パークコート神宮北参道 ザ タワー

[マンション検討中さん]

フジタ→グラクソ跡地のマンション計画について語りましょう。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1709/

件名 パークコート神宮北参道　ザ　タワー(仮称)渋谷区千駄ヶ谷四丁目計画
地名地番 東京都渋谷区千駄ヶ谷4-6-15ほか
住居表示 東京都渋谷区千駄ヶ谷４丁目６番１他（地番）
交通：
（1）東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩1分
（2）山手線「代々木」駅　徒歩6分
（3）総武・中央緩行線「代々木」駅　徒歩6分
（4）都営地下鉄大江戸線「代々木」駅　徒歩6分
総戸数 　471戸（販売総戸数471戸、他に　店舗1戸）
構造 鉄筋コンクリート造
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上27階地下1階
敷地面積 4837.13 ㎡
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社
施工者 清水・フジタ建設共同企業体
管理会社　三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
竣工時期　2023年6月下旬
入居時期　2023年7月下旬
主要用途 共同住宅、店舗、保育施設(保育所)

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[21: 周辺住民さん]

この近隣に賃貸で住んでいる者です。

住み慣れたエリアかつ三井という安心感から、こちらのマンションの購入を検討しているのですが、80平米3LDKだといくらくらいを考えてればよろしいでしょうか。
階や向きなど諸条件にも依ると思いますが、予算としては1.5億円までで考えており、この予算でそもそも検討対象としてよい物件なのかお伺いしたく投稿しました。

宜しくお願い致します。

[22: 匿名さん]

>>21 周辺住民さん

平米200万円以下は、今の相場としてあり得ないと思います。70m2なら、もしかすれば予算内の部屋がある可能性はあります。

[23: 匿名さん]

小石川と同じぐらいだと思うけどね

[24: 周辺住民さん]

ありがとうございます。
70平米だと少し手狭かなと思っていたので、他物件の内見をして70でも大丈夫か、どれ位なら許容できるか考えたいと思います。

[25: 口コミ知りたいさん]

小石川が完売したようですね
そろそろここも発表ですかね
この前、新国立競技場の横を通ったら、立派な三井ガーデンホテルが出来ていて驚いた
三井不動産は、千駄ヶ谷辺りに力入れているね
なにもない北参道あたりも、綺麗になるのかな

[26: 匿名さん]

小石川と同じなら全戸即時完売。
希少な山手線駅近パークコートタワーでそれはあり得ないので、実際は＋坪50あたりが最低ラインだと思うよ。

[27: 検討板ユーザーさん]

高速と大通りに面してるのがネックだけど、代々木公園に近いのは良い。
共産党本部も近い。

[28: 匿名さん]

代々木公園は遠いとおもいますよ
明治神宮なら近いですけど
公園目当てなら相当歩きます

[29: マンション検討中さん]

周りになにもないけど土地は高そうですよね。小石川プラス50-100くらいでしょうか。
いつ頃発表なんでしょうね？

[30: 口コミ知りたいさん]

そんな高いかね
この辺は、ブランド地でもないよ
新宿寄りの物件で、そんな高価格帯は考えられないな

[31: マンション検討中さん]

パークコート渋谷タワーに行ったときに、営業マンから、借地権と所有権の違いはあるけど、こちらの物件は渋谷タワーと同等の坪単価って言ってたから、小石川タワーよりは間違いなく高いですよね

渋谷区の北参道で、お洒落な店も多いし、新宿渋谷も徒歩でも行ける感じですから、そりゃそうだろうとは思いますけど

[32: マンション検討中さん]

この辺に何もないとか高くないとか書き込む方々は地方にお住まいなのかな？

[33: 匿名さん]

この辺は土地勘がありませんが、スーパーは、オーケーストアくらい？

[34: マンション検討中さん]

高島屋使えますよ

[35: 匿名さん]

高島屋は徒歩10分ちょっと？変なOKやミニスーパーがいくつかある。生活利便には関係ないが、幻冬社や多くのアパレル会社や鳩森神社が醸し出す独特の雰囲気がいい。タワマンはある意味対極。

[36: 口コミ知りたいさん]

地方じゃないよ
千駄ヶ谷に税理士会館があるからしょっちゅう行っているよ
外苑周りから代々木公園もランニングで走るし

[37: マンション検討中さん]

