パークコート神宮北参道 ザ タワー

[マンション検討中さん]

フジタ→グラクソ跡地のマンション計画について語りましょう。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1709/

件名 パークコート神宮北参道　ザ　タワー(仮称)渋谷区千駄ヶ谷四丁目計画
地名地番 東京都渋谷区千駄ヶ谷4-6-15ほか
住居表示 東京都渋谷区千駄ヶ谷４丁目６番１他（地番）
交通：
（1）東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩1分
（2）山手線「代々木」駅　徒歩6分
（3）総武・中央緩行線「代々木」駅　徒歩6分
（4）都営地下鉄大江戸線「代々木」駅　徒歩6分
総戸数 　471戸（販売総戸数471戸、他に　店舗1戸）
構造 鉄筋コンクリート造
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上27階地下1階
敷地面積 4837.13 ㎡
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社
施工者 清水・フジタ建設共同企業体
管理会社　三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
竣工時期　2023年6月下旬
入居時期　2023年7月下旬
主要用途 共同住宅、店舗、保育施設(保育所)

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[3767: 評判気になるさん]

確かに神宮花火は、ダイレクトに見れますね。楽しみです。

[3768: マンション検討中さん]

何故スカイスカイ連呼しているんだろ…
港区コンプレックスみたいなのが居着いているのか？
みっともないからやめな。

[3769: 評判気になるさん]

港区はいいけど、スカイはどうでもいい。

[3770: 匿名さん]

>>3769 評判気になるさん
言われている側から・・・

[3771: 匿名さん]

外観は良い。
中がな～
大変な事になってる。

[3772: マンション掲示板さん]

>>3771 匿名さん

詳しく

[3773: eマンションさん]

はっきり言って、間取りが住めたもんじゃねぇー！

ですわ！

[3774: 匿名さん]

建物のデザインに凝りすぎて、住みずらいのかな？

[3775: 通りがかりちゃん]

>>3773 eマンションさん

間取り考えずに買ったのですか!?

[3776: eマンションさん]

間取りが悪すぎて見送ったものです。

図面を読める方なら分かりますが、最上階と北東および南西角部屋の間取り以外は真面目に言って住めません。なお、北東角部屋以外は窓辺に家具を置くことは過酷ですし、ほとんどのリビングは湾曲しているため、家具はパーソナルソファしか置けません。

[3777: 匿名さん]

>>3776 eマンションさん

wwお宝のがしたねぇ。

[3778: マンコミュファンさん]

南西角部屋の間取りに惚れました。
格好いいですよ。デザイナーとインテリアの相談を始めましたが、別に困ってない。
それ以来、普通の四角い角部屋の間取りがつまらなく見えてしまう。

[3779: 匿名さん]

>>3776 eマンションさん
PC青山ザ・タワーよりはだいぶマシかと

[3780: 匿名さん]

北東角は確かに普通に間取り良かった。
ラウンドしてる部屋の間取りとしては秀逸だった。

[3781: マンション検討中さん]

南西角ってエントランス上の角ですか？

[3782: 評判気になるさん]

>>3781 マンション検討中さん

南西角部屋はエントランス上の100㎡超ですね。
明治神宮の緑ビューですね。

[3783: 匿名さん]

詳しく→言えません。
私なら違約金払ってでもキャンセルします。
それほど・・・

[3784: 検討板ユーザーさん]

>>3783 匿名さん

あなたの価値観を押しつけないように。
南西角は早くから完売している。
この物件を代表する部屋です。

[3785: マンション検討中さん]

私は低～中層検討だったので、南東の角部屋が良いと思いましたけどね。
住環境的に静かだし眺望は抜けてるし今後新しい建物が建つ心配もない。騒音も全くない。
高層階なら代々木公園側が最高ですね～。
凄い値段でしたけど。

[3786: ご近所さん]

確か北東角部屋のプレミアム（24～26F）はすべて倍率3倍以上だったみたいでこの価格でこの倍率はすごいなと思いました。

[3787: マンション検討中さん]

