パークコート神宮北参道 ザ タワー

[マンション検討中さん]

フジタ→グラクソ跡地のマンション計画について語りましょう。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1709/

件名 パークコート神宮北参道　ザ　タワー(仮称)渋谷区千駄ヶ谷四丁目計画
地名地番 東京都渋谷区千駄ヶ谷4-6-15ほか
住居表示 東京都渋谷区千駄ヶ谷４丁目６番１他（地番）
交通：
（1）東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩1分
（2）山手線「代々木」駅　徒歩6分
（3）総武・中央緩行線「代々木」駅　徒歩6分
（4）都営地下鉄大江戸線「代々木」駅　徒歩6分
総戸数 　471戸（販売総戸数471戸、他に　店舗1戸）
構造 鉄筋コンクリート造
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上27階地下1階
敷地面積 4837.13 ㎡
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社
施工者 清水・フジタ建設共同企業体
管理会社　三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
竣工時期　2023年6月下旬
入居時期　2023年7月下旬
主要用途 共同住宅、店舗、保育施設(保育所)

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[1977: 口コミ知りたいさん]

>>1976 匿名さん
同じく檜町95点、ついでにリッツレジデンスも95点
PC虎ノ門も天井高、窓ワイド、周辺キレイ眺望普通で90点
四番町は個人的に地の利イマイチなので82点
もちろん価格も含めて考えました

[1978: 匿名さん]

結局、ここで坪860万ってのは流石にやり過ぎ（ボリ過ぎ）ってのが大半の人の見解かな。

欲しい人は買うだろうけどさ。

[1979: 口コミ知りたいさん]

まぁ、なん度も言うけど高いと思う人は買わない方がいい
今が一番安い訳じゃないしこれからいくらでもいいマンションは出てくるよー

[1980: マンション検討中さん]

高すぎて動き悪そうですね。
ちょっと値段下がったら検討したいんだけどな。

[1981: マンション検討中さん]

PTKは何点だっけ？あとパコ石は？

[1982: 匿名さん]

坪860なの？
プールでもあるかの価格だな
ここ開発とか50年ぐらい無いよ

[1983: 匿名さん]

>>1982 匿名さん
開発があるから相場が上がるなんて情弱の考え。

開発が終わってるからこそ、この値付けなの。

[1984: 匿名さん]

>>1983 匿名さん

だから下がるのみなんだよ

[1985: 匿名さん]

>>1983 匿名さん

住んでたらわかるだろ
なんにも起こらないこと

[1986: マンコミュファンさん]

>>1978 匿名さん
ここが1ヶ月で完売するようだと明らかな値付けミスで担当者が危うくなるんでない
スミフなら左遷確実

[1987: 口コミ知りたいさん]

>>1981 マンション検討中さん
PTK90
ウォーターフロントらしい建物だし一般評価は高いと思う
自分は眺望重視だから80点
海がもっとワイドに抜けて見えないと、、近隣に高い建物あり過ぎかな

[1988: マンション検討中さん]

>>1986 マンコミュファンさん
2.0と3.0台では売れるスピードが違うよ。
この地域を愛でる方は別として、最上階以外ロスナイもない仕様では買い手を選ぶかな。

[1989: マンション検討中さん]

今日価格の本決まりと言っていたけど、予定価格と差はありましたか？

[1990: 職人さん]

>>1988 マンション検討中さん
ロスナイってなに？

[1991: 匿名さん]

>>1989 マンション検討中さん
予定価格のMAXで出してきましたよ。
高くて買えねーよ。

[1992: 匿名さん]

売れ残りマクリマクリスティ？

[1993: 匿名さん]

ここから1年で10%くらいの相場上昇を見込んだ値付けっぽいなぁ
三井のスミフ化が進んでる気がします

[1994: マンション検討中さん]

売れ行き良いと値上げする雰囲気を出してた。

[1995: 匿名さん]

三井が近くでなにかしてくれるなら、まだありだけどな
千駄ヶ谷のタワマンが珍しいし、もう出来ないという意味では貴重かな
どこも事業性が低くて手を出さないよ
纏めると思えない

