パークコート神宮北参道 ザ タワー

[マンション検討中さん]

フジタ→グラクソ跡地のマンション計画について語りましょう。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1709/

件名 パークコート神宮北参道　ザ　タワー(仮称)渋谷区千駄ヶ谷四丁目計画
地名地番 東京都渋谷区千駄ヶ谷4-6-15ほか
住居表示 東京都渋谷区千駄ヶ谷４丁目６番１他（地番）
交通：
（1）東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩1分
（2）山手線「代々木」駅　徒歩6分
（3）総武・中央緩行線「代々木」駅　徒歩6分
（4）都営地下鉄大江戸線「代々木」駅　徒歩6分
総戸数 　471戸（販売総戸数471戸、他に　店舗1戸）
構造 鉄筋コンクリート造
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上27階地下1階
敷地面積 4837.13 ㎡
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社
施工者 清水・フジタ建設共同企業体
管理会社　三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
竣工時期　2023年6月下旬
入居時期　2023年7月下旬
主要用途 共同住宅、店舗、保育施設(保育所)

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[2851: 匿名さん]

>>2850 口コミ知りたいさん

シゲルとかプシコドクちゃんとか、小金持ちがうるさいのよね

[2852: 匿名さん]

>>2851 匿名さん

人の家晒して面白がってる人は、お縄でいいです

[2853: 匿名さん]

>>2852 匿名さん

俳優さんのほうは、たしかに床面似てるけどちょっと違うんですよね。だから、そうかも、でも違う、て感じのネタになる。
アスペドクちゃんのほうは直球で正解すぎてがっつりプライバシー侵害なんだよな。その辺の空気読めない人のがアスペの特徴なり

[2854: 匿名さん]

だからしげるって誰だよ
ブロガーとかって、マンコミネガに毛が生えたようなレベルのやつ多いぞ
そんなに先が読めるなら、何故パークコート千代田富士見、浜離宮を買って無いんだよって、いつも思う
そんな奴ら信じない

[2855: 匿名さん]

何言ってるのかわからない。意味不明な呟きは迷惑なので、やめていただきたい。

[2856: 買い替え検討中さん]

住民スレッドはいつ頃立ち上がるんでしょうね。
年内に第1期5次までいくようですね。年内販売数は合計250戸くらいになるのかもしれませんね。

[2857: 検討中]

だいぶ前にエントリーしたかもですが、突然DMがうちに来ました。苦戦してるんだなと思いました。

[2858: 匿名さん]

>>2854 匿名さん

アンダーの情報漏らしてる時点でもう招かれざる客
この人に売らなくても買う人はいるからね

[2859: 匿名さん]

>>2858 匿名さん

しげるなの？

[2860: 匿名さん]

1LDKいくらくらいですかね？

[2861: マンション掲示板さん]

>>2860 匿名さん
8980万?と踏んでます。ほぼ9000万円台でしょう

[2862: 匿名さん]

>>2861 マンション掲示板さん
ありがとうございます。やはり高いですね。投資に見合いますかね？

[2863: 匿名さん]

投資に見合うはずもなく。このへん家賃安いので。ここの売りである眺望の良い部屋はほぼないわけで、そうなるとデメリット目立ちますからね。立地としてはあまり魅力がない。

[2864: 職人さん]

単にコロナの影響を受けているだけじゃないかと思います。客観的に見るとデザイン性といい、立地といい、年を経るごとに価値を増す物件だと思いますけどね。みんなが買えないと思い込んでいる、お買い得な時ってのは往々にしてそんなもんじゃないですか？

[2865: 職人さん]

えー、職人さんって嫌だなあ。匿名で投稿できるようにしてくださいよ＞中の人

[2866: 匿名さん]

>>2854 匿名さん
買ってるっぽいよ。

[2867: RYU]

>>2856 買い替え検討中さん
私もそろそろ住民スレッドできたら嬉しいんですが、これって誰かが立ち上げないといけないものなんですかね？

[2868: 匿名さん]

新宿近いと変わった人増えるよ
港区にしとけ

[2869: マンション検討中さん]

デザイン推しのマンションは消費期限が短い。です。

[2870: 匿名さん]

