パークコート神宮北参道 ザ タワー

[マンション検討中さん]

フジタ→グラクソ跡地のマンション計画について語りましょう。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1709/

件名 パークコート神宮北参道　ザ　タワー(仮称)渋谷区千駄ヶ谷四丁目計画
地名地番 東京都渋谷区千駄ヶ谷4-6-15ほか
住居表示 東京都渋谷区千駄ヶ谷４丁目６番１他（地番）
交通：
（1）東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩1分
（2）山手線「代々木」駅　徒歩6分
（3）総武・中央緩行線「代々木」駅　徒歩6分
（4）都営地下鉄大江戸線「代々木」駅　徒歩6分
総戸数 　471戸（販売総戸数471戸、他に　店舗1戸）
構造 鉄筋コンクリート造
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上27階地下1階
敷地面積 4837.13 ㎡
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社
施工者 清水・フジタ建設共同企業体
管理会社　三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
竣工時期　2023年6月下旬
入居時期　2023年7月下旬
主要用途 共同住宅、店舗、保育施設(保育所)

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[3951: 匿名さん]

>>3950 匿名さん
不動産ビギナーですよ。

[3952: 匿名さん]

>>3943 通りがかりさん
どこの板でもパコ虎宣伝しているのですね。笑。

[3953: 口コミ知りたいさん]

>>3949 マンション検討中さん
んなこたーない。ローン審査の間は商談中住戸になって仮押さえしてくれる。

[3954: eマンションさん]

>>3953 口コミ知りたいさん

正解。

[3955: 匿名さん]

>>3954 eマンションさん

だから3949は素人さんなんだよね。
知ったかぶりして、恥ずかしい(笑)

[3956: 匿名さん]

お手性ランキングの更新早う

[3957: マンション検討中さん]

高すぎるってこと？

[3958: 匿名さん]

>>3956 匿名さん
しつこい。もういいです。

[3959: 匿名さん]

>>3958 匿名さん

なんであんな嬉しそうだったのにもう良いの？
なにか不都合な真実でもあるのですか？

[3960: マンコミュファンさん]

パークコート神宮北参道、950/坪

[3961: 匿名さん]

>>3959 匿名さん
特にないでしょう。笑
むしろPC同士で価格のランキングを決めることに意味がないということでは？
竣工年も違いますからね。

[3962: マンション検討中さん]

バカにしてる小石川がこう見ると一番お得ｗ
北参道はさすがにちょっと高すぎじゃん？

[3963: 匿名さん]

近隣物件で駅遠のザコートが坪1000万余裕で超えてるから、わからんよ。

[3964: 匿名さん]

>>3956 匿名さん

小石川って分譲価格ですよね。つい最近、85㎡の部屋が22,000万で契約してましたよ。

[3965: eマンションさん]

>3964 匿名さん

坪854万、小石川が上がってくれるのはいい流れですね。
バブル崩壊後に日本人が経験していないインフレの時代。まだまだ上昇は続くでしょう。
もちろん、都心部立地、ブランドを兼ね備える必要はあります。

資産を持つものは強いし、不動産や有価証券のリスクをとれる人が有利な時代。

[3966: マンション検討中さん]

北参道は外観だけはほんといいし、周りに高い建物ないからバエルんだよね。
国立競技場とか新宿駅からもよく見えるし、DW多用した角はザコートなみになるかもしれん。

[3967: 匿名]

>>3966 マンション検討中さん

DWを多様したとありますが、もう少し詳しく教えて頂けませんか？
当方素人なのでよくわかりません。

[3968: マンション検討中さん]

北参道のよく見える立地ってのが不便な立地って証では…外観いいけど

[3969: 匿名さん]

>>3968 マンション検討中さん

この辺、基本高い建物が建てられないんすよ～。
基本低層集積エリアでも便利なところあるでしょ。代官山とか代々木上原とか。

[3970: 匿名さん]

最近のパークコートタワーはー

[3971: 匿名さん]

>>3967 匿名さん
Direct windowってことでは。

[3972: 3967]

>>3971 匿名さん

なるほどDirect windowのことだったのですね。ありがとうございます。

角部屋のリビングの窓は圧巻です。

[3973: 匿名さん]

まだここの考察してる連中って最後の３戸狙ってるの？
外観は魅力的だが価格がね、、、

[3974: 名無しさん]

>>3973 匿名さん

そんな高いか？
ここだけみたいに言うよな

[3975: 匿名さん]

結局のところ竣工前の完売は難しいか。

[3976: マンション検討中さん]

ここだけの話しではないが不動産バブルのババ抜きだろ
一部住戸だけ施工後販売なのは三井事情ですよ

[3977: マンコミュファンさん]

