パークコート神宮北参道 ザ タワー

[マンション検討中さん]

フジタ→グラクソ跡地のマンション計画について語りましょう。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1709/

件名 パークコート神宮北参道　ザ　タワー(仮称)渋谷区千駄ヶ谷四丁目計画
地名地番 東京都渋谷区千駄ヶ谷4-6-15ほか
住居表示 東京都渋谷区千駄ヶ谷４丁目６番１他（地番）
交通：
（1）東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩1分
（2）山手線「代々木」駅　徒歩6分
（3）総武・中央緩行線「代々木」駅　徒歩6分
（4）都営地下鉄大江戸線「代々木」駅　徒歩6分
総戸数 　471戸（販売総戸数471戸、他に　店舗1戸）
構造 鉄筋コンクリート造
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上27階地下1階
敷地面積 4837.13 ㎡
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社
施工者 清水・フジタ建設共同企業体
管理会社　三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
竣工時期　2023年6月下旬
入居時期　2023年7月下旬
主要用途 共同住宅、店舗、保育施設(保育所)

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[321: 匿名さん]

JRや地下鉄とのアクセスを考えると千代田富士見より上かもしらんね。
新宿あるいは渋谷、池袋あたりが活動拠点の人は便利だろうね。道路のアクセスもいい方じゃないかな。線路に近づき過ぎていないのもいい。ただ現地は庶民レベルの日常の買い物がそれほど便利そうに見えないが、ここに住む層は多分そういうのは関係ないんじゃないかと思う。

一方で交通の利便性がよいとはいっても、郊外から多くの顧客をよびよせて繁栄していた都心繁華街のパワーがコロナで落ちている現状を考えると、どうなんだろうな。PC渋谷がちょっと元気ないように見えるので、その辺が懸念といえば懸念かな。

[322: 匿名さん]

もともと人がたくさん住んでいた住宅街に隣接した地元民相手の商業地だとコロナ下でも潰れる店は少ないのだが、商圏が広く郊外からの顧客に都会っぽい体験を与えるような店は、ステイホームのおかげで壊滅的打撃をうけていると思う。

しかし、ここは繁華街から離れているので逆にコロナの状況でポジティブな要素もあるわけで、この辺なかなか読みづらい。曲線を多用したデザイン性の高い姿はPC青山のようにとんがってはいないが、ほどほど使いやすい程度に優美であるし、遠くからも独特の美しいフォルムが映えると思うので、住みたい人は多いんじゃないかと思う。買えるかどうかは別として、買えたらかなり自慢できそう。

[323: 匿名さん]

赤坂桧町、青山、渋谷、ここ北参道は一つのシリーズと考えた方がよさそうだね。千代田富士見とか小石川、赤坂なんかのラインとは明らかに違う。あるいは赤坂はこれらの分岐点にある共通の祖先と考えてもいいかもしれない。

[324: 匿名さん]

浜離宮が抜けていたが、多分、赤坂→千代田富士見→浜離宮→文京小石川かな。こちらは高級な給与所得者とか子連れファミリー層を相手にしたどちらかといえば実用性を重視した方向の進化。

赤坂→青山→渋谷→北参道は自営業者や投資などで財を成した比較的若い富裕層を対象にした、どちらかと言えばセクシーかつゴージャスなトロフィーとしての豪華さを重視した方向の進化。

多分二つは別物

[325: 匿名さん]

たぶん若葉ネガは後者の方向が趣味にあうんだろう。30代で自営業の男性というプロファイリングにピタリと合致する。まあ、悪くない趣味だ。

だが、前者の方は親の代からの資産家とか育ちのいい東京ネイティブの40前後の家庭持ちには好ましいと思う。もし前者の方に住んでたらランドセル背負った子供がロビーのカッシーナのソファーでぴょんぴょん跳ねてどこかの怖いおじさんにどやされそうですから、後者の方が吉だと思いますねえ。

[326: 匿名さん]

>>325
あ、間違えた前者と後者が逆だった

＞もし前者の方に住んでたらランドセル背負った子供がロビーのカッシーナのソファーでぴょんぴょん跳ねてどこかの怖いおじさんにどやされそうですから、後者の方が吉だと思いますねえ。

ではなくて

＞もし後者のゴージャスな方に住んでたらランドセル背負った子供がロビーのカッシーナのソファーでぴょんぴょん跳ねてどこかの怖いおじさんにどやされそうですから、前者の地味な方が吉だと思いますねえ。

でした。

[327: 匿名さん]

今後の修繕積立金や管理費の高騰しやすさはどちらかと言えばゴージャスな方だろうね。地味な方は安くするための工夫がされているように思う。まあ維持費が高い方が外観も高級になるわけだが、どこぞのリゾートマンションのように管理費が高過ぎてリセールが思うように高く売れないなんてこともあるので。でも、地味な外観にしては高いと見られるといかに地味子でもお嫁にいけないなんてこともあるのかもしれない。その辺はよくわからないけど、時が証明してくれるんでしょう。

