パークコート神宮北参道 ザ タワー

[マンション検討中さん]

フジタ→グラクソ跡地のマンション計画について語りましょう。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1709/

件名 パークコート神宮北参道　ザ　タワー(仮称)渋谷区千駄ヶ谷四丁目計画
地名地番 東京都渋谷区千駄ヶ谷4-6-15ほか
住居表示 東京都渋谷区千駄ヶ谷４丁目６番１他（地番）
交通：
（1）東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩1分
（2）山手線「代々木」駅　徒歩6分
（3）総武・中央緩行線「代々木」駅　徒歩6分
（4）都営地下鉄大江戸線「代々木」駅　徒歩6分
総戸数 　471戸（販売総戸数471戸、他に　店舗1戸）
構造 鉄筋コンクリート造
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上27階地下1階
敷地面積 4837.13 ㎡
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社
施工者 清水・フジタ建設共同企業体
管理会社　三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
竣工時期　2023年6月下旬
入居時期　2023年7月下旬
主要用途 共同住宅、店舗、保育施設(保育所)

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[3828: 匿名]

大雨で電気系統が駄目になりそこのマンションだけ何日も停電になったとか昔ありましたが　ここは大丈夫ですよね？　構造等　詳しくなく３８１４の投稿で心配になってしまいました。

[3829: マンション検討中さん]

つい最近まで、千代田区の三井のパークコートに住んでいた者です。僕にとってはパークコートはとても管理が行き届いたいいマンションでしたよ。しかし、あまりにやる気あり過ぎで疲れました。アフターなど一生けん命なのはわかるけど、うざったいと思っていました。でも、管理業務担当者は、とてもやる気があり、一生けん命に管理をしようとする姿勢はとても好感が持てました。住民も余裕がある方が多く、紳士が多くて、不愉快な経験は皆無でした。今は戸建てに引っ越したのですが、パークコードの住民さんとは今でもお付き合いをしています。建築会社の人も頻繁にアフターで来てくれていました。恐らく建築時もいい加減なことは無いだろうとは思っていますが。。。。

[3830: マンション検討中さん]

3829の追伸です。都心部のパークコートおススメかと思っている理由は、万が一、売却する際、購入時価格は最低でも維持できるかと思います。僕は新築購入し、2年住んで売却しましたが、購入時を100とすると125で売却出来ました。この物件を家賃で貸すと毎月60万円ぐらいの物件なので、2年間の家賃約1500万円がゼロで、さらに1.25倍で売れたので、相当の現金支出の節約になったかと思います。売却のタイミングにもよると思います。僕が買った3年前よりも新築価格が上がっていて、購入直後に査定した時は、1.25倍ではなく、1.1倍でした。それが1年ちょっとで1.25倍になったので、やはり価格が上がってきているのかと思います。

[3831: 匿名さん]

>>3830 マンション検討中さん
それはパークコート限定ではなくて
都心の多くの物件が購入時よりも高く売却できるご時世でしょう

[3832: マンコミュファンさん]

都心部の物件のなかでも、パークコートは価格面での優位性が高いということでしょう。
そのような意見はありです。

[3833: 匿名さん]

パークコート ザ タワー分譲価格と参考相場
2014 千代田富士見(坪476→1088)
2018 赤坂檜町(坪911→1455)
2018 青山(坪929→1068)
2019 乃木坂(坪約800→1005)
2019 浜離宮(坪582→800)
2020 渋谷(坪792→889)
2021 文京小石川(589→780)
2023 神宮北参道(坪830→？)

[3834: 通りがかりさん]

>>3830 マンション検討中さん
単にインフレなんだよ

[3835: マンション検討中さん]

>>3834 通りがかりさん
御指摘の通りかもです。。3833コメが示す通りですね。パークコートを含め、3件売却したのですが、すべて1.25～1.3で売却できています。超都心部のニーズやはり感じます。不思議なことに、僕が買った時は、全て思い切り値引きして買っています。こんなに値引きするんだって驚いたぐらいでして。。　どの物件も、買った時はこんなに値上げするとは全く思っていなかったです。何故かと言うと、購入した直後にすぐに査定してみたのですが、どれも0.15は価格が下がっていたから。一番直近で買ったパークコートはタイミングもありますが、購入直後は1.00でしたので、ほぼ同じ査定でしたが、残りの2件は売却したら15％以上は損が出る査定でした。しかし、実際に売却した最近年では逆に25％～30％も利益が出てしまい、正直驚きました。

