パークコート神宮北参道 ザ タワー

[マンション検討中さん]

フジタ→グラクソ跡地のマンション計画について語りましょう。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1709/

件名 パークコート神宮北参道　ザ　タワー(仮称)渋谷区千駄ヶ谷四丁目計画
地名地番 東京都渋谷区千駄ヶ谷4-6-15ほか
住居表示 東京都渋谷区千駄ヶ谷４丁目６番１他（地番）
交通：
（1）東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩1分
（2）山手線「代々木」駅　徒歩6分
（3）総武・中央緩行線「代々木」駅　徒歩6分
（4）都営地下鉄大江戸線「代々木」駅　徒歩6分
総戸数 　471戸（販売総戸数471戸、他に　店舗1戸）
構造 鉄筋コンクリート造
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上27階地下1階
敷地面積 4837.13 ㎡
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社
施工者 清水・フジタ建設共同企業体
管理会社　三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
竣工時期　2023年6月下旬
入居時期　2023年7月下旬
主要用途 共同住宅、店舗、保育施設(保育所)

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[3295: マンション掲示板さん]

外観にはふんだんに金を使うが、
エレベーター3基というのが、
この物件における三井の戦略を
象徴してますね。

[3296: 匿名さん]

>>3295 マンション掲示板さん

さらにはエレベーター3機なのに管理費は異常価格。

その理由とは、芋虫ファサードのフルメンテナンスに相当な手間がかかります。
常にカメムシ色に光り輝くようにしないと、ここの資産価値は維持できませんからね。

[3297: マンション検討中さん]

>>3296 匿名さん

それなら買わなければいいだけ。

[3298: 匿名さん]

>>3296 匿名さん

虎ノ門エグゼクティブ（）の方ですよね。
ビルに囲まれての露出生活頑張ってくださいね。

[3299: 匿名さん]

1LDK倍率状況どんな感じですか？

[3300: 匿名さん]

>>3296 匿名さん

カメムシ色？どこの部分が？そんな色のとこはない。

[3301: マンション検討中さん]

今日登録してきました。
オンラインの申込もあったようですが、対面もかなりの訪問者数でした。
平均3倍くらいですね。

[3302: 匿名さん]

>>3294 マンション検討中さん
制震といっても
森ビルみたいな最高グレード制震タワーもあれば、
パーク文京小石川タワーみたいなダンパーケチった貧乏くさい制震板状物件もある

森ビルは高台強固地盤
小石川は埋め立て地

人生いろいろ

[3303: 匿名さん]

制震がコストカットである理由を完璧なまでに論述し尽くしたがりべんさん、まじすご。

[3304: マンション検討中さん]

小石川は基礎が「現場造成杭、直接基礎」だから、低地ではあるけど地盤は悪くないんじゃないの。
ちなみにここは「直接基礎」だね。

[3305: 匿名さん]

>>3294 マンション検討中さん

もう少し具体的、技術的に制振のグレードを説明してもらえますか？　まさかイメージで語ってる？

[3306: 匿名さん]

>>3304 マンション検討中さん

三井不動産の公式サイトにも掲載されていましたが、
パーク文京小石川タワーは 支持地盤まで35から40メートルの杭がうたれた物件です。
江東区の東雲あたりをイメージされるとわかりやすいかと思います。

小石川の低地は元来 湿地帯を埋め立てたような場所ですから、いくらコストカット物件とはいえ、直接基礎はさすがに犯罪レベルです。

[3307: 匿名さん]

他物件の話題はいらない。

[3308: 匿名さん]

免震は想定外の揺れが来た時が怖いと言われているよね。
揺れが軽減されることが前提なので、躯体を軽くできるが強度は落ちる。
制振は耐震構造に制振構造が追加されたものなので、躯体の強度が違う。

ただ免震タワマンは広い開口部が作れて眺望を最大限に楽しめるし、細い柱や梁ですっきりした室内空間を作れるという優れた面もあるが、安全に絶対はないということは理解したほうがいいと思う。おそらく作る方は建物の規模とか地盤などを調査した上で免震や制振のうち最適な方を選んでいると思うので、制振だから劣っているとかその逆もないと思う。その場所はそういう土地だと思えばいいだけ。