ここも勝どきみたいに駅直結になりませんかね？

[38: 匿名さん]

明治通り、線路、高速、羽田新ルートと音だけ気がかり。

[39: ご近所さん]

コロナで買えるやつが居なくなったなｗｗｗ

[40: ご近所さん]

この状況で誰が買うねんｗｗｗ

[41: 匿名さん]

購入者目線ではタイミング的にここは大正義。

ボッタクリコート小石川の二の舞にならずに済んだ。

[42: 匿名さん]

>>40 ご近所さん

価格次第でしょ

[43: デベにお勤めさん]

安く出れば買いたい。
神宮前や南青山エリアに魅力的を感じつつ、かつ、公共交通の利便性も求める庶民には、このエリアはちょうどいい。

[44: ご近所さん]

価格安く出さざるを得ない。残念だがコロナショックは相当根深い。人間の営みという根本から破壊した。経済もこれからしばらく停滞続きそうだし。デベも相当のダメージ食らいそうだし。あっすでに株価では相当のダメージを食らってるか。

[45: 買い替え検討中さん]

コロナショックでここ買えそうにない…

[46: 買い替え検討中さん]

新築マンションは全域で急ブレーキかかってんな。白金ザスカイなんか、コロナショックの影響が出てきたタイミングでメルマガめっちゃくる。焦りが露骨。

[47: 匿名さん]

当面、販売延期とかするんじゃない？
３億とか４億とか見込んでた間取りもあっただろうけど、これだと捌けないでしょ。

1番問題なのが、販売途中の白金の大規模タワーとかじゃね？
契約した人と未販売住戸の価格差が半端ない事になりそう。

[48: 買い替え検討中さん]

まーボッタクリせず、正当な価格で出せば売れる。ポテンシャルは高いからね。コロナ前の旧価格だとシロカネザタワーの販売状況見てみてれば分かるように売るの苦しむ。

[49: デベにお勤めさん]

販売延期したらますます経済停滞で購入できる層が減るので延期するとますます売れなさそう（安くすれば売れる）。コロナショック後の物件はヤバいな。

[50: マンション検討中さん]

パンダ部屋で坪２００万円台あれば検討したいけどその場合は仕様が悪くなりそうだな。天カセとペラボーだったら買わないわ。

[51: マンション検討中さん]

>>50 マンション検討中さん
本気で言ってんのか？
渋谷区のパークコートで坪300未満は絶対ない
デベが相場総崩し物件作ってどうすんねん、原価以下もいいところ

[52: 匿名さん]

>>51 マンション検討中さん

それ正常性バイアスね。今は板に売り注文だけ並んで買い注文がない状態。株なら取引所の規制でストップ安いがあるけどマンションはない。これが何を意味するか分かるかな？ヒントは減損。

[53: 匿名さん]

パークコート文京小石川でさえ坪300以下には下がらんだろうに、格上の渋谷区パークコートが坪300になるわけがない。

[54: マンション検討中さん]

渋谷区パーコーで坪500以下はありえないだろww

[55: マンション検討中さん]

>>52 匿名さん
株の売買の話は関係ないだろ、アスペか？
1部屋売る度に大損こく価格設定をするなんて誰が許すんだよ
パークタワーじゃねーんだから普通のリーマン程度じゃ買えない価格だから安心して他選べ

[56: デベにお勤めさん]

日本経済のみならず、世界経済が虫の息になってきた。
マンハッタンの住宅価格11%下落
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO57675670U0A400C2000000/

[57: マンション住民さん]

清水建設、死んだ。

[58: マンション比較中さん]

開口部しっかりしてくれよ。最近の清水建設、パークコート文京小石川の角住戸のサッシ高2.1mとかもうパークコートって呼べなかったし。
天カセ部分も2.2mで天カセの圧迫感すごくて、ここから風出てきたらウザくて仕方ないって感じだったし。
頼むで。

[59: 匿名さん]

小石川は元々 パークシティ or ＪＶ案件のネーミング（三井、三菱、新日鉄）のマンション計画でしたが、バブル期ピークに乗じて高値で売り抜けるべく人気ブランドのパークコートがあてがわれた、契約者にとってはちょっぴり可哀そうなケースでした。

