パークコート神宮北参道 ザ タワー

[マンション検討中さん]

フジタ→グラクソ跡地のマンション計画について語りましょう。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1709/

件名 パークコート神宮北参道　ザ　タワー(仮称)渋谷区千駄ヶ谷四丁目計画
地名地番 東京都渋谷区千駄ヶ谷4-6-15ほか
住居表示 東京都渋谷区千駄ヶ谷４丁目６番１他（地番）
交通：
（1）東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩1分
（2）山手線「代々木」駅　徒歩6分
（3）総武・中央緩行線「代々木」駅　徒歩6分
（4）都営地下鉄大江戸線「代々木」駅　徒歩6分
総戸数 　471戸（販売総戸数471戸、他に　店舗1戸）
構造 鉄筋コンクリート造
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上27階地下1階
敷地面積 4837.13 ㎡
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社
施工者 清水・フジタ建設共同企業体
管理会社　三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
竣工時期　2023年6月下旬
入居時期　2023年7月下旬
主要用途 共同住宅、店舗、保育施設(保育所)

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[256: 匿名さん]

マジで小山ネガも小石川ネガも、管理者アク禁にしてくれよ目障り

ここも坪700で出てきて、ホームレス立地でパークコート700あり得ないとかネガがまた湧くんだろう

[257: 匿名さん]

きっと片手くらいの人数なんだろうけど、一部ヘビーユーザがあちこちに朝から晩までくだらないこと、書きまくってるよね。検討者同士の情報交換という、本来の目的からしたら邪魔でしかない。ネガティブ情報も意味あるとか開き直るが、検討もしていない奴が小学生レベルの悪口書いてるだけだもんな。
ここは、まだ情報が少な過ぎてなんとも言えないので、エントリーしてパスワードが年明けにくるのを待ってからかな。三井は、基本紙情報は廃止の方向だから、ホームページ上の登録者サイトでは、かなりの情報が得られるはず。

[258: 周辺住民さん]

>>249 匿名さん
渋谷区なのに総武線や甲州街道より北はちょっと………的なことは、どうでもいい人にはどうでもいいことなので、感じてないならそれでいい。

[259: 匿名さん]

パターンだろ
千駄ヶ谷が都心なのか
渋谷区の所得低い
線路がー
高速がー
北参道の駅力ー
スーパーがー
とか
大暴落、高値掴みー

[260: 匿名さん]

そして、謎の飯田橋推し
パターンだな
どうやら飯田橋は千代田区の端っこから中心になったらしい

[261: 匿名さん]

>>259 匿名さん
共産党直結、学会至近の利便性！

も加えといてー

[263: 匿名さん]

>>256 匿名さん

結局ディスってるやないか笑

[264: 匿名さん]

ここ
階高低いからパークコーとの中でも仕様が低いのは確定なんよね。調べてない人いたらパークコート虎ノ門と比べてみて。歴然の差よ。ここ階高低すぎー。

[265: マンション検討中さん]

階高はおそらく標準階3300ミリ、最上階3500ミリ位と思われる。軒高と階数からの推定ですが。

確かに階高3800の虎ノ門には劣るけど、虎ノ門はブランド立地で周辺再開発目白押しとはいえ、抜け感無さすぎて階高を盛ってスペック勝負しないと高値追及は難しい。

逆にここは最高の眺望と北参道代々木への駅近さ、副都心アクセス利便性、あと何より再開発がぼこぼこ続く地域ではない大規模物件としての希少性もあり、要は完全に立地売りの企画。
千駄ヶ谷や代々木の地元富裕層の需要も期待できる。この立地と規模で市街地再開発でなく総合設計で地権者いないのもポイント高い。
階高3300でもコートブランドとして高値追及可能との判断なんだろう。その分デザインは凝ってバランスを取る。

虎ノ門850、ザコート930、ここは戸数の多さも加味して平均750くらいではなかろうか。
抜け感ある部屋は坪800～1000。
低層はお見合いきついし、交通量も多いから600から。

[266: マンション検討中さん]

