パークコート神宮北参道 ザ タワー

[マンション検討中さん]

フジタ→グラクソ跡地のマンション計画について語りましょう。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1709/

件名 パークコート神宮北参道　ザ　タワー(仮称)渋谷区千駄ヶ谷四丁目計画
地名地番 東京都渋谷区千駄ヶ谷4-6-15ほか
住居表示 東京都渋谷区千駄ヶ谷４丁目６番１他（地番）
交通：
（1）東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩1分
（2）山手線「代々木」駅　徒歩6分
（3）総武・中央緩行線「代々木」駅　徒歩6分
（4）都営地下鉄大江戸線「代々木」駅　徒歩6分
総戸数 　471戸（販売総戸数471戸、他に　店舗1戸）
構造 鉄筋コンクリート造
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上27階地下1階
敷地面積 4837.13 ㎡
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社
施工者 清水・フジタ建設共同企業体
管理会社　三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
竣工時期　2023年6月下旬
入居時期　2023年7月下旬
主要用途 共同住宅、店舗、保育施設(保育所)

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[2151: 匿名さん]

>>2146 名無しさん

新宿、原宿、渋谷は徒歩圏内
渋谷クヤクションから、ここら辺はよく散歩でいく。

[2152: 評判気になるさん]

>>2151 匿名さん
表参道、原宿、新宿が徒歩圏内というのは魅力だよね
おまけに神宮外苑の緑に囲まれた希少性の高い眺望良好なタワーマンションなんだから高評価は必然だと思うよ
本来ならオリンピック効果で坪1000万行ってもおかしくないモノなんじゃないかな

[2153: 坪単価比較中さん]

>>2144 名無しさん
強み多過ぎですね、ここまで細かい強み入れると大体のマンションこれくらい書けるんじゃないの、全部読めなかったけど、、
豊洲(湾岸)の良さは1.安い　2.海の眺望だと思って自分も探していますよ
あとはあまり考えてないけどね。眺望のよいできれば浜松町、芝浦辺りと考えてるけど無いもんだ

[2155: マンション掲示板さん]

>>2144 名無しさん
長すぎる文章
まとめてくれ

[2160: 匿名さん]

間取りが悪いから、中古になれば昔のパークコートタワーに負けるよ
唯一の自慢の眺望も、夜しか家にいない住民には恩恵もないし

[2161: 匿名さん]

あと公園が有料なのも残念だね

[2162: 匿名さん]

相変わらずここは個人を貶める様な品の無い投稿ばかりが続きますね。それもこれも、三井がスッ高値の割高価格にしたせいだな。

[2164: 匿名さん]

坪単価六百万ぐらいの部屋もあるんだからとんでもなく高いということはないでしょう

高いと言ったって、昔より高いとか築古のマンションよりは高いとかいう話で、過去にこういうすごいマンションがなかった土地に、こういうのが建てば高くて当然で、ここまですごくない古いマンションと同じ値段じゃない、相場より高いぞけしからん、みたいな批判はどうなんだろうね。

[2165: マンション検討中さん]

どうでしょうか、やっぱり高いと思います、北参道にここまでの価値はないのかな、投資なら間取りも悪いし、利回りも低そう、華やかはあるかも知れませんが住むには周囲の環境がイマイチですよね、もったいないかなぁ

[2166: 匿名さん]

坪単価九百ぐらいで取引されているパークコート青山と比べたら、北参道の立地分だけ安いんじゃない？あそこも家具の置き方に頭を悩ませるようなすごい間取りだったよね。

[2167: 匿名さん]

そもそも今時賃貸に出して利回りが取れるような新築物件ってあるのかね。
自分で土地買って上物建ててやっと利回りがとれるかどうかって感じじゃないですか？それも最近は家賃が頭打ちで、住居としてのレベルの低いところは空室が目立ち始めている物件もありますね。

[2168: 匿名さん]

[No.2146～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[2169: 坪単価比較中さん]

>>2167 匿名さん
新築物件で利回り2、良くて3%だよ。都心の物件で利回り考えている人いれば本物のおバカだよ。そもそも利回り5%取れればと言う人いるけどこれも違うよね。本当に住みたいところを買えばいい。できれば数年待って2か3割下がったときに買うのがいいかなぁ。