>>2869 マンション検討中さん
例えば過去どんなマンションが挙げられますか？

[2871: マンション掲示板さん]

>>2862 匿名さん
投資なら渋谷でしょう。

[2872: 匿名さん]

>>2867 RYUさん

やったこと無いけど、そうですよ。

[2873: 匿名さん]

ここはマンションが建つだけではいかんともし難いと思うけど
千駄ヶ谷って何も変わらないからな

[2874: 匿名さん]

渋谷はサッカースタジアムできるよな
織田フィールドがなくなるらしくて悲しい
5キロタイムトライアルきつかったな

[2875: マンション検討中さん]

全熱交換にしてほしい
ダイレクトウィンドウだしこの値段なんだからさ

[2876: 匿名さん]

>>2864 職人さん
それ君の主観だよ

[2877: 口コミ知りたいさん]

>>2858 匿名さん
と思うじゃん？長期的には少し情報が漏れる方がファンが増えるんだよね。
三井にはプラス。

[2878: 契約済みさん]

>>2867 RYUさん
>>2856です。契約者専用スレッドを立ててみました。ただ、こちらのスレッド上部の「住民スレ」にはリンクがまだ貼られていないようです。
スレッドを立てたのは初めてなのでやり方が分からないのですが、運営の方にリンクを貼っていただけるのでしょうかね。

[2879: 匿名さん]

外観デザイン重視しすぎて間取りが悪いから
家具はB&Bやミノッティなどの高級家具入れにくいのが悩むところだね
ligne rosetなら合いそうだけど

[2880: 匿名さん]

眺望のあるマンションのダイレクトウィンドウは、ギリ許す
でも目的は部屋を縦に広げてスパン短くして、販売住戸を増やす作戦なんだろうな

[2881: RYU]

>>2878 契約済みさん
スレッド作成ありがとうございます！
探して、私もそちらにお邪魔致します。

[2882: 契約済みさん]

>>RYUさん
こちらです！
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/675145/
運営の方がいらっしゃいましたら、リンクをお願いしたいです。

>>2879さん
Minottiは大きい家具が多いので入りにくいかもしれませんね。B&BやCassinaは、物を選べば入ると思いますよ。私はそれぞれの家具を入れる予定でプランニングしています。

[2883: 匿名さん]

最近のー
パークコートタワーはー

[2884: 口コミ知りたいさん]

ノート書いている人に嫉妬している人が多すぎてワロタw

[2885: 通りがかりさん]

ここよりパークコート青山ザタワーを中古で買った方がいいよ。

[2886: 匿名さん]

>>2885 通りがかりさん

眺望を求めているのだろうから渋谷でしょ
でも、定借だからずっと住むと損する
ここから眺望を取ったらデザインぐらいしか

[2887: マンション検討中さん]

だいぶ先の話しだけど、三井不動産主導の外苑前再開発(神宮球場・秩父宮ラグビー場含む)が着工し始めたら千駄ヶ谷周辺の評価は更に爆上げね。

[2889: 匿名さん]

[No.2888～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[2890: 職人さん]

めちゃくちゃ惹かれるけど三井の仕入れ値を見ちゃうとなんかもやもやする

[2891: eマンションさん]

>>2885 通りがかりさん
それは
な
い

[2892: 匿名さん]

最近のー
パークコートタワーはー

[2893: マンション掲示板さん]

こちら保有は勝ちだよな。なっシゲちゃん？

[2894: マンション検討中さん]

近所なので、夏休みは小学生～大学生まで神宮プールに通ってたから、今でも愛着があるエリア。三井の再開発には非常に期待している。

[2895: 契約済みさん]

40㎡台、50㎡台のまだ販売していない住戸を除けば、8割ほど売れたみたいですね。

[2896: 匿名さん]

>>2895 契約済みさん
すごいすね

[2897: 匿名さん]

角欲しかった・・・だれか１０億恵んでクレイ

[2898: 匿名さん]

>>2897　角部屋は、南西角は2戸を除いて終了、南東角は15階以上は終了。
残っているのは、北西角の低層階と20～23階、北東角の16階以下のようで。
24階以上の角部屋は販売終了しているね。

[2899: マンション検討中さん]

もう2L無くなったのか

[2900: 匿名さん]