都心部の質の高い新築物件は、当面下がらないと思うよ。
坪1100万超の三田ガーデンも売れるでしょう。

[3978: 匿名さん]

ここは都心部じゃないけどな
しげる信者のマンション

[3979: マンコミュファンさん]

都心部だろ

[3980: 匿名さん]

>>3963 匿名さん

港区よりだからな
ここはほぼ新宿

[3981: 匿名さん]

もしかして小石川に抜かれましたか？
マンクラ的に不都合ですか？

[3982: eマンションさん]

小石川に抜かれることはないから安心してくれ。

[3983: 匿名さん]

最近のパークコートタワーはー

マンクラですか？
凄い不動産を見る目があるのですね★
そんな凄いのに何故千代田富士見を購入した人がいないの？★
何匹泥鰌を逃し続けるの？★

順位はまだまだこれから変わるよ★★★
マンクラに洗脳されすぎだな。

[3984: マンション検討中さん]

実質完売ですね。

[3985: 匿名さん]

>>3980 匿名さん
代々木だよ

[3986: 周辺住民さん]

いろいろ考えたけどうやぱり高い。。
WORLD TOWER RESIDENCEの方が正解？

[3987: 匿名さん]

>>3986 周辺住民さん
好みの問題かと。
マンションに正解はない。

[3988: 周辺住民さん]

金利上がりだしたね。しかも金利上昇抑えつけがそろそろ限界。
早期に固定金利で買った人は大正解だな。最初の方が安いし

[3989: マンション検討中さん]

新築時より少し安い価格で出てるけど、なかなか決まらないね

仲介手数料考えると新築時より高くなるし、金利上昇局面じゃ今までのバブル価格じゃ売れないよな～

冷静に考えて、ここの低層階40平米の想定賃料30万前後は高すぎる

[3990: 買い替え検討中さん]

>>3989 マンション検討中さん
新築時より安い価格で出てるって本当ですか！どこで？くわしく

[3991: マンコミュファンさん]

>>3989 マンション検討中さん

他物件のことでしょ。
紛らわしいことしないでくれ。

[3992: 購入経験者さん]

ここは入居後の今年来年は新築時より高い価格で売れるでしょ。
来年とかのバブル崩壊後の数年は苦しいだろうけど１０年２０年先で見れば良い買い物だろ。

[3993: 口コミ知りたいさん]

私は購入者じゃないですが、ここは外観は渋谷系のビンテージ感があると思いますよ。
ここまでのデザインは珍しいと思います。
千駄ヶ谷はレトロな町ですが、それでいて国立はもちろん原宿や表参道が近い。
麻布や品川エリアとは違った味がありますよね

[3994: 匿名さん]

最近のーパークコートタワーはー

お手製ランキングまだか？
変動しまくっているぞ

[3995: 周辺住民さん]

どう変動したの？
このマンションはいいし新宿や表参道へのアクセスはいいけど、、、マンション周辺が終わってる、、、

[3996: eマンションさん]

汐留の東京ツインパークス、2002年築の20年おちなのに、坪900万越えで成約。
すると神宮北参道は中古でいくら位の値がつくのか。

[3997: 周辺住民さん]

過去は全部安いよ。
神宮北参道も販売時より今の方が相場は上がってるから、即売りは少し高く売れるでしょ。
数年後の不況の時にどの程度落ちないか、１０年後に北参道界隈が栄えてるのか、、が問題。

[3998: 検討板ユーザーさん]

>>3997 周辺住民さん

過去が安いのはわかっているよ。
汐留レベルの築20年で坪900超え。
これが高過ぎじゃない。
あるいは妥当だとすると、北参道はもっといけるでしょ。

[3999: マンション掲示板さん]

結局売れ残って竣工後販売に切り替えたんですね。

パーコー渋谷といい、最近は売れ残りも増えてるな。

[4000: マンション検討中さん]

売れ残り発言とかやばいね笑
最後の3戸は86平米とかでしたっけ。
角部屋の最高条件の部屋かな？

[4001: 検討板ユーザーさん]

>>3999 マンション掲示板さん

状況をわかってないね。売ってないだけ。
でもモデルルームのクローズは何となく寂しい。

[4002: マンコミュファンさん]

>>4001 検討板ユーザーさん
なんで詳しい人なんだ。驚いた。

[4003: マンション検討中さん]

ここの模型欲しいな。

[4004: マンション検討中さん]

最終販売予定のは角部屋なの？

[4005: 匿名]

>>4004 マンション検討中さん

確か角部屋ではなかったはず。
角部屋欲しいな。

[4006: マンション検討中]

