パークコート神宮北参道 ザ タワー

[マンション検討中さん]

フジタ→グラクソ跡地のマンション計画について語りましょう。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1709/

件名 パークコート神宮北参道　ザ　タワー(仮称)渋谷区千駄ヶ谷四丁目計画
地名地番 東京都渋谷区千駄ヶ谷4-6-15ほか
住居表示 東京都渋谷区千駄ヶ谷４丁目６番１他（地番）
交通：
（1）東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩1分
（2）山手線「代々木」駅　徒歩6分
（3）総武・中央緩行線「代々木」駅　徒歩6分
（4）都営地下鉄大江戸線「代々木」駅　徒歩6分
総戸数 　471戸（販売総戸数471戸、他に　店舗1戸）
構造 鉄筋コンクリート造
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上27階地下1階
敷地面積 4837.13 ㎡
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社
施工者 清水・フジタ建設共同企業体
管理会社　三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
竣工時期　2023年6月下旬
入居時期　2023年7月下旬
主要用途 共同住宅、店舗、保育施設(保育所)

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[3016: 通りがかりさん]

祝マンション・オブ・ザ・イヤー?
https://mansion-madori.com/blog-entry-8462.html?sp

[3017: 評判気になるさん]

>>3016 通りがかりさん

ありがとうございます。拝見しました。
自分が惚れこんだマンションが、他人からも評価されるのは嬉しいですね。

東の横綱格好いいです。

資産価値向上に結び付いてくれることを期待します。

[3018: 匿名さん]

角立地で目立つし、徒歩10分圏内も便利だし、立地とデザインを兼ね備えた良いマンション。一見、いまいち？と見られがちな立地のポテンシャルを見抜いた企画と値付けは、流石に三井。

[3019: 匿名さん]

>>13 契約者さん
パークコート北参道の目の前の住民のお方。
ここに住んでる人にしか撮れない写真。
目の前の住民の方なのでぜひお友達になってほしい。

https://www.instagram.com/parkcourttower/

[3020: 評判気になるさん]

>>3019 匿名さん
貴重なアーカイブなのでもっと写真UPしてほしい。

[3021: 匿名さん]

>>3020 評判気になるさん
これ、よくある売主さんが借りてるやつでしょ。

[3022: 匿名さん]

>>3021 匿名さん
公式ならますます要チェックしなきゃだ。

[3023: 名無しさん]

>>3021 匿名さん
確かに三井なら中古物件として部屋持ってそう。
そのうち、営業として「今こんな感じです」って使ってそう。

[3024: 匿名さん]

>>3023 名無しさん
見てて損しないから一応フォローしとくか。

[3025: 匿名さん]

ここの機械式駐車場ってフラットパレット？それともノーマルパレット(真ん中が凸になってるパレット)？

[3026: 匿名さん]

>>3024 匿名さん

フォローしてる人見に行こう

[3027: マンション検討中さん]

1LDK値段ぶっ飛んでますね…。一番条件の悪い一番下の階、眺望日当たり無しで8000マンですか…。月27マンで貸してようやくグロスで4%乗る感じ。そんな金額では到底貸せない気がしてます。定借の渋谷の方が確実かな…。

[3028: マンコミュファンさん]

>>3027 マンション検討中さん

この物件は平均坪単価830万。一期一次の低層は坪単価600万台～。

だからそんなもんじゃない。
定借に行きたければどうぞ。

[3029: 匿名さん]

>>3028 マンコミュファンさん
住んで良し、貸してダメ、という物件ということですね。

[3030: マンコミュファンさん]

>>3029 匿名さん

そうかもしれませんね。
外観やブランド価値は、実需の購入者には響くと思います。
しかし借りる人は、コストとの兼ね合いで見るので、どこまで賃料に盛り込めるか。

[3031: 匿名さん]

新しいうちに賃貸で借りて、1年で飽きたら退去するのが最も賢明ですね。
パークビューの部屋を50万ぐらいで借ーりよっと！

[3032: 匿名さん]

>>3031 匿名さん
最高ですね！資産価値は買った途端に含み損になる高値値付け物件ですから、1年ぐらい借りて、飽きたら退去するぐらいが丁度良いかと。これ、外国の投資家が投資対象としない限り、実需でない限り、売り抜けるのはまず厳しいと思います。

[3033: 名無しさん]