[2170: 匿名さん]

新築も中古物件も高くなって投資目的ではうまみがなくなった。

[2171: 坪単価比較中さん]

>>2166 匿名さん
パークコート青山はタワーだよね
青山タワーと北参道は立地もそうだけど建物自体が2ランクは下でしょ
青山と同じ品質が北に立つなら買いだと思う、価格は北参道のままで

[2172: 匿名さん]

>>2167 匿名さん
土地買ったらだめでしょう。地主でなきゃ。

[2173: 名無しさん]

>>2161 匿名さん
無料の公園は管理が行き届きません。有料だと子どもが安全に遊べますし、自然もしっかり管理されてて綺麗ですよ

[2174: 匿名さん]

>>2169 坪単価比較中さん
>できれば数年待って2か3割下がったときに買うのがいい
新築が安くなる要素ってあんまりなくて、下がるぐらいなら都心部の供給がストップする方が先だろうね。さらに最近マンション買い替えを考える人が大幅に減っているって話だから、数年後に築浅中古の売り物がたくさん出てくるかどうかも怪しい。昨今マネーリテラシーが高く、資産形成を望む人が増えていて賃貸の人気は陰りをみせている。

今よりも２割３割値上がりすると言ってもあまり信じる人はいないと思うけど、同じぐらい２割３割値下がりするという話も信頼性の乏しい予測だと思う。

[2175: 匿名さん]

多分数年後には、ここと同じようなデザインに凝ったマンションが北区の飛鳥山公園のあたりとかに建って、同じぐらいの価格がついているんじゃないかって予感がする。

[2176: 匿名さん]

さすがに中央線北は厳しいでしょう

[2177: 匿名さん]

>>2176 匿名さん
中央線の南側はそのうち中国とか欧米からの人が買ってくれるからそっちに任しておいて、実需の日本人は北側に住むようになるんじゃないかと思うんですけど。昔から高級なマンションはあまり建たなかったから、今の高級タワマン仕様で建てるだけで十分差別化できるし、土地も出る。

コロナで中央線南側の高級ホテルが投げ売りされるなんてことなかったでしょう？もうそんなにマンションは建たないから、南にこだわるひとはお疲れ様でした。

[2178: 坪単価比較中さん]

>>2174 匿名さん
調べていませんが1990年台バブル崩壊、2008年リーマンショック、東日本震災後には2、3割下がってませんかね、肌感覚では下がったと思う。株価も今回のコロナを含め2、3割下がる局面は何度かありました。30年間で見れば上がる事もあるけど下がる事もある。今まで起こった事は又起きても不思議じゃない。専門家はリーマンもコロナも予測はできなかったしあまり当てにはできないかな。日本経済が成長するとは思えないしマンション価格もこんなもんじゃないですか。単純に上がったものは下がるし下がったものは上がる、と考えた方が意外に当たりますよ、経済は。学術的な根拠はないですよ。

[2179: 匿名さん]

>>2177 匿名さん

大崎でもいいの？

[2180: 匿名さん]

>>2178 坪単価比較中さん

政府の経済政策が下手くそなんですよ。
日本は利上げできないから、株も直接国が介入しているみたいなもんだし。
半導体、デジタルとか言い出したから、これも終わる。
観光国として、中国に養ってもらいましょうよ。

[2181: 匿名さん]

>>2179 匿名さん
ああ、確かに大崎あたりは土地ありそうですもんね。
でも大きな公園があって緑のある眺望が確保できる大井とか戸越のあたりの方が高級物件向きじゃないですか？

[2182: 坪単価比較中さん]

>>2180 匿名さん
まあ政治家も官僚もひどいけど民間企業も酷いよ。
大企業の社長はゴールが社長で何もしないし、新しい事には皆んなで足を引っ張る体質だし改革も何もできたもんじゃない。日本全体が緩いし気がついたら茹でガエルかな。海外企業の新しい事業への多様は半端ない、何から何まで始めちゃうよね。アメリカはコロナ禍の1年で技術革新が5年進んだと思う。中国に養ってもらう国のマンションはそんなに上がらないかな、残念だけど。