>>4005 匿名さん
有難うございます。
角部屋では無いなら3億超えは、この地を好きな人しか手を出さなさそうかもですね。
施工後販売で最後まで残すなら角部屋にすれば良かったのに

[4007: マンション掲示板さん]

>>4006 マンション検討中さん
北東の角住戸は間取りもよかったので倍率もそこそこの人気でしたね。あれだけの開口率でタワマンで人気の北向きに新宿御苑とかそりゃ人気ですよね。

[4008: 匿名さん]

西向きも明治神宮、富士山ビューですからね。
どの向きも良いと思いますよ。

[4009: マンション検討中さん]

購入者は大体知ってると思いますが、まだ売り出してない3戸は売行きが早すぎて三井が竣工後販売用に残してる部屋ですよ。
この部屋は1期1次から最終期まで価格表にも出てきてません。
仕様を上げて、かなり値上げして販売するとの事です。
内覧会楽しみですね。

[4010: 匿名さん]

売残りですよ。
たった３戸を少し上乗せするために販売チーム維持なんてありえない。

[4011: eマンションさん]

>>4010 匿名さん

全然違います。

3LDKが早々に無くなった後もこの3戸は要望すら受付してなかったですからね。
価格表にも全て時期以降と記載されてました。
まぁ普通に購入者は知ってる方が多いのと、どうせ竣工後に解る事なのであまり憶測で発言しない方が良いですよ。

[4012: 匿名さん]

金利上昇で売れないからたまたまその3部屋に要望すらなかったのでしょう。

[4013: 匿名さん]

>>4012 匿名さん

頭悪そう。

[4014: 匿名さん]

>>4011 eマンションさん
頭悪そう。

[4015: 評判気になるさん]

おうむ返しする人が一番、頭悪そう。

[4016: 周辺住民さん]

最後の３戸は売れ残りではなく、三井側の事情で施工後の販売にずらしてるだけですよ。
ただ、倍率も全体的に良く、売れ行きもだいぶ良かったからって仕様を上げて価格を上げて販売とは購入検討者としては嬉しくなさそうですね。
恐らく３億どころか３億半ばくらいにしそうで三井側が更に利益狙ってるのが丸見えです。
８６平米ですし、角部屋ではないならプレミアム感が無い間取りでしょうしね。
その値段を北参道に出すなら三田ガーデンか浜松町で買いますよね。

[4017: 匿名さん]

根拠なく悪口言うやつが最高に頭悪い。

[4018: 匿名さん]

明らかに売残りですね。

[4019: マンコミュファンさん]

買えないから悪く言うのかな？
それか理解力がなさすぎるのか。
それでいてここに執着する意味がわからない。

[4020: マンコミュファンさん]

>>4016 周辺住民さん

86平米なので3億なら坪1,150万、2.9億で1,100万ぐらいですね。
この値段なら三田ガーデンには届かないので3億届かないぐらいの値段で出すのかなと予想してます。

今の市況なら坪1000だとすぐ売れそうなので無さそう。

[4021: 周辺住民さん]

>>4020 マンコミュファンさん
三井さんの数か月前の言い方では３億を超えさせるみたいなんです。
あくまでも去年の情報なので三田ガーデンを考えれば３億いかないかもですね。

図面の見れば間取りは予想出来るのでしょうかね？
最後まで寝かせて販売なので中身に期待してしまいます。

[4022: 匿名さん]

お客さんから要望があったのに、「今は売りません。完成後に販売します」というわけがない。
特色もない普通の住戸をたった３戸残して販売チーム維持もあり得ない。

要望がなかった、売残りです。

[4023: 検討板ユーザーさん]

>>4021 周辺住民さん

3億超えるんですね。それは知らなかった。
まあ周辺にライバル物件がほぼ無いので売れるんでしょうね。
既に問合せ多数だと聞きましたし。

>> 4022
パークコート渋谷然りそれが全然あるんですよ。
竣工後に残しておく手法増えてますよ。
ご参考まで。

[4024: 匿名さん]

3戸はないです。
ご参考まで。

[4025: 匿名さん]

>>4023 検討板ユーザーさん
パークコート渋谷ザタワーの場合は、少し訳アリだと思ってます。竣工売りのほとんどが、低層南側で区役所とお見合いの狭い部屋。三井も売り難いのは最初から分かっていて、買い手は実際にお見合い具合を見ないと決断できないと踏んで、とりあえず自社賃貸物件との口実で未販売。竣工後、現地見学で意外と気にならない、これなら買いたいという人が結構いたので販売したものと理解してます。

[4026: マンション検討中さん]

最終は３コでないの？？

[4027: 匿名さん]

3戸売れ残って完成後販売に切り替え。

[4028: マンコミュファンさん]

