パークコート神宮北参道 ザ タワー

[マンション検討中さん]

フジタ→グラクソ跡地のマンション計画について語りましょう。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1709/

件名 パークコート神宮北参道　ザ　タワー(仮称)渋谷区千駄ヶ谷四丁目計画
地名地番 東京都渋谷区千駄ヶ谷4-6-15ほか
住居表示 東京都渋谷区千駄ヶ谷４丁目６番１他（地番）
交通：
（1）東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩1分
（2）山手線「代々木」駅　徒歩6分
（3）総武・中央緩行線「代々木」駅　徒歩6分
（4）都営地下鉄大江戸線「代々木」駅　徒歩6分
総戸数 　471戸（販売総戸数471戸、他に　店舗1戸）
構造 鉄筋コンクリート造
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上27階地下1階
敷地面積 4837.13 ㎡
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社
施工者 清水・フジタ建設共同企業体
管理会社　三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
竣工時期　2023年6月下旬
入居時期　2023年7月下旬
主要用途 共同住宅、店舗、保育施設(保育所)

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[3151: 匿名さん]

渋谷の方が場所は良かったと思うけど、定借なんだから期間が経過した分は安くしないといかんと思う。

[3152: 匿名さん]

>>3151 匿名さん
もちろん地代部分はなりますよ。

[3153: 匿名さん]

>>3151 匿名さん
それを含めて、マーケットが決めることですね。そうあるべきとすべての購入者が思えば、安くしないと売れないので、おのずと安くなります。

[3154: 匿名さん]

>>3151 匿名さん
よくいますよね、新築時の価格と比べて高騰した物件を前にしてこんなに暴利をむさぼるのは怪しからんとかいう人。

怪しからんというのはあなたの感想であって、市場はそれを受け入れているからそれでも売れていくわけですよ。売れるからその価格になる。アンダスタン？

[3155: 匿名さん]

これまで私たちは私利を捨てて社会に奉仕しないさいと繰り返し言われてきたが、それを上から下まで順番に言っていくと、最底辺はただ搾取されるだけ。そろそろこういう経営者に都合のいいお題目は止めたらいいと思うよ。誰も幸せにならない。

[3156: 検討板ユーザーさん]

きちんと現地見て、納得してから申込した方がよいよ。もちろん、建物はとても良いけど、周りは本当に何もない。ここに坪800出せるかどうかは、あなた次第。

[3157: 匿名さん]

周りにあるのがよいか、ないのがよいかという問題もあるからね

私はへそ曲がりかもしれないが、ないのがよいね。すごくいい。

[3158: マンション掲示板さん]

線路・線路・首都高の
ゴールデントライアングルが
あるじゃないですか。

[3159: 匿名さん]

高層ビルに囲まれていないのがいい。3方向の緑がよく見える。

[3160: 匿名さん]

湾岸のタワマンとか、高層ビル街だと眺望が遮られますものね。
ここは周りに高い建物がないので、存在感抜群です。間違いなくランドマーク。

[3161: 匿名さん]

何もないといいつつも生活利便性施設は結構充実していたりするからなあ。
オシャレで近くにハイブランドの店が林立しているというわけでもないが、逆に不便というほどでもない。それぐらいがいいと思うよね。

[3162: マンション検討中さん]

ここのいいところは都心で駅近でスーパーも役所も近いけど、（ある意味）何もなくて落ち着いてるところだよね。そして新宿御苑と明治神宮は近い。

[3166: マンション検討中さん]

住戸の内装クオリティーが気になる。購入された方は納得したうえで？入居前のリノベ前提？

[3167: 匿名さん]

>>3166 マンション検討中さん

うちは3Lですが、基本プラスオプションで対応。入居前リノベなんて、全く考えていない。

[3168: 匿名さん]

>>3166 マンション検討中さん

SDGsに反する。

[3169: 職人さん]

この建築方法を許したら新興住宅で発展する町として大打撃です。
これら不具合がもし他のマンションもとなったらとんでもない騒動に発展しますよね。
市議さん達もそれを恐れていると思います。