[328: 通りがかりさん]

物件前の高架下のホームレスさんのお家です。手前と奥で別々の方です。手前は右の茂みの奥がお家です。

[329: 匿名さん]

>>328 通りがかりさん

このエネルギーは、どこからくるんだろう？

[330: マンション検討中さん]

そうなんですよね、千駄ヶ谷はホームレスさんがちらほらいますよね。明治通りも再整備があるでしょうから、それと同時に移動となるんじゃないですかね。

[331: 周辺住民さん]

このあたりは整備や再開発で良くなる兆ししかないからむしろ買い時かな

[332: 匿名さん]

>>320 検討板ユーザーさん

何基準？

[333: 匿名さん]

そういえば小石川に珍しくホームレスが１?２年前ぐらいに短期間、ほんの数日間わいたことがあったな。すぐいなくなったけど、お金渡してその辺で寝てろとか指示している人いないよね。案外若葉ってお金持ち？

[334: 匿名さん]

そう言えば白金スカイの近所にも一瞬わいたよね...まさかまさかとは思うけど。

[335: 匿名さん]

今の時期日比谷の方に移動するのが普通だけどね。ご飯も生活費ももらえるし...
山谷争議団とか池袋のてのはしとか四谷おにぎり仲間、新宿ごはんプラス、渋谷のじれんのなどなどの炊き出しがあるので普通はそっちに移動するはずだが。この時期は寒いのでシェルターを提供しているNPOの事業も人気なので、ガード下でこの時期寝ているのはかなり不自然

[336: 匿名さん]

宗教のやっているシェルターは人気がないんだよね、入信を迫られるらしい。
ホームレスとかを支援するボランティアやってるとホームレスの行動がわかるんだよな。
はっきり言って不自然。

[337: マンション検討中さん]

坪平均700ですかね？

[338: eマンションさん]

>>337 マンション検討中さん
650くらいかと。

[339: 検討板ユーザーさん]

今わかってる他にどんな間取りがあるか楽しみ。外観と判明してる間取りから以下推察。

明治通り側：
ダイレクトウィンドウ：W、ベランダ：Bとすると、北側からWBBWBBWBBWBWBWBBW。角部屋はWB or BW。85AタイプはWB、おそらく左右対称のBWも存在。70CタイプはBB。
ベランダは最低各部屋1つはあると仮定して、組み合わせを作ると、
WB, BW, B？, BW, BB(明治通り側の辺の折れ曲がるセンターの部分), WB, WB, WB, BW か。
Bが1つ余るので、BWBかBBWのでかい部屋を作るか、外苑側の間取りの40Bと似た部屋を作るか。

外苑側：
19階以下は40Bが多数。あるいは40Bの1.5つ、2つ分を繋げた広さの60m2、80m2の部屋もあるかもしれない。20階以上はダイレクトウィンドウの部屋が登場するように見えるし、60m2、80m2が増えそう。

[340: マンション検討中さん]

渋谷ほどアドレス強くないし
坪600万台が中心になるのでは

[341: マンション比較中さん]

外苑側の低層で6F以上が狙い目だと思う
外苑側は確か5F以上の建物は建たないから広域に眺望が抜けるし、明治通りや首都高の影響をほぼ受けない。明治通り沿いは15Fくらいまでのビルが建って眺望を塞ぐし、環境も遥かに厳しい。

[342: 匿名さん]

明治神宮はよく見えますか？

[343: 匿名]

>>316 匿名さん

中古なら@550万でも購入できるのはわかりますよ。
中古の話はしてません。

[344: マンション検討中さん]

コーナーの部屋の柱の存在感がすごい…
プラウド代官山フロントを彷彿とさせる柱だ

[345: 匿名さん]

タイルという廃れた旧技術に固執する若葉が何かケチつけはじめるのに1000点

[346: 匿名さん]

公式では店舗一戸となっていますが何が入るのでしょうね？
スーパーは近くにOKがあるのでドラッグストアなどが入ってくれると便利ですかね？

[347: マンション比較中さん]

OK前にどらっぐぱぱすができてるので、本屋が欲しい。無理だろけど

[348: マンション検討中さん]

間取りの話をしている人はどこから情報を得てるの？

[349: マンション検討中さん]

坪800万円くらいだろうな

[350: 匿名]

>>348 マンション検討中さん

たぶんですが、ホームページからエントリーしたら間取りがみれるんじゃないでしょうか？

[351: マンション検討中さん]

>>350 匿名さん
それがまだ見られないんですよね。エントリー者限定サイトのオープンは1月5日なので。

[352: マンション検討中さん]

カフェラウンジあるそうだからカフェなんじゃないの
タリーズかスタバかなあ

[353: マンション検討中さん]