[2183: 匿名さん]

>>2178 坪単価比較中さん

肌感覚で3割は分かりますが、問題はそんな時に買う勇気が有るかどうかですね。株なら空売りいれられますけど不動産そんな時に買って3割で止まらなかったらとか思いませんか？

[2184: 坪単価比較中さん]

勇気を持たないと
3割で止まらなくてもいいんじゃない。株もそうだけど1番底で買って1番上で売るのは無理でしょ。下から上の6から8割取れれば良しかな、そう考えないとストレスになる。何度か繰り返せば小慣れてなんとも思わなくなりますよ、全勝もあり得ないしね。

[2185: 匿名さん]

逆回転始まる今後の市況を考えたら、ここは実質2割ほど割高だな。実勢はせいぜい650万ー700万が良いとこ。@860万はコロナ特需に乗っかった値付けだが、その祭りは既に終焉やで。

[2186: 匿名さん]

北の人は北にお帰りください。

しかしながら、北の人達のコンプレックスに塗れた連投を見ると、ここが中央線南側＋山手線内側のマンションスレということを、興奮して忘れてしまった感もありますね。

[2187: 匿名さん]

最近発売するパークコートはみごとにど真ん中を避けていますね

[2188: 坪単価比較中さん]

私は檜町と青山の2トップです
異論はありますか？

[2189: 坪単価比較中さん]

>>2186 匿名さん
北とは北千住、それとも北朝鮮でしょうかね、教えて
北千住に愛人がいる友人がもう1人の愛人に「この人は怒ると北へ帰る」と言われ皆んなにお前は北朝鮮に帰れ、と言われてたし

[2190: 匿名さん]

東京で北とは、中央線北を指すようですよ。

[2191: 匿名さん]

>>2190 匿名さん
港区生まれ育ちだけど、そんなイメージはない。東京で北と言えば、北区だ

[2192: 坪単価比較中さん]

なるほど
池袋、上野とかですね
確かにイマイチかも

[2193: 匿名さん]

北と言えばやはり豊島、文京、台東あたり。
雰囲気もシャビーさも似ている。
中央線は、素晴らしい足切りライン。

[2194: 匿名さん]

ま、ここはパークコートのスレだし、
パークコートってことはもちろん中央線南側なんだけどなｗ

[2195: 坪単価比較中さん]

そもそも中央線沿線がパッとしないよね

[2196: 匿名さん]

北と言ったら、北関東か北朝鮮しかイメージないです

[2197: 匿名さん]

>>2191 匿名さん

小石川ネガが突然主張しだした概念ですよ

[2198: 匿名さん]

>>2188 坪単価比較中さん

普通は千代田富士見だけどね

[2199: マンション検討中さん]

都心の定義が中央線。。当方は皇居までの距離徒歩で2.5km(直線ではない)。皆さんは何km？

[2200: 検討板ユーザーさん]

都心という定義なら、都心3区か都心5区が一般的じゃないかな。他の表現は東京住んでてもほぼ聞かないし。

不動産の価値なら、中央線南側＋山手線内側は、有名すぎて今さらだよね。
皇居は言わないなぁ。そもそも北にズレるし。笑
皇居を持ち出すなら、皇居北端から南。笑
まぁそれだとわかりにくいし、やっぱ中央線南側＋山手線内側の表現以上にピンとくるものはないよね。

[2201: 匿名さん]

>>2200 検討板ユーザーさん

五反田でもいいの？

[2202: マンション検討中さん]

>>2200 検討板ユーザーさん
山王病院に行く時は徒歩で行きます。

[2203: 匿名さん]

>>2202 マンション検討中さん

あー四谷あたりかな？
元阪神の下柳も住んでいたらしいな
四谷は都会とか言ってた

[2204: 匿名さん]

いつまで北の話をしているのでしょうか…。
ここは中央線南側＋山手線内側のパークコートタワーの掲示板となります。

[2205: 匿名さん]

>>2204 匿名さん
200メートル歩くとその範囲を逸脱するけどな

[2206: 匿名さん]

