パークコート神宮北参道 ザ タワー

[マンション検討中さん]

フジタ→グラクソ跡地のマンション計画について語りましょう。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1709/

件名 パークコート神宮北参道　ザ　タワー(仮称)渋谷区千駄ヶ谷四丁目計画
地名地番 東京都渋谷区千駄ヶ谷4-6-15ほか
住居表示 東京都渋谷区千駄ヶ谷４丁目６番１他（地番）
交通：
（1）東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩1分
（2）山手線「代々木」駅　徒歩6分
（3）総武・中央緩行線「代々木」駅　徒歩6分
（4）都営地下鉄大江戸線「代々木」駅　徒歩6分
総戸数 　471戸（販売総戸数471戸、他に　店舗1戸）
構造 鉄筋コンクリート造
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上27階地下1階
敷地面積 4837.13 ㎡
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社
施工者 清水・フジタ建設共同企業体
管理会社　三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
竣工時期　2023年6月下旬
入居時期　2023年7月下旬
主要用途 共同住宅、店舗、保育施設(保育所)

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[3251: 匿名さん]

副都心線は勿論、少し歩くけどＪＲなら新宿、代々木、原宿、千駄ヶ谷、それらに隣接する地下鉄駅を使える立地であり、それなりに便利。よく自分は使わないから関係ないという人がいるけど、それら路線の利用者の検討対象になるので、需要は多く資産性は保たれる可能性は高い。

[3252: 匿名さん]

新宿御苑、外苑、代々木公園に近いのも魅力
屋上からいい景色見れるので、部屋に眺望求めなくていいと思う。

[3253: 匿名さん]

>>3249 マンション検討中さん
ローンを組まれるのでしょうか？
1LDKはキャッシュが多いと聞きました。1LDKの賃貸の需要はあると思います。ただ、賃料と比較して投資としてすごくメリットあるかというと微妙じゃないでしょうか。自分が住む分には満足度高いと思いますけど。

新宿徒歩圏内、新宿御苑＋代々木公園（明治神宮）＋外苑に近い、北参道駅徒歩1分、代々木駅徒歩6分、魅力的な外観、共用施設もそこそこある、ランドマーク

上記を考えるとほしい人は多いと思います。

[3255: 匿名さん]

[No.3254と本レスを、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[3256: マンション掲示板さん]

半分くらいは
売れたの？

[3257: 匿名さん]

ここは、当初の予定価格より坪100程度値上げして売ることに決まったのを、三井の人から聞きました。
市況がそれに追いついているので良いのでしょうが、今後の不透明な不動産市況の中で無闇に手を出したくないですね。底抜けする事は考えにくいでしょうけど。
3A＋Rや虎ノ門、番町等とタメを張れるかというととても怪しいです。

[3258: マンション掲示板さん]

部外者に
ぼったくり価格なのを
わざわざ教えてくれる
中の人って、いったい・・・

[3259: 匿名さん]

>>3257 匿名さん

70m2で2000万円値上げか。まあ、そんなもんか。

[3260: マンション掲示板さん]

>>3256 マンション掲示板さん

8割くらい売れてるのでは。
100㎡以上の大きい部屋はほとんど残っていなかったはず。

[3261: 通りがかりさん]

やっぱりここは環境がかなり良いよ！

緑は人間として心の豊かさや安定さを保つ為に絶対必要。

[3262: 匿名さん]

第2期1次は96戸販売か。これで人気ないの？倍率も平均3倍くらいか。
パークコート千代田四番町みたいにあっという間に完売かな。

[3263: 匿名さん]

第2期1次、96戸販売のようですね。これが全戸売れると、何戸中何戸売れたことになるのでしょうね。

[3264: 匿名さん]

あれこれ言われてはいるが、外観のデザインの美しさについては異論がないようなので一安心

[3265: マンション掲示板さん]

むしろ、竣工までに
売り切れるかどうかじゃないの？

[3266: マンション掲示板さん]

千代田四番町・虎ノ門は
発売後、3-6ヶ月で完売。
ここは9ヶ月経ってもまだまだ。

[3267: マンション掲示板さん]