[3170: 匿名さん]

>>3169 職人さん

？

[3171: 名無しさん]

>>3166 マンション検討中さん
そうですよね。高額物件なのに、内装がかなり安っぽいので、悩んでいます。白い扉とか。そういう時代なのでしょうか。

[3173: 匿名さん]

>>3169 職人さん
誤爆？　におわせ？　どちらですか。

[3175: マンション検討中さん]

23区なんだから市議という言葉が入ってる時点で誤爆か頭おかしい人でしょ。

[3177: 匿名さん]

[No.3128～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害
・意図的な迷惑行為
・削除されたレスへの返信

[3178: 評判気になるさん]

内装より全熱交換器が付いてないほうを気にしたほうが良い
パークコートタワー史上初めてのこと
昔のパークコートの方を買うべき

[3179: 匿名さん]

>>3178 評判気になるさん
あれ、ワイの部屋全熱交換付いてるで。

[3180: 名無しさん]

>>3174 匿名さん
壁掛けエアコンすらついてない部屋もあります。
食洗機は、ミーレとパナが選べる。

[3181: 匿名さん]

>>3178 評判気になるさん

渋谷も付いてない部屋ありますよ

[3182: 評判気になるさん]

渋谷からか
更に中住戸のリビングにバルコニーも無いのね
でも、御苑ビューをダイレクトに見るためであり、あえてという事で納得させるべきなのかな
白金高輪の某物件とか、ただのビルビューでバルコニー無しという言い訳できないのよりまし

[3183: 名無し]

モデルルーム見てきました。
2LDKだと意外と綺麗な間取りがあって、使い勝手良さそうですね。

北側以外は低層階も含めてほぼ売れてました。(1LDK除く)

[3184: 匿名さん]

これから買える２LDKは、きれいな間取りは西とかで眺望がないのが残念。でも２LDKにすればパークコート仕様の部屋が買えますね。１LDKは仕様が残念過ぎ。

[3185: マンション検討中さん]

>>3184 匿名さん
1LDKは、はっきり言って、厳しいね。

[3186: マンション検討中さん]

眺望のない部屋の購入を考えています。
立地がいいこと、予算内なことと、間取りの使い勝手、前が大通りなので意外と圧迫感ないと感じているためです。

眺望のない部屋って何かデメリットあったりしますでしょうか？

[3187: 匿名]

>>3186 さん

眺望は大きな売りの一つですが、価値観は人それぞれでしょう。
私も予算の関係で、眺望を妥協して、中低層の広めの部屋にしました。日々の生活では眺望よりスペースが重要との判断。

もちろんこれは私の価値観なので、逆もあると思います。

[3188: 評判気になるさん]

>>3186 マンション検討中さん
このマンションの最大の売りは、眺望にありますので、それが享受できない場合、リセールが厳しくなるものと思われます。もっとも、屋上は入居者であれば誰でも利用できますし、賃貸でまわす分には対して影響はないと思いますが。

[3189: 匿名さん]

>>3180 名無しさん
エアコンや全熱交換器がついてない場合、どうやって後から付けたらいいんすか？

[3190: 買い替え検討中さん]

>>3189 匿名さん
エアコンは、入居前にオプションでつけるか、家電量販店で買ってください。
全熱交換器の後付けは、リフォーム業者と相談になるかと思います。

[3191: 匿名さん]

>>3190 買い替え検討中さん

全熱交換の後付けなんて、ダクトのコア抜きが発生しますのでできません。
エアコンも壁掛けの残念仕様で辛抱するほかない。

将来性を考えれば、すこぶる高いが眺望ありの3LDKだったんだろう。

[3192: 匿名]

>>3191 匿名さん

眺望抜群の部屋は、値段もかなり上乗せされている。

それでも将来性は高価格帯の3Lなのか、それとも簿価が低い中層3Lなのか。
迷ったけど、どっちが正解だったのかな。

[3193: 匿名さん]

やはり、この角部屋いいな！

[3194: 匿名さん]