千代田富士見は100メートルぐらいで逸脱だな
小石川ネガはアホだから

[2207: マンション検討中さん]

>>2201 匿名さん

東五反田5丁目は豪邸街です

[2208: 匿名さん]

>>2207 マンション検討中さん
五反田＝風俗街という認識なんでしょ。ただの無知だから、あまり攻めなさんな

[2209: 匿名さん]

小石川はもちろん北でいいと思いますが、
千代田富士見は中央線南側＋山手線内側ですね
坪単価も倍近く違います

[2210: 匿名さん]

>>2209 匿名さん
いい加減、その意味のわからん区分けやめたら？

[2211: 坪単価比較中さん]

>>2201 匿名さん
五反田はダメでしょ

[2212: 坪単価比較中さん]

>>2207 マンション検討中さん
そうは昔の話しかな
オレがかって新卒で担当していたエリア
確かに大きい敷地はあったけデカいだけよ、当時からそしてチョイ下品
今や田園調布、世田谷、横浜は郊外の田舎じゃないかなぁ

[2213: 匿名さん]

>>2212 坪単価比較中さん
そういう書き込みをする人に下品と言われる池田山住民

[2214: 坪単価比較中さん]

>>2204 匿名さん
北は北千住と北朝鮮という事で終わりにしましょう
愛人2号

[2215: 坪単価比較中さん]

>>2213 匿名さん
池田山はどこでしょう？

[2216: 検討板ユーザーさん]

北 は 北千住 から 小石川 あたりという事で、
不毛な議論は終わりにしましょう。

ここは、中央線南側＋山手線内側のパークコートタワーの掲示板になります。

[2217: 匿名さん]

>>2216 検討板ユーザーさん
不毛な議論してるのはあんただけ

[2218: 匿名さん]

パークタワー文京小石川の契約者が見回りしていますね。

[2219: 坪単価比較中さん]

>>2217 匿名さん
若葉のユーザーさん　凄いね　オレよりしつこいわ

[2220: 匿名さん]

>>2218 匿名さん
あちこち見回りしてんのは、若葉のあなた。おかしな奴としてゆーめいじゃん。

[2221: 匿名さん]

パークタワー小石川契約者はなぜ中央線を超えてこちらまで？
そんなに北が好きなら北のスレであーだこーだ鼻息荒くしてればいいだけなのに。

[2222: 坪単価比較中さん]

そういえば今日現地を見てきました。デカい看板がいくつかあって杭打ちか何かの高い重機2本くらい立っていた。近くに住んでいた娘と行き「私は北参道好きだった」と言われそういう目で見てたら悪くないとチョイ感じた。娘曰く人が少なくスタバもあり何とかというジュース屋、その他良い店があるそうです。暮らすのにちょうどいいみたい。看板見て家よりカッコいいとも言ってたし。

[2223: 坪単価比較中さん]

>>2220 匿名さん
だとしたら若葉外した方がいいかも　プロだな

[2224: 匿名さん]

>>2221 匿名さん
あなた、あちこちで管理者に削除されてるじゃん。いい大人？なら反省したら。

[2225: マンション検討中さん]

>>2210 匿名さん

同意です。中央線南側～、山手線内側～とか郊外及び地方出身者の思い込みの強さを感じます。都心周辺は人知れずピンポイントで良い場所がある。

[2226: マンション検討中さん]

>>2225 マンション検討中さん
具体的にどこがいいですか？

[2227: マンション検討中さん]

>>2200 検討板ユーザーさん
地方出身者には解りやすい表現ですよね。

[2228: 検討中]

場所云々もありますが、この規模でエレベーター3基はさすがに少なすぎません？

外出るのに時間かかり、ふつーにストレスかなと…

[2229: 坪単価比較中さん]

エレベーターも少ないですが駐車場も同様ですよね。
朝の混む時間帯で15?20分、現役ビジネスマンはキツイかも
余裕のある人向けと考えれば宜しいかと思う

[2230: マンション比較中さん]

>>2225 マンション検討中さん
具体的どこよ、無いんじゃないの

[2231: 匿名さん]