[3309: 匿名さん]

>>3308 匿名さん

一つ重要なこと抜けてる。作る方は当然コストを意識してるってこと。あとどうしないと売れないかということのバランス。だから震災後の湾岸は、過剰なまでの防災スペックで建設した。ここのように、何となく内陸だから大丈夫と思う人が多いような場所には、わざわざ金かけて免震にしたりしない。寧ろデザインに金かけるのが得策、という判断。社会人ならわかりそうなものだが。
でも、金かければいいってものでもないから、制震でなんとかなるならそれで良いが。さらに高くなるだけだし。

[3310: マンション検討中さん]

抽選結果が気になる。

[3311: 匿名さん]

ここの地盤、安定しているようですね。
産総研が最近作成したこちらの地質図（https://gbank.gsj.jp/urbangeol/ja/map_tokyo/index.html）で平面図を出し、左上の平面図の選択の箇所で「東京層下部基底面」を選択してください。
黄色と緑色で色分けされると思いますが、この色がついた箇所は、13万年前まで谷になっていた箇所だそうです。
東京の下町は、2万年前の最終氷期の際に形成された谷が軟弱な泥で埋められた沖積層という地層が広がって、地中に「埋没谷」があるため、地盤が弱いことで知られています。
他方で、地盤が良いとされているいわゆる山の手地区でも、最終氷期よりもさらに前の氷期に形成された埋没谷が地中にあり、実は地盤が弱い箇所があることが最近の研究で分かってきたそうです（出典：https://www.aist.go.jp/aist_j/press_release/pr2021/pr20210521/pr202105...）。
この埋没谷の存在が分かるのが、上記の地質図の東京層下部基底面です。

パークコート神宮北参道の場所は、ギリギリ谷にかかっていないことが分かります。

[3312: マンション検討中さん]

第2期1次までで、471戸のうち何戸が売れたことになるんでしょうかね～？どなたかわかる方いらっしゃいますか？

[3313: 匿名さん]

私は抽選落ちました、多分、一番倍率高かった部屋です。2期1次は全て売れたんじゃないでしょうか。次が最期の販売かも。

[3314: 匿名さん]

>>3313 匿名さん
すぐ2期2次あって、それでも残ってる部屋あるので、次が最後ではないですね。

[3315: 匿名さん]

残ってるのはほぼ1Lだけだったと思います。
あとは北向き等の2Lが少しあったか。
予定数の80戸を超えて97戸販売となり、一気に終盤戦になったようです。

[3316: 匿名さん]

こないだ檜町公園でマンション背景にプードル撮影してる黒マスクのおっさんいた

[3317: 匿名さん]

渋谷区にもここみたいなパークコートタワーどんどんn作って富裕層集めて欲しい。港区に比べ勢いがない。

[3318: 匿名さん]

大丈夫。十分勢いありますよ。

パークコートタワー実勢価格一覧


赤坂檜町　坪９８８

青山　坪８９９
千代田富士見　坪８３３
神宮北参道　坪８００（new!!）

乃木坂　坪７９１

浜離宮　坪６８２
麻布十番　坪６５５
虎ノ門愛宕　坪６５４
赤坂　坪６３５

小石川　坪５８５

[3319: 通りがかりさん]

>>3318 匿名さん
参考になります。
お手数ですが、分譲時からの騰落率で一覧化して頂けませんでしょうか。

[3320: 周辺住民さん]

改めて現地に立つと、とにかく24時間、車でウルサイ。
又、空地率は、敷地面積 4837㎡に対し建築面積 2407㎡だから約50%のハズだけど
現地で見ると高速道路に囲まれてるせいか、敷地ギリギリまで建てて窮屈に感じる。

[3322: マンション掲示板さん]

ここからが、
三井試練の時期やね。

[3323: 匿名さん]

。ここは人気がありますね。販売価格が高すぎて買えませんでした。仕方がなく白金高輪のスカイを購入しました。残念です。

[3325: 匿名さん]

ここは小石川に続いて残念立地のパコだよな。パークタワーレベルの立地だけど、外観とパコブランドでカバーできたかな、売れ行き知らんけど。

[3326: 匿名さん]

