パークコート神宮北参道 ザ タワー

[マンション検討中さん]

フジタ→グラクソ跡地のマンション計画について語りましょう。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1709/

件名 パークコート神宮北参道　ザ　タワー(仮称)渋谷区千駄ヶ谷四丁目計画
地名地番 東京都渋谷区千駄ヶ谷4-6-15ほか
住居表示 東京都渋谷区千駄ヶ谷４丁目６番１他（地番）
交通：
（1）東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩1分
（2）山手線「代々木」駅　徒歩6分
（3）総武・中央緩行線「代々木」駅　徒歩6分
（4）都営地下鉄大江戸線「代々木」駅　徒歩6分
総戸数 　471戸（販売総戸数471戸、他に　店舗1戸）
構造 鉄筋コンクリート造
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上27階地下1階
敷地面積 4837.13 ㎡
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社
施工者 清水・フジタ建設共同企業体
管理会社　三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
竣工時期　2023年6月下旬
入居時期　2023年7月下旬
主要用途 共同住宅、店舗、保育施設(保育所)

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[2653: 匿名さん]

養分とか、見慣れたアホみたいなキーワードを書き込む奴はほっときましょう。
現地見てきたけど、建物が数階まで立ち上がっていた。道路や隣接ビルから思ったほどセットバックされてなくてびっくり。特に隣接ビルとは目と鼻の先。敷地いっぱいに建てるのはいただけないな。

[2654: 匿名さん]

田舎のタワマンみたいに野中の一軒家みたいなわけにはいかないからなー

[2655: 匿名さん]

>>2653 匿名さん
東側の敷地にかなり余裕を持たせてるからきちんと敷地計画見てみて。西側はそもそも歩道にすごく余裕があるからたぶんセットバックしなかっただけだろね。しかしあの明治通り沿いの北参道交差点の広さ凄いねw

[2656: 評判気になるさん]

>>2649 マンション検討中さん
二期目以降も角部屋は販売されますよ、

[2657: 匿名さん]

隣接ビルと言えば大京の本社がとなりに有るのにパークコートなんですね。

[2658: 匿名さん]

タワーマンションにはパークマンションはないようなので、パークコートザタワーは最高級ということなんですね。

[2659: 評判気になるさん]

>>2658 匿名さん

イエス。

[2660: マンション検討中さん]

>>2658 匿名さん

だから何度コンセプトの違いと言ったらわかるのか
理解力ないな

[2661: マンション検討中さん]

>>2660 マンション検討中さん

パークコート以下のマンション所有者必須すぎ。
コンセプトの違いなわけない。
そうやってパークコート以下のマンションは売っていくんだろうけどね。

[2662: 匿名さん]

最近低層物件の高額成約が続いているからね。まあ捨つる神あらば拾う神ありで、売るほど魅力がないわけじゃないだろうけど。売った人が何を買っているか興味がある

[2663: マンション検討中さん]

1LDK販売延期なんだね。渋谷が小出しに売り出してるし、それ売り切ってからかな。値段釣り上げやばくなりそう。坪900とか、もはやリアルだな。

[2664: 匿名さん]

近くにもうすぐ成城石井ができるんだね。
オーケーよりは少し遠いけど選択肢が増えるのは良いことかな。

[2665: ピーポくん]

高層階3LDKを検討するためこれから物件見に行きたいんですけど予習はどこでしておけばいいですか？

[2666: 匿名さん]

>>2665
マンマニかマニアックくらい見とけば十分や。
https://sites.google.com/view/parkcourt
https://manmani.net/?p=37403

あと、SGRのnoteくらいだけど有料。

[2667: 匿名さん]

物件のデザインと立地は良い。残念ながら坪平均値が860ではサラリーマンには買えない。諦めて他を探す。

[2668: 通りがかりさん]

第7宮庭マンション、建替決議可決されたね。あっちは三菱地所なのでグレード高そう。

[2669: なし]

>>2668 通りがかりさん

何階建になる予定かご存知ですか？

[2670: とおりごかり]

>>2669 なしさん
確か24階建あたりだったかなと思います。

[2671: 2668]

>>2669
すいません。26階建ての予定のようです。

[2672: なし]