>>351
パソコンからだと間取り一部見れるそうですよ

[354: 匿名さん]

>>353 マンション検討中さん
パソコンだけど、どこから？

[360: マンション比較中さん]

近所に住んでる。
・ちょっと伊勢丹まで惣菜買いに
・OKは救世主、神。エリアの生活利便が×10
・チャリで渋谷パルコへ
・散歩がてらWITH原宿のUNIQLO&IKEAへ
・外苑前駅周辺で夕食後、歩いて帰る
・ほぼ新宿のれん街で飲んだくれて記憶失いながら帰る
・神宮外苑をランニング
・東京体育館プールで泳ぐ(今は休館)
・御苑内スタバでまったり仕事
それにしても北参道駅、急行停車するようにならんかね？出かける時は狙った電車に乗るので特に問題ないが、帰りに明治神宮前で10分近く待つこともあって辛い。
庶民に優しい北参道はいつまでも穴場の街。

[361: マンション検討中さん]

自分も近所だけど急行止まらないの結構きつい。
代々木は６分でも駅からの近さを求める層からしたら中途半端な距離だし、中古でいいならもっと駅から近くてお手頃な物件時々出てる。
だから景観が売りなんだろうけど、低層階にとってはメリット少ないよな。

[364: 匿名さん]

[No.355～本レスまでは、自作自演、もしくは成りすまし行為、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[365: 匿名さん]

確かに徒歩とか自転車で少し長い距離をあるけば便利な繁華街がたくさんあるので、盲点といえば盲点。昔は誰もが知っているような場所に建てるのが普通だったんだけど、こういう知る人ぞ知る立地に高級マンションが建つのは時代だね。

徒歩でこの辺を歩くと古くて寂れた雑居ビルがボチボチ建ち並んでいて、多分ここが建ったら注目を集めて変わっていくポテンシャルは感じるね。今よりも未来を買う感じかな。

[366: 匿名さん]

まさかここが完売したタイミングで、近隣の再開発がどかーんと発表されるなんてサプライズが用意されているのではないかと邪推してしまう。前例があるだけに...

[367: マンション比較中さん]

ザ・コート神宮外苑のモデルルーム跡地にパークマンションでもできんかね？
近隣にはホーマットもあったりして、知る人ぞ知る(みんな知らない)高級立地かと。
知らんけど。

[368: マンション検討中さん]

名称に代々木を入れてこなかったので、近い将来代々木寄りにパークコート代々木を建てる計画があるのではと懸念してる。再開発の余地はあるしね。

[369: 匿名さん]

割とこの辺は個性の強い商業地に囲まれた空白地域の印象があったから、再開発されて個性的な街並みが生まれれば面白い。

新宿とか渋谷に近いので、ちょっと大人っぽい感じのおちついた雰囲気で存在感が出てくるといいな。

[370: 匿名さん]

ひばり御殿ができた後から次々と芸能人が移り住むと俄然注目された目黒区青葉台だけど、象徴的な物件ができることでその地域のその後を大きく変えるというのはよくあること。そう言う意味で攻めている物件だね。

[371: マンション検討中さん]

5日に価格帯は出るだろうか？まだ先かな

[372: マンション検討中さん]

角部屋のリビングの柱の存在感がすごい。

[374: 匿名さん]

>>352 マンション検討中さん
個人的には足元には必要がない店舗です。
車通勤なので、自宅まで車で帰ってまたわざわざ出かけずに必要な買い物が出来る機会が増えるスーパーかドラッグストアだといいな。

[375: 匿名さん]

近くのシティハウスの80平米が19000万円で売りにでてますね。最終的な成約価格が気になります笑

[376: 匿名さん]

PC青山とかもそうだけど、曲線で構成された外壁は非常に優美で美しいけれど、大規模修繕の時にどうするのか考えているのかな。修繕費用が嵩むために問題になっている都庁の前例もあることだし、一応こういう工法でいくらぐらいの修繕というのはある程度予想して設計しているのだろうか。

[377: マンション検討中さん]

修繕積立金は予め高くしてきそうだね
でもこれが高いとリセールに響くんだよな。。

[378: 匿名さん]

幽霊トンネルに若葉が何かケチつけはじめるのに1000点

[379: 匿名さん]

>>376 匿名さん

都庁はアホだよ
本気で修繕したら、建設費と同額になるらしい
だから、だましだまし使うとか

[380: 匿名さん]

正月休み明けに営業さんに修繕のこと訊いてみようかな？
ケチ臭い客だと思われるかもなあ、悩む

[381: マンション検討中さん]

お金持っている人ほど家計意識が高いものだし聞いても問題ないんじゃない。営業はケチかどうかじゃなく金持ってるかどうかを見てると思う。

[382: マンション掲示板さん]