[1996: 匿名さん]

代々木駅ちかにタワマンできるらしいからそっちでいいよね。坪600位で収まりそうだし。

[1997: マンション検討中さん]

>>1991 匿名さん
確かに、チョイ高く出てきたね
オレも買えねーよ、まぁ微妙だったからきっぱりだ

[1998: マンション検討中さん]

>>1996 匿名さん
どんなのできんの？

[1999: 匿名さん]

ここで高いと思ってたら都心の新築物件なんて何処も買えないのだがw

[2000: 匿名さん]

70㎡の部屋は港区の新築ぐらいだから高すぎるわけではない気がする

[2001: マンション検討中さん]

>>1999 匿名さん
今はね
急ぐ必要がなければ下がった時に買うのだよ
数十億あれば又違うけどね

[2002: マンコミュファンさん]

>>2001 マンション検討中さん

いつ下がるんでしょうか？

[2003: マンション検討中さん]

>>2000 匿名さん
柱の分5%は高いよ

[2004: 通りがかりさん]

つまらない立地の実質新宿物件だけど、、有り難がって三井にお布施する輩もいるでしょうね

[2005: マンション掲示板さん]

>>2004 通りがかりさん

といいますと？

[2006: 匿名さん]

三年前に販売していた高杉君は、今からすると安杉君。相場の上昇が凄い！三年前に買っておいてよかったよ。

[2007: マンション検討中さん]

>>2002 マンコミュファンさん
それが分かれば日本一の金持ちになっていますよ
マンション以外の投資対象も想定外に下がる時がある
いつか分からないけど必ず下がる
だから今ムリすることないし、その準備をしとけば資産は増やせるかな
立場や状況が違うから異なる方法もありだとは思うけど

[2008: 匿名さん]

>>2007 マンション検討中さん
ただ、その想定外に下がった値段が今の価格より高い可能性は十二分あるね。

[2009: マンション検討中さん]

可能性はありますね

[2010: 匿名さん]

千駄ヶ谷って学生用の木造安アパートとかいっぱいある所だよね。世界に誇る虎ノ門とか、歴史と伝統の番町、成金御用達赤坂六本木界隈と同じ値段なのがねぇ。すみふシティハウスい神宮北参道目の前のアパートにはメンズエステ入居してるし。

[2011: 匿名さん]

坪単平均740くらいですか？2L検討してましたがちょっとついていくのが厳しそうなお値段ですね。シティタワー虎ノ門は普通借地なのでそっちにいくか…でもこのマンションカッコよくていいんだよなあ

[2012: 坪単価比較中さん]

普通借地は定期借地権のこと？

[2013: 匿名さん]

>>2012 坪単価比較中さん

違います。

[2014: 坪単価比較中さん]

教えてよ

[2015: 坪単価比較中さん]

>>2011 匿名さん
シティータワーちょと小さいな
最大75平米じゃ

[2016: 匿名さん]

>>2012 坪単価比較中さん
普通借地→更新可
定借→更新不可。更地にして返却

[2017: マンコミュファンさん]

>>1991 匿名さん
いくら？

[2018: 坪単価比較中さん]

>>2016 匿名さん
なるほど、ありがとうございます
ざっくり定借は2割くらい安いけど普通は1割くらい安いって感じですかね

[2019: 匿名さん]

>>2018 坪単価比較中さん
定借の期間に依る。
普通借地は、9割評価

[2020: 坪単価比較中さん]

>>2017 マンコミュファンさん
予定の5%くらい高かった
プレミアムと最上階を除いた良い部屋が坪950くらい

[2021: 匿名さん]

>>2020 坪単価比較中さん
安過ぎるけど何でだろ？

[2022: 検討板ユーザーさん]

>>2020 坪単価比較中さん
高いっすね、、、、坪1000とか普通の世界になるんかな

[2023: 坪単価比較中さん]

>>2021 匿名さん
安いと考えている人は少数派ですよ
多くの人は北参道にしては高いと考えているかな

[2024: 坪単価比較中さん]

>>2022 検討板ユーザーさん
どうだろうね

[2025: 匿名さん]

