パークコート神宮北参道 ザ タワー

[マンション検討中さん]

フジタ→グラクソ跡地のマンション計画について語りましょう。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1709/

件名 パークコート神宮北参道　ザ　タワー(仮称)渋谷区千駄ヶ谷四丁目計画
地名地番 東京都渋谷区千駄ヶ谷4-6-15ほか
住居表示 東京都渋谷区千駄ヶ谷４丁目６番１他（地番）
交通：
（1）東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩1分
（2）山手線「代々木」駅　徒歩6分
（3）総武・中央緩行線「代々木」駅　徒歩6分
（4）都営地下鉄大江戸線「代々木」駅　徒歩6分
総戸数 　471戸（販売総戸数471戸、他に　店舗1戸）
構造 鉄筋コンクリート造
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上27階地下1階
敷地面積 4837.13 ㎡
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社
施工者 清水・フジタ建設共同企業体
管理会社　三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
竣工時期　2023年6月下旬
入居時期　2023年7月下旬
主要用途 共同住宅、店舗、保育施設(保育所)

[スムラボ 関連記事]
パークコート神宮北参道　ザ　タワーの「私の印象」→ちょーかっこいい建物！【けろけろ准将】
https://www.sumu-lab.com/archives/3342/
安いのか？高いのか？パークコート神宮北参道ザタワーとパラリンピック閉会式【ナカハラ】
https://www.sumu-lab.com/archives/14199/
パークコート神宮北参道と個人法人借入の限度額【ナカハラ】
https://www.sumu-lab.com/archives/22218/

[3275: 匿名さん]

パークコートタワー実勢価格一覧


赤坂檜町　坪９８８

青山　坪８９９
千代田富士見　坪８３３

乃木坂　坪７９１

浜離宮　坪６８２
麻布十番　坪６５５
虎ノ門愛宕　坪６５４
赤坂　坪６３５

小石川　坪５８５



神宮北参道なら、青山の次に食い込んでくると予想

[3276: マンション掲示板さん]

実勢価格じゃないですね。

[3277: マンション検討中さん]

>>3253 匿名さん

丁寧なご回答ありがとうございました！

はい、手付除きフルでローン組んで購入検討中です。

仰る通り投資目線だと表面4%前後で余り魅力的とはいえないものの、物件自体の立地や共用施設には魅力感じて悩み中であります。。

実需の自宅以外での不動産購入経験が無く、不動産投資初めてなので、経験値を得るという意味では天下の三井さんですしリスクは低くちょうど良いのではと考えてました。。

アドバイス踏まえて色々考えたいと思います、ありがとうございます！

[3278: 口コミ知りたいさん]

勝ちという事で良いね？

[3279: 評判気になるさん]

>>3277 マンション検討中さん
提携金利が変動で1.3％位であったかと思いますが、実際の決済日までに上昇している可能性が高いです。

また、引渡時は賃貸住戸が一気に出ますので、しばらくは借り手がつかない（或いは想定より低い金額で貸すことになる）リスクがあります。

ですので、余裕を持った資金計画をオススメします（全額借入するとしても、1年程度の返済資金は手元資金として取っておきましょう）。

[3280: 匿名さん]

>>3277 マンション検討中さん

本気で助言しますと、全く儲かりませんし、むしろ大赤字ですよ。
表面5%以下の場合、オールキャッシュでないと単体では利益出ません。

あるいは、金利0.3台ぐらいで融資してもらい、短期間(およそ5年程度)で売却。
但し、投資でプロパーで金利0.3台で調達できるぐらいの金融機関での実績が必要ですね。

[3281: 匿名さん]

>>3280 匿名さん
儲かるの意味がわかりませんが、返済を考慮した資金繰りのことを利益と言ってるなら、確かに5%くらいの利回りは必要でしょうね。それでも全額キャッシュでないとというのは意味わかりませんが。

3279さんのコメントのように借入増やす分、返済資金を手元に残しているのであれば良いのでは？引き渡し直後に賃貸募集が多くなり、なかなか決まらない可能性があるのは要注意ですね。

[3282: 評判気になるさん]

>>3280 匿名さん
私も真面目に助言しますが、
投資プロパーで金利0.3台での調達はほぼ不可能であり（REITでも10年固定0.5％程度）、本物件で利益を出すのが難しいという結論はその通りであると思います。

また、オールキャッシュの場合、レバレッジをかけていない点で不動産投資としての旨味に欠けます。だったらREIT買っておけばよいかと思います。

結局、当該物件については、物件価格が維持するという期待の元、売却までの数年間の賃料収入を利益と考えるか、物件価格の上昇による売却益を期待しない限り、大した利益は期待できません。

[3283: 匿名さん]

制震買っちゃった福太郎が必死すぎて草

[3284: 匿名さん]

令和のレバレッジ王の福太郎ですね！
あの方しまいにバーストしてしまいますよね。

[3285: 匿名さん]

