パークコート神宮北参道 ザ タワー

[マンション検討中さん]

フジタ→グラクソ跡地のマンション計画について語りましょう。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1709/

件名 パークコート神宮北参道　ザ　タワー(仮称)渋谷区千駄ヶ谷四丁目計画
地名地番 東京都渋谷区千駄ヶ谷4-6-15ほか
住居表示 東京都渋谷区千駄ヶ谷４丁目６番１他（地番）
交通：
（1）東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩1分
（2）山手線「代々木」駅　徒歩6分
（3）総武・中央緩行線「代々木」駅　徒歩6分
（4）都営地下鉄大江戸線「代々木」駅　徒歩6分
総戸数 　471戸（販売総戸数471戸、他に　店舗1戸）
構造 鉄筋コンクリート造
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上27階地下1階
敷地面積 4837.13 ㎡
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社
施工者 清水・フジタ建設共同企業体
管理会社　三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
竣工時期　2023年6月下旬
入居時期　2023年7月下旬
主要用途 共同住宅、店舗、保育施設(保育所)

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[2057: 匿名さん]

収益還元法は普遍的に最も客観的な評価だが、都心新築はもはやインカム目当てだと収支が合わない。
キャピタル期待がメインになると、それはかつてのバブルと同じ道。

[2058: 坪単価比較中さん]

>>2055 匿名さん
そう思いますがこの中では利回りを考えている人多くないですか。しかもローンを使って、、そんなにマンションが上がると考えているのかと
地方で利益出しているのは単純に安く買っているからです。

[2059: 匿名さん]

>>2057 匿名さん
キャピタルゲインとインカムゲインの双方を総合的に考えた結果が値付けなんでないの
そんなこと世界中で当たり前のことよ

[2060: 匿名さん]

>>2059 匿名さん
中古と新築の価格設定の違いを理解されていないようなので、議論にならない。

[2061: 匿名さん]

>>2059 匿名さん
値付けは違うよ
今売れるだろう1番高いところ、企業の利益最大化を目指す

[2062: 坪単価比較中さん]

>>2061 匿名さん
そう、当たり前のこと

[2063: 匿名さん]

>>2062 坪単価比較中さん
まあ、若葉ですから。そんなにキリキリせずに

[2064: 匿名さん]

>>2058 坪単価比較中さん

やぜ安いのか、安くないと買い手がいないからです。表面利回りが高いのは、ジャンク債の利回りが高いのと同じ。価格下落リスクの対価ですね。表面上は儲かるかもしれないけど、毎月分配型投信のように、自分の足を食べている可能性あり。

[2065: 坪単価比較中さん]

>>2063 匿名さん
若葉か、いいね

[2066: 坪単価比較中さん]

>>2064 匿名さん
一応開発している貴重な物件だから大丈夫かな、今は物件も無い状態なので
賃貸先も大手駐車場、コロナで一時下げてあげたけどね
地方のクソ土地に手を出すとしたら相場の半額以下でしょうね

[2067: 匿名さん]

資産価値が高い物件ほど利回りは低くなるが、借入金利を下回ったらそれは投資とは言わない。
ここだとネット利回り2%くらいの部屋もある。投資ローンだと家賃収入を利息に充当して終わり。
どう考えても値上がりしない限り絶対に儲からない。バブル期は利回りマイナスでも取引されてた。

[2068: eマンションさん]

何かと「バブルの時はー」って言い出すお爺ちゃん居るよね。今令和だぞw

[2069: 匿名さん]

おっさん乙です。平成生まれでごめんね笑

[2070: 匿名さん]

最近は中古も高いしね。家賃も上がってきているので、ローンを組む人よりもキャッシュで買える人ならまだまだ投資として成り立つと思う。法人なら減価償却の効果もバカにできないし。

[2071: 匿名さん]

投資家の人は、きちんと事業用ソフトで出口までのライフサイクル収支をシミュレーションして、リスク許容度内で慎重に投資されてると思います。一部、目先の表面利回りだけで、どんぶり勘定の人とかいそうで心配ですが。
私は半分実需、半分投資の自宅投資目線なので、仮にある程度値下がりしてもOKですが、兎に角、坪単価が低いところ一択です。流石に、そろそろ怖くなってきた。

[2072: 坪単価比較中さん]

