パークコート神宮北参道 ザ タワー

[マンション検討中さん]

フジタ→グラクソ跡地のマンション計画について語りましょう。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1709/

件名 パークコート神宮北参道　ザ　タワー(仮称)渋谷区千駄ヶ谷四丁目計画
地名地番 東京都渋谷区千駄ヶ谷4-6-15ほか
住居表示 東京都渋谷区千駄ヶ谷４丁目６番１他（地番）
交通：
（1）東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩1分
（2）山手線「代々木」駅　徒歩6分
（3）総武・中央緩行線「代々木」駅　徒歩6分
（4）都営地下鉄大江戸線「代々木」駅　徒歩6分
総戸数 　471戸（販売総戸数471戸、他に　店舗1戸）
構造 鉄筋コンクリート造
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上27階地下1階
敷地面積 4837.13 ㎡
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社
施工者 清水・フジタ建設共同企業体
管理会社　三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
竣工時期　2023年6月下旬
入居時期　2023年7月下旬
主要用途 共同住宅、店舗、保育施設(保育所)

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[2513: ほほほさん]

>>2511 ご近所さん
>>2512 匿名さん
論点はエレベーターは1分以内の着になるように設計されててその理由として様々なことが加味されてると。
一方で、こういう事やると通常エレベーター乗れるよ。その分通常エレベーター遅くなるけどねと。
ただそのルールでも1分以内に着く設計になってる。でも遅い方が好ましい方がいいということ。

[2514: とくめいさん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[2515: マンション検討中さん]

ここ、めちゃくちゃ売れてるんだね。

理由教えて！平均坪800で安いから？

[2516: もみじ]

>>2515 マンション検討中さん
そうだよ。
まだ1期1次終えただけだし間に合うよ
買っちゃいなよ。

[2517: とくめいさん]

>>2515 マンション検討中さん
安くはないと思うがめちゃくちゃ人気だな。3億超えても3倍以上の倍率付いてる部屋複数あったぞ。

[2518: 匿名さん]

現地見たけど、意外と小柄なマンションですね

[2519: 匿名さん]

>>2504 匿名さん
追加で26戸売るみたいですね。合計186戸とは、、、何でこんなに売れるんでしょ?

[2520: マンション検討中さん]

>>2519 匿名さん
追加26戸は、営業担当からの情報ですか？

[2521: 周辺住民さん]

1期1次で155戸売れたそうですね。抽選部屋多数で相当人気みたいですね。

[2522: 匿名さん]

>>2520 マンション検討中さん

ホームページに載っています

[2523: 評判気になるさん]

>>2521 周辺住民さん
西新宿でも坪800になるのかなぁ

[2524: マンコミュファンさん]

>>2523 評判気になるさん
シゲルに聞いてみな

[2525: 匿名さん]

このマンションキャピタルゲイン出ますか？

[2526: マンション検討中さん]

出ません。

ここは、ノーゲインどころかマイナスゲインとなっております。

[2527: ご近所さん]

>>2526 マンション検討中さん

最上階以外で、461戸もあるのに、エレベーター3基しかないからですか？

[2528: 評判気になるさん]

>>2525 匿名さん

でるよ20%。都心のパークコートでマイナスになった物件は知りません。ましてやこの人気です。

[2529: 匿名さん]

北東角のS90とP104が人気だったみたいね。

[2530: 匿名さん]

>>2528 評判気になるさん

確かにエレベーター基あたり150戸超、プレミアムでも場所により三種換気のパークコートザ・タワーは初耳です。
大丈夫なんでしょうか。

[2531: 口コミ知りたいさん]

>>2530 匿名さん
全熱換気システムと全室天カセエアコンになってるのは全体の何%くらいなんでしょうか？

[2532: 口コミ知りたいさん]

>>2530 匿名さん

>>2530 匿名さん
全熱換気システムと全室天カセエアコンになってるのは全体の何%くらいなんでしょうか？

[2533: 匿名さん]

>>2530 匿名さん
プレミアムで三種喚起の部屋ってありましたっけ？
どの部屋でした？

[2534: ご近所さん]

461戸で、エレベーター3基だと、朝はエントランスまでどれくらい時間をみておけばいいですか？

[2535: 匿名さん]

>>2534 ご近所さん
朝定時に勤務するサラリーマンが買える住戸少ないからそこまで混まないだろね。仮にサラリーマン家庭が一定数いてもテレワークで分散されるから不安は少ない。待ちで1分、降りるまでに1分くらいなのかね。