因みに階高3300の場合、スラブ厚280、二重床二重天井270と仮定すれば、最高天井高2700は取れます。

全熱交換器つけるでしょうし、レンジフード含め天井ダクトが複雑になるので、下がり天井の凹凸を平坦化するために基本天井高を2600程度に押さえるかもしれませんが。

ただここはLD窓側に梁が横断してるので、そこの下がりはキツいでしょうね。

[267: 匿名さん]

山手線内側総武線最低立地では、難しいと思う。
千鳥ヶ淵じゃないのだから。

飯田橋とは違いますーって奴、そのうちでてくるぞ。

[268: マンション比較中さん]

>>172 周辺住民さん
代々木駅の雑多さ、千駄ヶ谷駅の殺風景さ、北参道駅のマイナーさの印象に支配さてる立地なの間違いない。だからこそ、デベ自ら
『北参道。多くの人はまだ、この街の名さえ知らない。』
と正直に語ってる。

[269: 匿名さん]

それなら今後は伸びしろしかないね　

[270: 匿名さん]

副都心線はメトロで最もマイナーイメージだけどそれがいいのかな

[271: 匿名さん]

新宿や渋谷で働く人はいいね
大手町はちょっと遠いけど

[272: マンション比較中さん]

>>268 マンション比較中さん
このエリア(以南)は、裏原、奥渋、神宮前的な雰囲気。幻冬社や多くのアパレル関係が集まって独特の文化を形成してる。
いわゆるダガヤサンドウなのだが、このネーミングは致命的.....、口にだしたくない

[273: マンション検討中さん]

明治通りと明治神宮の間に高層化になる可能性などあるのでしょうか？

[274: 匿名さん]

現地周辺を少し歩いた見たけど本当に何もないところですね。
眺望は文句なく素晴らしいですが、逆に眺望のない部屋には全く魅力がないマンション。
低層階は1LDKのみで坪500-550程度にして仕様も下げるとかするのではないかと予想。

[275: 匿名さん]

>>248 匿名さん
虚偽ですね。一般販売するって言ってたで。
森ビル営業から

[276: マンション比較中さん]

>>274 匿名さん
特に土日は閑散。平日も賑わいとは無縁だが、キッチンカーが多数出没する。

[277: 口コミ知りたいさん]

>>256 匿名さん
でもここの横断歩道のとこにホームレス毎日寝てるよね。マンション建ってもきっといることでしょう。

[278: 匿名さん]

>>277 口コミ知りたいさん
もともとがこのあたりホームレス街ですから。今でもポツポツいますよ。マシになりましたけど雰囲気はまだ残ってますよね。

[279: 匿名さん]

パーティールーム充実してリア充には最高

[280: 匿名さん]

このあたりの通称、裏参道でよかった気がする
https://trafficnews.jp/post/78456/3
ダガヤサンドウは無理

[281: 匿名さん]

階高が雑魚すぎ。3.3mって…。

[282: 匿名さん]

さっそく、検討もしてなさそうな人々の書き込みで埋め尽くされていますね。

[283: 匿名さん]

>>281 匿名さん

3.3って雑魚なの？

[284: マンション検討中さん]

小石川のスレッドを検索したら、PT勝どきは3.25m、PC小石川は3.28mって書いてあるね。（この情報正しいのかな）
小石川はモデルルームで下り天井にかなり萎えたので、同程度だとするとショボいんだろうね。

[285: マンション検討中さん]

下がり天井がなくて綺麗だったパークタワー晴海が3.45mみたい。隣のクロノレジデンスは3.3m。
一般的な湾岸タワーと同程度のスペックということかな。

[286: 匿名さん]

>>284 マンション検討中さん
そういうことです。
小石川欲しかったのにあのギロチンで角住戸あきらめた。
天カセとかの高さほんとヤバかった。
分からない人は調べてね。いくらでも出てくるから。

[287: マンション掲示板さん]

>>286 匿名さん

今日もまたイカレ武蔵小山が小石川叩きの連投

[288: 匿名さん]