>>3193 匿名さん
南青山のパークコートにテイストにてますね

[3195: 評判気になるさん]

勝てるなこれ。なっ。

[3196: 匿名さん]

皆さん、将来性について言及されていますが、竣工後に転売する際の利幅という点で正解/不正解という話をされているんでしょうか？

[3197: 匿名さん]

>>3196 匿名さん
利幅というより、欲しいと思わせられるかどうかじゃないかな。
高い値段をつけても、買いたいと思わせないような魅力のない物件には買い手は現れないものだよ。

[3198: 匿名さん]

>>3197 匿名さん
ありがとうございます。それはご指摘の通りですね。
このマンションなら、高層階で眺望よく高い部屋も、低層階でリーズナブルな部屋も、いずれも買いたいと思わせることはできそうな印象を個人的には持ちました。
どっちの方が、売りやすいか、新築比で値上がりしやすいか、と言われると明確に言い切れなそうですが(余りにもグレードが低い1Lは除いて)。

あとは、交通量は如何ともしがたいですが、周辺の街並みが改善されると、エリアとしての価値も上昇が期待できるのではと思います。

[3199: 匿名さん]

正気で言ってる？
マンション建った程度で街並み整備なんてあるわけないじゃん。
ここ買った奴が費用負担するでなし。

せいぜい明治通り拡幅で交通量増える程度では

[3200: 匿名さん]

相変わらず、人気ないなあ。
中部屋でも台形部屋、柱３本、廊下は長い。
外観優先がアダだったよなあ。
住む人のことなんか全く考えていない三井でした。

[3201: 匿名さん]

人気ないよね、、、
アンケート締め切り今日だが、自分の希望住居10倍か。。。

[3202: 匿名さん]

>>3198 匿名さん
値上がりするかどうかは市況の影響もあるのであまり過度に売却益を期待するのはどうかと思うな。景気が加速しているときはいいんだけど、減速するといかによくてもなかなか売れないってことになるだろうし。

ここは線路や高速道路の交差する場所にあるので確かに通行量は多いしうるさいのかもしれないが、そこを通過する人は美しい建築物に心を奪われ目にやきつけると思うんだよね。中には少し高くても買いたいとラブコールを送る人もいるだろう。

ここはそういう需要が期待できる場所に、そういうものを建てたところがあざとい。

今だって一部幕をとっぱらって人々の心をわしづかみにしたりかき乱したりしている。

[3203: 匿名さん]

なんかここの幕が取り払われている姿を見るとムゼッタ嬢が足をあらわに挑発するオペラの情景が目に浮かぶ。ムラムラしちゃいませんか？みなさん。

[3204: 周辺住民さん]

>>3201 匿名さん
自分の希望住戸は1倍...

[3205: 匿名さん]

私も1倍。
担当には申し訳ないけどキャンセルするか悩み中。
神宮コートみたいに、いつになっても完売しないような予感。

[3206: 匿名さん]

私に希望住戸は次期へ先送りに変更されました

[3207: 匿名さん]

三井のグランスカイもパークコート麻布十番も、とっても販売に苦労しました、と以前に営業の方に聞きました。どちらも、その後、大幅に値上がり。売れ行きって、その時の相場観より高いと悪いけど、物件の良しあしとはあんまり関係ない。

[3208: 匿名さん]

>>3207 匿名さん
売れ行きと物件の良し悪しは関係ないのは同意ですが、その二つはリーマン直後の10年以上前の物件で安かったですし、今の相場で値上がりしてるのは当然ではないでしょうか。
北参道は、間取りの問題や設備など多少グレードが下がっているとは言えPCブランドですし、エリアのランドマークですし、物件自体は悪くないと思います。それでも高値掴みのリスクはあると考えています。

[3209: 匿名さん]

>>3208 匿名さん
マンション全体は良いけど、特に1LDKは仕様、間取りに難ありですよね。価格も安くはないし、一部の部屋以外、倍率も大したことない。私はまだ考え中ですが、多分見送ります。

[3210: 匿名さん]