>>3784 検討板ユーザーさん
かわった間取りが多いのは外観デザインに凝ってるからですか？

[3788: 匿名さん]

設計者、施工者、デベロッパーの3者があの外観デザインと暮らしやすい間取りの両立する技量が足りないということでしょう。

[3789: マンション検討中さん]

ほぼ完売状態で、今さらディスっても参考にする人はいないと思います。
マンションは、全ての理想を叶えられるものでは無いし、プロコンあって当然でしょう。

[3790: eマンションさん]

>>3789 マンション検討中さん
駐車場にハマーが入り、バレーがあって、コンシェルジュがなんでも受付てくれれば、間取りは多少難があっても許容できるかな

[3791: 匿名さん]

ハマー乗ってるの？
最近あまり見かけなくなったけど。。

[3792: 坪単価比較中さん]

久々にHP見たら入居が２４年になっててビビりましたけど、
２３年に買う人なのですね。
つくづくサッサと買って良かったと思いました

[3793: 通りがかりちゃん]

>>3792 坪単価比較中さん

サッサと買って良かったと言うのは、どうしてですか？
24年入居だと、気になるのはローン金利です。
私はローン利用したことないので詳しくないのですが、引き渡し時にローン申込みだと24年に金利がどうなっているか、私ならかなり不安です。

[3794: 匿名さん]

文京区本郷3丁目にあるサッカー協会ビルの跡地に、三井不動産がタワマンを建てるというニュースが。あんなところにタワマンを建てられるのかな？

[3795: マンコミュファンさん]

さっさと買ったら、2023年7月に入居出来る。うちもさっさと買って良かったと思っている。

[3796: 匿名さん]

>>3793 通りがかりちゃん
サッサと買うと、部屋の選択肢も多いし、入居までの待機時間も短くなるからですよ。
設備のオプションなども既に締め切ってますしね。

[3797: 通りがかりちゃん]

>>3796 匿名さん

入居が24年ではなく、3795さんのコメントから23年7月ということですね。

[3798: 匿名さん]

入居するまでにはなんとか完売して欲しいですね。

[3799: マンション検討中さん]

SUUMOの物件概要によると残り28戸のようです。
ただ、この他に86㎡の3LDKが3戸も未販売ありますが、これらについては竣工後の7月での販売が決定しているので、竣工前完売にはならないですね。

[3800: 匿名さん]

なるほど。
ネガではなく、不人気物件にありがちな引き合い、だと考えて構えていた方がメンタル面のダメージは少なそうですね。

しかし久しぶりだなぁ。
入居時に完売していないパークコートタワーなんて。

[3801: マンション検討中さん]

渋谷も完売してないですよね。

[3802: マンション掲示板さん]

毎回そうなんだけど流石に高過ぎなんだよ
PC虎ノ門の転売価格見て思った。
70平米で2億5千万ってな。
こっから20パーアップしたら3億だぞ。
一方、株価はどうなんよ、4万円に向かうか？

[3803: 匿名さん]

パークコート虎ノ門は投資家連中の間で笑いネタになりつつある物件なのでどうでもいいです。
北参道はすき家併設でもないですし緑も豊富で映えには事欠かないかと。

[3804: 匿名さん]

>>3803 匿名さん

夜になったら緑は真っ暗で見えないからな
東京タワーの方が高単価ですよ
PC虎ノ門からは見えないと思うけど

[3805: 検討板ユーザーさん]

三井の決算調整で期を変えているだけ。
完売出来ないなんて、素人丸出し。

[3806: 通りがかりちゃん]

>>3805 検討板ユーザーさん

ただ、残り28戸はそうではないですよね。

この在庫は1Lかな？

[3807: マンション検討中さん]

3LDKは完売したと思っていました。キャンセル住戸ですかね。

[3808: マンション検討中さん]

未販売の28戸は全て1LDKですね。

3戸の3LDKはこれまで販売せずに残しておいたもののようです。現在間取りを新規で作成中とのこと。

[3809: マンション検討中さん]

1LDKはのんびりと販売してますね。
想定より売れてるから調整したいらしいです。
年内には1LDKも完売すると思いますよ。

[3810: eマンションさん]