高い！と思っても、後から相場が追い越していき、振り返ると安かったというのが、ここ10年。もう都心好立地のまとまった土地はないので、ここは貴重。似たような土地が後からばんばん供給されるなら待ちもありだが、そういうことはない。再開発で出てくるまとまった土地は、未公表含め渋谷周辺でなくはないが、それはここより遥かに高い。

[2026: 坪単価比較中さん]

そんなこと無いですよ
価格は分からないけど新たな開発でいいマンションは造り続ける
しないと企業が無くなるし

[2027: 匿名さん]

>>2026 坪単価比較中さん
だから、そういうところは、ここより高いと言ってるんだが？渋谷周辺の建て替え物件も開発デベから聞いているが、とても坪1000万円じゃ収まらない。そこも、非公開で販売予定なので、時期になったら声掛けしてもらいます。

[2028: 坪単価比較中さん]

瞬間風速では上がる事もあるし下がる事もありますよね。
その渋谷はそうなんでしょうがそれが全てじゃないと思いますよ
まあ業界の人は未来永劫上がると言うでしょうけど

[2029: 匿名さん]

ここより安い大規模望むなら、まだ更地がある湾岸エリアにいくしかないです。都心部では当面無理です。
将来、大幅に値下がりする時がくるかもしれませんが、そういった経済状況が本当に買い手にとっても良いのかどうか。買い手もダメージを受けてる可能性大です。いずれにしても、個々のリスク許容度内で買えば済むことです。

[2030: 坪単価比較中さん]

そうですね。一般的にはその通りかもしれません。
自分は不動産をはじめ何とかショックとか価格が大幅に下がった時に投資をしていたのでダメージは受けません。(どちらかと言うとそれを待つ)地方の不動産は開発スタート時に駅近を買えばほぼ上がります。ので、タイミングとスピードの大切さを伝えたかったのです。

[2031: 匿名さん]

なんか投機に携わる人としては当然のことなんだろうけれど、肝心な住宅への愛が感じられない。

[2032: マンション検討中さん]

>>2030 坪単価比較中さんの気持ち、少し分かります。
半分「愛」で半分「金」かな。
自分はただのリーマンで、一財産作る方法としては、低金利と融資の得やすさを利用した居住用新築マンション投資しか考えられなかったから。

[2033: 匿名さん]

とはいえ億を超えてくると一点賭けになるのでリスクも相応にありそうだけど

[2034: 坪単価比較中さん]

>>2031 匿名さん
そんなことないですよ
マンションマニアだけど都心の住宅イマイチ分からないのでこれで勉強してます
参考になるし面白いから重宝してますよ
2017年くらいから都心の新築はほぼ見学するくらいマンション好きなんです

[2035: 坪単価比較中さん]

>>2032 マンション検討中さん
愛は数%、金はほぼ100％かな、命より大切だからね
マンション好きなので抑えるのが大変なんですよ
新築マンションの金儲けは売却、賃貸どちらですか？
高過ぎて賃貸は難しいと思うけど、、

[2036: 匿名さん]

>>2034 坪単価比較中さん
2017年・・・
完全に乗り遅れ組じゃないっすか

[2037: 坪単価比較中さん]

乗り遅れ組って言うんだ
都内のマンションは17年からなんですよ
だからこれで学習、参考にしています
あ、2007年くらいに湾岸タワー抽選で落ちたのを思い出した

[2038: 匿名さん]

>>2037 坪単価比較中さん
湾岸買おうとしてる時点で何となく察しがついた。

[2039: マンション検討中さん]

>>2038 匿名さん

いつの時代でも相対的に有利な物件はありますよ。昔を振り返って立ちすくんでしまわなけれぱ。
いつ検討を開始できたかは偶然の部分が大きいのですから、自分は運が良かったと認識しておかないと足元すくわれます。

[2040: 坪単価比較中さん]

>>2038 匿名さん
眺望が完全に抜けてワイドビュー、ガラスが多い部屋を探しているけど見つからないかな

[2041: 匿名さん]

坪850前後なのでグロス考えて70平米にします。10階前後の坪600台って瞬殺ですかね？眺望割り切れば狙いどころかもですが…

[2042: 坪単価比較中さん]