>>2671 2668さん

ありがとうございます！
まだリリース等は出てないですよね？

[2673: なし]

26階建だと、PC北参道からの眺望にも若干影響出るんですかね…

[2674: 2668]

>>2672
まだリリースは出てないかと思います。聞いた話だとつい最近建替え決議が可決されたばかりなので、これから本格的に動くようで、リリースは早くても来年かなと思います。
北参道、盛り上がってきましたね?。

[2675: なし]

>>2673
原宿方面の眺望は一部抜け感無くなるかもですね。。。

[2676: 口コミ知りたいさん]

おいら買うっす

[2677: 匿名さん]

>>2676 口コミ知りたいさん
1期1次で抽選になったけど買えた。ほんと良かった。

[2678: Osamu]

>>2677 匿名さん
おめでとうございます！私は1期3次の先着順住戸で確定させました。まだ先ですが出来上がるの楽しみですね！

[2679: マンション比較中さん]

>>2671 2668さん
明治通り沿いは60mの高度制限と容積率の関係もあり、15Fくらいのビルが壁になって連なってるイメージ。なんらかの緩和措置をうけるのでしょうか？？

[2680: 評判気になるさん]

>>2677 匿名さん
羨ましい限りです。どの部屋にされましたか？

[2681: 評判気になるさん]

>>2666 匿名さん
SGR?

[2682: 匿名さん]

>>2681 評判気になるさん
気にせずURL見とけばおけ。

[2683: 匿名さん]

まだまだ使えるオフィスビルを買い取って、マンションに建て替えただけで、苦労していない事もあって、土地に希少性を感じないんだよな。
着工まで10年とかのストーリーが全く無い。

無駄な建て替えをしているから高くなるのも仕方ない。

それと、パークコートタワーは、もう打ち止めが近づきつつあるな。

[2684: 購入経験者さん]

ここに建ってたのは1991年築のフジタ本社ビル。
そのフジタがバブル後の経営難で三井不動産系のファンドに150億で売却したのが2000年。
その後20年近くGSKが本社として賃借していたのでファンドは安定の利回り。
そして今回、三井不レジが買い戻して解体＆マンション建設。
さすがです。

[2685: 匿名さん]

流石なの？
セメント工場を売り切ったスミフの方が流石だと思うのだが。

[2686: 口コミ知りたいさん]

>>2682 匿名さん
シゲルの？

[2687: Osamu]

少しずつですが丸みがわかるようになってきてますね。今で5階くらいを建設中な感じでした。

[2688: 匿名さん]

風景が新宿っぽいな

[2689: 匿名さん]

中央線内側＋山手線内側のパークコートいいね

[2690: マンコミュファンさん]

>>2689 匿名さん
勝ち物件

[2691: マンション検討中さん]

中央線内側っていうか南側ね

[2692: 匿名さん]

何より立地が第一。
PCなら虎ノ門や四番町を買うべきだったのでは。今になって慌てるのもどうかな。

[2693: 匿名さん]

もう伸び切った街とこれから伸びそうな街とどちらがいいかってことだね。伸び切った街のナンバーワンには、今は逆立ちしたって住めないでしょ。

[2694: マンション検討中さん]

>>2693 匿名さん
違う。

[2695: 匿名さん]

都心が伸び切るわけ無いだろ
千駄ヶ谷なんかに誰がお金突っ込むんだ
お前らだけだ
ミシュランホテルも皆無なのに

[2696: 匿名]

>>2693 匿名さん
番町はともかく、虎ノ門、六本木はこれから大発展だよね。北参道とは比較にならん。

[2697: 匿名さん]

だって変わらない街千駄ヶ谷ですから
渋谷区の一番端っこだぞ
かと言って、新宿の再開発も影響ないし、ほんと変わらないよ

[2698: マンション検討中さん]

利便性をとるなら、周囲の喧騒は仕方ないし、代々木公園も高島屋も近いからいいと思う。値段次第では真剣に考えたいけど、が、しかし、フィットネスやゴルフラウンジとか、共用部が無駄に多いような気がするし、そのせいで高くなるのならどうかと思う。コロナ関係なく、そんな共用施設要るかな…