1ldk、倍率つく模様

[3811: 検討板ユーザーさん]

白金ザスカイが本宅でパコ北は投資用に買うつもり。

[3812: 匿名さん]

>>3811 検討板ユーザーさん

契約書アップしてね。
嘘だ思っている。

[3813: 匿名さん]

完売したとしても、実際に住まわれる方は350戸くらいですかね？
税対策や投資で買われて空室のままのタワマンて結構ありますよね。
とにかく住まわれる人が優しくて明るい人だと嬉しいです。

[3814: 通りがかりさん]

建築中の建物内部はずさんな物です。
内部を見た人は絶対に購入しない。
残念なマンションです！！
見ればわかりますよ。見れば！

[3815: マンコミュファンさん]

↑
貧乏人の妬み。

[3816: マンコミュファンさん]

>>3814 通りがかりさん

根拠のない誹謗は開示対象だぞ。根拠を示せ根拠を～。

[3817: eマンションさん]

>>3815 マンコミュファンさん
現場関係者に聞けばわかります。

[3818: 名無しさん]

>>3814 通りがかりさん
見たの？

[3819: 匿名さん]

そこまで言うなら何が酷いか明示しろよ。施工上の明らかな不備でもあるのか？

[3820: マンコミュファンさん]

どうせ、格下物件関係者の僻みでしょ。
何も示せないと思いますよ(笑)

[3821: 匿名さん]

建設中の建物内部は工事関係者しかわかりませんよ。信用を落とすような投稿はやめて頂きたいですね。

[3822: マンション検討中さん]

現場関係者のツイートを見たことがあります。
それを指しているのでは？

お忙しい中、働いてくださっていることに感謝していますので
引き続きよろしくお願いしますって伝えてほしい

[3823: eマンションさん]

そうですね。
購入者は内覧まで中には入れませんからね。
何が起きてるかわかりませんね。
これ以上の投稿はやめときます。

[3824: 匿名さん]

まともな工事関係者はわざわざ内部のことをツイート何かしませんよ。そんなことしてたらクビになるし次の仕事が来なくなるよ。

[3825: 坪単価比較中さん]

内装ですが、普通だと思いましたけど。
どのタワマンでもオプションの多用やエコカラット、壁紙を使用しないと普通に見えてしまいますよ。
ケチをつけた人は、余程タワマンて凄いんでしょ！と思ったのかもしれませんね・・・

[3827: 検討板ユーザーさん]

>>3824 匿名さん

スリーブミスって穴開けまくった青山のアレは内部告発だよね。あーいうのはどんどん告発すべきだと思うよ。ここで何があるのかは知らんが。

[3828: 匿名]

大雨で電気系統が駄目になりそこのマンションだけ何日も停電になったとか昔ありましたが　ここは大丈夫ですよね？　構造等　詳しくなく３８１４の投稿で心配になってしまいました。

[3829: マンション検討中さん]

つい最近まで、千代田区の三井のパークコートに住んでいた者です。僕にとってはパークコートはとても管理が行き届いたいいマンションでしたよ。しかし、あまりにやる気あり過ぎで疲れました。アフターなど一生けん命なのはわかるけど、うざったいと思っていました。でも、管理業務担当者は、とてもやる気があり、一生けん命に管理をしようとする姿勢はとても好感が持てました。住民も余裕がある方が多く、紳士が多くて、不愉快な経験は皆無でした。今は戸建てに引っ越したのですが、パークコードの住民さんとは今でもお付き合いをしています。建築会社の人も頻繁にアフターで来てくれていました。恐らく建築時もいい加減なことは無いだろうとは思っていますが。。。。

[3830: マンション検討中さん]

3829の追伸です。都心部のパークコートおススメかと思っている理由は、万が一、売却する際、購入時価格は最低でも維持できるかと思います。僕は新築購入し、2年住んで売却しましたが、購入時を100とすると125で売却出来ました。この物件を家賃で貸すと毎月60万円ぐらいの物件なので、2年間の家賃約1500万円がゼロで、さらに1.25倍で売れたので、相当の現金支出の節約になったかと思います。売却のタイミングにもよると思います。僕が買った3年前よりも新築価格が上がっていて、購入直後に査定した時は、1.25倍ではなく、1.1倍でした。それが1年ちょっとで1.25倍になったので、やはり価格が上がってきているのかと思います。

