パークコート神宮北参道 ザ タワー

[マンション検討中さん]

フジタ→グラクソ跡地のマンション計画について語りましょう。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1709/

件名 パークコート神宮北参道　ザ　タワー(仮称)渋谷区千駄ヶ谷四丁目計画
地名地番 東京都渋谷区千駄ヶ谷4-6-15ほか
住居表示 東京都渋谷区千駄ヶ谷４丁目６番１他（地番）
交通：
（1）東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩1分
（2）山手線「代々木」駅　徒歩6分
（3）総武・中央緩行線「代々木」駅　徒歩6分
（4）都営地下鉄大江戸線「代々木」駅　徒歩6分
総戸数 　471戸（販売総戸数471戸、他に　店舗1戸）
構造 鉄筋コンクリート造
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上27階地下1階
敷地面積 4837.13 ㎡
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社
施工者 清水・フジタ建設共同企業体
管理会社　三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
竣工時期　2023年6月下旬
入居時期　2023年7月下旬
主要用途 共同住宅、店舗、保育施設(保育所)

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[368: マンション検討中さん]

名称に代々木を入れてこなかったので、近い将来代々木寄りにパークコート代々木を建てる計画があるのではと懸念してる。再開発の余地はあるしね。

[369: 匿名さん]

割とこの辺は個性の強い商業地に囲まれた空白地域の印象があったから、再開発されて個性的な街並みが生まれれば面白い。

新宿とか渋谷に近いので、ちょっと大人っぽい感じのおちついた雰囲気で存在感が出てくるといいな。

[370: 匿名さん]

ひばり御殿ができた後から次々と芸能人が移り住むと俄然注目された目黒区青葉台だけど、象徴的な物件ができることでその地域のその後を大きく変えるというのはよくあること。そう言う意味で攻めている物件だね。

[371: マンション検討中さん]

5日に価格帯は出るだろうか？まだ先かな

[372: マンション検討中さん]

角部屋のリビングの柱の存在感がすごい。

[374: 匿名さん]

>>352 マンション検討中さん
個人的には足元には必要がない店舗です。
車通勤なので、自宅まで車で帰ってまたわざわざ出かけずに必要な買い物が出来る機会が増えるスーパーかドラッグストアだといいな。

[375: 匿名さん]

近くのシティハウスの80平米が19000万円で売りにでてますね。最終的な成約価格が気になります笑

[376: 匿名さん]

PC青山とかもそうだけど、曲線で構成された外壁は非常に優美で美しいけれど、大規模修繕の時にどうするのか考えているのかな。修繕費用が嵩むために問題になっている都庁の前例もあることだし、一応こういう工法でいくらぐらいの修繕というのはある程度予想して設計しているのだろうか。

[377: マンション検討中さん]

修繕積立金は予め高くしてきそうだね
でもこれが高いとリセールに響くんだよな。。

[378: 匿名さん]

幽霊トンネルに若葉が何かケチつけはじめるのに1000点

[379: 匿名さん]

>>376 匿名さん

都庁はアホだよ
本気で修繕したら、建設費と同額になるらしい
だから、だましだまし使うとか

[380: 匿名さん]

正月休み明けに営業さんに修繕のこと訊いてみようかな？
ケチ臭い客だと思われるかもなあ、悩む

[381: マンション検討中さん]

お金持っている人ほど家計意識が高いものだし聞いても問題ないんじゃない。営業はケチかどうかじゃなく金持ってるかどうかを見てると思う。

[382: マンション掲示板さん]

>>373 町民Ａさん
スレ違いですのでお引き取り下さい

[386: 匿名さん]

坪700超えたら千代田富士見にするな

[387: 匿名さん]

小石川だけは分けて考えた方がいいんじゃないかな
あくまで皆んなが欲しいのは三井の純正なパークコート
共同案件のドサクサに紛れたバブル期ネームの物件だけは、混ぜると三井に失礼だろ

[388: 匿名さん]

パンダ部屋は600でありそう

[389: マンション検討中さん]

低層階は550からあると思うわ。

[390: 匿名さん]

結局、間取り情報はどこにもない、でOK?上に書いてた人は中の人？まだ、未公開だったこと忘れてた？

[391: マンション検討中さん]

他の人も書いてたが、騒音凄い…。
山手線に中央線、明治通り、首都高…。
パークコートで打消しを、狙ってるように感じるが…

[393: 匿名さん]

