パークコート神宮北参道 ザ タワー

[マンション検討中さん]

フジタ→グラクソ跡地のマンション計画について語りましょう。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1709/

件名 パークコート神宮北参道　ザ　タワー(仮称)渋谷区千駄ヶ谷四丁目計画
地名地番 東京都渋谷区千駄ヶ谷4-6-15ほか
住居表示 東京都渋谷区千駄ヶ谷４丁目６番１他（地番）
交通：
（1）東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩1分
（2）山手線「代々木」駅　徒歩6分
（3）総武・中央緩行線「代々木」駅　徒歩6分
（4）都営地下鉄大江戸線「代々木」駅　徒歩6分
総戸数 　471戸（販売総戸数471戸、他に　店舗1戸）
構造 鉄筋コンクリート造
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上27階地下1階
敷地面積 4837.13 ㎡
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社
施工者 清水・フジタ建設共同企業体
管理会社　三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
竣工時期　2023年6月下旬
入居時期　2023年7月下旬
主要用途 共同住宅、店舗、保育施設(保育所)

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[2037: 坪単価比較中さん]

乗り遅れ組って言うんだ
都内のマンションは17年からなんですよ
だからこれで学習、参考にしています
あ、2007年くらいに湾岸タワー抽選で落ちたのを思い出した

[2038: 匿名さん]

>>2037 坪単価比較中さん
湾岸買おうとしてる時点で何となく察しがついた。

[2039: マンション検討中さん]

>>2038 匿名さん

いつの時代でも相対的に有利な物件はありますよ。昔を振り返って立ちすくんでしまわなけれぱ。
いつ検討を開始できたかは偶然の部分が大きいのですから、自分は運が良かったと認識しておかないと足元すくわれます。

[2040: 坪単価比較中さん]

>>2038 匿名さん
眺望が完全に抜けてワイドビュー、ガラスが多い部屋を探しているけど見つからないかな

[2041: 匿名さん]

坪850前後なのでグロス考えて70平米にします。10階前後の坪600台って瞬殺ですかね？眺望割り切れば狙いどころかもですが…

[2042: 坪単価比較中さん]

>>2041 匿名さん
真ん中あたりなので位置はいいかも
新宿の高層夜景は上の方見られるかもしれませんね
価格が決まってから行ってないので人気は分からない、、

[2043: 坪単価比較中さん]

そう言えば確認してないけど東は高い建物が無いって聞いてたけど

[2044: 匿名さん]

今の金利なら35年で1億借りても月々25万くらいの返済で済むから、夫婦2人なら2億借りられる論が流行りそうだな

[2045: 匿名さん]

ネガの限界坪500説を唱えているのだけど、やっぱりそうなんかな
静かだ

[2046: 匿名さん]

>>2045 匿名さん
それ、芝浦の話だから

[2047: 匿名さん]

>>2046 匿名さん

芝浦というか、昔からの話ですね
坪600超でネガれるマンション有りまくりやのに
ネガは気が弱い

[2048: マンコミュファンさん]

>>2041 匿名さん

S76A, S77Aの10改善後狙い目ですよね。首都高のテールランプと、ドコモタワーの夜景も見えて
悪くないです。賃貸に出しても月50万取れるようです。坪630万は安い。

[2049: 匿名さん]

千駄ヶ谷で家賃を月50万使うかなぁ
原宿ならありだけど

[2050: 匿名さん]

日本橋を14部屋申し込んで話題のお刺身が買わなかったように、投資妙味は薄い。
坪600万台の部屋なら悪くないけど諸経費考慮してキャピタル出る程ではない。
コスパ度外視でこのマンションに住みたい人が買えば良いと思う。

[2051: 坪単価比較中さん]

