パークコート神宮北参道 ザ タワー

[マンション検討中さん]

フジタ→グラクソ跡地のマンション計画について語りましょう。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1709/

件名 パークコート神宮北参道　ザ　タワー(仮称)渋谷区千駄ヶ谷四丁目計画
地名地番 東京都渋谷区千駄ヶ谷4-6-15ほか
住居表示 東京都渋谷区千駄ヶ谷４丁目６番１他（地番）
交通：
（1）東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩1分
（2）山手線「代々木」駅　徒歩6分
（3）総武・中央緩行線「代々木」駅　徒歩6分
（4）都営地下鉄大江戸線「代々木」駅　徒歩6分
総戸数 　471戸（販売総戸数471戸、他に　店舗1戸）
構造 鉄筋コンクリート造
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上27階地下1階
敷地面積 4837.13 ㎡
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社
施工者 清水・フジタ建設共同企業体
管理会社　三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
竣工時期　2023年6月下旬
入居時期　2023年7月下旬
主要用途 共同住宅、店舗、保育施設(保育所)

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[1937: 口コミ知りたいさん]

そうですか、相当収入は多いですね
5千万より上か下、どっちでしょうか？

[1938: マンション検討中さん]

真面目に検討してますが、あまりにも周辺相場から逸脱しているので、やはり資産性がかなり不安です。。
検討してる方資産性はどのように考えてますか？
富裕層でもなんでもないのでリセールで苦しむとかなりきついです。。

[1939: スギルさん]

>>1937 口コミ知りたいさん
少し下ですよ。トータルコンプではなく、ベースで銀行は評価しますが。借りれるときに借りまくるのが良いと思います日本の金利は。

[1940: 口コミ知りたいさん]

>>1939 スギルさん
なるほど、稼ぎますね。現役ならそうするか。私は現役じゃないからちょい考えは変わってくるかな。何にしても正式な価格が参考価格より上がらないでほしいし、下がると嬉しいし。

[1941: 匿名さん]

この低金利下なら、借りて買えた者勝ちの状況のようだね
あとから出てくる物件ほど価格がせり上がっていく局面なので判断の速さが成否をわけてるな

[1942: スギルさん]

>>1940 口コミ知りたいさん
サラリーマンの唯一の特権ですねローンは！赤銀は結構アグに貸していただけます！

[1943: 匿名さん]

>>1938 マンション検討中さん
仰られるように周辺相場から逸脱しているのは素直にリスクと捉えてよろしいかと思います。
言い換えると相場が高くないエリアだということですから。
極端な例え話をすると、八王子駅前にパークコートを作って、坪500で売れるかを考えると良いです。
ここは徒歩1分ですがマイナー駅、大規模再開発ではないので過度なリセール期待は危険です。

[1944: 匿名さん]

予定価格より5%から10%下げるのでは？
三井は情報収集と対策は迅速ですからね。

[1945: 匿名さん]

ここの行灯ありの2L買う金でパコ渋の角買えるもんね
値付け明らかにミスってるから下方修正はするよ

[1946: 口コミ知りたいさん]

>>1938 マンション検討中さん
この物件の資産性は誰にも分からないですよ。ただ将来はより良い物件を安く買える時はあると思うし、資産性を期待できるタイミングはこれからもありますよね、いくらでも。余裕が無いのならやめた方が良いのでは。本当に住みたい欲しいと思えばリセールなんて考えず購入モチベーション上がるよね。常に住み替えてこれからも継続するならいいかもしれませんね。

[1947: マンション検討者]

都心部のマンションで永住する方って、番町エリアだったり、シニア層をイメージします。

某パークコートを契約した際に、鳥居坂でパークマンションをリリースしますので、時機を見て買い換えてはいかがですか？港区で5年も同マンションに住み続ける人は珍しいですよって言われました。

港区だけの特徴ですか？

[1948: 匿名さん]