単なるインフレと言えるかもですね。

[3836: マンション掲示板さん]

>>3835 マンション検討中さん
こちらの物件はどのようになるとお考えでしょうか？

[3837: eマンションさん]

>>3833 匿名さん

どこのデータ？出典だけでも教えて。

[3838: 匿名さん]

>>3837 eマンションさん
ノムコムの参考相場単価から持ってきてます。

[3839: 匿名さん]

>>3837 eマンションさん

掲示板に書いてもらわないと情報が更新されないのやばいよ。
ほっといても無料で情報がよって来る人間にならないと。
ネガに多いタイプだな。

[3840: マンション検討中さん]

ついに残り4戸になりましたね。
（竣工後7月に高層階の3LDKが3戸新規販売されるみたいですが。）

[3841: 匿名さん]

》3840
えっ！1LDKもう残り4戸なんですか？
壁ドン部屋などが多くて中々苦戦するだろうと見ているのですが、、、

[3842: マンコミュファンさん]

外観や間取りが個性的なので批判するひとも稀にいますが、販売実績が物語っていますね。
普通のタワマンと違って競合が少ないので、将来も底堅そう。特に角部屋は稀少。

[3843: マンコミュファンさん]

>>3841 匿名さん
壁ドン部屋は既に全て完売した模様ですよ。
残り4戸の1LDKはおそらくこれまで未販売だった40Qタイプで、首都高ビューにはなりますが、ホームページにある眺望CGを見ると眺望は抜けてます。
これまでの売れ行きからするとこの残り4戸も普通に完売しそうです。

[3844: 口コミ知りたいさん]

>>3843 マンコミュファンさん

本当に残り4戸なんですか？
ゆっくり売るって聞いたのでびっくりなんですが。

[3845: 匿名さん]

>>3833 匿名さん
分譲価格は正しいと思いますが、現在価格のソースを提示してください。

[3846: 匿名さん]

>>3839 匿名さん
>>3838 匿名さん
失礼、ノムコムですね。
参考相場価格の算出方法をご存じない方のようですね。

[3847: 匿名さん]

>>3846 匿名さん
見てきたけど、

>売り出し事例と新築時価格、及び近隣類似マンションの売り出し事例、相場変動率を基に当社が算出した参考相場価格(単価)です。

って書いてあるね。つまり「成約価格」を基に算出したわけではない。
売り出し価格だけなら、最近はチャレンジ価格の物件も多いわけだが。
まあノムコムは嫌いじゃないけどね。

[3848: 匿名さん]

うちのマンションのノムコム価格はバーゲンに感じるけどな

[3849: 匿名さん]

ここは都心に価格上昇に引っ張ってもらうしかないと思うよ
ずっと見てきたけど、千駄ヶ谷ってずっとそのまま
大きな資金も入ってこないだろう
ノートで購入した資料とやらには将来性について書いてなかったのか？

[3850: マンション掲示板さん]

>>3844 口コミ知りたいさん
こちらのSUUMOの物件ページにも「物件データは3LDK住戸を除く未販売住戸4戸のものを表記しています（第3期5次はその中から供給予定）」との記載があるので、キャンセルで先着住戸がない限りやはり1LDKは残り4戸だと思います。

[3851: 匿名さん]

>>3849 匿名さん
この物件の向かいに渋谷区役所分室が出来たけど、御存じない？

[3852: eマンションさん]

>>3850 マンション掲示板さん

ありがとうございます。
本当に残4戸なんですね。。
いやー想定以上のスピードで驚きです。
そして3期5次は値上げしそうですね。
ついに完売か。。

[3853: 新築マンション買いたい]

>>3840 マンション検討中さん
3LDKが販売予定なんですか！どの辺りの部屋が販売される予定なのかわかりませんか？

[3854: 通りがかりさん]

