パークコート神宮北参道 ザ タワー

[マンション検討中さん]

フジタ→グラクソ跡地のマンション計画について語りましょう。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1709/

件名 パークコート神宮北参道　ザ　タワー(仮称)渋谷区千駄ヶ谷四丁目計画
地名地番 東京都渋谷区千駄ヶ谷4-6-15ほか
住居表示 東京都渋谷区千駄ヶ谷４丁目６番１他（地番）
交通：
（1）東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩1分
（2）山手線「代々木」駅　徒歩6分
（3）総武・中央緩行線「代々木」駅　徒歩6分
（4）都営地下鉄大江戸線「代々木」駅　徒歩6分
総戸数 　471戸（販売総戸数471戸、他に　店舗1戸）
構造 鉄筋コンクリート造
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上27階地下1階
敷地面積 4837.13 ㎡
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社
施工者 清水・フジタ建設共同企業体
管理会社　三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
竣工時期　2023年6月下旬
入居時期　2023年7月下旬
主要用途 共同住宅、店舗、保育施設(保育所)

[スムラボ 関連記事]
パークコート神宮北参道　ザ　タワーの「私の印象」→ちょーかっこいい建物！【けろけろ准将】
https://www.sumu-lab.com/archives/3342/
安いのか？高いのか？パークコート神宮北参道ザタワーとパラリンピック閉会式【ナカハラ】
https://www.sumu-lab.com/archives/14199/
パークコート神宮北参道と個人法人借入の限度額【ナカハラ】
https://www.sumu-lab.com/archives/22218/

[4101: 検討板ユーザーさん]

ついに賃貸募集出ました
https://www.mitsui-chintai.co.jp/rf/tatemono/73417/1006

[4102: 匿名さん]

>>4101 検討板ユーザーさん

壁に穴空いてないか？orz

[4103: eマンションさん]

賃貸の情報提供ありがとうございます。
内覧会が始まったので室内写真があるのですね。
うちはこれからだけど、超楽しみです。
格好いいですよね。

[4104: 匿名さん]

坪23700万か安くはないな。

[4105: 匿名さん]

スカイの賃貸は200戸出ていますね。借る人いるのかな？

[4106: eマンションさん]

>>4101 検討板ユーザーさん

同じパークコートザタワーでも、渋谷より賃料安いね。賃貸なら、定借とか関係ないから、単純に立地の賃料相場の違いかな。

[4108: eマンションさん]

実物の仕上がりは想像しただけで楽しみ。外観の存在感は凄い。

[4109: マンション検討中さん]

>>4101 検討板ユーザーさん
窓の解放感があまりないけど、最後の３戸もこんな感じなのでしょうか？

[4110: 管理担当]

[[No.4074～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[4111: 匿名さん]

ここ、リビングはFIXだし、他も窓開けることないでしょ。室内は静かなもんだよ。

[4112: 匿名さん]

>>4111 匿名さん


壁に穴空いてないか？

[4113: 匿名さん]

トラック多くてうるさそうですね

[4114: 匿名さん]

>>4078 eマンションさん
パークコート麻布十番もシティタワー麻布十番も、マップで見たら高速だけだし、しかも距離も離れてる。
ここの明治通りと高速の交差に隣接とは違う。

[4115: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[4116: 匿名さん]

ここの値段は北参道の閑静な住宅街と同じ値段設定なので、実はすごく割高な気がします。
オプレジはブランド力も仕様も悪いけど、住みやすいのはオプレジでしょうか。

住宅購入検討の情報交換で言うと、ここは出てる値段の7割程度が適正価格でしょうか。

[4117: 匿名さん]

交通量の多い明治通りと高速道路の両方に隣接してる点と、完成前に完売できなかった点で、リセールは厳しい気がします。

[4118: 匿名さん]

立地なんて、一番最初にわかってることなんだから、今更何言ってるの？購入者は百どころか千も承知で買ってるんだから、大きなお世話だよ。自分の家の心配した方がいいよ。

[4119: 匿名さん]

>>4114 匿名さん

PC麻布十番ザタワーも、シティタワー麻布十番も、白金スカイでさえ、壁に穴は開いてないからね。（;´д｀）

[4120: 匿名さん]

壁に穴ってどゆこと？換気の話？

[4121: マンション検討中さん]