港区民だけど5年未満で住み替えするのが多数派だとは思わないですよ。
シングルやディンクスはともかく、ファミリーはある程度腰を据えて住む方が多い印象です。
港区の中でも繁華街寄りと住宅街ではまた違うのでしょうが。

[1949: 匿名さん]

>>1947 マンション検討者さん

業界としては、売買が頻繁な方が儲かるからね。株の営業と同じ。買う方も、より資産価値が高いものに買い替えすることでwin-win。私は家族持ちだけど、20年で四件目。子供の進学のタイミングで住み替えた。

[1950: 口コミ知りたいさん]

>>1947 マンション検討者さん
確かに今住んでいるマンションも大型じゃないけど引越しは多いかも。若い人は身軽と考えてたけど、ファミリーも構成や子の成長で広いところへ向かいますね。自分も今より本当にいいとこあれば住み替えを考えているなー。そもそも住んでいない部屋も多い気がする。港区はお金の余裕有りが多いからですかね。

[1951: 匿名さん]

>>1946 口コミ知りたいさん
そういう考えでいるといつまで待っても好期は来ないんじゃないかな
まだはもうなり、もうはまだなり

[1952: 口コミ知りたいさん]

>>1951 匿名さん
そうかも
マンションの価格どうなるかわからないので、住みたい欲しい度で決める事にしたんです。その方が楽しいしモチベーション上がるよね

[1953: 匿名さん]

>>1945 匿名さん

50年後は確実にこちらの価格が上だよ

[1954: 匿名さん]

新宿側は人気でないんじゃないかな
東京側の方が、検討者多いよ

[1955: 口コミ知りたいさん]

>>1954 匿名さん
て言うか50年後はあまりに遠いし
50年で考えれば色々ありすぎ

[1956: ミゲルさん]

今までのパターンだと、とりまパコシリーズは買っておいた方が良さそうな雰囲気がする

[1957: マンション検討中さん]

>>1954 匿名さん

ここは、新宿物件のイメージを持たせないようにしないといけないですね。渋谷・神宮前地区物件のイメージが維持できることが絶対条件。東京側の奥座敷的な。
三井もよく分かってて、実際は一番使い勝手が良い「代々木・新宿」は表立っては強調しないもの。

[1958: 通りがかりさん]

強調しないだけ。PC冠付けただけの所詮は寂れた角地の新宿物件て皆分かってるでしょ、情弱かギャグで有り難がってるだけですよ

[1959: マンション検討中さん]

>>1958 通りがかりさん

それが分かってるあなたは手を出さないということですね！

[1960: 口コミ知りたいさん]

>>1958 通りがかりさん
そこまでは悪くないし北参道の価値くらい皆んな分かっていると思いますよ
住所というよりその場所、南麻布でも広尾でも酷いとこあるし
白金のスカイも住所的にはそこそこ高級住宅地だけど、あの場所はちょい劣っているし。北参道はスカイと同じくらいギリ80点かな、と思う
因みに外苑コート82点、青山パークコート85て感じかな

[1961: 匿名さん]

>>1960 口コミ知りたいさん
パークコート青山ザ・タワーで85ならば、こことスカイは70くらいのイメージだが、どう？

[1962: 匿名さん]

>>1960 口コミ知りたいさん
僕としては外苑コートは今後の再開発が凄すぎるから90点、青山は墓地があるから、80点。
北参道は、SGRさんのノートみて本当良いなぁと思って、85点で買うこと決めた感じ。

[1963: マンション検討中さん]

何を点数化してるの？
イメージ？資産価値維持率？絶対価格？

[1964: マンション検討中さん]

外苑コートは駅から遠くない？

[1965: 匿名さん]

>>1963 マンション検討中さん

総合評価ですが、それは資産価値維持につながるかと！その点数のまま！

[1966: 匿名さん]

>>1964 マンション検討中さん

6-7分が遠いって、雨の日以外は全く困らない距離かと…。駅よりマンション側に商業施設もできますし、目の前の明治公園にはpark PFIでかなり飲食店できるみたいですし！

[1967: マンション検討中さん]