>>286 匿名さん
プレミアムフロア買えば良かったんじゃね?
まあ貴方には買えないか笑

ここも階高にガタガタ言うならプレミアムフロア検討できる収入になってから議論したら。買えないなら湾岸でも買ってろ。

[289: 匿名さん]

>>286 匿名さん

あなたが一生懸命書いたスレ記録ですか？
結構削除されてますよ

[290: 住民板ユーザーさん4]

小石川はパークタワーを途中で企画変更したんでしょうけど、ここは元から高値狙いのパークコート企画ですからね。

[292: 匿名さん]

小石川の話が少し出ただけで火消しとも取れる発言が連投される方が、逆に違和感がありますが。

比較されるとますますアラが目立つからでしょうか。

[293: 匿名さん]

>>292 匿名さん

北参道のスレなのに、無理矢理小石川を絡めて貶めようとする投稿に皆んな違和感を持っているんだよ。武蔵小山君ここでは迷惑だからやめようね。

こっちで勝手にやってて下さい。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/666971/

[294: 匿名さん]

ポジもネガもどっちもどっち。
ただ、小石川も高値で売れてるみたいだから、ここも階高がとかネガしてると買えずにまた高値部屋を眺めることになるよｗ

[298: 匿名さん]

高さを抑えた分だけ横幅が広いというか、良くいえば存在感がすごい、悪く言うならビルマニアが使う「デブビル」という言葉が当てはまりますね。
単純計算で1フロアあたり20戸以上ですから居住性は期待できないかと。

そもそもなのですが、明治神宮を上から見おろすフィーリングデッキなる場所は宗教的に不敬ではないのでしょうか。神社本庁はクレーム出してないのでしょうか。

[307: 通りがかりさん]

渋谷・青山・神宮北参道
華麗なるパークコートトライアングルの完成！
格落ち感は否めないけど

[310: 匿名さん]

吹付け硬質ウレタンフォーム断熱材 ？

これって皆が好きなやつか？

[311: 匿名さん]

>>307 通りがかりさん

赤坂、青山、乃木坂だと思うよ

[312: 匿名さん]

坪550位で来てくれないかな。パンピーが群がらず俺が無理なく買える価格帯。

[313: 匿名さん]

550ならパンピーの俺でも3L買える

[314: 匿名さん]

ここのHPのCGが力作だね、こうでもしないと若葉が囲まれがーとかお見合いがーとかこの辺でさわぎだしてうるさいからな。これだけ飛び抜けた建物だということがわかればぐうの音も出ないだろう。しかも実際の写真と合成しているんで完成時のイメージがしやすく買う方も安心、これからはこういうスタイルが定番になりそうだ。というかその辺の普通の物件もこんな感じでお願いします。

[315: 匿名]

渋谷区で@550万の物件なんてないでしょ？笑渋谷ザタワーの営業さんいわく、渋谷ザタワーと同じくらいらしい。なので@800万？

[316: 匿名さん]

>>315 匿名さん

あるわ
周辺中古見てみろよ
坪800でもなんでも良いけど

[317: 匿名さん]

山手線近いし利便性では最近のパークコートタワーで間違いなくナンバーワン。

[318: マンション検討中さん]

>>315
上の方は800は超えてるでしょうね。渋谷も下の方や西?南?東は単価抑え気味なので、500台?700の部屋も多数出てくるかと思います。

[319: 口コミ知りたいさん]

>>315 匿名さん
PC渋谷並みなら坪500台もありそうですね！

[320: 検討板ユーザーさん]

[No.291～本レスまでは、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[321: 匿名さん]

JRや地下鉄とのアクセスを考えると千代田富士見より上かもしらんね。
新宿あるいは渋谷、池袋あたりが活動拠点の人は便利だろうね。道路のアクセスもいい方じゃないかな。線路に近づき過ぎていないのもいい。ただ現地は庶民レベルの日常の買い物がそれほど便利そうに見えないが、ここに住む層は多分そういうのは関係ないんじゃないかと思う。

一方で交通の利便性がよいとはいっても、郊外から多くの顧客をよびよせて繁栄していた都心繁華街のパワーがコロナで落ちている現状を考えると、どうなんだろうな。PC渋谷がちょっと元気ないように見えるので、その辺が懸念といえば懸念かな。