このマンションは誤解を恐れずに言うと外から見た時の満足度が部屋の3次元を体感したときの感動よりも上というか。外から眺めている時が一番所有欲を満たしてくれますよね。

[4122: 通りがかりさん]

東側は高さ規制の関係で半永久眺望とのことです

[4123: 検討板ユーザーさん]

外観は確かに所有欲を満たしてくれますよね。でも角部屋のリビングも、満足させてくれそうな気がします。

[4124: 匿名さん]

>>4121 マンション検討中さん
おっしゃることよくわかります。外からだと共有部も他の方の占有部も含めて「自分のマンション」ですが、部屋は自分の所有区画だけですからね。基本的にどのマンションも同じでは？

[4125: マンション検討中さん]

最近不適切な投稿が多く、多数の投稿が削除されています。
執拗に絡んでくる、事実無根の情報を流布するネガティブ投稿者がいます。皆で削除依頼&投稿不可申請をしましょう。

そして、有益な情報交換をしましょう。
よろしくお願い致します。

[4126: マンション検討中さん]

施工後販売（夏頃らしい）の最終３戸を検討しています。
間取りや部屋位置などの情報をお持ちの方、いらっしゃいましたらばご教授お願いします。
私の知っている情報は３億を超えるらしい、という事だけです。
正直値上げし過ぎとは思いますが、。

売れ残りだとか何だと言われる方は、実際に問い合わせしていない方・現地や近隣情報をGOOGLE MAPでしか知らない方達ですのでスルーお願いします。

[4127: マンコミュファンさん]

>>4126 マンション検討中さん

以前、公式の物件概要に「86.83㎡の住戸につきましてはプラン作成中のため、現在ご紹介できかねます（2023年7月販売予定）」との記載がありました。86㎡台の住戸となると24階～26階の東向きのS86Aというタイプだと思います。ただしS86Aの間取りは作成中とのことで、これまで一度も公開されていないため不明です。

[4128: マンション検討中さん]

>>4127 マンコミュファンさん
ありがとうございます。
東向きのS86Aというタイプ、これだとリビングや窓の感じは今賃貸に出ている雰囲気と同じでしょうか？
予想でも構わないのですが、、、ご意見いただけると助かります！

[4129: マンション検討中さん]

>>4128 マンション検討中さん
図面集があるので、コメントさせていただきます。
もしS86Aが確かだとしますと(86平米台はこのタイプしかないです)、24,25,26階にある東南東向き(国立競技場向き)のお部屋のことかと思います。
細かい図面はないですが、カタチ的にはLDKがストレートのダイレクトウィンドウのタイプかと思われます(こちらは予想です)
ちなみに賃貸に出ている部屋はダイレクトウィンドウがやや外側に湾曲しているので、少し異なりますね。

[4130: マンション検討中さん]

>>4129 マンション検討中さん
明確なご回答ありがとうございます！
予想とはいえ凄く色々とスッキリしました。
参考にさせていただきます！

[4131: 口コミ知りたいさん]

>>4130 マンション検討中さん
ちなみに写真でいうとS86Aはこの３部屋のことです。
(残りの３部屋がS86Aかどうかの確証はありませんが)

[4132: 匿名さん]

周りに高い建物がないのと独特の外観で外から見た時に非常にインパクトありますよね。竣工売りにしたくなる気持ちも分かる。青田で買えた人は素晴らしい。

[4133: 匿名さん]

>>4131 口コミ知りたいさん
直近の価格表でも、24階～26階の3LDKのS86Aのみが、これまで販売された住戸以外で唯一「次期以降」との表示だったので、ほぼ間違いなく竣工後販売になる3戸はこのS86Aだと思います。

[4134: 匿名さん]

外観がまっすぐなシャープな線状ではなく、凸凹状の頑丈さがやや欠けてる印象でしょうか。
完成前まで要望がなくて３戸だけ「次期以降」と売れ残りましたが、それでもパークコートなのでなんとか完売できると思います。

[4135: 匿名さん]

この画像を見ると、交通量の多い明治通りと高速道路だけでなく、山手線と総武線も聞こえそうですね。
こういう立地も珍しいと思います。

[4136: 検討者]

>>4131 口コミ知りたいさん

わかりやすい写真、ありがとうございます。
上層階なので、眺望は素晴らしいでしょうね。
その分値段も上がってしまうのかな。
それでもあと3戸という稀少価値で売れてしまうのでしょう。