[2536: マンション検討中さん]

ここはマイナスゲイン20%

EVはフロアによりますが、平均3分は上り下り待ち、平均2分は昇降でかかりますので、外出帰宅ともに平均5分は余裕ある行動をお願いしております。

[2537: 口コミ知りたいさん]

>>2536 マンション検討中さん
念のための確認ですが、エレベーターには全機、エアコンついてるよね

[2538: マンション検討中さん]

>>2537 口コミ知りたいさん

換気扇は標準相場していますがいます、エアコンはコスカで外しちゃいました、テヘ！

暑い日は薄着で乗るなどの余裕ある行動をお願い申し上げます。

[2539: 匿名さん]

1期2次一瞬で終了したね。26戸はホントの救済だったんですね。これで181戸。期の最安が1.28億なのに40％近く売れたとか凄いですね。

[2540: 匿名さん]

一番町の方もそうだったみたいだけど、1期2次は救済用になったのか。
掲示板での口コミはイマイチだけど、売れてるんだなー。
掲示板全く参考にならないな。

[2541: 買い替え検討中さん]

白金高輪で坪550未満で新築出てきてますね。これで価格下落基調か？ここの坪800とか、意味わかんないんですけど。

[2542: 買った人]

EVはトータル6基（+保育園１基）、当然全フロアー（低層中層高層）の人が乗れるのではないが過去データに基づいて全て計画されてると思う。エントランスもグランド，プラザ，コーチと3ヵ所と考えられている。あとセカンドルームとしての購入者も多いようなので定時出勤の方が多いマンションのようにEVが混むのはないのかな。

[2543: 匿名さん]

NYとか熱海みたいに東京もセカンドハウスに税金をかければもう少しマンションの高騰に歯止めがかかるかもしれないけどね

[2544: 匿名さん]

ここがそんなに売れ行きがいいとは思ってもみなかった。何が魅力的だったんですか?

[2545: マンション比較中さん]

一期二次が終わっても
2/3近く売れ残ってるって、
やはり掲示板の評判通りですね。

[2546: 匿名さん]

>>2545 マンション比較中さん
売れ残ってるんじゃなくて売り出してないんよ。もう少し調べないとむしろいい部屋無くなったよ。

[2547: 口コミ知りたいさん]

>>2541 買い替え検討中さん

1戸の割安な目玉住戸に気にするな

[2548: マンション検討中さん]

>>2546 匿名さん

要望があれば、全戸出しています。

[2549: ホンコンさん]

>>2548 マンション検討中さん
狭い部屋は出せないと言われたで。

[2550: 買った人]

販売戦略として１期目に2LDK以上のタイプ２期目（次期）以降に1LDK以下タイプと複合しながらの販売だと思います。広めタイプを検討の方は早めが良いと思います。このマンションの魅力は散歩で明治神宮，新宿御苑，明治神宮外苑に行けて、買い物や外食も新宿駅周辺に徒歩圏内だから購入しました。
細かいことを言えばどのマンションもきりがないと思いますが、出来れば，くらいの高い方達に多く住んで貰いたいですね。
買い替えや、自己資金があるからで，ギリギリで購入する方は止めた方が良いですよ。
管理費と積立金が高いので無理して購入の方は大変なので、身分にあったマンションを購入すたほうが良いと思います。

[2551: ポンコツ]

P104A落選したけどまぢ欲しかった。
あのガラスウォールに住みたかった。
タワマンは北向き一択なので人気集まった？

[2552: マンション検討中さん]

>>2551 ポンコツさん

数ある中でマシな間取りだけど、後々抽選外れてよかったと思うよ。モデルルームに感化されて舞い上がるだろうけど、曲線のソファや楕円テーブルなど買い揃えて、注文家具など頼まないと空間が活きないよ。
こういう空間は非日常的なホテルやアパレルショップや美術館だから映えるんだよ。

外れて正解。
好みはあるだろうけど、港区や番町を買っとき。
失敗はない。火傷もない。

[2553: 匿名さん]

>>2551 ポンコツさん
わいもP104欲しかったけどどの階も倍率ついてて諦めたわ。違う部屋だけど買えてよかった。

[2554: マンション検討中さん]

1LDKって狙い目なんでしょうか？

[2555: 匿名さん]