[322: 匿名さん]

もともと人がたくさん住んでいた住宅街に隣接した地元民相手の商業地だとコロナ下でも潰れる店は少ないのだが、商圏が広く郊外からの顧客に都会っぽい体験を与えるような店は、ステイホームのおかげで壊滅的打撃をうけていると思う。

しかし、ここは繁華街から離れているので逆にコロナの状況でポジティブな要素もあるわけで、この辺なかなか読みづらい。曲線を多用したデザイン性の高い姿はPC青山のようにとんがってはいないが、ほどほど使いやすい程度に優美であるし、遠くからも独特の美しいフォルムが映えると思うので、住みたい人は多いんじゃないかと思う。買えるかどうかは別として、買えたらかなり自慢できそう。

[323: 匿名さん]

赤坂桧町、青山、渋谷、ここ北参道は一つのシリーズと考えた方がよさそうだね。千代田富士見とか小石川、赤坂なんかのラインとは明らかに違う。あるいは赤坂はこれらの分岐点にある共通の祖先と考えてもいいかもしれない。

[324: 匿名さん]

浜離宮が抜けていたが、多分、赤坂→千代田富士見→浜離宮→文京小石川かな。こちらは高級な給与所得者とか子連れファミリー層を相手にしたどちらかといえば実用性を重視した方向の進化。

赤坂→青山→渋谷→北参道は自営業者や投資などで財を成した比較的若い富裕層を対象にした、どちらかと言えばセクシーかつゴージャスなトロフィーとしての豪華さを重視した方向の進化。

多分二つは別物

[325: 匿名さん]

たぶん若葉ネガは後者の方向が趣味にあうんだろう。30代で自営業の男性というプロファイリングにピタリと合致する。まあ、悪くない趣味だ。

だが、前者の方は親の代からの資産家とか育ちのいい東京ネイティブの40前後の家庭持ちには好ましいと思う。もし前者の方に住んでたらランドセル背負った子供がロビーのカッシーナのソファーでぴょんぴょん跳ねてどこかの怖いおじさんにどやされそうですから、後者の方が吉だと思いますねえ。

[326: 匿名さん]

>>325
あ、間違えた前者と後者が逆だった

＞もし前者の方に住んでたらランドセル背負った子供がロビーのカッシーナのソファーでぴょんぴょん跳ねてどこかの怖いおじさんにどやされそうですから、後者の方が吉だと思いますねえ。

ではなくて

＞もし後者のゴージャスな方に住んでたらランドセル背負った子供がロビーのカッシーナのソファーでぴょんぴょん跳ねてどこかの怖いおじさんにどやされそうですから、前者の地味な方が吉だと思いますねえ。

でした。

[327: 匿名さん]

今後の修繕積立金や管理費の高騰しやすさはどちらかと言えばゴージャスな方だろうね。地味な方は安くするための工夫がされているように思う。まあ維持費が高い方が外観も高級になるわけだが、どこぞのリゾートマンションのように管理費が高過ぎてリセールが思うように高く売れないなんてこともあるので。でも、地味な外観にしては高いと見られるといかに地味子でもお嫁にいけないなんてこともあるのかもしれない。その辺はよくわからないけど、時が証明してくれるんでしょう。

[328: 通りがかりさん]

物件前の高架下のホームレスさんのお家です。手前と奥で別々の方です。手前は右の茂みの奥がお家です。

[329: 匿名さん]

>>328 通りがかりさん

このエネルギーは、どこからくるんだろう？

[330: マンション検討中さん]

そうなんですよね、千駄ヶ谷はホームレスさんがちらほらいますよね。明治通りも再整備があるでしょうから、それと同時に移動となるんじゃないですかね。

[331: 周辺住民さん]

このあたりは整備や再開発で良くなる兆ししかないからむしろ買い時かな

[332: 匿名さん]

>>320 検討板ユーザーさん

何基準？

[333: 匿名さん]