>>3032 匿名さん
新築は買って即負け確定、の時代になったね。この物件ですらそう。不動産の基本の基だが、当たり前の投資利回り計算できない成金ばかりのマーケットになったね。どうしたらこの物件買えるのよ？もちろん周辺より高いだろうが、周辺賃料確認したのかね？誰が借りて、ないしは転売の買い手になる？

[3034: 匿名さん]

>>3033 名無しさん

それは分かってるんだけど、PC虎ノ門の角部屋買っちゃいました。
2020年の9月頃でコロナが海のものとも山のものともわからない真っ只中、何かのご縁だったように思いました。
虎麻ヒルズの行く末も先行き見えませんが、春頃には引き渡しを受ける予定です。

[3035: 名無しさん]

>>3034 匿名さん
港区は、買い手がいるから良いかと。流石に北参道は、ねぇ?。

[3036: 匿名さん]

北参道ってニッチで渋い方々のエリアだったのが、三井のこのシャンパンタワーみたいなド派手タワマンのせいで様変わりするか？
それとも令和マンションバブルの遺骸となるか？

[3037: 評判気になるさん]

ランドマークになるのは間違いないので、周りに好影響を与えてくれることを願っています。

[3038: 名無しさん]

>>3036 匿名さん
バブルの遺骸となるね。

[3039: 匿名さん]

>>3034 匿名さん
コロナで最も資産性を確実にしたのはパークタワー勝どきミッドの1期1、2次だったからな。

[3040: 匿名さん]

>>3039 匿名さん

引き渡しもリセール事例も未定の物件を引き合いに出されても困ります。ましてや埋立は結構。お引き取りください。

[3041: 評判気になるさん]

>>3039 匿名さん

湾岸、低仕様を同じレベルで語るのはやめてね。

[3042: 名無しさん]

>>3041 評判気になるさん

同意見。オリンピック安マンションの目の前で、駅のホームに入れない勝どきじゃ話にならん。とはいえ、ここの北参道も、ホームガラガラで、逆の意味で話にならんが。つまり、両方ともダメということでしょ。

[3043: 評判気になるさん]

>>3042 名無しさん

論点ズレてるよ。

[3044: 匿名さん]

まぁあれだな、湾岸勢はせめてパークコート建つぐらいまで頑張らないとだな。三菱ならグラン、住友ならグランドヒルズ。じゃないといつまで経ってもミドル層止まり。

つまりお話にならんてこっちゃ。

[3045: マンコミュファンさん]

>>3039 匿名さん
玄関前カメラすら付いてない令和のコスカ代表マンションの話をされてもね。。風呂なんかの設備とか見てもザ・庶民マンション。

湾岸民はデベになめられてることに早く気付いた方がいい。

[3046: 匿名さん]

>>3043 評判気になるさん
あなたさっきくらすごい肯定したり変な人は追い出そうとするね。もしかして、営業の方ではないの？
そんなにここがいいと思ってるなら早く契約すればいいじゃない。

[3047: 評判気になるさん]

>>3046 匿名さん

地域性や建物、仕様の比較ならわかるけど、いきなり駅のホームの話。
まともな話題を提供しましょうね。

[3048: マンコミュファンさん]

>>3044 匿名さん

湾岸勢はせめてパークコート建つぐらいまで頑張らないとだな。三菱ならグラン、住友ならグランドヒルズ。じゃないといつまで経ってもミドル層止まり。

これいいですね。
ウケました。湾岸推しの人達って、何か勘違いしてますよね。

[3049: マンション検討中さん]

第二期が始まったので、ネガキャンが出てきましたね。
この物件に限らずですが、値段を下げさせたい、倍率を下げさせたいためにわいてきます。
バークタワー勝どきや白金ザスカイなどは、何度も値上げしているからね。気持ちはわかるけど。

[3050: 匿名さん]

内装と共用施設はとても良さそうだけど、立地がマイナス過ぎて2億以上は出しづらいですね。
立地に対して、景色・仕様が勝っているという点では、湾岸物件と似ているように思います。
3LDKは完売のようですが、皆さんよく買ったなぁ。港区や千代田区物件の方が資産性高いと思うのですが。

[3051: 匿名さん]

1LDKが7900万からと思ったより安く出てきたので売れるなこりゃ。2期1次以降また値上げしていくのかな。

[3052: 匿名さん]

まーみんな1LDKが思ったより安すぎて抽選間違いないから一気にネガキャンモードになったんだね。
現地の工事進捗がInstagramにあがってるからそれ見ながら癒されとこ。

https://www.instagram.com/parkcourttower/

[3057: とーさん]

ここの駐車場ってフラットパレット？

[3058: 匿名さん]