>>3266 マンション掲示板さん

本気で言ってる？
戸数が違うでしょ(笑)
四番町や虎ノ門は100戸ちょっと。

[3268: マンション検討中さん]

つまり転売時も
希少価値がないんですね。

[3269: マンション検討中さん]

湾岸大規模物件は
ここや四番町・虎ノ門より
大人気、
ってこと？

[3270: マンション掲示板さん]

>>3268 マンション検討中さん

ちびっちゃいから微妙ってこと。

[3271: 匿名さん]

>>3270 マンション掲示板さん
方言？

[3272: マンション検討中さん]

96戸も一気に販売するんだ。
すると次回くらいがラストかな？

[3273: 匿名さん]

事前販売登録したけど、かなり申し込み多いみたいよ。10倍くらいの部屋もあるし。
次回で最後の可能性あるし、今回買えなかった人が次回も参戦するかも。

[3274: マンション検討中さん]

ほんとに10倍の部屋なんてあるのでしょうか、残ってる部屋で。
一番安い1L？

[3275: 匿名さん]

パークコートタワー実勢価格一覧


赤坂檜町　坪９８８

青山　坪８９９
千代田富士見　坪８３３

乃木坂　坪７９１

浜離宮　坪６８２
麻布十番　坪６５５
虎ノ門愛宕　坪６５４
赤坂　坪６３５

小石川　坪５８５



神宮北参道なら、青山の次に食い込んでくると予想

[3276: マンション掲示板さん]

実勢価格じゃないですね。

[3277: マンション検討中さん]

>>3253 匿名さん

丁寧なご回答ありがとうございました！

はい、手付除きフルでローン組んで購入検討中です。

仰る通り投資目線だと表面4%前後で余り魅力的とはいえないものの、物件自体の立地や共用施設には魅力感じて悩み中であります。。

実需の自宅以外での不動産購入経験が無く、不動産投資初めてなので、経験値を得るという意味では天下の三井さんですしリスクは低くちょうど良いのではと考えてました。。

アドバイス踏まえて色々考えたいと思います、ありがとうございます！

[3278: 口コミ知りたいさん]

勝ちという事で良いね？

[3279: 評判気になるさん]

>>3277 マンション検討中さん
提携金利が変動で1.3％位であったかと思いますが、実際の決済日までに上昇している可能性が高いです。

また、引渡時は賃貸住戸が一気に出ますので、しばらくは借り手がつかない（或いは想定より低い金額で貸すことになる）リスクがあります。

ですので、余裕を持った資金計画をオススメします（全額借入するとしても、1年程度の返済資金は手元資金として取っておきましょう）。

[3280: 匿名さん]

>>3277 マンション検討中さん

本気で助言しますと、全く儲かりませんし、むしろ大赤字ですよ。
表面5%以下の場合、オールキャッシュでないと単体では利益出ません。

あるいは、金利0.3台ぐらいで融資してもらい、短期間(およそ5年程度)で売却。
但し、投資でプロパーで金利0.3台で調達できるぐらいの金融機関での実績が必要ですね。

[3281: 匿名さん]

>>3280 匿名さん
儲かるの意味がわかりませんが、返済を考慮した資金繰りのことを利益と言ってるなら、確かに5%くらいの利回りは必要でしょうね。それでも全額キャッシュでないとというのは意味わかりませんが。

3279さんのコメントのように借入増やす分、返済資金を手元に残しているのであれば良いのでは？引き渡し直後に賃貸募集が多くなり、なかなか決まらない可能性があるのは要注意ですね。

[3282: 評判気になるさん]

>>3280 匿名さん
私も真面目に助言しますが、
投資プロパーで金利0.3台での調達はほぼ不可能であり（REITでも10年固定0.5％程度）、本物件で利益を出すのが難しいという結論はその通りであると思います。

また、オールキャッシュの場合、レバレッジをかけていない点で不動産投資としての旨味に欠けます。だったらREIT買っておけばよいかと思います。

結局、当該物件については、物件価格が維持するという期待の元、売却までの数年間の賃料収入を利益と考えるか、物件価格の上昇による売却益を期待しない限り、大した利益は期待できません。