なので、小石川は外して考えてあげてください。
本物のパークコートは、建物も立地ももう少しマトモです。

[60: 匿名さん]

小石川も人気だったし需要はあったということだろう。

[61: 匿名さん]

>>59 匿名さん

また武蔵小山による小石川叩きが始まったよ

[62: 匿名さん]

小石川の見回りチームがこんなところにまで…。
不安ならさっさと損切りすれば如何でしょう。
これ以上はこちら格上物件の検討者の迷惑になりますので、どうかご自身のスレで傷を舐め合っていてください。

[63: 匿名さん]

小石川はコストカットがあったんだろ
コスト高バブルの煽りだよ
パークコートで販売したのは当然だよ
本郷にですら既にあるのに

ここも変わらないと思うけどね

[64: 匿名さん]

>>61 匿名さん
こいつ例の荒らし若葉の豊洲君だわ

[65: 匿名さん]

コストはさらに上がっているようだから、どうするのかね
さらに酷かったりしてね
坪800でもみんな買うなら最高仕様で販売されるでしょう

個人的には麻布、駿河台のパークコートの方がひどいと思うぞ

[66: 匿名さん]

豊洲さんも小石川さんも武蔵小山さんも似たもの同士だからケンカするのでは？
専用スレがあるようですから、こちらで三つ巴の直接対決でもされては如何でしょう。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/656503/

[67: 匿名さん]

これがあちこちで有名な若葉の荒らしか...
神宮や渋谷、小石川の三井物件荒らしてるのもこの人ですよね

[68: 匿名さん]

ここも荒らされのかね
暇人だな

[69: 匿名さん]

羽田の新飛行ルートの騒音計測したところ千駄ヶ谷小学校あたりで75dbを記録とな。
やべーくらいの爆音ぢゃん。


https://1manken.hatenablog.com/entry/2020/04/20/noise-new-haneda-fligh...

[70: 匿名さん]

共有部に関してフィットネスルームとかもう不要だよな。てかコロナと数年向き合わなければならない。
フィットネスルームとか設置するよりエントランスの空間を広く取ったり、内装豪華にしたりして差別化図ったり。あとはエアカーテン付けたり、エレベーターのボタンをタッチレスセンサにしたり、滅菌ライトが付けられたりとか。非接触で固める感じかな。

[71: 匿名さん]

フィットネスすらないマンションはチョット…^_^

[72: マンション比較中さん]

>>71 匿名さん
えっ自分のマンションでクラスタ発生させるの？

[73: 匿名さん]

あなたの考え方だと、デパートは一生閉まったままですね^_^

笑

[74: 匿名さん]

きっと現在の出来事しか考えられないんだろ。
時間軸のないヤツは社会では相手にされない。

タワマンなら、フィットネス・パーティルーム・ゲストルームの３つは必須。
一番いらないのがキッズルーム。

[75: 匿名さん]

>>74 匿名さん

タワマンならスカイラウンジも必須。
屋上庭園のみとかビンボー臭いのは勘弁。

[76: 匿名さん]

ゴルフやらないのでゴルフラウンジいらないですね・・・

ここは共有施設が盛りだくさんですごいです。
一般的なゲストルーム、フィットネスルーム、パーティールームのほか、ミーティングロビーにコワーキングラウンジ、パークビューラウンジ、スタディールーム、スクリーニングルーム・・・
スクリーニングルームって何をするところなんでしょうか？ミーティングロビーとの違いがよくわかりませんでした。
超豪華です。

フィットネスルームも住民のみが利用するなら、クラスターは発生しにくいでしょうね。
しっかり消毒するならお金持ちのジム通いの人が集まって逆に盛況かも。

[77: マンション比較中さん]

>>76 匿名さん
それどこ情報ですか～？もう既出してるんですかね？

[78: 匿名さん]

76さんではありませんが、公式サイトのこちらではないでしょうか。
https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/common_space.html

あと、スクリーニングルームはDVD鑑賞ができる施設みたいですよ。
自宅ではご近所迷惑でなかなかできませんが、
防音設備つきなので大音響で映画や音楽を楽しめる共用施設ではないでしょうか。

[79: マンション検討中さん]

えっ…

[80: 匿名さん]

このあいだ現地見てきたよ。
高速とジェイアールの線路の囲まれているのがちょっとどうなのかなって気はした。
最近のマンションの防音性能は高いらしいようなので問題ないかもしれないが...