このマンションめちゃくちゃ良かったから欲しかったけど他買ってしもうた。オイラが目につけてた3LDKは全部完売だろなー西側の。

[3059: 匿名さん]

>>3058 匿名さん

100㎡超の南の角部屋は完売しているようです。あのリビング良かったんだけどなー。

[3060: 通りがかりさん]

去年まで近所に住んでたけど、北参道はめちゃくちゃ便利。
オーケーまで徒歩5分だし、高島屋も徒歩10分。
渋谷区の出張所も目の前だし。
明治神宮ー渋谷ー国立競技場方面の眺めも圧巻。
国立競技場方面は低層住宅しかないから、坂下ったところの小規模マンションでもこの眺め。
そこそこ交通量があるので、明治通り側の低層階は窓開けるとうるさいかも。
中層階以上を買える人がうらやましい！

[3061: マンション検討中さん]

フラットパレットだよ！

[3062: 匿名さん]

>>3061 マンション検討中さん
ウソつけ

[3063: eマンションさん]

フラットパレットって何？

[3065: 匿名さん]

>>3063 eマンションさん
最近の車の大型化に対応して車幅2050まで入庫できるよう機械駐パレットが平坦な形をしてるやつだよ
ベンツやBMWのSUVが入るかどうかの判断につながる話かな

[3066: 匿名さん]

[No.3053～本レスまでは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[3067: マンション比較中さん]

近所住み。
便利で実は洒落た場所。土日は閑散。北参道駅に急行が停まらないのは超ストレス。
OKに加え成城石井やマツキヨも出来たし徒歩圏にIKEA・ニトリもあるので庶民には有難い。平日昼キッチンカーのバリエーションは神。

[3068: 周辺住民さん]

この地域、パン屋が弱い。
Tigretくらいか？
トゥルナージュは遠い

[3069: マンション検討中さん]

>>3062 匿名さん

ほんとだよ

[3070: マンション検討中さん]

1階にできるのがオーバカナルだったらいいのに（パンも美味しいよねあそこ）

[3071: 販売関係者さん]

仕方ないのでOKでデニッシュ食パンばかり買ってる

[3072: 名無しさん]

>>3071 販売関係者さん
うるさいわ

[3073: 通りがかり]

今朝、区の職員らしき方たちが、マンション前の交差点の高架下住民？の荷物の片付けらしきことをしてました。
ついにあの方もどちらかに移動みたいですね。

[3074: マンコミュファンさん]

電車の映像広告で、石原さとみさんが北参道を紹介していました。
お洒落な街ですよね。

[3075: マンション掲示板]

>>3074 マンコミュファンさん

そうか

[3076: 評判気になるさん]

根強い人気のようですね。
完売はいつかな？

[3077: マンション検討中さん]

白金ザスカイは、更に値上げして販売しているらしい。
ここはどうなのでしょうか？

[3078: 匿名さん]

>>3077 マンション検討中さん

三井はそういうことしない。

[3079: 匿名さん]

スカイは値上げして、残り住戸30戸。すごいね！

[3080: マンション検討中さん]

三井が値上げしないとかw勝どきはめちゃくちゃ値上げしたって見た

[3081: マンコミュファンさん]

>>3080 マンション検討中さん

確かにパークタワー勝どきサウスは値上げしています。
でもあの物件の当初のミッド価格は、三井が弱気になりすぎたよね。だからミッドの途中からの値上げはわからなくないが、サウナも段階的に値上げしている。
同じ物件で後から高い値段で買わされるのは解せない。

その点、パークコート神宮北参道ザタワーは、一期1次から変わらないので有難い。

途中から参戦した私は非常に好感持っています。

[3082: 匿名さん]

>>3081 マンコミュファンさん
まぁここはもともと強気な値段だったから。
スカイやパタドキのように周辺中古比でも割安な価格で出しちゃったところは値上げしてるね。ここはデベも十分利益取れてるから値上げの必要ないんじゃないか。

[3083: 匿名さん]

>>3082 匿名さん
ここだけの話やけど、
坪800万超のタワマンで値上げが議論になるとは東京は景気ええんやね
渋谷、虎ノ門、六本木の相場が1200-1500万の時代やから当たり前なんか
知らんけど

[3084: マンション検討中さん]

住友ならとっくに値上げしていそうだけど、三井だから据え置きで完売まで走りそうですね

[3085: 匿名さん]

ここは値上げしたら下手すると虎ノ門や六本木に追いつくから無理

[3086: 匿名さん]