そういえば小石川に珍しくホームレスが１?２年前ぐらいに短期間、ほんの数日間わいたことがあったな。すぐいなくなったけど、お金渡してその辺で寝てろとか指示している人いないよね。案外若葉ってお金持ち？

[334: 匿名さん]

そう言えば白金スカイの近所にも一瞬わいたよね...まさかまさかとは思うけど。

[335: 匿名さん]

今の時期日比谷の方に移動するのが普通だけどね。ご飯も生活費ももらえるし...
山谷争議団とか池袋のてのはしとか四谷おにぎり仲間、新宿ごはんプラス、渋谷のじれんのなどなどの炊き出しがあるので普通はそっちに移動するはずだが。この時期は寒いのでシェルターを提供しているNPOの事業も人気なので、ガード下でこの時期寝ているのはかなり不自然

[336: 匿名さん]

宗教のやっているシェルターは人気がないんだよね、入信を迫られるらしい。
ホームレスとかを支援するボランティアやってるとホームレスの行動がわかるんだよな。
はっきり言って不自然。

[337: マンション検討中さん]

坪平均700ですかね？

[338: eマンションさん]

>>337 マンション検討中さん
650くらいかと。

[339: 検討板ユーザーさん]

今わかってる他にどんな間取りがあるか楽しみ。外観と判明してる間取りから以下推察。

明治通り側：
ダイレクトウィンドウ：W、ベランダ：Bとすると、北側からWBBWBBWBBWBWBWBBW。角部屋はWB or BW。85AタイプはWB、おそらく左右対称のBWも存在。70CタイプはBB。
ベランダは最低各部屋1つはあると仮定して、組み合わせを作ると、
WB, BW, B？, BW, BB(明治通り側の辺の折れ曲がるセンターの部分), WB, WB, WB, BW か。
Bが1つ余るので、BWBかBBWのでかい部屋を作るか、外苑側の間取りの40Bと似た部屋を作るか。

外苑側：
19階以下は40Bが多数。あるいは40Bの1.5つ、2つ分を繋げた広さの60m2、80m2の部屋もあるかもしれない。20階以上はダイレクトウィンドウの部屋が登場するように見えるし、60m2、80m2が増えそう。

[340: マンション検討中さん]

渋谷ほどアドレス強くないし
坪600万台が中心になるのでは

[341: マンション比較中さん]

外苑側の低層で6F以上が狙い目だと思う
外苑側は確か5F以上の建物は建たないから広域に眺望が抜けるし、明治通りや首都高の影響をほぼ受けない。明治通り沿いは15Fくらいまでのビルが建って眺望を塞ぐし、環境も遥かに厳しい。

[342: 匿名さん]

明治神宮はよく見えますか？

[343: 匿名]

>>316 匿名さん

中古なら@550万でも購入できるのはわかりますよ。
中古の話はしてません。

[344: マンション検討中さん]

コーナーの部屋の柱の存在感がすごい…
プラウド代官山フロントを彷彿とさせる柱だ

[345: 匿名さん]

タイルという廃れた旧技術に固執する若葉が何かケチつけはじめるのに1000点

[346: 匿名さん]

公式では店舗一戸となっていますが何が入るのでしょうね？
スーパーは近くにOKがあるのでドラッグストアなどが入ってくれると便利ですかね？

[347: マンション比較中さん]

OK前にどらっぐぱぱすができてるので、本屋が欲しい。無理だろけど

[348: マンション検討中さん]

間取りの話をしている人はどこから情報を得てるの？

[349: マンション検討中さん]

坪800万円くらいだろうな

[350: 匿名]

>>348 マンション検討中さん

たぶんですが、ホームページからエントリーしたら間取りがみれるんじゃないでしょうか？

[351: マンション検討中さん]

>>350 匿名さん
それがまだ見られないんですよね。エントリー者限定サイトのオープンは1月5日なので。

[352: マンション検討中さん]

カフェラウンジあるそうだからカフェなんじゃないの
タリーズかスタバかなあ

[353: マンション検討中さん]

>>351
パソコンからだと間取り一部見れるそうですよ

[354: 匿名さん]

>>353 マンション検討中さん
パソコンだけど、どこから？