>>3282 評判気になるさん

フルローンではありませんが、当方クラスならメガバンク(赤、緑)でプロパー変動金利0.33%(期間30年)で調達してますよ。

このレベルでローン引けないと、現在の東京都心部のラグジュアリーマンション投資をしてはいけないと思いますが。いずれも表面4%ぐらいでしょ。

[3286: 匿名さん]

プロに制震はコストカットだと断言されたにもかかわらず必死になって食い下がる福太郎ちゃん、テラかわゆす

[3287: 評判気になるさん]

>>3285 匿名さん
アパートローンなのかもしれませんが、変動0.33は凄いですね。その金利でいけるということは、オールキャッシュも余裕で可能な資力を持ちなのでしょう。
寧ろ、そのくらい資力のある方が、何故こんなグロスの小さい区分に興味を持つのか個人的に興味があります。

[3288: 匿名さん]

>>3287 評判気になるさん

変動金利0.33の者ですが、ちなみに当方は1LDK検討者ではありませんので、悪しからず。

東京都心部の眺望良い3LDK角部屋100㎡超であれば、購入時価格にもよりますが、下手なペンシルマンションより手堅いですよ。なお、一棟マンションも複数所有しています。

現在はインフレ傾向(インカムよりキャピタル重視)ですので、3億円前後の区分マンションで資産形成しています。

[3289: マンション検討中さん]

既に抽選確定。しかも3倍。
他物件で2連敗しているから、当たる気がしない。

[3290: 匿名さん]

倍率10倍のも確かにありますよ、現時点で感覚として平均3倍くらいかな。
まだ登録期間始まったばかりだから、まだ倍率増えるようだね。

[3291: 匿名さん]

特徴としては高層階と価格リーズナブルなところに集中している印象

[3292: 評判気になるさん]

>>3288 匿名さん
少し納得しました。キャピタルゲイン狙いなら1LDKは対象外でしょうね。

最近の傾向として、収益還元を元にした不動産投資ではなく、キャピタルゲイン狙いの投資が増えてきているのでしょうね。

個人的には、3億前後の区分マンションはボラティリティが高そうなので、今から投資するのは正直怖いですね。

[3293: 評判気になるさん]

最近は実需で1LDK買う人も増えてきているのでしょう。
ただ40平米での住宅ローン控除は年収1千万までだったと思いますし、どうしてもグロスの低いところに集まるのかもしれません。

[3294: マンション検討中さん]

制震については低～高グレードがあるので、最高レベルの制震システムを備えるならば免震よりも絶対に制震が安全と思います。免震は想定外の長周期地震動に対しては対応できないと言われています。

国内で超富裕層相手に住宅を提供する森ビルは耐震性については国内の耐震基準よりも厳しい基準で安全性の高い建物を設計しているとコメントしています。
その森ビルの代表する建物の殆どが制震。答えは出ています。

[3295: マンション掲示板さん]

外観にはふんだんに金を使うが、
エレベーター3基というのが、
この物件における三井の戦略を
象徴してますね。

[3296: 匿名さん]

>>3295 マンション掲示板さん

さらにはエレベーター3機なのに管理費は異常価格。

その理由とは、芋虫ファサードのフルメンテナンスに相当な手間がかかります。
常にカメムシ色に光り輝くようにしないと、ここの資産価値は維持できませんからね。

[3297: マンション検討中さん]

>>3296 匿名さん

それなら買わなければいいだけ。

[3298: 匿名さん]

>>3296 匿名さん

虎ノ門エグゼクティブ（）の方ですよね。
ビルに囲まれての露出生活頑張ってくださいね。

[3299: 匿名さん]

1LDK倍率状況どんな感じですか？

[3300: 匿名さん]

>>3296 匿名さん

カメムシ色？どこの部分が？そんな色のとこはない。

[3301: マンション検討中さん]

今日登録してきました。
オンラインの申込もあったようですが、対面もかなりの訪問者数でした。
平均3倍くらいですね。

[3302: 匿名さん]

>>3294 マンション検討中さん
制震といっても
森ビルみたいな最高グレード制震タワーもあれば、
パーク文京小石川タワーみたいなダンパーケチった貧乏くさい制震板状物件もある

森ビルは高台強固地盤
小石川は埋め立て地

人生いろいろ

[3303: 匿名さん]

制震がコストカットである理由を完璧なまでに論述し尽くしたがりべんさん、まじすご。

[3304: マンション検討中さん]

小石川は基礎が「現場造成杭、直接基礎」だから、低地ではあるけど地盤は悪くないんじゃないの。
ちなみにここは「直接基礎」だね。

[3305: 匿名さん]

>>3294 マンション検討中さん

もう少し具体的、技術的に制振のグレードを説明してもらえますか？　まさかイメージで語ってる？

[3306: 匿名さん]

>>3304 マンション検討中さん

三井不動産の公式サイトにも掲載されていましたが、
パーク文京小石川タワーは 支持地盤まで35から40メートルの杭がうたれた物件です。
江東区の東雲あたりをイメージされるとわかりやすいかと思います。

