パークコート神宮北参道 ザ タワー

[マンション検討中さん]

フジタ→グラクソ跡地のマンション計画について語りましょう。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1709/

件名 パークコート神宮北参道　ザ　タワー(仮称)渋谷区千駄ヶ谷四丁目計画
地名地番 東京都渋谷区千駄ヶ谷4-6-15ほか
住居表示 東京都渋谷区千駄ヶ谷４丁目６番１他（地番）
交通：
（1）東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩1分
（2）山手線「代々木」駅　徒歩6分
（3）総武・中央緩行線「代々木」駅　徒歩6分
（4）都営地下鉄大江戸線「代々木」駅　徒歩6分
総戸数 　471戸（販売総戸数471戸、他に　店舗1戸）
構造 鉄筋コンクリート造
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上27階地下1階
敷地面積 4837.13 ㎡
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社
施工者 清水・フジタ建設共同企業体
管理会社　三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
竣工時期　2023年6月下旬
入居時期　2023年7月下旬
主要用途 共同住宅、店舗、保育施設(保育所)

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[2573: 匿名さん]

1L出たら、投資で検討したいけど、既に書かれてる通りパコ渋の方が賃料利回りも資産性も高そうですね。

[2574: 匿名さん]

>>2571 匿名さん
それはそのタワーの購入者だから。あっちこっちに完売ネタ書いてるね。

[2575: マンション検討中さん]

>>2573 匿名さん
坪600万台が万が一有れば1LDKも買いじゃないですか？

[2576: 匿名さん]

>>2575 マンション検討中さん
そうですね。でもパコ渋と比べると賃料かなり低そうな気がします。というかパコ渋の賃料が高いのか。

[2577: マンション検討中さん]

>>2576 匿名さん
利回り4%中盤でしょうか。パコ渋も同じぐらい？

[2578: 匿名さん]

利回り5.5％以上はないと商売にならないよ

[2579: 匿名さん]

>>2577 マンション検討中さん
当然価格次第ですが、4%いきますかね。
パコ渋は5%程度ですね。定借というのもありますが、利回りは高いです。

[2580: 匿名さん]

三井の想定賃料だと利回り３％台位だったような・・・
１LDKの価格はまだ分かりませんが利回り求める物件ではないでしょう

[2581: マンション検討中さん]

オープンレジデンシアも北参道で開発するんですね。坪いくらになるんだろうか

[2582: 検討板ユーザーさん]

>>2579 匿名さん
とシゲルが言ってたな

[2583: 匿名さん]

>>2580 匿名さん
そんな利回りなら、郵船の株買ったほうがマシだな。
1年限定かもしれんが。

[2584: 匿名さん]

>>2583 匿名さん
都心マンションは、出口のキャピタルゲインまで見込んで買わないとダメだよ。利回りで判断とかど素人？

[2585: 匿名さん]

そもそも全額自己資金ではなく、かなりレバかけるからね。利回りだけでみてたら、全く違うよね。

[2586: eマンションさん]

>>2584 匿名さん
キャピタルゲイン出るのは株も一緒だがねwww
まぁ、ここは高いからそもそもキャピタルゲインなんて出なそう。

[2587: 口コミ知りたいさん]

長い夏休みだね


◆夏季休業期間
2021年8月10日（火）～9月3日（金）

[2588: マンション検討中さん]

>>2587 口コミ知りたいさん
さすが天下の三井、
長い夏休み、羨ましいなぁ。

[2589: 匿名さん]

オリンピックの影響で追い出されたホームレスが増えた？マンションが建ったら高架下から引っ越してくれる事を期待。子供の教育にも宜しくないので、どうにかしてほしい。

[2590: 匿名さん]

SGRよりマニアックな奴見つけた草
まだ作ってる最中っぽいけどな。

https://sites.google.com/view/parkcourt

[2591: マンション検討中さん]

>>2590 匿名さん
これ著作権違反じゃね？あるいは営業が仕掛けているのか。。。

[2592: マンション検討中さん]

>>2590 匿名さん

これダメなやつじゃないですか

[2593: 匿名さん]

これええやん。広告入ってないしガチで面白いな。

[2594: abc]

>>2592 マンション検討中さん

まあでも三井としてはネガキャンだったら止めるように要求するかもしれないけど、ポジティブに広げてくれるなら黙認でしょうね。

それにこのレベルの著作権違法は大した話ではないので、スルーかと。

[2595: 匿名さん]