[4137: 匿名さん]

>>4135 匿名さん

ツインパークスやPC浜離宮もこんな感じだわな
眺望＞騒音
ってことか

[4138: 匿名さん]

>>4136 検討者さん
そうですね。条件が比較的悪い低層の明治通り側の1LDKですら抽選になったので、高層階の条件の良い住戸は販売開始されるとかなりの人気になると思います。

[4139: 匿名さん]

>>4138 匿名さん
その1LDKはものすごく安い値段だったので売れたと記憶しています。
高い価格帯の方は完成前完売という目標は難しかったようです。

まあ、3戸の値段を少しでも高くするために完成後販売にとっておくようなことは三井はしませんから。

[4140: マンション検討中さん]

>>4138 匿名さん
変なのはスルーで良いと思いますよ。
倍率下げたいのか、暇なのか、理解する頭が無いのか、もしくは運営側のサクラでしょうか？

[4141: マンコミュファンさん]

>>4135 匿名さん

わかりやすい写真ありがとうございます。
線路・線路・首都高のゴールデントライアングル
かと思ってましたが、明治通りも加わり、
変形♯字隣接ですね。

[4142: 匿名さん]

誰が見ても売残りなので、頑なに「最初からこの３戸だけ完成後に販売予定だった」という無理をする購入者がいますが、財閥系の三井が471戸のうちたった3戸の値段をちょこっと高く売るために、販売資料や販売チームの維持、再度の広告費、再度のマンション説明、販売スケジュール作り、抽選会作りなど、大変な手間がかかりますし、売れ残ってると思われるし、メリットが一切ありません。
あまりにも無理があります。

[4143: 匿名さん]

>>4142 匿名さん
こちらも根拠に乏しくスルーが宜しいかと思います。

[4144: 名無しさん]

はたから見ていて思った印象を書かせてください。
残り3戸について、売れ残りでも竣工売りで残していたとしても、どちらでも良くないですか？
価値があると感じた人が買えばいいわけですし、
価値がないと感じた人は買わなければよいだけですので。
その議論を見ているのは気分が良いものではないので、もうやめませんか。

[4145: eマンションさん]

千代田富士見も真横にJR走っているぞ
触れられない存在になっていて、言えないマンクラってチキン

[4146: 買い替え検討中さん]

サクラが・・ちらほら。

[4147: マンション検討中さん]

昨年に実際に問い合わせしましたが最終はまだ売れないから待て、の回答でしたよ。
サイトのアクセスを上げるサクラ行為なのでしょうかね。残念です。

[4148: 検討板ユーザーさん]

>>4142 匿名さん
じゃあ値上げしないってことですよね？
楽しみだわ～

[4149: 検討板ユーザーさん]

千代田富士見の真横に
首都高が通ってないことに
触れられない、
ってこと？

[4150: eマンションさん]

4142

値下げして出してきたら、あなたの見立て通り。

値上げして出してきたら、三井の説明通り。大半の方が認識している事実通り。

楽しみだね。

[4151: 匿名さん]

>>4142 匿名さん
決算事情とかありますよ。
三井の売り方にこれだけ粘着して文句を言うのであれば、会社経営はよく分かっていて尚且つデベロッパーの不動産売買事情にも詳しいのでしょうね。
なぜ。事実を事実として受け入れないで否定するのｗ

[4152: マンション検討中さん]

転売か賃貸の続報ってなさそうですかね。
大体いつ頃から出始めるんだろ。

[4153: 口コミ知りたいさん]

お店は決まったんですか！？

[4154: 検討板ユーザーさん]

>>4153
決まったけどまだ公表はできないと言われましたよ。

[4155: 匿名さん]

夜がすごい！

https://twitter.com/towerhack/status/1634845718686081027

[4156: 匿名さん]

一個人の感想とかどうでもいいし、画像見ると枯れた木とラーメンのような外観が特に何もすごくないです。

[4157: eマンションさん]

>>4156 匿名さん

そうですか？Parisっぽくていいなぁ。
好きだな、この感じ。

[4158: 評判気になるさん]

>>4155 匿名さん

格好いいですね。
共有ありがとうございます。

[4159: 名無しさん]

>>4156 匿名さん
あなたこそどうでもいい一個人の感想を書かれてますね

[4160: 匿名さん]

>>4159 名無しさん
ラーメン状は客観です

[4161: マンション検討中さん]