道路沿いの低層は500位でありそう

[395: マンション比較中さん]

近所の明治通り沿いパークリュクス渋谷北参道(2014築)で坪500切り。
さすがにここの下限は500後半あたりでは？

[398: 匿名さん]

このスレは、マンションの比較すら許されないんですかね。
あるいは、特定物件を比較されたくない一部の方々が火消しに躍起、とか。

パークコート小石川の方がこちらよりうるさくて不便、という比較の何が都合が悪いのでしょうか。

[399: マンション検討中さん]

まあターミナル駅も近いんだし
交通量多いのはしょうがないんじゃない。
ファミリーにはつらいけど

[401: 匿名さん]

パークコートとは言っても建つ地域や購入する顧客像に合わせたマーケティングによってデザインが変わってくるというのはここ何年かの流れではっきりしてきたことだから、立地や対象となる顧客の違いを無視して相互に優劣をつけようというのは無理があるよ。

青山、渋谷、そしてここという外観デザインに凝ったシリーズ同士で比較する方が面白いと思うけどね。だんだん長期修繕のコストを意識したデザインに寄ってきているように見えるのが面白いなと個人的には思っている。

[402: 匿名さん]

>>398 匿名さん

とっくの昔の完売物件と比較して意味あるか？
いま販売中の物件となら分からんでも無い

[403: マンション検討中さん]

また緊急事態宣言が出て自粛も2年目。
大手でも年収が著しく下がり高額なローンは組みにくくなってきている。
さすがに今年以降は高級物件苦戦しそうだね。

[404: 匿名さん]

>>402 匿名さん
勝手に縛りを入れるなよ。
中古含め比較検討するのは当たり前だろ。

[405: 匿名さん]

>>404 匿名さん

お前のはただネガりたいだけだろ
今更北参道と小石川と比べて何が分かるんだ？
説明してくれ

[406: 匿名]

>>398 匿名さん

小石川は完売している物件なので比べることしないですよね？

[407: 匿名さん]

>>405 匿名さん

その若葉、無視が一番。どうみても普通じゃない。出入り禁止になんでならないんだろう。

[408: 匿名さん]

直近のパークコートが小石川なんだからそこを参考に価格妥当性や仕様の良し悪しについて語るのは当然だろ。ここはパークコート神宮北参道スレだぞ。一体何と戦ってるんだ。

[410: 匿名さん]

>>408 匿名さん

販売エリア、ターゲット、マーケティング戦略が違うのに何を比較するんでしょう
比べるならパークコート青山の方が外観やターゲットも似てると思いますけど？

[412: 匿名さん]

>>410 匿名さん

それは貴方の主観ですよね。
PC青山と比較して良くてなぜ小石川はダメなのでしょうか。

[415: 匿名さん]

価格予想とか間取り予想とか建設的な話ができなくなっちゃったね。
これを荒らしといわずして何と言うんだろうか

[416: 匿名さん]

直近なら、スミフが坪500で苦戦してたって言ったよね
そもそも小石川ネガは、千駄ヶ谷知ってるのかな
小石川すら怪しいのに

[417: 匿名さん]

>>412 匿名さん

エリアが違うから比較対象にならんと言ってるんだよ
パークコート渋谷の方が比較対象に近いだろうに
小石川と比較したいなら比較してくれよ参考になる情報以外いらんぞ

[418: 匿名さん]

坪500って千駄ヶ谷？

[419: 匿名さん]

では、比較にうつりましょう。
以下は令和2年最新版の水没ハザードマップです。
パークコート神宮北参道は、セーフ。
パークコート小石川は、３メートル水没。

https://www.city.shibuya.tokyo.jp/assets/anzen/000051288.pdf

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0206/2033/20197514634.pdf

[420: 販売関係者さん]

すみふの神宮北参道は坪450から500スタートで、すみふの定石通り期毎値上げしながら、竣工後2年ちょいで完売。全住戸平均で坪550くらいだったらしい。

[421: 匿名さん]

>>419 匿名さん
渋谷駅も水没しちゃうの？

[422: 匿名さん]

さすがにここは450ってことはないと思うが
コロナで販売鈍れば下げてくるかもわからんね

渋谷駅は元々川が流れていて地盤が緩いんだっけ

[426: 匿名さん]