モデルルームの予約、あっさり埋まりましたかね

[2596: 匿名さん]

営業は周辺相場だと利回り3％いくかいかないか位と言っていたが、シーゲルが勝手に盛り上がっているだけｗここのマンション良いと言ってるやつは、ザコート外苑良いと言ってるやつと同じレベル。共通してるのは仕様は良いけど、立地が悪いからリセールと賃料とれない

[2597: マンション検討中さん]

マンクラのヲタは仕様ばかりこだわって立地を再重要視してない
リセールも賃料も全ては立地
雑魚も賃貸も売却も他のタワマンより時間かかってるし

[2598: マンション検討中さん]

パークコート渋谷の方と比較して立地はどう思いますか？

[2599: 匿名さん]

>>2598 マンション検討中さん

自分で判断してくださいな。最寄り駅までの距離と駅力を見れば、自明だと思うけど。

[2600: マンション検討中さん]

>>2599 匿名さん

駅力は渋谷
駅距離はここ。

何が自明か説明責任を果たされたい。

[2601: 名無し]

>>2598 マンション検討中さん
立地はパークコート渋谷

シゲルみたくマーケティングセンスないマンクラは…木を見て森を見ず的な感じだよね。

[2602: 匿名さん]

立地は渋谷。街の勢いが違う。

[2603: 匿名さん]

1.28億以上を1期1次で155戸も売り切る強さ。パワーカップルの取り込みも厳しくなる1.2億超からでこの強さは凄い。

[2604: abc]

>>2603 匿名さん

間違いない。強い。

[2605: マンション掲示板さん]

虎ノ門も千代田四番町も、
同時期に、過半数を大きく超えてたのでは？

[2606: マンション検討中さん]

虎ノ門は6割
四番町は8割

第1期で売れておましたなぁ

[2607: 匿名さん]

>>2606 マンション検討中さん
そうなんですよ。
比較ですと、虎ノ門は120戸なのでここで言えば全戸売れに値しますし、四番町は168戸なので9割くらいに値するんですよね。
なので強いんですよね。

[2608: マンション掲示板さん]

>>2602 匿名さん
ここと、次のパークコートザタワーになりそうな西新宿五丁目を比べるとどうですか？
主要幹線通り沿い、高速横、新宿御苑ビュー、新宿の夜景など共通点が多いと思います。こちらの坪800万超に比べると600万前後のリーズナブルなラインで出てこないかと期待してるんですが、、

[2609: マンション掲示板さん]

戸数が多いということは、
膨大に売れ残っているということでもありますね。
完売までの困難度を表すのは、
率でしょう。

[2610: pq]

>>2608 マンション掲示板さん

期待しない方が良いと思います。

[2611: 匿名さん]

>>2608 マンション掲示板さん
西新宿はどう考えてもパークタワー。

[2612: 匿名さん]

>>2606 マンション検討中さん

絶対値で比べたら？

[2613: デベにお勤めさん]

>>2608 マンション掲示板さん
坪600でパークタワー西新宿 or パークシティ西新宿でしょ

[2614: マンション掲示板さん]

>>2608 マンション掲示板さん
西新宿三丁目とごっちゃになってますね。
五丁目南地区は幹線や高速沿いじゃないです。

隣のランドマークであるタワー60が坪350分譲のところ、
シンボル性にかける南地区が600でリーズナブルとか、
完全にデベロッパ思う壺の相場観ですね。

[2615: マンション検討中さん]

>>2612 匿名さん

販売数はその物件への総戸数に対する需要を反映するものですから、分母が異なるかぎり絶対値で評価することはできないでしょ。

人気順でいえば

千代田四番町>虎ノ門>ここ

という評価は明らかです。

[2616: マンション比較中さん]

ここは
竣工までに売り切れるかどうか

[2617: 匿名さん]

捉え方それぞれでみんな都合がいいw
ネガは売れてる証拠だからここも順調ね。

[2618: マンション検討中さん]

高層階のアールの間取りや眺望は最高だが、欲しいかと言われるとどうかなぁ？

資産価値なら皇居ビューの方が上だし、駅力でも表参道、六本木、四ツ谷、飯田橋とか複数路線利用できんとなぁ。

その点では、東京駅&大手町・丸の内・日比谷アドレスのようなマンションができると最強な訳ですが。

[2619: マンション比較中さん]

1000戸のマンションが一期で150戸売れれば
大人気なの？

[2620: マンション掲示板さん]