[2699: マンション掲示板さん]

つまり千駄ヶ谷デフォルト相場はいくらって事？

[2700: マンション検討中さん]

虎ノ門・四番町の両横綱なきあと、
盛り上がれる高級物件が出ないですね。

[2701: 匿名さん]

何を必死で言い繕っているんだろうか
東京のマンション相場はガラスの天井にぶち当たったんだよ。

大きなマンション相場という木は温室の天井にぶち当たり、それまではまるで針葉樹のように円錐形だったんだけど、天井に頭を抑えられると、広葉樹のように四方八方に枝を伸ばし始めたんだ。一つには個人が買える価格には限界があり、一方で一定程度までは買える人が増えているのだから、億ションネットワークは都心から郊外へ拡がる。

ただ、そこには大概レジェンドがある。単に真ん中にあるという以上の高いだけの理由がある。それがない超都心物件というだけの何の変哲もない億ションが、地域ナンバーワン物件の億ションに勝てるのだろうか。あなたはどんなマンションが欲しい？自問してみては？

[2702: 近隣の人]

今朝見てきたけど三階くらいまで鉄骨が組み上がってた。まだ先は長そうだけど完成が楽しみ。
中央線や山手線の線路はあまり近くないから気にしなくていいね。高速はさすがに近い。休日の午前中に右翼の街宣車が目覚まし代わりに起こしに来る。しかも魔の代々木カーブ参宮橋カーブが近くてしょっちゅう救急車とパトカーがやかましいサイレン鳴らしてる。そういう土地柄なのは仕方ない。

スーパーがOKくらいしかないのが地味にキツいがどうするのかな。
電車でのアクセスは良くて、渋谷も新宿も六本木も一本で行けるからIT関連の仕事してる人には向いてる土地だと思う。

柱が話題の間取り見たけど、あの出っ張り部分から明治神宮も代々木公園も外苑も見えそうだし眺望は凄そう。ただデッドスペースもやばそう。

朝イチの明治神宮は人気がなくガラガラで散歩すると良い気分転換になる。
都内に住みつつ森林浴も手軽に楽しみたいという人にはオススメだと思う。

[2703: 匿名さん]

>>2702 近隣の人さん
もうすぐ北参道に成城石井できるで。

[2704: マンコミュファンさん]

>>2701 匿名さん
何言ってんだオタク？Daijyobu?

[2705: 住民板ユーザーさん5]

>>2698 マンション検討中さん

同感です。
なぜかコインランドリーもあるし。

[2706: 匿名さん]

1LDK延期って、全室億ションの準備？！

[2707: マンション検討中さん]

この価格帯と規模の本物件で、この程度の共用施設が着いてるから価格が高くなるとか言う人はいちゃもんつけてるだけで所詮はお呼びでないだけ。

この程度の共用部など販売価格比で数%未満のコストアップにしかならない。ましてここは立地と先鋭化したコンセプトで価格決めされてるから、ゴルフレンジやらフィットネス等によるコストアップなどあって無いようなもの。そもそも都心タワマンなんて立地と共用部がウリなのに、そこをケチるなんて企画としてあり得ない。

[2708: 検討板ユーザーさん]

キッズルームとかいう無用の長物がないだけマシ。
あれは近所に児童館や遊び場のない荒野マンションの証みたいなモン。

[2709: マンコミュファンさん]

>>2708 検討板ユーザーさん

そうかな？まぁ企画にキッズルームが無い時点で、子育て実需メインじゃない旨のアピールはしていると思いますね。

だからと言って子育て禁止という訳にはいかず、新築入居直後から10年くらいは子供がポンポン増えますね。

結局、あれば良いのにねよいう意見も出ますが、後から増やすのもなかなか難しいですので、まぁ外の児童公園とか公開空地で賄ってもらう感じですね。

[2710: 匿名さん]

共産党と共棲なんで、いやな感じ?