ところでこの辺でお洒落なあたりって具体的にどの辺？

[81: 匿名さん]

>>80 匿名さん
あの辺はロケーション良くないけど、前面道路もかなり広いし、どうやったら高速や鉄道に囲まれてるって思うんだろうね。

[82: マンション検討中さん]

>>78 匿名さん
物件違うやんけ。ここはパークコート北参道なので、NHK前のパークコートは別でお願いします。

[83: 匿名さん]

高速脇ではあるよね。その目の前の明治通りもかなりスピード出てる区間だし、音に関しては少し心配してる。そもそも羽田新ルート直下だしね。

[84: 匿名さん]

白山通りみたいな産業道路沿いじゃないし、いいんじゃないかな。

[85: 通りがかりさん]

>>78 匿名さん

これってパークコート渋谷ザタワーのHPですけど？

[86: マンション比較中さん]

羽田新ルートでっここも飛行機の音めちゃうるさくなったし、気になるよね。

[87: 匿名さん]

パークコート買うなら、品川ナンバー区がいいよね。

[88: 匿名さん]

飛行機を気にされるのであれば、渋谷区、港区は飛行するので千代田区か中央区へどうぞ。

[89: 匿名さん]

同じパークコートのタワーマンションであれば似たような共用施設が
採用されますかね？
フィットネスやラウンジ中心で大人向けの施設が企画されているようですが、
タワマンにキッズルームは不向きと考えられているのでしょうか。

[90: 匿名さん]

キッズルームは湾岸タワマンくらいにしかありませんね。
都心部だと周囲に子供達のための施設は豊富ですし、なにより２歳くらいまでしか使わないので、金食い虫のお荷物になりやすいです。
フィットネスはマンション内にあると非常に便利ですよ。
ただ、フィットネスは人気ですからどのマンションでも混み合います。密が避けられる今の状況だと利用しづらいですね。

[91: 匿名さん]

マンション内のジムって規模が小さいので特定の人が長時間マシンを占領したり、自分が行きたい時間に限って大混雑とか、そもそもフリーウエイト器具が置いていないとか、なかなか帯に短し襷に長しというのが実際の感想だけどね。ご近所さんともめるわけにもいかず、ストレスがたまるので普通に外部のゴールドとかエニータイムに行く人は多い。

[92: 匿名さん]

キッズルームのないマンションでたまにあるが、マンションの共用部、ロビーやエントランス付近で子供が遊んでしまうこと。マナー違反と片付けるのは簡単だが、キッズルームに隔離するというのは良いアイデア。違法駐輪が横行している地域に駐輪場を作るが如き効果を発揮すると期待したい。

[93: 匿名さん]

子供を遊ばせられる場所も、交通量の多い道路を渡らなければいけないため親が自転車で連れて行って入場料を払わなければいけなかったり、さらに雨天は使えなかったりと、新宿御苑や神宮外苑は散歩道としては優秀だが、子供の遊び場としては言うほと使い勝手はよくない。

[94: 匿名さん]

キッズルームが欲しいなら湾岸マンションにでも住んでください。
お荷物施設という意味が理解できると思いますよ。

てかあなたのマンション、フィットネスすらないんですか。笑

[95: 通りがかりさん]

キッズルームが湾岸のタワーにしかないといとはないでしょ。
武蔵小杉のタワーだってキッズルームあるし
、タワーでなくても大規模物件ならキッズルームはありますよ。

[96: 匿名さん]

キッズルームはいわゆる住まいが安いエリアにしかありません。
こちらはなくて当然です。
そもそもパークコートにキッズルームなんて付けたらブランド価値が落ちますし、お金持ちはこういうお荷物施設を嫌います。

[97: マンション検討中さん]

パークコート文京小石川にも千代田富士見にも白金スカイにもキッズルームありますよ。
単に物件規模とターゲット層が未就学児童を持つファミリーメインかといった事と物件コンセプトから総合的に決められるだけ。
事実押さえてコメント下さいね。自称お金持ちなら

[98: マンション検討中さん]

まぁでも、原則的には96さんの言っていることは正しいと思いますよ。

フィットネスも古くなるし、小規模ならつまらないし、いらないかなぁ

[99: 匿名さん]