>>3853 新築マンション買いたいさん

公式の物件概要に3LDKの「86.83㎡の住戸につきましてはプラン作成中のため、現在ご紹介できかねます（2023年7月販売予定）」と記載があります。そして公開されている平面図によると、これらの86㎡台の住戸は24階～26階のS86Aというタイプの住戸3つに該当すると思います。

[3855: 匿名さん]

>>3835 マンション検討中さん
驚く位値引きしたみたいですが、どれくらいの値引きだったのですか？
又、いつ頃購入したかも教えてください。

[3856: 匿名さん]

たぶん、販売時期がリーマンショックと重なった物件の値引きのことでしょう。麻布十番とか。

[3857: マンション検討中さん]

新築マンションの値引きを知りたいですね

[3858: eマンションさん]

パークコートレベルの新築時値引きは、この環境下は無理。

コロナ禍当初は、パークタワー勝どきとかは弱気の価格設定だった。
その後は何度も値上げしているので、同一物件内での不公平感は半端ないけどね。

[3859: 周辺住民さん]

大手新築マンションの値引きはどれくらいした事ありますか？
私が聞いた話しだと最大15％ですね

[3860: 匿名さん]

>>3859 周辺住民さん
今はそこまで引かないですよ。
どちらかというとスミフの様に上げる方が多い。

[3861: マンション検討中さん]

>>3860 匿名さん
今は売り手市場だし下げませんよね。
過去も含めてリーマン後、東日本震災の頃はどうだったかなと思いまして。

[3862: マンション検討中さん]

毎回値下げ待って結局買えない層いるよね。
で、マンション価格は待ってる間にどんどん上がって結果遺失利益が嵩む。

[3863: 匿名さん]

大手の都心新築マンションを2012年に14％値切って購入しました。私の知人は大手ではありませんが2割安く買ったそうです。

[3864: 匿名さん]

さすがノートを買っちゃう養分
パークコートの値引きあったじゃん
竣工して1年も売れ残ってたからね
しげるに教えてもらえよ

[3865: 口コミ知りたいさん]

>>3863 匿名さん
お爺さん、ツッコミ待ちだよね？
2012かよ！

[3866: マンション検討中さん]

値引せず完売間近のマンションの板で値引に関して議論が白熱する謎。
竣工後に売り出してない3LDKが20%オフで売りに出されたら良いですね。笑

[3867: 匿名さん]

物買うときに定価じゃ買わないよ。新築でも竣工前でも必ず値切るね

[3868: マンション掲示板さん]

>>3867 匿名さん

値引きって、何かとのトレードオフ。マンションだと、条件のいい部屋から売れていく。売れ残りを値引きで買っても、本当にお得かどうかはわからない。まあ、買い手がそれに気づかず満足してるなら構わないけど。

[3869: eマンションさん]

売れ残り部屋で値引きを受けたという話が出ているが、当初の値付けが割高過ぎたということ。
割高な当初値段を値引きしてもらっているので、見た目ほど得してないことに気付いているのかな？

[3870: マンション検討中さん]

今でも家具付きは時々見かけるね。
今年も市ヶ谷あたりの物件でミノッティを含む家具付き物件はあった。

[3871: 匿名さん]

売れ残りも自分に合っていれば問題無いし、相対的に同じ基準の値付けした物を他者より安く買えればお得だよ。安く買っている層は少ないか。

[3872: 匿名さん]

>>3862 マンション検討中さん
>マンション価格は待ってる間にどんどん上がって結果遺失利益が嵩む。

今まではそうだった、であって
将来もそうだとは限らない。
世界的な不況が予想されているからね。

[3873: 匿名さん]

不況や政府債務の問題をチャラにしようとするとき戦争は有効かもしれない
マンションより核シェルターの資産価値があがるかも

[3879: 匿名さん]

[No.3875～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信ため、削除しました。管理担当]

[3880: マンコミュファンさん]

この辺りのランドマークになることは間違いないが、周辺も賑わってこないかなー

[3881: ご近所さん]

ちらほら部屋に明かりが灯り始めたけど、もう入居始まった？

[3882: 匿名さん]

>>3880 マンコミュファンさん
店は増えそうですね

[3883: ご近所さん]

>>3881 ご近所さん
内装工事だと思います。

[3884: 匿名さん]