[2711: 匿名さん]

>>2710 匿名さん
白金高輪の宗教施設郡より1000倍くらいマシだね～。

[2712: 検討板ユーザーさん]

>>2706 匿名さん

そのように聞きました。坪1000を目安にしてくださいと言われましたが、もはや私の目安にはならない高額ですと伝えたら、その後の説明が素早く終わりました。

[2713: マンション比較中さん]

>>2712 検討板ユーザーさん
売れる値段で価格。設定してきてるだろうから相当人気なんだね。まー確かに予約とれんし。1期1次もこの価格にしては倍率すごかったし。

[2714: 匿名さん]

倍率凄いのか
スミフは随分苦労してたのにな
どう判断すれば良いのやら

[2715: マンション検討中さん]

営業担当、あれはケチつけているわけじゃないと思うよ。正直、あんなチンケな共用施設要らんし、売りにもならんと思うよ。実用性０だし、あんなもんで管理費とか高くなるし。マンションの企画間違ってると思うよ。

[2716: Osamu]

Superiorタイプだと色々とセレクトができるのですね。StandardやPremiumと比較していないのでなんとも言えないのですが、、、
無償の範囲でもバリエーションが豊かな気がします。

[2717: 匿名さん]

>>2709 マンコミュファンさん
うちのマンション、キッズルームが無いから
ビューラウンジが子供たちのゲームするたまり場になってる。

[2718: 匿名さん]

麻布十番や白金高輪は成熟した街ですが、ここはこれから発展する若者の街ですので、将来が楽しみです。

[2719: 匿名さん]

将棋会館と東京税理士会の有る地味な街ですよ。

[2720: 名無しさん]

>>2702 近隣の人さん

成城石井

[2721: 匿名さん]

モデルルーム見学してきました！　なかなか良かったですが　坪単価がお高く　　、、管理費＆修繕費＆ネット使用料合わせて 、、60平米台で月額５２、０００～５７、０００円くらいです。私が気になったのは、タワー内部に　車のタワーパーキングがツインタワーになって22階まで存在していたこと。要は居室が外回りの皮とすると中央部に駐車ツインタワー（70台分×２棟）がアンコのようにあって、、、M８位の地震がきたらと思うとビルがどうなってしまうか心配で、、、制震免震と言っていましたが。我が家は見送りパスかな、、、。

[2722: 匿名さん]

>>2719 匿名さん
大京の本社がある街でもある。
昔は大京がこの辺にいくつもビルを持ってて、
大京のマンションを買う時に何度か来た。

[2723: マンション掲示板さん]

>>2719 匿名さん

温泉旅館街から、
地味な街にまでグレードアップしたんですね。

[2724: 匿名さん]

今は殺風景なエリアですけども、これからは明治通りの新宿三丁目からの北参道辺りまでオフィスビルや商業施設が建ってくるのですかね。

[2725: マンション検討中さん]

プレミアのMR見てきたけど、地味に低仕様で驚いたのが、
キッチン引出し類(洗面台は未確認)がソフトクローズで無かったこと。
担当の若い営業に、なぜ？と聞いたら、理由は不明だって・・・。

[2727: 匿名さん]

朝の散歩やランニングに代々木公園って普段使いできますかね

[2728: 匿名さん]

>>2727 匿名さん

原宿口はランニングで10分ぐらいかな。
歩きだと相当暇人でないと普段使いできないかな。
代々木公園が好きなら、パークコートタワー渋谷一択ですね。

[2729: 匿名さん]

瀬古ロード走るのが一般的かな

[2730: マンコミュファンさん]

>>2729 匿名さん
外苑と代々木公園の両使いが可能ですね
確かに外苑の方がオシャレ感があるかな

[2731: 匿名さん]

おしゃれではないね
ランニングクラブの練習会があるから走ってただけ

[2732: 名無しさん]

国立競技場5F空の杜が一般開放され、自由に出入して周遊できるようになるらしいので期待！
東京の街を見下ろすことができ、都心に小さな山ができた感じで、遠くに夕焼けの富士山もきれいに見えるらしい。

[2733: 坪単価比較中さん]

これですよね
https://www.nippon.com/ja/ncommon/contents/japan-topics/174539/174539....