>>373 町民Ａさん
スレ違いですのでお引き取り下さい

[386: 匿名さん]

坪700超えたら千代田富士見にするな

[387: 匿名さん]

小石川だけは分けて考えた方がいいんじゃないかな
あくまで皆んなが欲しいのは三井の純正なパークコート
共同案件のドサクサに紛れたバブル期ネームの物件だけは、混ぜると三井に失礼だろ

[388: 匿名さん]

パンダ部屋は600でありそう

[389: マンション検討中さん]

低層階は550からあると思うわ。

[390: 匿名さん]

結局、間取り情報はどこにもない、でOK?上に書いてた人は中の人？まだ、未公開だったこと忘れてた？

[391: マンション検討中さん]

他の人も書いてたが、騒音凄い…。
山手線に中央線、明治通り、首都高…。
パークコートで打消しを、狙ってるように感じるが…

[393: 匿名さん]

道路沿いの低層は500位でありそう

[395: マンション比較中さん]

近所の明治通り沿いパークリュクス渋谷北参道(2014築)で坪500切り。
さすがにここの下限は500後半あたりでは？

[398: 匿名さん]

このスレは、マンションの比較すら許されないんですかね。
あるいは、特定物件を比較されたくない一部の方々が火消しに躍起、とか。

パークコート小石川の方がこちらよりうるさくて不便、という比較の何が都合が悪いのでしょうか。

[399: マンション検討中さん]

まあターミナル駅も近いんだし
交通量多いのはしょうがないんじゃない。
ファミリーにはつらいけど

[401: 匿名さん]

パークコートとは言っても建つ地域や購入する顧客像に合わせたマーケティングによってデザインが変わってくるというのはここ何年かの流れではっきりしてきたことだから、立地や対象となる顧客の違いを無視して相互に優劣をつけようというのは無理があるよ。

青山、渋谷、そしてここという外観デザインに凝ったシリーズ同士で比較する方が面白いと思うけどね。だんだん長期修繕のコストを意識したデザインに寄ってきているように見えるのが面白いなと個人的には思っている。

[402: 匿名さん]

>>398 匿名さん

とっくの昔の完売物件と比較して意味あるか？
いま販売中の物件となら分からんでも無い

[403: マンション検討中さん]

また緊急事態宣言が出て自粛も2年目。
大手でも年収が著しく下がり高額なローンは組みにくくなってきている。
さすがに今年以降は高級物件苦戦しそうだね。

[404: 匿名さん]

>>402 匿名さん
勝手に縛りを入れるなよ。
中古含め比較検討するのは当たり前だろ。

[405: 匿名さん]

>>404 匿名さん

お前のはただネガりたいだけだろ
今更北参道と小石川と比べて何が分かるんだ？
説明してくれ

[406: 匿名]

>>398 匿名さん

小石川は完売している物件なので比べることしないですよね？

[407: 匿名さん]

>>405 匿名さん

その若葉、無視が一番。どうみても普通じゃない。出入り禁止になんでならないんだろう。

[408: 匿名さん]

直近のパークコートが小石川なんだからそこを参考に価格妥当性や仕様の良し悪しについて語るのは当然だろ。ここはパークコート神宮北参道スレだぞ。一体何と戦ってるんだ。

[410: 匿名さん]

>>408 匿名さん

販売エリア、ターゲット、マーケティング戦略が違うのに何を比較するんでしょう
比べるならパークコート青山の方が外観やターゲットも似てると思いますけど？

[412: 匿名さん]

>>410 匿名さん

それは貴方の主観ですよね。
PC青山と比較して良くてなぜ小石川はダメなのでしょうか。

[415: 匿名さん]

価格予想とか間取り予想とか建設的な話ができなくなっちゃったね。
これを荒らしといわずして何と言うんだろうか

[416: 匿名さん]

直近なら、スミフが坪500で苦戦してたって言ったよね
そもそも小石川ネガは、千駄ヶ谷知ってるのかな
小石川すら怪しいのに

[417: 匿名さん]

>>412 匿名さん

エリアが違うから比較対象にならんと言ってるんだよ
パークコート渋谷の方が比較対象に近いだろうに
小石川と比較したいなら比較してくれよ参考になる情報以外いらんぞ

[418: 匿名さん]

坪500って千駄ヶ谷？

[419: 匿名さん]

では、比較にうつりましょう。
以下は令和2年最新版の水没ハザードマップです。
パークコート神宮北参道は、セーフ。
パークコート小石川は、３メートル水没。

https://www.city.shibuya.tokyo.jp/assets/anzen/000051288.pdf

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0206/2033/20197514634.pdf

[420: 販売関係者さん]

すみふの神宮北参道は坪450から500スタートで、すみふの定石通り期毎値上げしながら、竣工後2年ちょいで完売。全住戸平均で坪550くらいだったらしい。