>>2071 匿名さん
同じですね。本当にいいとこあれば移り今のを貸す感じ
ここはチョイ高いので見送ろうかなと
本当に住みたい物件が出るまで待つ予定ですよ

[2073: マンコミュファンさん]

そろそろ港区デフォルト相場というネガ出てきそうだな。だなっ

[2074: 匿名さん]

こちらのマンションはマンクラ大集合になりそうな雰囲気ですね！

目の肥えたマンクラが多く住むとなるとなると管理もうまくいきそうですね。
含み益をここに使うか揺らぎます

[2075: 匿名さん]

エレベーター少ないから非常用２個あるから大丈夫みたいなことを営業が言っててダメだと思った。２億払ってもバレーパーキングすら無いｗ

[2076: 匿名さん]

完成予想CGをこれでもかと何枚も載せているのは地域ナンバーワン物件であることをアピールしているんだろうね。しかもデザインが凝っているので目立つ目立つ。

それだけでも買いだと思う人は多いだろうね。
地域ナンバーワン、周囲からひときわ目立つ、駅近、などなど周辺相場から突き抜けそうな予感を与えてくれるんだけど、そこがスルーのレスばかりついているので、どのような意図で書かれているかはみなさんお察しください。

[2077: 坪単価比較中さん]

察してと言われても思ってること書いてるだけなんですけど、、
逆に何を察すればいいか教えてください？
それにデザインも好みあるし、自分はもっとシンプルで窓大きい方が好きだ

[2078: 坪単価比較中さん]

SGRのノートではどの部屋をオススメしてるの？

[2079: 坪単価比較中さん]

自分で購入して教えてチョ

[2080: 匿名さん]

2078と2079は、自作自演？名前が同じなので、勘ぐってしまいます。結局、ノートのご本人かな？

[2081: 坪単価比較中さん]

>>2080 匿名さん
違いますよ
2079は2017年から都心マンション始めた地方不動産でそこそこ稼いでるマンション出遅れ組みです
それから回りくどい言い方している2076匿名さん　何を察すればいいか教えて

[2082: 匿名さん]

>>2081 坪単価比較中さん

2078と2079は別人なんだ。ふーん。

[2083: 匿名さん]

>>2082 匿名さん
炎上狙いかもしれんので、スルーするのが最善

[2084: マンション検討中さん]

自分が欲しかった高層階のところは、4-5倍の抽選間違いない聞いてこんな高くても人気なんだとびっくり。抽選外れたら妥協して買うには高額だし撤退かな。

[2085: eマンションさん]

>>2075 匿名さん
これだけの戸数あって、バレーなしはきついな
パーキング前で10分待ちとか、それだけでパスだな

[2086: 坪単価比較中さん]

>>2081 坪単価比較中さん
2076匿名さん
どうした、何を察すればいいか教えてよー
なぜ黙る

[2087: 坪単価比較中さん]

あの人のノートに販売価格でたね！

[2088: 匿名さん]

>>2087 坪単価比較中さん
そんなもん、金払ってもらう情報ではない

[2089: マンション検討中さん]

モデルルームの案内来ました。
来週行ってきます

[2090: 坪単価比較中さん]

>>2088
ムキになるなよw

[2091: 匿名さん]

>>2090 坪単価比較中さん
まぁ、無視しとけ。
ノートは価格表が画像でのってるから、地方の俺には行く手間が省けたけどな。

[2099: 坪単価比較中さん]

[NO.2092～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、及び、スレッドの趣旨に反する投稿のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[2100: マンション検討中さん]

欲しいけど、ここ管理費高いよー！
無理だけどもう少し下げて欲しい

[2101: 坪単価比較中さん]

管理費だけじゃないよ
本体も高いよ

[2102: 匿名さん]

俺の興味は次のパークコートタワーに移った

[2103: 坪単価比較中さん]

>>2102 匿名さん
どこ？

[2104: マンション検討中さん]

>>2102 匿名さん
麻布十番の３番目のタワーかな？
相当高くでてきそうですが。。。

[2105: 坪単価比較中さん]

>>2104 マンション検討中さん
東京タワーがよく見えそうなやつね
いつ頃できる予定？

[2106: 匿名さん]

沖式坪単価は650万円。それより二、三割高い？