[3831: 匿名さん]

>>3830 マンション検討中さん
それはパークコート限定ではなくて
都心の多くの物件が購入時よりも高く売却できるご時世でしょう

[3832: マンコミュファンさん]

都心部の物件のなかでも、パークコートは価格面での優位性が高いということでしょう。
そのような意見はありです。

[3833: 匿名さん]

パークコート ザ タワー分譲価格と参考相場
2014 千代田富士見(坪476→1088)
2018 赤坂檜町(坪911→1455)
2018 青山(坪929→1068)
2019 乃木坂(坪約800→1005)
2019 浜離宮(坪582→800)
2020 渋谷(坪792→889)
2021 文京小石川(589→780)
2023 神宮北参道(坪830→？)

[3834: 通りがかりさん]

>>3830 マンション検討中さん
単にインフレなんだよ

[3835: マンション検討中さん]

>>3834 通りがかりさん
御指摘の通りかもです。。3833コメが示す通りですね。パークコートを含め、3件売却したのですが、すべて1.25～1.3で売却できています。超都心部のニーズやはり感じます。不思議なことに、僕が買った時は、全て思い切り値引きして買っています。こんなに値引きするんだって驚いたぐらいでして。。　どの物件も、買った時はこんなに値上げするとは全く思っていなかったです。何故かと言うと、購入した直後にすぐに査定してみたのですが、どれも0.15は価格が下がっていたから。一番直近で買ったパークコートはタイミングもありますが、購入直後は1.00でしたので、ほぼ同じ査定でしたが、残りの2件は売却したら15％以上は損が出る査定でした。しかし、実際に売却した最近年では逆に25％～30％も利益が出てしまい、正直驚きました。

単なるインフレと言えるかもですね。

[3836: マンション掲示板さん]

>>3835 マンション検討中さん
こちらの物件はどのようになるとお考えでしょうか？

[3837: eマンションさん]

>>3833 匿名さん

どこのデータ？出典だけでも教えて。

[3838: 匿名さん]

>>3837 eマンションさん
ノムコムの参考相場単価から持ってきてます。

[3839: 匿名さん]

>>3837 eマンションさん

掲示板に書いてもらわないと情報が更新されないのやばいよ。
ほっといても無料で情報がよって来る人間にならないと。
ネガに多いタイプだな。

[3840: マンション検討中さん]

ついに残り4戸になりましたね。
（竣工後7月に高層階の3LDKが3戸新規販売されるみたいですが。）

[3841: 匿名さん]

》3840
えっ！1LDKもう残り4戸なんですか？
壁ドン部屋などが多くて中々苦戦するだろうと見ているのですが、、、

[3842: マンコミュファンさん]

外観や間取りが個性的なので批判するひとも稀にいますが、販売実績が物語っていますね。
普通のタワマンと違って競合が少ないので、将来も底堅そう。特に角部屋は稀少。

[3843: マンコミュファンさん]

>>3841 匿名さん
壁ドン部屋は既に全て完売した模様ですよ。
残り4戸の1LDKはおそらくこれまで未販売だった40Qタイプで、首都高ビューにはなりますが、ホームページにある眺望CGを見ると眺望は抜けてます。
これまでの売れ行きからするとこの残り4戸も普通に完売しそうです。

[3844: 口コミ知りたいさん]

>>3843 マンコミュファンさん

本当に残り4戸なんですか？
ゆっくり売るって聞いたのでびっくりなんですが。

[3845: 匿名さん]

>>3833 匿名さん
分譲価格は正しいと思いますが、現在価格のソースを提示してください。

[3846: 匿名さん]

>>3839 匿名さん
>>3838 匿名さん
失礼、ノムコムですね。
参考相場価格の算出方法をご存じない方のようですね。

[3847: 匿名さん]