>>2554 マンション検討中さん
価格出てないからなんとも言えないけど狙い目やろね。北参道駅入り口まで徒歩実質30秒、代々木駅まで6分、千駄ヶ谷駅までも交差点渡ったら雨に濡れずに駅まで行けて、周りを溢れる緑に囲まれてるってそれだけで神がかってる。高くても売れると思います。
これについてネガが増えればますます売れる可能性大です。わざわざ板に来て少しでも下げて買いたいシグナル出してるわけなので。

[2556: ご近所さん]

>>2555 匿名さん

461戸で、エレベーター3基。

[2557: 名無しさん]

地権者がいない事はリセールバリューにも響くのでしょうか？

[2558: 匿名さん]

>>2556 ご近所さん
同じ渋谷区で坪480の初台は115戸でエレベータ2基

[2559: マンション検討中さん]

>>2555 匿名さん
小石川と同様でしょうね。

[2560: マンション検討中さん]

エレベーター少な目なのは営業も認めてましたね。
非常用も使えるんで実質は多いですって言ってましたが場所全然違うじゃん。。って思いました。
まぁそんなの気にならないぐらいの良い物件だとは思います。

[2561: 口コミ知りたいさん]

機械式駐車場ってフラットパレット？

[2562: 匿名さん]

>>2555 匿名さん
パコ渋の1LDKとどっちが買いですかね？

[2563: マンコミュファンさん]

渋谷かな

[2564: 匿名さん]

>>2562 匿名さん
渋谷は借地だから短期的には渋谷が有利だが、長期的には売りづらくなるから北参道。

[2565: マンション検討中さん]

>>2562 匿名さん
資産価値では渋谷。住環境ならこちらかと。

[2566: 匿名さん]

まだ1LDKは売り出ししないのですか？

[2567: マンション検討中さん]

>>2562 匿名さん
投資なら渋谷
ここは渋谷より賃料安い

[2568: 匿名さん]

白金高輪で投資物件をさがします。

[2569: 匿名さん]

>>2568 匿名さん
なぜ＊＊＊＊信仰エリアで？

[2570: 匿名さん]

プレミストタワーが完売したから、人気のあるエリアと思いまして、その気になりました。

[2571: 匿名さん]

白金高輪を見ていなかったのによくそんなどマイナータワーの完売を知っているな

[2572: 通りがかりさん]

オーケーはすでにキャパオーバーなので、ほかに大型スーパー必要

[2573: 匿名さん]

1L出たら、投資で検討したいけど、既に書かれてる通りパコ渋の方が賃料利回りも資産性も高そうですね。

[2574: 匿名さん]

>>2571 匿名さん
それはそのタワーの購入者だから。あっちこっちに完売ネタ書いてるね。

[2575: マンション検討中さん]

>>2573 匿名さん
坪600万台が万が一有れば1LDKも買いじゃないですか？

[2576: 匿名さん]

>>2575 マンション検討中さん
そうですね。でもパコ渋と比べると賃料かなり低そうな気がします。というかパコ渋の賃料が高いのか。

[2577: マンション検討中さん]

>>2576 匿名さん
利回り4%中盤でしょうか。パコ渋も同じぐらい？

[2578: 匿名さん]

利回り5.5％以上はないと商売にならないよ

[2579: 匿名さん]

>>2577 マンション検討中さん
当然価格次第ですが、4%いきますかね。
パコ渋は5%程度ですね。定借というのもありますが、利回りは高いです。

[2580: 匿名さん]

三井の想定賃料だと利回り３％台位だったような・・・
１LDKの価格はまだ分かりませんが利回り求める物件ではないでしょう

[2581: マンション検討中さん]

オープンレジデンシアも北参道で開発するんですね。坪いくらになるんだろうか

[2582: 検討板ユーザーさん]

>>2579 匿名さん
とシゲルが言ってたな

[2583: 匿名さん]

>>2580 匿名さん
そんな利回りなら、郵船の株買ったほうがマシだな。
1年限定かもしれんが。

[2584: 匿名さん]

>>2583 匿名さん
都心マンションは、出口のキャピタルゲインまで見込んで買わないとダメだよ。利回りで判断とかど素人？

[2585: 匿名さん]

そもそも全額自己資金ではなく、かなりレバかけるからね。利回りだけでみてたら、全く違うよね。

[2586: eマンションさん]