>>4027 匿名さん

ネガキャン必死すぎ。
売れ残りじゃないし、モデルルームもへいさしているから、コストもそれほどかからない。
ネガは見苦しいからやめてくれ(笑)

[4029: 名無しさん]

この物件で売れ残り？にわかには信じがたい

[4030: 匿名さん]

場所交通量めっちゃ多いからね

[4031: 匿名さん]

購入者ですが、元々完成後販売の計画だったみたいですよ。
高額物件なので、コロナ禍で検討者(シニアにせよ子連れにせよ)のMR訪問のリスクもあったし、時間が経つにつれて相場が上がるのが予見できてるから、完成後販売の部屋を多めに想定してたけど、売れ行きが良いから結局3戸しか残せなかったと。

[4032: 匿名さん]

残せなかったというなら、「１戸も残せずに完売となった」でしょう。

[4033: 匿名さん]

三井が販売途中で竣工後販売に切り替えるのは、売れ行きがよくない時が多いです。
渋谷だけでなく他の物件でもそうです。

北参道は車の騒音がひどくて、期間内に全戸まで要望がなかったようです。購入者によると、完成後販売の予定であっても、要望さえあれば売ってたようですが、残り３戸には要望がなかったという確実な証明となりました。

[4034: マンション検討中さん]

どっちでもあまり興味無いが、要はスミフみたいに高く売るために残す意図があったということでは？
皆さんがお好きな売れ残ったか否かの正解のない推測よりも、3戸が今いくらで売れるかが気になるところ。

[4035: 匿名さん]

>>要はスミフみたいに高く売るために残す意図があったということでは？

購入者によると、完成後販売の予定であっても、要望さえあれば売ってたようですが、残り３戸には要望がなかったという確実な証明となりました。

なので、かなり低い値段で売ることになるでしょう。

[4036: マンコミュファンさん]

>>4035 匿名さん

安心して、安くなんて出ないから(笑)
既契約者より高くなるのは仕方ない。
人気物件ならよくあること。

[4037: 匿名さん]

売れ残り物件には興味なし

[4038: 通りがかりさん]

買えないからこそ、執着するのかな。
歪んでいるね。

[4039: 匿名さん]

売れ残り物件は誰でも買いたくない

[4040: 匿名さん]

>>4033 匿名さん
連絡してみなよ。まだ売ってくれないから

[4041: 匿名さん]

>>4033 匿名さん

高速と明治通りに囲まれてますからね。

[4042: 名無しさん]

>>4041 匿名さん

こいつは、ここが買えなくて格下買っているやつ。
歪んでいるから気持ち悪い。
友達もいないような、ネットでのみ大きく振る舞うやつ。

[4043: 口コミ知りたいさん]

>>4042 名無しさん
三田ガーデンには手が届かなかった。
北参道買っとけば良かった。

[4044: マンコミュファンさん]

>>4042 名無しさん

図星なことを言われると人間よく反応しますね。

[4045: 匿名さん]

格差がさらに大きくなりそう。
インフレの時代、不動産や有価証券を持つ人と持たない人の格差がさらに大きくなる。

神宮北参道も含めて、人口減でも価値が上がりそうな都心部の稀有な物件は、買っておいた方がいい。

[4046: マンション検討中さん]

原発は年金ぐらしジジババの圧力で再稼働出来そうだけど、
給与格差は今後広がる一方だろうね。

[4047: 通りがかりさん]

仮に未販売の3戸が売れ残りだとするなら、当期の販売目標金額が達成できていないことになります。

それでは、なぜ第3期の販売分から引き渡しを2024年4月下旬まで10ヶ月も延ばしたのでしょうか。

売上は引き渡し時点で計上されます。もし当期に売れ残りが発生していて販売目標額が未達なら、未達成額を解消あるいは少しでも補填するために、2023年度に計上できるよう、第3期の販売分の引き渡しも2023年度内に実施するはずではないでしょうか。

[4048: マンコミュファンさん]

>>4047 通りがかりさん

その通りですよね。
アンチは論理的な反論が出来ないから、どうせ直接的な表現を使うだけでしょう。

でもそういう人が住民でなくて良かったですね。

[4049: マンション検討中さん]

そもそも3LDKが早々に完売したのに、3戸同じタイプの部屋だけ3フロア連続で要望が無かった。
なんて事あるわけないでしょうに。。笑
売れ残りなら歯抜けで色々な間取り、階数が残るはずでしょう。

[4050: 匿名さん]

人気のないタイプの部屋は存在する。
売れ残り残念。。。

あと、ここの比較対象は三田ガーデンではなく、オープンレジデンシア北参道だからね。
ここは立地もっと悪いのに値段はもっと高い。
だから売れ残る。