>>2895 契約済みさん
まーここはブランド立地ではないけど利便性は無双で高層は眺望も無敵でそりゃ売れるよね。

[2901: 匿名さん]

1Lは年明け？
低層中心だと思うけど、40平米で9千万円台後半からとか？

[2902: 買い替え検討中さん]

1Lは、年明け第2期からではないでしょうか。

[2903: マンション検討中さん]

今から参入ですが、100㎡位の部屋は残り少ないのでしょうか？

[2904: マンコミュファンさん]

>>2903 マンション検討中さん

100平米越えの部屋は5部屋くらいしか残っていなかったような。。
あとは、たしか最上階で1部屋空いていたかと思います。

[2905: 評判気になるさん]

1L皆さん買うの？

[2906: マンション検討中さん]

>>2905 評判気になるさん
仕様が。。。

[2907: 匿名さん]

ねえ…ちょっと開口部の狭さと仕様の低さ、風呂の狭さなんか考えると買う必要あるかなとは思うよね
完全賃貸回しならいいけど利回りどうなんだろ

[2908: マンション掲示板さん]

1LDKは皆さん狙ってます。

[2909: 匿名さん]

どの間取も、デザインのしわ寄せが酷い。

[2910: マンション検討中さん]

三井は、ここのメドがつくまで今後の
虎ノ門や千代田四番町のような、
上級パークコートの情報は
意識的に出さないつもりでしょうか。

[2911: マンション検討中さん]

個性的なデザインを気に入りここを検討しているのですが、かなり割高な気がして迷っています。

[2912: マンション掲示板さん]

170億で買った土地が、
千億くらいになるの？

[2913: 匿名さん]

400億もいかないくらいじゃない？土地の仕込み原価って今は40%くらいはするらしいし

[2914: マンション掲示板さん]

2億?471戸＝942億

[2915: マンション掲示板さん]

三井の錬金術？

[2916: 匿名さん]

通常のビジネスです。利益を追求しない行為は、株主への背信行為になります。

[2917: マンション検討中さん]

>>2907 匿名さん
3%前半ー中盤ぐらいでしょうか。正直うーんて感じですね

[2918: 匿名さん]

>>2917 マンション検討中さん
そんな感じでしょうね。
相続対策でないなら、キャピタルゲイン取れないと厳しいですね。

[2919: 匿名さん]

>>2911 マンション検討中さん
今の中古見てると割安感あると思うけど。ここは売れてるから別に無理する必要もないと思う。むしろ売れてるから2期以降値上げしそうな気もしなくもない。

[2920: 匿名さん]

今から参入しようかと思うのですが

>第1期6次 1LDK～3LDK

1Lは、これが初めての販売になるのですか？

[2921: 匿名さん]

三井は普通値上げしないんだけどな。
よほどの倍率で瞬間蒸発にならない限り。

[2922: 匿名さん]

年内は第1期5次までかと思っていましたが、あと1週間程度の期間で6次までやるんですか！年内に詰め込みますね。引き合いがあるからこそ、でしょうね。

[2923: 匿名さん]

>>2920 匿名さん
シゲルに聞くのが良いすね

[2924: マンション検討中さん]

このマンション、管理費がかなり高いですね。

[2925: 匿名さん]

パークコートに親殺されたみたいなやつ何処行ったのかね

[2926: マンション検討中さん]

>>2924 マンション検討中さん
高いです。が、恐ろしいことに最近の高級マンションの管理費ってこんなもんです。
既存の管理物件から取れない分、新しい物件で利益を確保しようとしてないか心配になることがあります。

[2927: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[2928: 口コミ知りたいさん]

秀逸なのは修繕積立金。今までのパークコートの修繕積立金の設計はかなり無理あるけど、ここは超まとも。たぶん過去のパークコートを学習したんかな。

[2929: 匿名さん]

建て替えまで保有するの？
凄いな。
そんな広い部屋なら良いけど。

[2930: 口コミ知りたいさん]

>>2929 匿名さん
ペントだけど広いかは個人差があるから分からん。自分としては広いと思う。建て替えまで考えてないけど子どもへの贈与は考えてるので修繕積立金は大切や。管理費は高いほうが安心。セコくして管理されないマンション嫌や。パークコートやし。