文京小石川は実質的にパークタワーみたいなものなので除外としても、スカイみたいな高級物件に付帯しているのは珍しいですね。

[100: マンション検討中さん]

>>99 匿名さん

両方とも大規模だからね。
スカイは長谷工も入ってるからよく分からない。

[101: 匿名さん]

ここの公式情報は半年～1年後くらいかな。オリンピックに乗じて高値チャレンジする
算段だったんだろうが、完全に目論見が外れたね。

[102: マンション検討中さん]

価格は文京小石川と比べてどうなりますかね？立地はこちらの方が良さそうですが、タイミング的には小石川がピーク、今後は多少購入側の慎重になっていそうですが

[103: マンション比較中さん]

四谷4丁目計画と購入者層は被りますか

[104: マンション検討中さん]

北参道直結になるんでしょうか？

[105: 匿名さん]

同じ時期に売り出しなら小石川よりも数千万は高かったはずですが、ネコも杓子もブロガーも熱狂したバブル末期の闇雲な興奮は、すでに終わりつつありますからね。

下手に銭失いにならずに良かったんじゃないでしょうか。

[106: マンション検討中さん]

>>103 マンション比較中さん

こちらの計画は、レジデンス四谷ではなく、ほかの物件ですか？

[107: 口コミ知りたいさん]

>>106 マンション検討中さん

レジデンス四ッ谷とは別です。新宿御苑の大木戸門前辺りにタワーマンションの建築計画があります。

[108: マンション検討中さん]

ここいいですよね。
周りの中古も非タワーなのにそこそこするので、結構な値段で出てきそうですね

[109: 匿名さん]

>>102 マンション検討中さん
相場で言うとPC小石川の1.2倍(坪670)くらいが妥当かな。あとは駅直結/非直結や先々の不透明感、立地の希少性、上物の設備・仕様をどう価格に反映させるか。
デべはPC渋谷とかコート神宮みたいなバブル価格で売りたかったんだろうけど、もうそういう時代じゃないから。既に「渋谷のオフィスバブルは崩壊」と伝えられているし。相場±10%には着地するでしょう。

[110: 匿名さん]

実勢価格で言うと、パークコート小石川は市況によりやや値下がりして、現在は坪540くらいでしょう。
なので、格上のこちらは坪600くらいが妥当では？

[111: eマンションさん]

>>110 匿名さん

武蔵小山君は今日も小石川のネガキャン頑張ってますね

[112: 匿名さん]

とりあえずスルーだな
新宿、原宿に用事がない

[113: マンション検討中さん]

坪600だと安い気がしますが。。。
PCだし、直結だし平均700くらいで出そう
部屋次第で安くて550高くて1000とか？

[114: 買い替え検討中さん]

基準としてはTHE COURT 神宮外苑よりは遥かに安いだろね。
躯体の仕様もここは階高3.3mしかない。THE COURT 神宮外苑は3.45mもある。
あとはコロナで1億以下は踏ん張ってるけど、高額物件は売れなくなってる。パークタワー勝どきも思ったよりは安く出てきた。
ここも早く売り出したほうがいいのに。

[115: 名無しさん]

パコ小石川なんて階高3.2メートルだぞｗ

[116: 買い替え検討中さん]

パコ小石川は3.28だから2㍉しか変わらんよ。なので優位性は立地だけなんよね。もしかするとパークタワーにもなりえるレベル。

[117: 名無しさん]

優位性？

[118: 匿名さん]

小石川も、元々はパークシティの予定が不動産バブルに便乗してパークコートに名称変更、狙い通りのバブル価格で売り抜けられたわけですし、ここも小石川と同じく本来はパークコートの立地ではない、と言いたいのでは？

[119: 名無しさん]

立地が優位が、分からないなと思ってな
千駄ヶ谷、北参道だぞ
私は、東京税理士会があるからたまに行くけど、立地の優位が分からんな
ランニングクラブでも入っているのか？

[120: 匿名さん]

お隣の千駄ヶ谷3丁目にはこんなのも建ちます
https://www.homejournal.com/en/article/1750/homes/Kengo-Kuma’s-The-Kita-Is-Asia’s-Newest-Luxury-Property-To-Watch
マイナーな千駄ヶ谷ですが、首都高以南はこういう雰囲気も多いです。