[3283: 匿名さん]

制震買っちゃった福太郎が必死すぎて草

[3284: 匿名さん]

令和のレバレッジ王の福太郎ですね！
あの方しまいにバーストしてしまいますよね。

[3285: 匿名さん]

>>3282 評判気になるさん

フルローンではありませんが、当方クラスならメガバンク(赤、緑)でプロパー変動金利0.33%(期間30年)で調達してますよ。

このレベルでローン引けないと、現在の東京都心部のラグジュアリーマンション投資をしてはいけないと思いますが。いずれも表面4%ぐらいでしょ。

[3286: 匿名さん]

プロに制震はコストカットだと断言されたにもかかわらず必死になって食い下がる福太郎ちゃん、テラかわゆす

[3287: 評判気になるさん]

>>3285 匿名さん
アパートローンなのかもしれませんが、変動0.33は凄いですね。その金利でいけるということは、オールキャッシュも余裕で可能な資力を持ちなのでしょう。
寧ろ、そのくらい資力のある方が、何故こんなグロスの小さい区分に興味を持つのか個人的に興味があります。

[3288: 匿名さん]

>>3287 評判気になるさん

変動金利0.33の者ですが、ちなみに当方は1LDK検討者ではありませんので、悪しからず。

東京都心部の眺望良い3LDK角部屋100㎡超であれば、購入時価格にもよりますが、下手なペンシルマンションより手堅いですよ。なお、一棟マンションも複数所有しています。

現在はインフレ傾向(インカムよりキャピタル重視)ですので、3億円前後の区分マンションで資産形成しています。

[3289: マンション検討中さん]

既に抽選確定。しかも3倍。
他物件で2連敗しているから、当たる気がしない。

[3290: 匿名さん]

倍率10倍のも確かにありますよ、現時点で感覚として平均3倍くらいかな。
まだ登録期間始まったばかりだから、まだ倍率増えるようだね。

[3291: 匿名さん]

特徴としては高層階と価格リーズナブルなところに集中している印象

[3292: 評判気になるさん]

>>3288 匿名さん
少し納得しました。キャピタルゲイン狙いなら1LDKは対象外でしょうね。

最近の傾向として、収益還元を元にした不動産投資ではなく、キャピタルゲイン狙いの投資が増えてきているのでしょうね。

個人的には、3億前後の区分マンションはボラティリティが高そうなので、今から投資するのは正直怖いですね。

[3293: 評判気になるさん]

最近は実需で1LDK買う人も増えてきているのでしょう。
ただ40平米での住宅ローン控除は年収1千万までだったと思いますし、どうしてもグロスの低いところに集まるのかもしれません。

[3294: マンション検討中さん]

制震については低～高グレードがあるので、最高レベルの制震システムを備えるならば免震よりも絶対に制震が安全と思います。免震は想定外の長周期地震動に対しては対応できないと言われています。

国内で超富裕層相手に住宅を提供する森ビルは耐震性については国内の耐震基準よりも厳しい基準で安全性の高い建物を設計しているとコメントしています。
その森ビルの代表する建物の殆どが制震。答えは出ています。

[3295: マンション掲示板さん]

外観にはふんだんに金を使うが、
エレベーター3基というのが、
この物件における三井の戦略を
象徴してますね。

[3296: 匿名さん]

>>3295 マンション掲示板さん

さらにはエレベーター3機なのに管理費は異常価格。

その理由とは、芋虫ファサードのフルメンテナンスに相当な手間がかかります。
常にカメムシ色に光り輝くようにしないと、ここの資産価値は維持できませんからね。

[3297: マンション検討中さん]

>>3296 匿名さん

それなら買わなければいいだけ。

[3298: 匿名さん]

>>3296 匿名さん

虎ノ門エグゼクティブ（）の方ですよね。
ビルに囲まれての露出生活頑張ってくださいね。

[3299: 匿名さん]

1LDK倍率状況どんな感じですか？

[3300: 匿名さん]

>>3296 匿名さん

カメムシ色？どこの部分が？そんな色のとこはない。