もう少しで完売ですか？

[3885: 評判気になるさん]

渋谷、神宮外苑も絶賛発売中だろ
そろそろ過去の事例から値引きがあってもおかしくないよな

[3886: マンション検討中さん]

>>3885 評判気になるさん

値引きはないでしょ(笑)

[3887: 匿名さん]

てか値上げだよ

[3888: 評判気になるさん]

>>3884 匿名さん
残り7戸ですね。うち4戸は1LDKで今月販売。残り３戸は高層階の3LDKで来年竣工後に販売するそうです。

[3889: 口コミ知りたいさん]

>>3888 評判気になるさん

高層階の3LDKは5～10%くらい値上げするのかな？
取引事例を作ってくれるのは有難い。

[3890: 匿名さん]

＞残り３戸は高層階の3LDKで来年竣工後に販売する

三井不動産が自社で抱えている住戸って何なのかな？
昔パークコート浜離宮で同じように竣工後に２戸出たら、鬼のようにネガが集まってきて荒れてたな、すぐ売れたけど
掲示板が突如閉鎖されていなかったかな

[3891: 匿名さん]

>>3889 口コミ知りたいさん

パークコート浜離宮は１０％ぐらいは値上げされていたね
時期が違うので参考まで
当時はピークで暴落説が主流だったから

[3892: 住民でない人さん]

>>3888 評判気になるさん
残り３戸の３LDKは高層階なのでしょうか？
そうなると値上げも予想されますし２億は軽く超えてきそうですよね。。
情弱で申し訳ないのですが、何か情報をご教授いただけると嬉しいです。

[3893: 評判気になるさん]

>>3892 住民でない人さん
24、25、26階の東向きS86Aタイプの3戸ですよ。
当然値上げしてくるでしょうから、少なくとも坪1000万程度はいくと思います。

[3894: マンコミュファンさん]

高層階の広い部屋は、3億越えですよ。

[3895: マンション比較中さん]

ちょうど３億いかないくらいじゃないの？
倍率高そうだけど、バブル崩壊して株価暴落とか円高傾向と重なればそんな倍率高くなさそう

[3896: 匿名さん]

>>3895 マンション比較中さん
そんなに出すなら、浜松町駅直結を買う方が良いと思いますが。

[3897: マンション検討中さん]

どのような観点でどっちがよいと思うか、人それぞれでしょうね。

[3898: マンション検討中さん]

来年から再来年に掛けて世界経済が崩壊していくインフレ最高期に３億で買ったら一生引き摺りそうだ

[3899: マンコミュファンさん]

>>3898 マンション検討中さん
心配しないでも、日本の金利は上がらんから大丈夫だよ

[3900: 評判気になるさん]

金利はちょっとでもあげられないという日本の苦しさ
株価含めて諸々暴落したら中途半端な小金持ちがここ買えなくなるから都合いいよ

[3901: 匿名さん]

最近のパークコート
建物が渋谷といい神宮北参道といい
イケてない印象
パークコート青山ザ・タワー
パークコート赤坂檜町ザ・タワー
ザ・コート神宮前とかは良かったのに

[3902: 匿名さん]

完成したら迫力ありすぎカッコよすぎで
チビるぞ
立地は大通り沿いで賛否あるが建物は一流

[3903: 評判気になるさん]

神宮北参道は建物外観は良いでしょ。
逆にザ・コート神宮前は微妙では？

[3904: eマンションさん]

僻みでしょ！
神宮北参道の外観に惚れた。

[3905: 口コミ知りたいさん]

>>3903 評判気になるさん

いやザ・コート神宮外苑はめちゃくちゃカッコいいだろ
個人的にはパークコート渋谷ザ・タワーは正直ダサいと思った
まぁ好みの問題だな

[3906: 評判気になるさん]

>>3905 口コミ知りたいさん
駐車場が小さすぎで驚いた

[3907: 匿名さん]

自動車、都内だと乗らない人も多いから小さいのかと思っていました。

東京都渋谷区、車なくても過ごせそうです。
少し行くと世田谷区、週末、三軒茶屋方面のお店散策にも電車の方がスムーズなのかも。

好みの問題もあるので、それぞれの特徴で決めるのがいいのかもしれません。

[3908: 匿名さん]