>>3085 匿名さん
しかし、原宿が最寄りと考えれば坪1000万でも安い気もするがどうなんかな
歩いて10分前後だから十分原宿に住んでると名乗れるよね

[3087: マンション掲示板]

>>3086 匿名さん

個人的な意見ですが、原宿住んでいるとは言わないほうがいいですね。
笑われてしまうかも。
私なら、千駄ヶ谷に住んでいると言います。

[3089: 匿名さん]

原宿に住んでいるって何の自慢にもならないしね。中高生には人気かも。

[3090: ご近所さん]

>>3087 マンション掲示板さん
原宿と代々木の間あたりに住んでいると言ってます。

[3091: マンション検討中さん]

[NO.3088と本レスは、スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[3092: ご近所さん]

徒歩圏にいい鮨屋が欲しい
坂本がなくなったのはショック！

[3093: 匿名さん]

良いレストランはすぐ近くに沢山ありますけれどね！Sincere、Convivio、L'Octave Hayato Kobayashi、タンタボッカ、ボガマリなど。いずれも目と鼻の先。
鮨屋や和食屋は、少し薄いかも。

[3094: 名無しさん]

ここのキッチンはどこのメーカーでしょうか？

[3095: 匿名さん]

＞渋谷、虎ノ門、六本木の相場が1200-1500万の時代やから

どこの物件の話でしょう。
新築のパークコート虎ノ門でも坪850くらいですが。

[3096: マンション掲示板さん]

築約10年の
パークコート六本木ヒルトップが、
坪1400で出てますね。

[3097: マンション掲示板さん]

また 売り出し価格（笑）かよー、勘弁してくれー。
いい例を出すと、パーク文京小石川タワーなんて売り出し価格（笑）が高すぎて一つも売れてないじゃないか。

とりま、成約価格出してから言えよ。

[3098: 匿名さん]

>>3095 匿名さん
ヒルトップも仙石山も軽く坪1000万超えてるし、パコ虎も分譲時は確かに坪850くらいだけど、今はそんな価格で売りに出す人はいない。
虎麻周辺は強烈に上がってる。

[3099: 評判気になるさん]

>>3097 マンション掲示板さん

パーク武蔵小山も同じ構図。イキって目黒マークに張り合ってるけど、とんだ笑いもの。

[3100: 匿名さん]

>>3098 匿名さん
麻布虎ノ門再開発、虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー、グラン南青山、仙石山、六本木ビルトップ
このあたりが東京で最高値クラスで水面下取引されている高級マンション
坪単価は1200から1500万円程度
これから分譲がはじまる三井の三田一丁目、野村の神宮前六丁目もこうした価格帯となる可能性濃厚
こんな状況でしょ

[3101: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[3102: マンション検討中さん]

>>3100 匿名さん

神宮六丁目はアンダーで既に始まってますよ。さて一般には出てくるでしょうかねー

[3103: 匿名さん]

SGRが登場しましたか

[3104: ささき]

>>3103 匿名さん
私、命かけてもその人じゃない笑

[3105: 匿名さん]

>>3102 マンション検討中さん
情報早いすねー
てか、基礎工事始まってそこそこ時間経過してるから当然なんすかね

[3106: 匿名さん]

1LDKのオンライン相談しました。2期1次の売り出し戸数が思ったより少ない。もうセレクト系は間に合わないから、ゆっくり売るのでも問題ないんだろうけれど、少しずつの売り出しで倍率を確保しようとしているのか。抽選になるより、買いたい人が買えるようにしてほしい。

[3107: 匿名さん]

>>3106 匿名さん
1Lはやはり実需より投資が多いのかな？

[3108: マンコミュファンさん]

>>3106 匿名さん

売り出し戸数はどのくらいですか？

[3109: 匿名さん]

1LDK、激戦になりそう。

[3110: 匿名さん]

パークタワー文京小石川もパークコート武蔵小山も、中身は同じ兄弟物件。
似たモノ同士、仲良くしなさいよ。

[3111: 匿名さん]

>>3108 マンコミュファンさん
半分くらいですよ

[3112: マンコミュファンさん]

>>3111 匿名さん

そうなんですね。
ありがとうございます。

外観デザインなど人気ですから、抽選なのでしょうね。

[3113: 匿名さん]

>>3102 マンション検討中さん
平均1200超えてますか？

[3114: マンション検討中さん]

今の現地の様子。

[3115: 匿名さん]

中の保育園は認可かな。実需と投資で集中してるみたい。