出遅れ組みだけどs77を検討していたので参加
自分は地方に不動産あるけど駅付近の駐車場利回り12%でトップ、スタバは6%、古い戸建て8%くらいです。都内の新築マンションでしたら5、6%取れればいいのかなと考えてます。今住んでいるマンションは貸しても5%いけるかどうか、2017年価格でギリです。今の価格だとよほど割安じゃないと賃貸は考えられないと思ってます。スカイのワンルームは人気大だったようですが、ワンルーム6千万家賃30万のパターンで成り立つのかなと。都内は稼ぐ独身多そうですからね。
s77は2億以内、上階は明治神宮ギリと新宿の眺望が見られると思い検討してました。気になっていたのは部屋の形が四角じゃない、柱の存在感、です。カッコいい流線型の建物だからしょうがないかなと。自分の感覚では月50万でこのタイプの部屋を借りる人は独身か若いカップル、収入は3千万かなぁ。使い勝手でNGだけど、意外にも特徴あるから強い支持もあるかもしれませんね。何でもできる人は仕事できない人と一緒で。少数派狙いにかけるか、って事かな。

[2052: 坪単価比較中さん]

>>2050 匿名さん
たまに出てくるお刺身はどんな人なの

[2053: 匿名さん]

>>2052 坪単価比較中さん

https://twitter.com/ToyosuReal/status/1388733745071476738?s=19
他人の評価なんか当てにするな。自分で見てどういう人物か感じればいいよ

[2054: 坪単価比較中さん]

ざぁーす。専門家でしたか

[2055: 匿名さん]

>>2051 坪単価比較中さん

地方で利回り高いのは、分母の資産価値が下がるからでは？資産売却する出口までみたトータルリターンは、収益還元法で評価されてるなら、都心も地方もさして変わらないはず。都心の新築マンションは、主にキャピタルゲイン期待だから、投資家は利回り評価で判断しませんよ。

[2056: 匿名さん]

利回りは高いのは、リスクが高いから
丸の内のオフィス利回りが一番低くないとおかしいんだよ
国債みたいなもんだ
基本のキだから覚えておこうね

[2057: 匿名さん]

収益還元法は普遍的に最も客観的な評価だが、都心新築はもはやインカム目当てだと収支が合わない。
キャピタル期待がメインになると、それはかつてのバブルと同じ道。

[2058: 坪単価比較中さん]

>>2055 匿名さん
そう思いますがこの中では利回りを考えている人多くないですか。しかもローンを使って、、そんなにマンションが上がると考えているのかと
地方で利益出しているのは単純に安く買っているからです。

[2059: 匿名さん]

>>2057 匿名さん
キャピタルゲインとインカムゲインの双方を総合的に考えた結果が値付けなんでないの
そんなこと世界中で当たり前のことよ

[2060: 匿名さん]

>>2059 匿名さん
中古と新築の価格設定の違いを理解されていないようなので、議論にならない。

[2061: 匿名さん]

>>2059 匿名さん
値付けは違うよ
今売れるだろう1番高いところ、企業の利益最大化を目指す

[2062: 坪単価比較中さん]

>>2061 匿名さん
そう、当たり前のこと

[2063: 匿名さん]

>>2062 坪単価比較中さん
まあ、若葉ですから。そんなにキリキリせずに

[2064: 匿名さん]

>>2058 坪単価比較中さん

やぜ安いのか、安くないと買い手がいないからです。表面利回りが高いのは、ジャンク債の利回りが高いのと同じ。価格下落リスクの対価ですね。表面上は儲かるかもしれないけど、毎月分配型投信のように、自分の足を食べている可能性あり。

[2065: 坪単価比較中さん]

>>2063 匿名さん
若葉か、いいね

[2066: 坪単価比較中さん]

>>2064 匿名さん
一応開発している貴重な物件だから大丈夫かな、今は物件も無い状態なので
賃貸先も大手駐車場、コロナで一時下げてあげたけどね
地方のクソ土地に手を出すとしたら相場の半額以下でしょうね

[2067: 匿名さん]