>>2584 匿名さん
キャピタルゲイン出るのは株も一緒だがねwww
まぁ、ここは高いからそもそもキャピタルゲインなんて出なそう。

[2587: 口コミ知りたいさん]

長い夏休みだね


◆夏季休業期間
2021年8月10日（火）～9月3日（金）

[2588: マンション検討中さん]

>>2587 口コミ知りたいさん
さすが天下の三井、
長い夏休み、羨ましいなぁ。

[2589: 匿名さん]

オリンピックの影響で追い出されたホームレスが増えた？マンションが建ったら高架下から引っ越してくれる事を期待。子供の教育にも宜しくないので、どうにかしてほしい。

[2590: 匿名さん]

SGRよりマニアックな奴見つけた草
まだ作ってる最中っぽいけどな。

https://sites.google.com/view/parkcourt

[2591: マンション検討中さん]

>>2590 匿名さん
これ著作権違反じゃね？あるいは営業が仕掛けているのか。。。

[2592: マンション検討中さん]

>>2590 匿名さん

これダメなやつじゃないですか

[2593: 匿名さん]

これええやん。広告入ってないしガチで面白いな。

[2594: abc]

>>2592 マンション検討中さん

まあでも三井としてはネガキャンだったら止めるように要求するかもしれないけど、ポジティブに広げてくれるなら黙認でしょうね。

それにこのレベルの著作権違法は大した話ではないので、スルーかと。

[2595: 匿名さん]

モデルルームの予約、あっさり埋まりましたかね

[2596: 匿名さん]

営業は周辺相場だと利回り3％いくかいかないか位と言っていたが、シーゲルが勝手に盛り上がっているだけｗここのマンション良いと言ってるやつは、ザコート外苑良いと言ってるやつと同じレベル。共通してるのは仕様は良いけど、立地が悪いからリセールと賃料とれない

[2597: マンション検討中さん]

マンクラのヲタは仕様ばかりこだわって立地を再重要視してない
リセールも賃料も全ては立地
雑魚も賃貸も売却も他のタワマンより時間かかってるし

[2598: マンション検討中さん]

パークコート渋谷の方と比較して立地はどう思いますか？

[2599: 匿名さん]

>>2598 マンション検討中さん

自分で判断してくださいな。最寄り駅までの距離と駅力を見れば、自明だと思うけど。

[2600: マンション検討中さん]

>>2599 匿名さん

駅力は渋谷
駅距離はここ。

何が自明か説明責任を果たされたい。

[2601: 名無し]

>>2598 マンション検討中さん
立地はパークコート渋谷

シゲルみたくマーケティングセンスないマンクラは…木を見て森を見ず的な感じだよね。

[2602: 匿名さん]

立地は渋谷。街の勢いが違う。

[2603: 匿名さん]

1.28億以上を1期1次で155戸も売り切る強さ。パワーカップルの取り込みも厳しくなる1.2億超からでこの強さは凄い。

[2604: abc]

>>2603 匿名さん

間違いない。強い。

[2605: マンション掲示板さん]

虎ノ門も千代田四番町も、
同時期に、過半数を大きく超えてたのでは？

[2606: マンション検討中さん]

虎ノ門は6割
四番町は8割

第1期で売れておましたなぁ

[2607: 匿名さん]

>>2606 マンション検討中さん
そうなんですよ。
比較ですと、虎ノ門は120戸なのでここで言えば全戸売れに値しますし、四番町は168戸なので9割くらいに値するんですよね。
なので強いんですよね。

[2608: マンション掲示板さん]

>>2602 匿名さん
ここと、次のパークコートザタワーになりそうな西新宿五丁目を比べるとどうですか？
主要幹線通り沿い、高速横、新宿御苑ビュー、新宿の夜景など共通点が多いと思います。こちらの坪800万超に比べると600万前後のリーズナブルなラインで出てこないかと期待してるんですが、、

[2609: マンション掲示板さん]

戸数が多いということは、
膨大に売れ残っているということでもありますね。
完売までの困難度を表すのは、
率でしょう。

[2610: pq]

>>2608 マンション掲示板さん

期待しない方が良いと思います。

[2611: 匿名さん]

>>2608 マンション掲示板さん
西新宿はどう考えてもパークタワー。

[2612: 匿名さん]

>>2606 マンション検討中さん

絶対値で比べたら？