>>3208 匿名さん

勿論、苦戦した時代背景は知ってますよ。マンション購入をためらうような時代でも、売れ行きに惑わされず、立地、仕様のよいマンションを買いましょうという趣旨です。やたら竣工後も完売しない、売れ残ってることをもって、ダメマンションの烙印を押す人がいたので書きました。

[3211: 評判気になるさん]

冷静に考えて1億近くする1LDKで眺望も良くない、設備も微妙では再販に苦労するのは目に見えている。
竣工時は物珍しさで賃貸需要はあるかもしれないが、どの位続くか。。
結局、眺望の良い2LDK以上の部屋は値上がり可能性もあるが（そもそも坪800万円以上するので、それなりに値下がりリスクもある）、それ以外の部屋は、、

[3212: 通りがかりさん]

1L芳しくないようですね。
私は見送りました。
理由は金利上昇の恐れがあるからです。
もっともマイホームなら前向きに検討したかもしれません。

[3213: 匿名さん]

登録間際のネガティブ投稿多いのは倍率下げかな

[3214: マンション掲示板さん]

三井は、これを予想して
発売を分けたのか？

[3215: 匿名さん]

ワンエルに限らず、ニーエルやサンエルも眺望良い角部屋かつ強烈な下り天井のない部屋でないと、シサンカチはキープできませんでしょ？ユーノー？

[3216: 匿名さん]

あっ、ユーノーの人だ。

[3217: 口コミ知りたいさん]

SGRのノート無料でくれるみたいだよ。

[3218: 匿名さん]

>>3211 評判気になるさん

白金ザスカイにも価格以外当てはまるけど
自称お金持ちがウェイウェイ言っているのと違って現実的だな

[3219: 匿名さん]

>>3207 匿名さん

パークコート麻布十番は立地だよ
三田は不便

[3220: 匿名さん]

パークコートタワー格付け
神宮北参道は、はたしてどこに潜り込めるのか

赤坂檜町　坪９８８

青山　坪８９９
千代田富士見　坪８３３

乃木坂　坪７９１

浜離宮　坪６８２
麻布十番　坪６５５
虎ノ門愛宕　坪６５４
赤坂　坪６３５

小石川　坪５８５

[3221: 匿名さん]

>>3210 匿名さん
今、は
苦戦する時代やマンション購入をためらう時代ではないですよね。
同じ三井の勝どきが高倍率であることから分かるように、イケイケの時代です。

[3222: 匿名さん]

>>3220 匿名さん

坪単価だけ出されても、竣工時期で意味合いが変わってきますよね。

[3223: マンション比較中さん]

>>3220 匿名さん

色々と数百万違うな
パークシティ中央葵でも坪600余裕で超えてきているよな

[3224: 匿名さん]

若葉はスルーで、よいでしょう

[3225: マンション検討中さん]

さて、登録します

[3226: 匿名さん]

>>3223 マンション比較中さん

マンション名、間違ってますよw
漢字読み間違えて誤変換したのかな？

[3227: マンション掲示板さん]

>>3223 マンション比較中さん

3220は、発売時の坪単価であって、
今はどれも大分上がってるでしょ。

[3228: 通りがかりさん]

パークコート信者残念すぎるなw ここは立地的にクソだから買う気しない

[3229: 匿名さん]

恵比寿から池袋までの明治通り沿いで、この辺と並木橋の辺りの雰囲気があまり好きではない。でもここは道路工事が終われば、雰囲気変わるかなぁ。

[3230: 匿名さん]

>>3229 匿名さん
華やかな商業地域が住みやすいとは必ずしも言えないと思う。

[3231: マンション掲示板さん]

華やかかどうかというより、
どちらも
線路と幹線道路密集地でしょ。

[3232: 匿名さん]

>>3231 マンション掲示板さん
音の問題は窓をしめていれば問題にならないし、洗濯物をどうするんだと言われれば洗濯乾燥機とかも当然家にあるだろうし、そもそも都心に家を買うということはそういうことだよね。休日は別荘に行けば緑あふれる庭も爽やかな良い空気も普通にあるという人が多いことだろう。

