか？
大きく変わるとだいぶん前に宣言してやったぞ、どうだ？

[4227: 通りがかりさん]

>>4226 匿名さん
なんでしたっけ？

[4228: eマンションさん]

>>4224 坪単価比較中さん

騒音とか関係なく、そもそも内廊下タワマンだと無理。あなたは、板マンかセンターインの両面バルコニーのマンションにしなさい。

[4229: 通りがかりさん]

こんな騒音じゃ、売れ残ったのもうなずけますね。

[4230: マンション比較中さん]

>>4229 通りがかりさん
しつこいね

[4231: 検討板ユーザーさん]

>>4229 さん

日本語がわからないらしい。

[4232: 匿名さん]

最近のー
パークコートタワーはー
って誰も言い出さないの？

[4233: マンション比較中さん]

角部屋が賃貸に出てるけど高すぎだね。

[4234: 通りがかりさん]

北東側(御苑ビュー)で高層階で快適な部屋であるけど、眺望はイマイチですねー。足元の雑居ビル群やJR&高速道路コンビが猥雑さを助長してます。

南西側の明治神宮ビューはいかがですかね！

[4235: 匿名さん]

私は今、窓を開けています。
とても気持ちいいです。
この季節に窓を開けないマンションなんて、考えられません。
7月と8月を除く、これから冬にかけてずっと窓を開ける予定です。

[4236: 検討板ユーザーさん]

>>4235 匿名さん

一生開けられません泣

[4237: マンション比較中さん]

>>4235 匿名さん
ならば、わざわざここに書かないでくださいよ。
求めていることが違うので。

[4238: 検討板ユーザーさん]

>>4235 匿名さん
てか、このマンションにも窓あるよ。
バルコニーもあるしね。
よく知らないのに、思い込みで書くのやめたらいかが？
窓無しのオフィスビルとは違うよ。

[4239: 匿名さん]

リビングはFixかと。

[4240: 名無しさん]

確かに家で一日中のんびりとそよ風を感じたいリタイア後のシニアには不向きな立地かもしれませんね。世田谷の住宅街の方が良さそうです。
こちらはもう少しアクティブで、利便性を求める方向けかと。

[4241: 匿名さん]

屋上のパブリックビューイングを楽しみにしていましたが、やはり電車の音が耳ざわりですね。

[4242: eマンションさん]

>>4239 匿名さん

白金ザスカイと同じよ

[4243: 匿名さん]

>>4241 匿名さん
いやいやパブリックビューイングの方が騒音でしょうね。
試合開始してしまえば、ご自身が叫んでるでしょう。

[4244: eマンションさん]

最近のー
パークコートタワーはー
です。

[4245: マンション検討中さん]

https://www.rehouse.co.jp/buy/mansion/bkdetail/FW94EA03/
新築販売時の2割増しくらいですかね。

[4246: 匿名さん]

>>4245 マンション検討中さん
事例が少ないので判断が難しいですが、小さな部屋ですし、特に違和感はないです。
すぐ売れるでしょう。

[4247: 匿名さん]

その部屋買うんだったら、売れ残った部屋買えばいいじゃん。

[4248: 検討板ユーザーさん]

>>4245 マンション検討中さん

2割ですか。
それなりに期待出来ると思っていたのですが、いい感じですね。

[4249: マンコミュファンさん]

>>4245 マンション検討中さん
この部屋だとほぼ3割upじゃないですか？

[4250: 匿名さん]

>>4247 匿名さん
売れ残ってるのか売り残してるのかの議論は一旦置いておきますが、残ってる部屋はもっと高いと思いますよ。単純比較できないかと。