資産価値が高い物件ほど利回りは低くなるが、借入金利を下回ったらそれは投資とは言わない。
ここだとネット利回り2%くらいの部屋もある。投資ローンだと家賃収入を利息に充当して終わり。
どう考えても値上がりしない限り絶対に儲からない。バブル期は利回りマイナスでも取引されてた。

[2068: eマンションさん]

何かと「バブルの時はー」って言い出すお爺ちゃん居るよね。今令和だぞw

[2069: 匿名さん]

おっさん乙です。平成生まれでごめんね笑

[2070: 匿名さん]

最近は中古も高いしね。家賃も上がってきているので、ローンを組む人よりもキャッシュで買える人ならまだまだ投資として成り立つと思う。法人なら減価償却の効果もバカにできないし。

[2071: 匿名さん]

投資家の人は、きちんと事業用ソフトで出口までのライフサイクル収支をシミュレーションして、リスク許容度内で慎重に投資されてると思います。一部、目先の表面利回りだけで、どんぶり勘定の人とかいそうで心配ですが。
私は半分実需、半分投資の自宅投資目線なので、仮にある程度値下がりしてもOKですが、兎に角、坪単価が低いところ一択です。流石に、そろそろ怖くなってきた。

[2072: 坪単価比較中さん]

>>2071 匿名さん
同じですね。本当にいいとこあれば移り今のを貸す感じ
ここはチョイ高いので見送ろうかなと
本当に住みたい物件が出るまで待つ予定ですよ

[2073: マンコミュファンさん]

そろそろ港区デフォルト相場というネガ出てきそうだな。だなっ

[2074: 匿名さん]

こちらのマンションはマンクラ大集合になりそうな雰囲気ですね！

目の肥えたマンクラが多く住むとなるとなると管理もうまくいきそうですね。
含み益をここに使うか揺らぎます

[2075: 匿名さん]

エレベーター少ないから非常用２個あるから大丈夫みたいなことを営業が言っててダメだと思った。２億払ってもバレーパーキングすら無いｗ

[2076: 匿名さん]

完成予想CGをこれでもかと何枚も載せているのは地域ナンバーワン物件であることをアピールしているんだろうね。しかもデザインが凝っているので目立つ目立つ。

それだけでも買いだと思う人は多いだろうね。
地域ナンバーワン、周囲からひときわ目立つ、駅近、などなど周辺相場から突き抜けそうな予感を与えてくれるんだけど、そこがスルーのレスばかりついているので、どのような意図で書かれているかはみなさんお察しください。

[2077: 坪単価比較中さん]

察してと言われても思ってること書いてるだけなんですけど、、
逆に何を察すればいいか教えてください？
それにデザインも好みあるし、自分はもっとシンプルで窓大きい方が好きだ

[2078: 坪単価比較中さん]

SGRのノートではどの部屋をオススメしてるの？

[2079: 坪単価比較中さん]

自分で購入して教えてチョ

[2080: 匿名さん]

2078と2079は、自作自演？名前が同じなので、勘ぐってしまいます。結局、ノートのご本人かな？

[2081: 坪単価比較中さん]

>>2080 匿名さん
違いますよ
2079は2017年から都心マンション始めた地方不動産でそこそこ稼いでるマンション出遅れ組みです
それから回りくどい言い方している2076匿名さん　何を察すればいいか教えて

[2082: 匿名さん]

>>2081 坪単価比較中さん

2078と2079は別人なんだ。ふーん。

[2083: 匿名さん]

>>2082 匿名さん
炎上狙いかもしれんので、スルーするのが最善

[2084: マンション検討中さん]

自分が欲しかった高層階のところは、4-5倍の抽選間違いない聞いてこんな高くても人気なんだとびっくり。抽選外れたら妥協して買うには高額だし撤退かな。

[2085: eマンションさん]

>>2075 匿名さん
これだけの戸数あって、バレーなしはきついな
パーキング前で10分待ちとか、それだけでパスだな

[2086: 坪単価比較中さん]

>>2081 坪単価比較中さん
2076匿名さん
どうした、何を察すればいいか教えてよー
なぜ黙る