小石川の低地は元来 湿地帯を埋め立てたような場所ですから、いくらコストカット物件とはいえ、直接基礎はさすがに犯罪レベルです。

[3307: 匿名さん]

他物件の話題はいらない。

[3308: 匿名さん]

免震は想定外の揺れが来た時が怖いと言われているよね。
揺れが軽減されることが前提なので、躯体を軽くできるが強度は落ちる。
制振は耐震構造に制振構造が追加されたものなので、躯体の強度が違う。

ただ免震タワマンは広い開口部が作れて眺望を最大限に楽しめるし、細い柱や梁ですっきりした室内空間を作れるという優れた面もあるが、安全に絶対はないということは理解したほうがいいと思う。おそらく作る方は建物の規模とか地盤などを調査した上で免震や制振のうち最適な方を選んでいると思うので、制振だから劣っているとかその逆もないと思う。その場所はそういう土地だと思えばいいだけ。

[3309: 匿名さん]

>>3308 匿名さん

一つ重要なこと抜けてる。作る方は当然コストを意識してるってこと。あとどうしないと売れないかということのバランス。だから震災後の湾岸は、過剰なまでの防災スペックで建設した。ここのように、何となく内陸だから大丈夫と思う人が多いような場所には、わざわざ金かけて免震にしたりしない。寧ろデザインに金かけるのが得策、という判断。社会人ならわかりそうなものだが。
でも、金かければいいってものでもないから、制震でなんとかなるならそれで良いが。さらに高くなるだけだし。

[3310: マンション検討中さん]

抽選結果が気になる。

[3311: 匿名さん]

ここの地盤、安定しているようですね。
産総研が最近作成したこちらの地質図（https://gbank.gsj.jp/urbangeol/ja/map_tokyo/index.html）で平面図を出し、左上の平面図の選択の箇所で「東京層下部基底面」を選択してください。
黄色と緑色で色分けされると思いますが、この色がついた箇所は、13万年前まで谷になっていた箇所だそうです。
東京の下町は、2万年前の最終氷期の際に形成された谷が軟弱な泥で埋められた沖積層という地層が広がって、地中に「埋没谷」があるため、地盤が弱いことで知られています。
他方で、地盤が良いとされているいわゆる山の手地区でも、最終氷期よりもさらに前の氷期に形成された埋没谷が地中にあり、実は地盤が弱い箇所があることが最近の研究で分かってきたそうです（出典：https://www.aist.go.jp/aist_j/press_release/pr2021/pr20210521/pr202105...）。
この埋没谷の存在が分かるのが、上記の地質図の東京層下部基底面です。

パークコート神宮北参道の場所は、ギリギリ谷にかかっていないことが分かります。

[3312: マンション検討中さん]

第2期1次までで、471戸のうち何戸が売れたことになるんでしょうかね～？どなたかわかる方いらっしゃいますか？

[3313: 匿名さん]

私は抽選落ちました、多分、一番倍率高かった部屋です。2期1次は全て売れたんじゃないでしょうか。次が最期の販売かも。

[3314: 匿名さん]

>>3313 匿名さん
すぐ2期2次あって、それでも残ってる部屋あるので、次が最後ではないですね。

[3315: 匿名さん]

残ってるのはほぼ1Lだけだったと思います。
あとは北向き等の2Lが少しあったか。
予定数の80戸を超えて97戸販売となり、一気に終盤戦になったようです。

[3316: 匿名さん]

こないだ檜町公園でマンション背景にプードル撮影してる黒マスクのおっさんいた

[3317: 匿名さん]

渋谷区にもここみたいなパークコートタワーどんどんn作って富裕層集めて欲しい。港区に比べ勢いがない。

[3318: 匿名さん]

大丈夫。十分勢いありますよ。

パークコートタワー実勢価格一覧


赤坂檜町　坪９８８

青山　坪８９９
千代田富士見　坪８３３
神宮北参道　坪８００（new!!）

乃木坂　坪７９１

浜離宮　坪６８２
麻布十番　坪６５５
虎ノ門愛宕　坪６５４
赤坂　坪６３５

小石川　坪５８５

[3319: 通りがかりさん]

>>3318 匿名さん
参考になります。
お手数ですが、分譲時からの騰落率で一覧化して頂けませんでしょうか。

[3320: 周辺住民さん]

改めて現地に立つと、とにかく24時間、車でウルサイ。
又、空地率は、敷地面積 4837㎡に対し建築面積 2407㎡だから約50%のハズだけど
現地で見ると高速道路に囲まれてるせいか、敷地ギリギリまで建てて窮屈に感じる。

[3322: マンション掲示板さん]

ここからが、
三井試練の時期やね。

[3323: 匿名さん]

。ここは人気がありますね。販売価格が高すぎて買えませんでした。仕方がなく白金高輪のスカイを購入しました。残念です。