客観的に言って、パークコートの中でも上位に入る格好よさでしょう。
入居者が羨ましい。

[4162: 匿名さん]

素晴らしい外観、出来ですね。これは本当にカッコいい！！！隣接道路の交通量と煩さだけなければ欲しかったな。

[4163: マンション検討中さん]

ショーンちゃん、ようこそいらっしゃいw

[4164: 匿名さん]

なんかねえ、ここのデザインがダメって人の美的センスは壊滅的だね。こういう人は物件選びもさぞや下手くそだろうね。

[4165: 匿名さん]

なんていうか、売れる物件を見つけられる目って、コモンセンスがある目だと思うんだよね。ここがダメだって人のセンスで選ばれた物件って、悪いけど誰も買わんわ。

[4166: 匿名さん]

インスタントラーメンを袋から出した状態

[4167: 匿名さん]

立地も外観も素晴らしいと思います。さすが三井という出来ですね。

[4168: 口コミ知りたいさん]

実は立地はよくないが、
一般人にそう思わせる企画力が
三井の凄さ。

[4170: 匿名さん]

確かに外見は頑丈さに欠けてる感じ

[4171: 匿名さん]

＞4151

三井は残りが少なくなって売れ行きが細ってくると青田売りをやめて完成売りにシフトってケースが過去にもある。販売員を張り付けてるだけでもコストかかるし、青田売りの図面とパンフレットだけどは判断できないって人もいる。

決算対策のすみふとは違うと思うけどな。

[4172: 匿名さん]

>>4157 eマンションさん
>そうですか？Parisっぽくていいなぁ。
本当ですね、パリのブーランジェリーでバゲットの差し込まれた籐籠のようです
優美な曲線を描きながら、青山と違って室内は割と整形で実用的にも住みやすそうだと感じました。しかし残念ながら予算が（笑

[4173: 匿名さん]

外観は良いと思う。ただし、内装と立地が貧弱？

[4174: 匿名さん]

>>4171 匿名さん
今残っているのは眺めのいい広い部屋ですよね、確か。
出ればすぐに売れてしまうのでは。

他の物件ですが内見してすぐ即決しちゃったことありますよ、眺望良すぎだった、アレは。

[4175: 匿名さん]

車道が違いので、排気ガスの粉塵で外観は黒ずんでいくのでは。
バルコニーによく黒い縦の線があるのと同じですか？

[4176: 通りがかりさん]

>>4175 匿名さん
少し気になりますよね。高い管理費で外観も長期間にわたり維持してくれることを祈ってます。

[4177: 匿名さん]

今売れ残った部屋は、一番人気のない車道側の部屋ですね。
でも、すぐ入居したいニーズで完売はできるでしょう。
三井は去年完売できず余分なコストがかかって損ですが。

[4178: 匿名さん]

>>4177 匿名さん
明治通り側の住戸は全て売れましたよ。一部倍率もついてました。

[4179: マンション比較中さん]

>>4177 匿名さん
どこからの情報ですか？？？
「売れ残った」、「一番人気のない」、「車道側」ホントですか？
何が目的に投稿してるのやら・・・

[4180: 通りがかりさん]

土地の仕入れが厳しくなってる。特にパークコートのタワーが建てられるような、都心部の大きな土地が出てこない。たまに出てきても入札で価格がはね上がる。一方で、決算の数字は毎期着実に増やしていかなければならない。利益が出過ぎないよう、かつ少なくなりすぎないようコントロールしていく必要がある。次の仕込みの目処が立たなければ、現在販売中の物件を値上げして要員コストを吸収しつつ、完成後も期をまたいで販売を継続していくしかない。ココに限らず、売れてないわけではない。

[4181: 販売関係者さん]

早く残り3戸を出して欲しい。売らないのが意味わかんない

[4182: 検討板ユーザーさん]

>>4181 販売関係者さん
残り3戸は既に売出し待ちの行列ができてそうですね。
販売価格は、他の部屋の期近のリセールにも影響しそうです。
しかし日銀の緩和継続や円安インフレもあってか、各社上げてますね。
スミフの竣工済みマンションも、ネットで見ただけですが80平米台で3億超えてきてます。第一期から数千万上げたんじゃないかな。

[4183: 匿名さん]