車は所有する時代では無くなりましたからねえ。
駐車場利用は主に高齢者では？

[3909: マンコミュファンさん]

>>3905 口コミ知りたいさん

売り出てるPHの、19億8000て、すごい。
神宮外苑の外観はシンプルでスタイリッシュ、飽きないかもな。

[3910: 通りがかりさん]

残り7戸のうち、1LDKとしては最後の4戸の販売が明日のようですね。
https://www.31sumai.com/mfr/X1709/outline.html

[3911: 評判気になるさん]

韓国の不動産バブルが弾けだしたね。
日本もバブル弾けて値下げしてほしい

[3912: 匿名さん]

>>3911 評判気になるさん
ここは2023年引渡でまだ良かったですね。
2024年の湾岸マンション問題が、対岸の火事で収まらずに
バブル崩壊の引き金になるリスクも有り得るので。

[3913: 通りがかりちゃん]

>>3912 匿名さん

金利上昇リスクもありますね。

今は難しい時代です。

[3914: 評判気になるさん]

ここの物件を批判する意図ではありませんので誤解しないでいただきたいのですが、
湾岸マンション問題や2023.24年の大恐慌説に金利上昇リスクもあるので、
今物件を買うと損するのではと懸念しています。
ここは数年後大丈夫そうでしょうか？？

[3915: 問題なし]

大恐慌→かなり確率低い。金利上昇リスク→そこまであがらない。湾岸問題→多少需給は緩む。

購入して良いかという質問に対する回答は、付加価値がある物件を購入すべきとなります。

つまり、需給が緩むと一般的な物件の価格は弱くなる。但し、立地的に他にないとか、再開発絡みとか、個性的な価値があるとか、そのような物件であれば、恐れず購入すべきでしょう。
不動産は一物ですので、株と違い大勢に支持される必要はなく、少数でも買い手が見込める物件であれば、資産価値は下がりません。

別の言い方をすれば、他の物件と比較検討するような物件は選ばずに、指名買いが入るような物件を購入すべきでしょう。

[3916: マンション比較中さん]

大恐慌は言い過ぎだけど大規模不況は世界中で間違いないでしょ

[3917: 通りがかりちゃん]

>>3914 評判気になるさん

私の場合、心配するとしたら、日本国そのものがどうなるか？です。
未来が明るければ、市況の高い時期でも買いですが、そうでなければ、躊躇します。
私は後者で考えているから悩んでいます（既にマイホームはあります。追加購入に悩んでいます。）。
日本が米国のように強い国なら、今のような高値でも買いなんですけどね。

[3918: 匿名さん]

>>3901 匿名さん

神宮前はグッドデザイン賞をもらえていないね

2020年度受賞対象　パークコート浜離宮ザタワー
2019年度受賞対象　パークコート赤坂檜町 ザ タワー　パークコート青山 ザ タワー
　

[3919: 匿名さん]

2019年度受賞対象→2018年度受賞対象

[3920: 匿名さん]

パークコートタワーランキングしてた痛い奴生きてる？
ノートにお金払ったり、にわか感が半端ないよな

[3921: 匿名さん]

>>3917 通りがかりちゃん
まあその分、海外投資家がいますからね。

[3922: 通りがかりちゃん]

>>3918 匿名さん

パークコート浜離宮ザタワーがグッドデザイン賞!?
信じられない…

[3923: 通りがかりちゃん]

>>3921 匿名さん

確かに。
最近、三田と浜松町のMRに行きましたが、中国語を話す家族が何組かいました。
これからは海外投資家需要が期待できそうです

[3924: 匿名さん]

>>3922 通りがかりちゃん

知らない奴の方が信じられない情弱

[3925: マンション比較中さん]

>>3917 通りがかりちゃん
最後の住戸は投資用での利回りは厳しいでしょ苦笑

[3926: 通りがかりちゃん]

>>3924 匿名さん

意味不明なコメント…
浜離宮所有者なら文句言いたくなるか(笑)
ただ、正直に言って外観は素敵ではない。

[3927: 匿名さん]

そもそもグッドデザイン賞って竣工済の物件が対象なのでは？