>>3318 匿名さん

麻布十番　坪726　成約2021/11
浜離宮　坪771　成約2021/12
小石川　坪805　成約2021/11

坪600で買えるなら、ここを坪800で掴むって罰ゲームでしょ
掲示板でトレードなんてするから儲けられない

[3327: マンション掲示板さん]

買えないなら言わなきゃいいのに。
13億も含めて、最上階の5億以上の部屋は全て売れてるよ。

[3328: 匿名さん]

>>3327 マンション掲示板さん

とりあえず割高ですよ
大丈夫私のパークコートタワーは値上がり率上位だから

[3329: 匿名さん]

間違えたしげるトレードだっけ？
俺も情報買えばよかったかな

[3330: 匿名さん]

>>3326 匿名さん
麻布十番にしても浜離宮にしても、
最高成約価格は坪1000はくだらないので、そういうのは意味ないです。

やはり、平均成約価格の実勢値、の方がわかりやすいかなぁ、と。

北参道は最近売り出したばかりですが、すでに上位勢ですし、このままいけばかなりの勢いになると思いますよ。

パークコートタワー実勢価格一覧


赤坂檜町　坪９８８

青山　坪８９９
千代田富士見　坪８３３
神宮北参道　坪８００（new!!）

乃木坂　坪７９１

浜離宮　坪６８２
麻布十番　坪６５５
虎ノ門愛宕　坪６５４
赤坂　坪６３５

小石川　坪５８５

[3331: 匿名さん]

>>3330 匿名さん

平均て分譲してから今までの期間を平均にするの？
最新じゃないと意味ないでしょ

[3332: 匿名さん]

レインズをみると、
小石川の最近の成約は 坪600が９割以上をしめてますね
値上がりしてますね、すごい

[3333: 埋め立て最高]

天上天下唯我独尊

中央線路で百鬼夜行

我こそはパークコートの青龍
無敵のパーク文京区小石川タワー也

[3334: 匿名さん]

>>3332 匿名さん

そら坪500で買えるならここ買う必要ないじゃん
投資目線でね

掲示板とかTwitterでトレードするから埋め立て最高みたいな奴が産まれる
そしてインフルエンサーから情報を買うという

ちなみに最近だとパークシティ中央葵を買うととても儲かったんですよ
これを推している人間を見たことなかったな
これからもパークコートタワーは再開発でどんどん価格が変わっていきますよ
現時点のグループで決まりではない

[3335: 匿名さん]

>>3334 匿名さん
>パークシティ中央葵
また、間違ってますよ。以前にも間違った人ですね。きっと読みを間違って入力して変換してるのかな？

[3336: 檜町公園は庭さん]

[No.3321～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[3337: 口コミ知りたいさん]

>>3334 匿名さん

その中央葵は小石川と同じで残債割れしてるは。同時期販売で値上がりが顕著なのはパークコート武蔵小山くらいだろう。

[3338: 匿名さん]

浜離宮2Q　2件坪773万円、3Q　6件坪727万円
平均でも大分違いますね

[3339: 匿名さん]

>>3337 口コミ知りたいさん

武蔵小山入ってないよ
きっと集計ミスだね。
ちなみに、御苑ビューマンションは人気あります。

関東の「築5年以内の値上がりマンション」ランキングTOP25！　第1位は「ザ・パークハウス新宿御苑」【2021年最新調査結果】

https://nlab.itmedia.co.jp/research/articles/521121/2#utm_source=yahoo...

[3340: 検討板ユーザーさん]

湊を葵に誤記するのはかなり恥ずかしいね

[3341: マンション掲示板さん]

>>3340 検討板ユーザーさん

湊てどこそれ？？麻布十番や武蔵小山が比較対象ならまだしも格下中央湊の出る幕なかろうて。

[3342: マンション掲示板さん]

>>3341 さん

武蔵小山ってどこ？
それこそ比較対象？

[3343: 名無しさん]

城南で再開発と言えば武蔵小山だから資産価値と実需両立したい層はここと比較してる。投機前提の白金高輪なんかは論外だし、格下湾岸はもっての外。実需視点だと意外と選べないもんだよ。

[3344: 匿名さん]

>>3340 検討板ユーザーさん

ですよね。どうやってるんだろw