>>419 匿名さん

資料は平成30年と書いてあるけど

それでお前は何を言いたいんだ？北参道は小石川より高くなるから貧乏人は諦めろと言いたいのか？

[431: 匿名さん]

すみふの神宮北参道は中古が坪580くらいで成立しているようですね。

[432: マンション検討中さん]

明日価格帯は出るかな？
先日流出してた間取りだけ？

[434: 匿名]

>>432 マンション検討中さん

明日？笑。出ないでしょ？
間取りどこに出てるんですか？

[435: 匿名さん]

地権者０だし安値に期待。上層650弱で来ると思うよ。

[436: 匿名さん]

地権者が多いと割高になるのでしょうか。

[437: 匿名さん]

小石川みりゃわかんだろ。あそこはせいぜい坪400くらいの場所。収益還元法でもピタリと一致するわけだが、なぜ小石川がそんなに割高になったかというと、やはり大量地権者の存在がデカいのだよ。

[438: 評判気になるさん]

パークコート渋谷の営業さんは同じぐらいと言っていたので780万円くらいってこと？
代々木八幡のジオが650万円で、参宮橋のブランズが600万円。決して安くないがブランズが安く見える。

[439: 匿名さん]

>>437 匿名さん

中層60平米で1億弱なら普通むしろ割安だったと思うが
ここは中層60平米で1.3億と予想

[441: 匿名さん]

↑の地権者ゼロって本当？都内にそんな場所あるの？？

[442: 周辺住民さん]

>>441 匿名さん
フジタ本社ビル → ファンドに売却 → GSKが一棟借りしてGSKビルに → ファンドが三井不レジに売却 → 解体して分マン開発、の流れだ

[443: 匿名さん]

>>438 評判気になるさん
一部例外の部屋は除き、概ね坪600-800のレンジで、最多価格帯が700前後。こんなところでしょうか。

[444: 匿名さん]

>>442 周辺住民さん

色んなお金掛かってそう
その分高くなるね

[445: 匿名さん]

>>444 匿名さん
ファンドがフジタから取得したのが20年前で、しかもそのファンドは三井不動産系。つまり外的要因で高値仕入の要素は少ない。知らんけど。

[446: マンション掲示板さん]

>>438 評判気になるさん
三井営業って上に吹かすよ
で事前の匂わせより低めに出して思ってたより安値作戦

[447: 匿名さん]

>>445 匿名さん

売値は今の時代に合わせるでしょ
安く購入して寝かせて高く売るのが投資の基本

[448: 匿名さん]

外観のあの凝ったデザインを見るだけで高そうだけどね

[449: マンション検討中さん]

柱の存在感が半端ないですね。

[450: マンション検討中さん]

交通の便は悪くないんだけど
北参道自体にたいして何もないのはデメリットだね
どこ行くにも電車やタクシーは結構面倒

[451: 検討板ユーザーさん]

>>449
同感です。特に90Aとか家具配置が難しそうですよね。

[452: マンション検討中さん]

今日出た間取りはどれも微妙。他に期待。

[456: マンション検討中さん]

柱が…
角部屋はどこもこの円柱があるのかな。家具どうやって置くんだろ。
眺望はすごいねやっぱり。

[457: マンション検討中さん]

円柱、致命的なミス。
ここはパークビュー命なのに。
他の高級物件で窓の前にドーンと目立つ柱がある物件なんてあったっけ？？

[459: 匿名さん]

>>457 マンション検討中さん

プラウド代官山フロント

[460: 匿名さん]

柱も含めて楽しむセンスを磨けばよい
ホテルなんかうまくやってるから真似たら

[461: 匿名さん]

文句言うな
買えよ
坪800だっけ？

[462: 匿名さん]

バルコニー側にアウトフレームできなかったのか

[463: 名無しさん]

外観重視したら柱の位置はそこしかないんや

[464: 評判気になるさん]

ほぼ全ての間取りでこれだけ萎えさせてくれるとは。。。

[465: 匿名さん]

1L設備ショボそう
2Lはトイレ行くのにLD経由必須
3L中もエントランス入ったらすぐ扉？圧迫感凄そう…。
居住性が犠牲になりすぎやろ

[466: 匿名さん]

千駄ヶ谷に期待しすぎだよ
高額物件は、初めてなんだから
価格600未満に抑えてくると思うよ

[467: マンション検討中さん]

家の中に電柱あるようなデザイン