個人的な感情論は置いておいて、
一般的に、中央線南側＋山手線内側は、
価値ある不動産としての共通認識事項かと。

個人的にどこがいいあそこがいいは、
専用スレがあるのでそちらでどうぞ。
荒れるのでこの話はこれでお終い、と致しましょう。

[2232: 匿名さん]

>>2231 匿名さん
中央線南側＋山手線内側
掲示板以外で見かけない定義だけど、掲示板以外でそんなこと言ってる人いるんですか？

[2233: 匿名さん]

>>2232 匿名さん
マンコミュでも一部の人が言ってるだけ

[2235: 坪単価比較中さん]

[NO.2234と本レスは、他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[2236: 匿名さん]

>>2188 坪単価比較中さん

見ていると思うけど、三井不動産自らが傑作パークコートとして紹介しているのは、
六本木
麻布十番
千代田富士見
浜離宮
ですね。
これ北参道の広告ですよ。

[2237: 坪単価比較中さん]

>>2236 匿名さん
浜離宮以外ははっきり知らなかったけどカッコいいね
浜離宮は落ち着いた感じだった
北参道はやっぱり品質落ちるよね、きっと

[2238: 匿名さん]

>>2237 坪単価比較中さん

価格はトップクラスですよ
時代が違うけどね
間取りが良かったのは、浜離宮までですね
その後が、青山、乃木坂、小石川、北参道と続きます

[2239: 匿名さん]

渋谷忘れてた
小石川、渋谷、北参道ですね

[2240: 匿名さん]

>>2237 坪単価比較中さん

根拠は？

[2241: 匿名さん]

>>2238 匿名さん
青山ザタワーのほかに、ひっそりと売られていた青山一丁目があるね。住所は赤坂だけど。

[2242: 坪単価比較中さん]

>>2240 匿名さん
根拠はモデルルームへ行けば分かりますよ、3回行った(笑)
全体的な高級感がない。例えば天然石を使ってもいいところタイルだったり、ドアが安っぽかったり、細かい部材もチープ。天井高も普通だしね
作り込まれた感ないね、、外苑コートの人もそんな様な話ししてたかな
個人的には今まで見てきた三井では1番低いと思う

[2243: 坪単価比較中さん]

>>2241 匿名さん
あそこは地味だったけど売れたかなぁ
現地も低層だからしょうがないけど抜け感無いしどん詰まりだった
価格は低めだからしょうがないね

[2244: 名無しさん]

>>2242 坪単価比較中さん

ドアはひどいと思った。団地のドア？と感じました。

[2245: 匿名さん]

都心はどこも地代が高いから建物の質を落としているのかな？

[2246: 匿名さん]

>>2245 匿名さん
デベの収益率はこのご時世でもいいからね。安普請でも売れるから、安普請にしてるんでしょ。資材高騰とか土地仕入れ高騰とか理由はあるけど

[2247: 匿名さん]

>>2245 匿名さん

そうですよ。
最初は、天井高とかから始まって、今はフィットネスジムがなくなったよね。
3次元空間が悪くなるのも、販売戸数を増やして価格を下げるためじゃないかな。
それでも価格が高いご時世ですよ。

[2248: 坪単価比較中さん]

>>2245 匿名さん
地代か分からないけど建築費を下げたかったんだろうね
理由は分からないけどランクSの必要はなくAかA-にしたね
意外にただ担当がそうしただけかも

[2249: 高かろう悪かろう小石川ろう]

決算書みても、三井の利益は膨らみ続けていますね。
企業としては大変すばらしいとおもいますが、なぜここまで利益が上がり続けているのか、少し考えればわかります。

契約者がデベにお布施を強いられる傾向は、今後もますます強まるでしょう。

[2250: 匿名さん]

三井不動産にとって値上げしながらの販売は、予算に入れていない計画外な出来事だったんじゃないかな
ブロガーと群がる取り巻きが悪いな
昔は表に出てこなかったのに、煽り屋に返信したからな
高いと思って出した物を、安いと言われて売れまくったら、高くするわな

確か、北仲から始まったんだよなこの潮流