[2931: 匿名さん]

>>2930 口コミ知りたいさん

細かいけど相続な
顧問税理士つけとけよ

[2932: 口コミ知りたいさん]

>>2931 匿名さん
生前贈与考えてるが相続になるのか？

[2933: 名無しさん]

方言（関西？！）読みにくい。

[2934: マンション検討中さん]

>>2927 マンション検討中さん
たぶんその比較対象のマンションは高級マンションではないんだと思います。

[2935: 匿名さん]

>>2932 口コミ知りたいさん

贈与だとなんの特典もないよ。
小規模宅地の特例とやらも使えないぞ。
東京税理士会が近くにあるから、事務所紹介してもらいなさい。

[2936: 住民板ユーザーさん5]

>>2935 匿名さん

税金対策ではないのでは？
税金も気にしない超大金持ちかもしれませんよ。
お邪魔しました。

[2937: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[2938: マンション掲示板さん]

>>2937 マンション検討中さん
と思うなら買わなくてよろしい。適正価格なんて無いですからね相対取引ですから不動産は。

[2939: 匿名さん]

>>2937 マンション検討中さん
１割高までは許容範囲だそうです。

https://www.sumai-surfin.com/columns/webmaster-oki/oki-20211203
[第620号]警告！さすがに２割高の物件を買ったら含み損を抱えるぞ
今の新築物件価格は「適正価格」より高すぎるのは、沖式新築時価で証明済みだ。
これはもちろん沖式の方が正しい。なぜなら・・・は沖レクで学習してくれ。
先日、個人コンサルで調べた物件は27％高かった。さすがにこれを買ったら、損は免れない。多くの人がフルローンを組む中で、適正価格の把握は絶対条件である。
これからまだ価格は上がることに甘えてはいけない。
適正価格よりかなり割高なら、欲しいけれども我慢する勇気が必要だ。
その分岐点は現状であれば、１割高までは許容範囲と考えるが、
それ以上はnegativeという判断にしておいて欲しい。
コロナ特需が終わり、また売行きが冬の時代を迎える可能性は高い。ここは我慢のしどころである。

[2940: 口コミ知りたいさん]

さて買うか

[2941: マンション検討中さん]

広い部屋はまだ残っていますか？
立地と外観に魅力を感じています。

[2942: 口さん]

>>2941 マンション検討中さん
多少残ってるけど早くした方がいいよ。超高価格やのに売れるペースが早い。

[2943: マンション検討中さん]

>>2942 口さん

ありがとうございます。
明日動いてみます。

[2944: マンション検討中]

>>2937 マンション検討中さん
何と比較して割高なのでしょう？北参道マーケットのこと？築古が多いエリアですし、単純比較するのは違うと思います。

[2945: 通りがかりさん]

https://www3.nhk.or.jp/news/html/20211128/k10013365411000.html
専門家が価格下がらないってさ

[2946: 通りがかりさん]

>>2939 匿名さん

そうやって我慢してる間にどんどんマーケットが上がって今買えてる値段でも同じ広さの部屋が買えなくなるんだよねー。、。わいは東京五輪後下がる説を待ってた。
3年前に買っておけば、、、、

[2947: 通りがかりさん]

>>2944 マンション検討中さん

確かに、過去の周辺成約事例で出した価格との比較でしょう。すると、あの周辺は築古が多かったり、パークコートのような高級物件も少なかった。

この物件が周辺の相場を引き上げて行くのでしょう。

[2948: マンション検討中さん]

櫻井さんの記事です。

https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1111363

[2949: 匿名さん]

AIにいくら過去の取引事例食わせてもそれは昔の安い価格なので、価格上昇局面では実勢取引価格よりも割安に適正価格を計算してしまうのはしょうがないと思います。おそらくなんらかの係数をかけて補正する必要があると思いますが、そこの匙加減を科学的に決定するのはかなりの難題でしょう。おそらく供給側のデータだけでなく、購入する顧客側の買う能力とか買いたい気持ちなどをデータ化してもりこむことになるのではないかと。大変。

[2950: マンション検討中さん]

1LDK発表なりましたね。@いくらでしょうか？