戸数理論だと、
竣工後一割売れ残っている
200戸マンションは、
大人気物件ですね。

[2621: 匿名さん]

北東角とか坪1000万、グロスで3.2～3.3億でも倍率3倍とかあったから結果的には人気だよね。

[2622: マンション掲示板さん]

>>2621 匿名さん
千駄ヶ谷で坪1000ですかー
だいぶ資産インフレが進みましたね

[2623: 契約済みさん]

まだまだ上がるで！

[2624: マンション検討中さん]

今日は急に盛り上がってるね

[2625: 匿名さん]

>>2622 マンション掲示板さん
んー感覚的にはお金の価値が下がってる感覚なんよね。不動産の上がり方より事業での収入が増えてるんだけど別に何もしてないのにコロナで単価の高い仕事がものすごく多い。だからそう感じるのかな。

[2626: eマンションさん]

>>2613 デベにお勤めさん
パークタワーと、パークシティはどう違うんですか

[2627: 匿名さん]

タワーマンションと駐車場の違いでは、とボケてみる

[2628: マンション検討中さん]

次の販売いつでしょうか？

[2629: なし]

ここって通常仕様は第一種換気ですか？

[2630: 評判気になるさん]

>>2629 なしさん
そりゃ、ロスナイ全熱換気くらい標準装備でしょ

[2631: 匿名さん]

なんだ、一期一次の売れ行き全然よく無かったのね。上物は良いんだけどなー、そもそも場所が良くないのが残念。金余っててもこんなとこ買わないわな。

[2632: 匿名さん]

>>2631 匿名さん
普通に売れ行きよかったっすよ。

[2633: 匿名さん]

四番町や虎ノ門と比べると不人気になるのは仕方ない。

[2634: 匿名さん]

>>2633 匿名さん
北参道よりは客層いいってよ。四番町との比較はわからん。

[2635: マンション検討中さん]

>>2626 eマンションさん

パークタワー 、パークシティ 、パークコートはコンセプトの違いでグレードの違いじゃ無い

[2636: 匿名さん]

>>2635 マンション検討中さん
いやいや、当然グレードの違いもありますよ。三井の人がそう言ってるし、そもそもエリアとかで明らかに分けられてますよね。

[2637: 匿名さん]

>>2635 マンション検討中さん
パークマンションは別格として、パークコート、パークコートザ・タワーは他より格上

[2638: 匿名さん]

>>2635 マンション検討中さん

パークマンション、パークコートはハイグレードな上位ブランド、その他パークシティ、パークタワー、パークホームズは下位グレードで物件特性分け。初期はパークタワーのブランドコンセプトが固まってなかったら、青山パークタワーのようなハイグレードマンションもあったが、今ではハイグレードタワーはパークコートザタワーに統一されている。

[2639: 評判気になるさん]

>>2637 匿名さん
パークタワーとパークシティはどっちが上？

[2640: 匿名さん]

パークコートとパークシティの両ブランドは同列だと聞きました。 コートにするかシティにするかはコンセプトの違いみたいな話は確かです。

パークコートのコンセプト「街に溶け込む気品ある姿。都会に静寂をもたらす本格邸宅」
パークシティのコンセプト「街と自然が共存し、次代へ継ぐすまいに。大規模開発だからこそ実現できる街づくり」

[2641: マンション掲示板さん]

>>2640 匿名さん
そのコンセプトの住み分け、明らかにコート>シティですね。
同列なわけありません。2638さんが正解

[2642: 口コミ知りたいさん]

パークコートの所有者さん、なんか必死だね。

[2643: 匿名さん]

デベが、日本人特有のブランド信仰を利用して売り抜けるため、パークタワーレベルをパークコートの冠だけ載せてている例もあるような。その立地、ちょっと違うよねっていうのあるよね。

[2644: 評判気になるさん]

>>2640 匿名さん

君は養分の養分だ

[2645: 匿名さん]

>>2640 匿名さん
よく読むとパークコートは
>街に溶け込む気品ある姿

パークシティは
>街と自然が共存し

とあるので、おそらくパークコートはすでに都市化が進んだ都心部に建てられる一方で、パークシティは郊外に建てられるという違いがあるのではないですかね。どちらが上とか下ではなく、都心で都会的な生活をしたい人はパークコート、商店街があったり緑の広い公園があったり戸建て住宅街があったりするのんびりした郊外でのびのび生活をしたい人はパークシティでいいんじゃないですかね。

[2646: 匿名さん]