完売はできると思います。
でも、売れ残った部屋に行列はないでしょう。

「各社上げてます」はまるでこれから上げるみたいな言い方ですが、「各社上げてました」が正しいですね。
去年の円安で今の高い値段になってますが、今年は円高になってますし、為替を考慮すると値下げしないと割高になります。
でも、すぐ入居したい人は一定数いるので、そのおかげでなんとか完売できると思います。

でも、ピークは去年なので、リセールは厳しいでしょうね。

[4184: マンション掲示板さん]

中高層階の北東、南西角部屋はリセールバリューを取得できるでしょうが、他の部屋ましてや中部屋なんて割高では誰も買わんよ。

大切なことだから何度も何度も言いますが、

100㎡以上、角部屋、3LDK(エリアにより2LDK)以外は資産価値なんてないです。
白金ザスカイの大量在庫は全部間取り悪い中部屋です。

[4185: マンコミュファンさん]

>>4184 マンション掲示板さん

広めの角部屋の資産価値が高いことに、異論はありません。
しかし、居住用の70㎡以上であれば、資産価値的には上がるんじゃないですか？物件としての価値があるから。

[4186: 匿名さん]

>>4185 マンコミュファンさん
そうだと思いますよ。
ネガが目的の方は無視しましょう。
スカイのスレを荒らしてた方が流入してそうです。

[4187: マンション比較中さん]

頭が悪いのかネガなのかの売れ残り信者は放っておいて白金スカイの大量在庫は確かに気にはなりますよね。
北参道も立地としては中途半端ですし最終３戸はかなり値上げしそうですから、実需は別としてリセール面は考慮が必要ですね。

[4188: eマンションさん]

居住用は底堅いと思います。この物件に価値を見出だし、対価を払うから。
投資用はやや心配。ここ物件の価値をどこまで賃料に上乗せ出来るか。

[4189: 匿名さん]

投資用って言うても、賃料の表面利回りは3%程度でしょ。キャッシュ買い以外で賃貸ビジネスなんて成立しないよ。

仮に購入価格より2割以上上乗せして転売できるなら即売したほうがリスクヘッジになるよ。

[4190: 匿名さん]

ここは家賃が高いのでスカイみたいに苦労しますよ。転売した方がもうかりますよ。

[4191: 口コミ知りたいさん]

>>4190 匿名さん

家賃が低いからスカイみたいに苦労する

ということですか？

[4192: 通りがかりさん]

明治と高速のどこが価値あるの？
売れ残り3戸はコスト余分にかかった分を上乗せで値上げするだろうね。
だからってこのマンションの価値が上がったわけではない。

[4193: マンション検討中さん]

消費者や投資家も馬鹿じゃないので、港区内でも虎麻ヒルズや三田ガーデンヒルズ、WTRなどの特別な資産価値がないと、今の暴騰に対する耐性が見出せないと考えだしていますよ。

こちらはエリアのナンバーワン物件ですが、残念ながらナンバーワンエリアではないんですよね。

[4194: 検討板ユーザーさん]

それを言ったら三田や浜松町もナンバーワンエリアじゃないでしょ

[4195: マンション掲示板さん]

都心部のランドマークということでいいんじゃない？
資産価値としては十分でしょ。

都心部のトップ立地なんて、そもそも私には買えないし(笑)

[4196: 匿名さん]

結構 電車の音がしますね。。。

[4197: eマンションさん]

>>4196 匿名さん

国立競技場前の三井のホテルに宿泊した際、線路や高速道路から反対側に宿泊したにも関わらず、騒音で眠ることが出来なかった記憶があります。

ここは毎日睡眠不足になりそう。

[4198: 匿名さん]

即転売という案も有りだと思いますが、多くの購入者、特に実需は、今の持ち部屋の含み益を確定させることも買い替え目的の一つですからね。
少なくとも築年数は浅い方がリセール価値は維持しやすいし、前の物件で得た利益もあるから、次は残債割れしなければ良いという考えの方もそれなりにいるでしょう。

[4199: eマンションさん]

とはいえ、繊細なデザイン故に破損や修繕費も嵩むマンションですので、3～5年でリリースが望ましいですね。

今一度、好立地シンプルデザインの価値が身に染みると思います。

[4200: マンション掲示板さん]

平凡なシンプルデザインには、付加価値がない。当たり前のこと。
ここの外観デザインには付加価値がある。
さらに100㎡超の部屋には稀少価値がある。

今後の資産価値推移が楽しみです。