[2734: 匿名さん]

>>2725 マンション検討中さん
そう？ソフトクローズだったよ。この投稿あったから確認してきたよ。

[2735: 匿名さん]

P104が理想的なんだがすでに完売してた。そしてすげー人気だったと。あー欲しかった…。

[2736: 匿名さん]

>>ペントハウスは次回販売以外全て完売でしたよ。又、P129、P108、、P102、S91も完売でしたよ。

[2737: 匿名さん]

1部屋ずつしかないのに完売ってｗ

[2738: 匿名さん]

>>2737 匿名さん
吾輩も残念ではあるが売れてることには変わりないからなー。

[2739: マンション掲示板さん]

どうしてもあの規模でエレベーター三基しかないのが不安。もちろんきちんと計算してその数で足りるとの判断なのでしょうが、エレベーター待ちという、日々の生活で継続的に細かいストレス溜まる可能性は避けたいなと感じました。

[2740: 匿名さん]

>>2739 マンション掲示板さん
確かパークコート浜離宮の低層EVが279戸に対してEV2機ではなかったっけ？
そうすると139.5戸に対して1機で特段ストレス無いからあまり心配ないと思いますよ。
浜離宮は非常用1機でしたのでそれらを加味すると尚更心配ないかと。

[2741: 匿名さん]

471戸に対してほんとに3基なら足りないどころではないです笑。混む時間帯はどうなるかだいたい予想はつきますよね。
ここに住める人は時間にもゆとりがある生活をしているという前提なのでしょう。

[2742: マンコミュファンさん]

>>2740 匿名さん
浜離宮は上層階EV3台だぞ？ここは明らかに少なすぎるな。。

[2743: 匿名さん]

>>2742 マンコミュファンさん
多すぎても管理費にそのまま乗ってくる。共有施設が充実してないのにそこそこ管理費取られるのはそういうことでなかなか難しいかな。ま、どっちがいいかは意見分かれる部分やね。

[2744: マンション掲示板さん]

モデルルームでのご説明では、上層用低層用等の使用分けはなく、最上階フロア以外は全戸その三基を使用するとのご説明でした。

直感的に、やはり足りないですよね。。。

[2745: マンション検討中さん]

皆さんも同じ感覚ですか。後1基入れて、高層低層で二基ずつにすれば良かったのにと思います。非常用は二つありますが日常的に非常用使うのってペット飼われてる方以外あんまり想像つかないです。

[2746: マンション検討中さん]

最近のエレベーターは高性能だから50戸に1基とか必要はないが流石に100戸に一基無いのは少ない気がする
471戸で3基だよね
あとパーコなのに上層部高額と低層が同じエレベーターなのも仕様微妙

[2747: eマンションさん]

>>2746 マンション検討中さん
最上階だけ専用エレベーターがある一方で、残りの部屋は3台のエレベーターを共有するって、なんか微妙ですねー

[2748: 匿名さん]

ぶっちゃけパークコート文京小石川みたいにエレベーターの乗り換えが発生するよりかはマシやで。あれはまじ時間取られる。

[2749: マンション検討中さん]

乗り換えは嫌だな。まあそういうのよりは多少の待ち時間あるの我慢して管理費抑えるの取るか…まあでも管理費も現時点で中々よね。勢いで2LDK要望出してしまったんだけどまあ目をつぶるしかないわな。駐車場は絶望的だけど

[2750: マンション検討中さん]

>>2748 匿名さん
確かにな。ブリリア池袋も乗り換えあるのがマイナスだった。

[2751: 匿名さん]

エレベーターについてはそれほど待ち時間はないのかな、という感想だけど
このクラスの物件に住む人がみんな一斉に同じ通勤時間帯にエレベーターに殺到する様子は想像できないんだけどね。

中間所得層の勤め人がたくさん住む物件と違って、このレベルの高級物件のEVの稼働率はさほど高くないんじゃないかな。まあ住んだことないんでわからないけど。

ちなみにパーコ文京小石川とかのスカイロビー方式はセキュリティ的に高いから個人的には好きだけどな。ウーバーイーツの配達員がブツブツ言うぐらいがちょうどいい。

[2752: マンコミュファンさん]

>>2743 匿名さん
浜離宮は約560戸で5基だから多すぎることはない。
冷静に判断した方が良いですよ。