基本的にパークシティは大規模再開発で何もないところに大きな街がドカンとできるところにできるイメージでしょうかね。都心では作れないですよね、そんなに広い土地もないし。反対にパークコートはなんでもあるところにちょいとごめんなさいとマンションが割り込んできてデーンと建つイメージですかね。最近はパークシティも結構なお値段しますし、パークホームズブランドでも下手すると普通のパークコートより高いなんてところもあるので、ブランドで優劣つけられるんですかね。

[2647: マンション検討中さん]

都心と郊外比較するだけでもパークコートのが上だよね。

それにみんながパークコートはパークマンションの次って思ってるんだから、そういうことだよ。

[2648: 匿名さん]

三井のサイトでもパーマンとパコはLimited扱い

[2649: マンション検討中さん]

ここ角部屋は1期で全滅してしまいましたか？

[2650: 評判気になるさん]

こういう掲示板の養分の養分になるやつがいるのが、まじのリアルなんだよな
書いてあったとか、言われているとか
世の中自分しか信じられない

[2651: 匿名さん]

>>2650 評判気になるさん
養分、養分どうでもいいよ

[2652: 評判気になるさん]

>>2651 匿名さん

この掲示板の養分は千代田富士見さえも逃した情弱たち
そいつらの書き込みを信じる養分が居ることに驚愕する

[2653: 匿名さん]

養分とか、見慣れたアホみたいなキーワードを書き込む奴はほっときましょう。
現地見てきたけど、建物が数階まで立ち上がっていた。道路や隣接ビルから思ったほどセットバックされてなくてびっくり。特に隣接ビルとは目と鼻の先。敷地いっぱいに建てるのはいただけないな。

[2654: 匿名さん]

田舎のタワマンみたいに野中の一軒家みたいなわけにはいかないからなー

[2655: 匿名さん]

>>2653 匿名さん
東側の敷地にかなり余裕を持たせてるからきちんと敷地計画見てみて。西側はそもそも歩道にすごく余裕があるからたぶんセットバックしなかっただけだろね。しかしあの明治通り沿いの北参道交差点の広さ凄いねw

[2656: 評判気になるさん]

>>2649 マンション検討中さん
二期目以降も角部屋は販売されますよ、

[2657: 匿名さん]

隣接ビルと言えば大京の本社がとなりに有るのにパークコートなんですね。

[2658: 匿名さん]

タワーマンションにはパークマンションはないようなので、パークコートザタワーは最高級ということなんですね。

[2659: 評判気になるさん]

>>2658 匿名さん

イエス。

[2660: マンション検討中さん]

>>2658 匿名さん

だから何度コンセプトの違いと言ったらわかるのか
理解力ないな

[2661: マンション検討中さん]

>>2660 マンション検討中さん

パークコート以下のマンション所有者必須すぎ。
コンセプトの違いなわけない。
そうやってパークコート以下のマンションは売っていくんだろうけどね。

[2662: 匿名さん]

最近低層物件の高額成約が続いているからね。まあ捨つる神あらば拾う神ありで、売るほど魅力がないわけじゃないだろうけど。売った人が何を買っているか興味がある

[2663: マンション検討中さん]

1LDK販売延期なんだね。渋谷が小出しに売り出してるし、それ売り切ってからかな。値段釣り上げやばくなりそう。坪900とか、もはやリアルだな。

[2664: 匿名さん]

近くにもうすぐ成城石井ができるんだね。
オーケーよりは少し遠いけど選択肢が増えるのは良いことかな。

[2665: ピーポくん]

高層階3LDKを検討するためこれから物件見に行きたいんですけど予習はどこでしておけばいいですか？

[2666: 匿名さん]

>>2665
マンマニかマニアックくらい見とけば十分や。
https://sites.google.com/view/parkcourt
https://manmani.net/?p=37403

あと、SGRのnoteくらいだけど有料。

[2667: 匿名さん]

物件のデザインと立地は良い。残念ながら坪平均値が860ではサラリーマンには買えない。諦めて他を探す。

[2668: 通りがかりさん]

第7宮庭マンション、建替決議可決されたね。あっちは三菱地所なのでグレード高そう。

[2669: なし]

>>2668 通りがかりさん

何階建になる予定かご存知ですか？

[2670: とおりごかり]

>>2669 なしさん
確か24階建あたりだったかなと思います。

[2671: 2668]

>>2669
すいません。26階建ての予定のようです。

[2672: なし]

>>2671 2668さん

ありがとうございます！
まだリリース等は出てないですよね？