むしろ、ここは近隣を通行する車や電車に乗った無数の人々が朝な夕な眺めてため息をもらす物件というところが重要だと思う。美しいと言って誰もが心を奪われるだろうし、中には地方から出てきて都会で人生の戦いに奮闘していて、ここの部屋を手に入れることが目標になる人もいるかもしれない。ここは指名買いが多くなるとみたけどね。

[3233: マンション検討中さん]

>>3228 通りがかりさん
でも建物の外観はパークコートの中でも随一。

[3234: 通りがかりさん]

千駄ヶ谷小学校周辺までは街路樹があるけど、物件近辺は街路樹が無いから殺風景で雰囲気がいまいちなんだよな。建物は格好いいけど。

[3235: 匿名さん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[3236: 職人さん]

>>3234 通りがかりさん
マンション周りの植栽はしっかり植えられるのではないでしょうか。
でも代々木、新宿方面がイマイチなんですよね。

[3237: 匿名さん]

>>3227 マンション掲示板さん

笑

[3238: 検討板ユーザーさん]

完全なる実勢価格ですね。

赤坂檜町　坪９８８

青山　坪８９９
千代田富士見　坪８３３

乃木坂　坪７９１

浜離宮　坪６８２
麻布十番　坪６５５
虎ノ門愛宕　坪６５４
赤坂　坪６３５

小石川　坪５８５

[3239: 匿名さん]

>>3238 検討板ユーザーさん

どこがでしょうか？
当時の価格でしょう？

[3240: 通りがかりさん]

>>3239 匿名さん

今のでしょ。
千代田富士見、新築時はこの半分ぐらいでしたから。

[3241: 通りがかりさん]

>>3232 匿名さん

趣旨と異なりますが、こちらのマンションは洗濯物を外に干せませんね。
他の高級マンションはどこも同じ。
安全面だけでなく見栄え悪いですからね。

[3242: 評判気になるさん]

>>3240 通りがかりさん

そうかな？
小石川700超えてるし
浜離宮も800近いぞ
販売価格は両方坪500弱だったかと

[3243: マンション掲示板さん]

小石川585は、発売時ですね。
赤坂檜町は、今は1500レベルです。

[3244: 匿名さん]

パークコートって買うだけですぐに含み益が出る良心価格なんだね。
まあ売る人もあまりいないとは思うけど、買える人は買った方がいい物件だね

[3245: 匿名さん]

小石川の700以上で売り出している転売部屋は、
９割以上売れてません。
実勢価格とは、そういうものです。

[3246: 名無しさん]

パークコート文京小石川ザタワー
2021年10月から12月に10件・平均成約単価は705万円だそうですが。

[3247: マンション比較中さん]

小石川は元値が安い。700万なら買える層は一定程度いるでしょう。
神宮北参道は平均850として、例えば中古で1,000万で売れるのだろうか。
悪くはないが、この立地、この環境で、このマンションの値付けの理由が、正直分かりません。
単にデザインに凝りすぎて建築費が高くついたのか。

[3248: マンション掲示板さん]

建築費が高くて坪単価が高くなったというより
そこそこの土地(パークコートとしては一級ではない)
に高く売れる物件を作る方策として
上モノを飾る(上モノでごまかす)という企画を
三井が選んだのでしょう。

[3249: マンション検討中さん]

本物件に関心ある先輩の皆様、ご教示頂けないでしょうか。

本物件の1LDKの40平米超で眺望も良好な住戸の検討してますが、坪800の1LDKで半投半住での購入はリスク高いでしょうか？

与信はあるものの、月のキャッシュアウトを考えると購入後は賃貸に回した方が良いかなーと考えるなど、ギリギリの購入層ではあります。

[3250: マンション掲示板さん]

この時期、ネガキャンが増えてきましたね。

圧倒的な外観
稀少性
利便性
ランドマーク

これに賛同出来る方々が一定数いるから、売れているのです。
高額な部屋はほぼ完売。
今売っているのは1L中心です。