>>3846 匿名さん
見てきたけど、

>売り出し事例と新築時価格、及び近隣類似マンションの売り出し事例、相場変動率を基に当社が算出した参考相場価格(単価)です。

って書いてあるね。つまり「成約価格」を基に算出したわけではない。
売り出し価格だけなら、最近はチャレンジ価格の物件も多いわけだが。
まあノムコムは嫌いじゃないけどね。

[3848: 匿名さん]

うちのマンションのノムコム価格はバーゲンに感じるけどな

[3849: 匿名さん]

ここは都心に価格上昇に引っ張ってもらうしかないと思うよ
ずっと見てきたけど、千駄ヶ谷ってずっとそのまま
大きな資金も入ってこないだろう
ノートで購入した資料とやらには将来性について書いてなかったのか？

[3850: マンション掲示板さん]

>>3844 口コミ知りたいさん
こちらのSUUMOの物件ページにも「物件データは3LDK住戸を除く未販売住戸4戸のものを表記しています（第3期5次はその中から供給予定）」との記載があるので、キャンセルで先着住戸がない限りやはり1LDKは残り4戸だと思います。

[3851: 匿名さん]

>>3849 匿名さん
この物件の向かいに渋谷区役所分室が出来たけど、御存じない？

[3852: eマンションさん]

>>3850 マンション掲示板さん

ありがとうございます。
本当に残4戸なんですね。。
いやー想定以上のスピードで驚きです。
そして3期5次は値上げしそうですね。
ついに完売か。。

[3853: 新築マンション買いたい]

>>3840 マンション検討中さん
3LDKが販売予定なんですか！どの辺りの部屋が販売される予定なのかわかりませんか？

[3854: 通りがかりさん]

>>3853 新築マンション買いたいさん

公式の物件概要に3LDKの「86.83㎡の住戸につきましてはプラン作成中のため、現在ご紹介できかねます（2023年7月販売予定）」と記載があります。そして公開されている平面図によると、これらの86㎡台の住戸は24階～26階のS86Aというタイプの住戸3つに該当すると思います。

[3855: 匿名さん]

>>3835 マンション検討中さん
驚く位値引きしたみたいですが、どれくらいの値引きだったのですか？
又、いつ頃購入したかも教えてください。

[3856: 匿名さん]

たぶん、販売時期がリーマンショックと重なった物件の値引きのことでしょう。麻布十番とか。

[3857: マンション検討中さん]

新築マンションの値引きを知りたいですね

[3858: eマンションさん]

パークコートレベルの新築時値引きは、この環境下は無理。

コロナ禍当初は、パークタワー勝どきとかは弱気の価格設定だった。
その後は何度も値上げしているので、同一物件内での不公平感は半端ないけどね。

[3859: 周辺住民さん]

大手新築マンションの値引きはどれくらいした事ありますか？
私が聞いた話しだと最大15％ですね

[3860: 匿名さん]

>>3859 周辺住民さん
今はそこまで引かないですよ。
どちらかというとスミフの様に上げる方が多い。

[3861: マンション検討中さん]

>>3860 匿名さん
今は売り手市場だし下げませんよね。
過去も含めてリーマン後、東日本震災の頃はどうだったかなと思いまして。

[3862: マンション検討中さん]

毎回値下げ待って結局買えない層いるよね。
で、マンション価格は待ってる間にどんどん上がって結果遺失利益が嵩む。

[3863: 匿名さん]

大手の都心新築マンションを2012年に14％値切って購入しました。私の知人は大手ではありませんが2割安く買ったそうです。

[3864: 匿名さん]

さすがノートを買っちゃう養分
パークコートの値引きあったじゃん
竣工して1年も売れ残ってたからね
しげるに教えてもらえよ

[3865: 口コミ知りたいさん]

>>3863 匿名さん
お爺さん、ツッコミ待ちだよね？
2012かよ！

[3866: マンション検討中さん]

値引せず完売間近のマンションの板で値引に関して議論が白熱する謎。
竣工後に売り出してない3LDKが20%オフで売りに出されたら良いですね。笑