>>2041 匿名さん
真ん中あたりなので位置はいいかも
新宿の高層夜景は上の方見られるかもしれませんね
価格が決まってから行ってないので人気は分からない、、

[2043: 坪単価比較中さん]

そう言えば確認してないけど東は高い建物が無いって聞いてたけど

[2044: 匿名さん]

今の金利なら35年で1億借りても月々25万くらいの返済で済むから、夫婦2人なら2億借りられる論が流行りそうだな

[2045: 匿名さん]

ネガの限界坪500説を唱えているのだけど、やっぱりそうなんかな
静かだ

[2046: 匿名さん]

>>2045 匿名さん
それ、芝浦の話だから

[2047: 匿名さん]

>>2046 匿名さん

芝浦というか、昔からの話ですね
坪600超でネガれるマンション有りまくりやのに
ネガは気が弱い

[2048: マンコミュファンさん]

>>2041 匿名さん

S76A, S77Aの10改善後狙い目ですよね。首都高のテールランプと、ドコモタワーの夜景も見えて
悪くないです。賃貸に出しても月50万取れるようです。坪630万は安い。

[2049: 匿名さん]

千駄ヶ谷で家賃を月50万使うかなぁ
原宿ならありだけど

[2050: 匿名さん]

日本橋を14部屋申し込んで話題のお刺身が買わなかったように、投資妙味は薄い。
坪600万台の部屋なら悪くないけど諸経費考慮してキャピタル出る程ではない。
コスパ度外視でこのマンションに住みたい人が買えば良いと思う。

[2051: 坪単価比較中さん]

出遅れ組みだけどs77を検討していたので参加
自分は地方に不動産あるけど駅付近の駐車場利回り12%でトップ、スタバは6%、古い戸建て8%くらいです。都内の新築マンションでしたら5、6%取れればいいのかなと考えてます。今住んでいるマンションは貸しても5%いけるかどうか、2017年価格でギリです。今の価格だとよほど割安じゃないと賃貸は考えられないと思ってます。スカイのワンルームは人気大だったようですが、ワンルーム6千万家賃30万のパターンで成り立つのかなと。都内は稼ぐ独身多そうですからね。
s77は2億以内、上階は明治神宮ギリと新宿の眺望が見られると思い検討してました。気になっていたのは部屋の形が四角じゃない、柱の存在感、です。カッコいい流線型の建物だからしょうがないかなと。自分の感覚では月50万でこのタイプの部屋を借りる人は独身か若いカップル、収入は3千万かなぁ。使い勝手でNGだけど、意外にも特徴あるから強い支持もあるかもしれませんね。何でもできる人は仕事できない人と一緒で。少数派狙いにかけるか、って事かな。

[2052: 坪単価比較中さん]

>>2050 匿名さん
たまに出てくるお刺身はどんな人なの

[2053: 匿名さん]

>>2052 坪単価比較中さん

https://twitter.com/ToyosuReal/status/1388733745071476738?s=19
他人の評価なんか当てにするな。自分で見てどういう人物か感じればいいよ

[2054: 坪単価比較中さん]

ざぁーす。専門家でしたか

[2055: 匿名さん]

>>2051 坪単価比較中さん

地方で利回り高いのは、分母の資産価値が下がるからでは？資産売却する出口までみたトータルリターンは、収益還元法で評価されてるなら、都心も地方もさして変わらないはず。都心の新築マンションは、主にキャピタルゲイン期待だから、投資家は利回り評価で判断しませんよ。

[2056: 匿名さん]

利回りは高いのは、リスクが高いから
丸の内のオフィス利回りが一番低くないとおかしいんだよ
国債みたいなもんだ
基本のキだから覚えておこうね

[2057: 匿名さん]

収益還元法は普遍的に最も客観的な評価だが、都心新築はもはやインカム目当てだと収支が合わない。
キャピタル期待がメインになると、それはかつてのバブルと同じ道。

[2058: 坪単価比較中さん]

>>2055 匿名さん
そう思いますがこの中では利回りを考えている人多くないですか。しかもローンを使って、、そんなにマンションが上がると考えているのかと
地方で利益出しているのは単純に安く買っているからです。

[2059: 匿名さん]

>>2057 匿名さん
キャピタルゲインとインカムゲインの双方を総合的に考えた結果が値付けなんでないの
そんなこと世界中で当たり前のことよ

[2060: 匿名さん]

>>2059 匿名さん
中古と新築の価格設定の違いを理解されていないようなので、議論にならない。

[2061: 匿名さん]

>>2059 匿名さん
値付けは違うよ
今売れるだろう1番高いところ、企業の利益最大化を目指す

[2062: 坪単価比較中さん]

>>2061 匿名さん
そう、当たり前のこと

[2063: 匿名さん]

>>2062 坪単価比較中さん
まあ、若葉ですから。そんなにキリキリせずに

[2064: 匿名さん]

>>2058 坪単価比較中さん

やぜ安いのか、安くないと買い手がいないからです。表面利回りが高いのは、ジャンク債の利回りが高いのと同じ。価格下落リスクの対価ですね。表面上は儲かるかもしれないけど、毎月分配型投信のように、自分の足を食べている可能性あり。

[2065: 坪単価比較中さん]

>>2063 匿名さん
若葉か、いいね

[2066: 坪単価比較中さん]

>>2064 匿名さん
一応開発している貴重な物件だから大丈夫かな、今は物件も無い状態なので
賃貸先も大手駐車場、コロナで一時下げてあげたけどね
地方のクソ土地に手を出すとしたら相場の半額以下でしょうね

[2067: 匿名さん]

資産価値が高い物件ほど利回りは低くなるが、借入金利を下回ったらそれは投資とは言わない。
ここだとネット利回り2%くらいの部屋もある。投資ローンだと家賃収入を利息に充当して終わり。
どう考えても値上がりしない限り絶対に儲からない。バブル期は利回りマイナスでも取引されてた。

[2068: eマンションさん]

何かと「バブルの時はー」って言い出すお爺ちゃん居るよね。今令和だぞw

[2069: 匿名さん]

おっさん乙です。平成生まれでごめんね笑

[2070: 匿名さん]

最近は中古も高いしね。家賃も上がってきているので、ローンを組む人よりもキャッシュで買える人ならまだまだ投資として成り立つと思う。法人なら減価償却の効果もバカにできないし。

[2071: 匿名さん]

投資家の人は、きちんと事業用ソフトで出口までのライフサイクル収支をシミュレーションして、リスク許容度内で慎重に投資されてると思います。一部、目先の表面利回りだけで、どんぶり勘定の人とかいそうで心配ですが。
私は半分実需、半分投資の自宅投資目線なので、仮にある程度値下がりしてもOKですが、兎に角、坪単価が低いところ一択です。流石に、そろそろ怖くなってきた。

[2072: 坪単価比較中さん]

>>2071 匿名さん
同じですね。本当にいいとこあれば移り今のを貸す感じ
ここはチョイ高いので見送ろうかなと
本当に住みたい物件が出るまで待つ予定ですよ

[2073: マンコミュファンさん]

そろそろ港区デフォルト相場というネガ出てきそうだな。だなっ

[2074: 匿名さん]

こちらのマンションはマンクラ大集合になりそうな雰囲気ですね！

目の肥えたマンクラが多く住むとなるとなると管理もうまくいきそうですね。
含み益をここに使うか揺らぎます

[2075: 匿名さん]

エレベーター少ないから非常用２個あるから大丈夫みたいなことを営業が言っててダメだと思った。２億払ってもバレーパーキングすら無いｗ

[2076: 匿名さん]

完成予想CGをこれでもかと何枚も載せているのは地域ナンバーワン物件であることをアピールしているんだろうね。しかもデザインが凝っているので目立つ目立つ。

それだけでも買いだと思う人は多いだろうね。
地域ナンバーワン、周囲からひときわ目立つ、駅近、などなど周辺相場から突き抜けそうな予感を与えてくれるんだけど、そこがスルーのレスばかりついているので、どのような意図で書かれているかはみなさんお察しください。