駅から歩いたことない富裕層なのね
すみませんでした
駅から歩くと結構あるよ

[1968: マンション検討中さん]

>>1965 匿名さん
そうするとスカイはもう少し高くても良いような気がしますね。一時的な需給関係で白金高輪物件は実力より安くなってるので。
ここは他にライバルが見当たらないので、下がる要素は確かにあまりないかもしれませんね。

[1969: 口コミ知りたいさん]

>>1961 匿名さん
パークコート青山はカッコいいけど付近は高級住宅地でもないしオシャレな街でもないと思う。白金や北参道よりは整然としているけど、、楽しそうな街感じゃないのは同じようかな。格差大にしても北と白金75！

[1970: 口コミ知りたいさん]

>>1962 匿名さん
それぞれの好みがあるからいいと思います
青山墓地あるけど10階より上ならそう気にならないし、外苑東通りの上に部屋があるようでなかなか良いよ。道に繋がっている感の部屋は好きだし

[1971: 匿名さん]

港区に住んでる人は一旦離れても戻ってくる
セオリー

[1972: 匿名さん]

港区は、再開発計画が住民目線で資産価値上げてくれる
デッキとか公園とか、土地の使い方が贅沢ですごいと思う

[1973: 口コミ知りたいさん]

港区の真ん中は単純に高級住宅地、オシャレ感大、美味しいお店多し、それだと思う

[1974: マンション比較中さん]

PC虎ノ門と
PC千代田四番町は
何点？

[1975: マンコミュファンさん]

金曜日から希望住戸の聞き取りが始まりますね

[1976: 匿名さん]

>>1974 マンション比較中さん
うーん、点数付けるなら、まずPC檜町タワーから始めると序列が分かりやすいかな。檜町95点。
PC虎ノ門は、仮にザレジデンス六本木の立地にPC虎ノ門の建物が建っていたら、95点だが、ちょい立地落ちるので90点でどうかな？番町は他の人に任せる。

[1977: 口コミ知りたいさん]

>>1976 匿名さん
同じく檜町95点、ついでにリッツレジデンスも95点
PC虎ノ門も天井高、窓ワイド、周辺キレイ眺望普通で90点
四番町は個人的に地の利イマイチなので82点
もちろん価格も含めて考えました

[1978: 匿名さん]

結局、ここで坪860万ってのは流石にやり過ぎ（ボリ過ぎ）ってのが大半の人の見解かな。

欲しい人は買うだろうけどさ。

[1979: 口コミ知りたいさん]

まぁ、なん度も言うけど高いと思う人は買わない方がいい
今が一番安い訳じゃないしこれからいくらでもいいマンションは出てくるよー

[1980: マンション検討中さん]

高すぎて動き悪そうですね。
ちょっと値段下がったら検討したいんだけどな。

[1981: マンション検討中さん]

PTKは何点だっけ？あとパコ石は？

[1982: 匿名さん]

坪860なの？
プールでもあるかの価格だな
ここ開発とか50年ぐらい無いよ

[1983: 匿名さん]

>>1982 匿名さん
開発があるから相場が上がるなんて情弱の考え。

開発が終わってるからこそ、この値付けなの。

[1984: 匿名さん]

>>1983 匿名さん

だから下がるのみなんだよ

[1985: 匿名さん]

>>1983 匿名さん

住んでたらわかるだろ
なんにも起こらないこと

[1986: マンコミュファンさん]

>>1978 匿名さん
ここが1ヶ月で完売するようだと明らかな値付けミスで担当者が危うくなるんでない
スミフなら左遷確実

[1987: 口コミ知りたいさん]

>>1981 マンション検討中さん
PTK90
ウォーターフロントらしい建物だし一般評価は高いと思う
自分は眺望重視だから80点
海がもっとワイドに抜けて見えないと、、近隣に高い建物あり過ぎかな

[1988: マンション検討中さん]

>>1986 マンコミュファンさん
2.0と3.0台では売れるスピードが違うよ。
この地域を愛でる方は別として、最上階以外ロスナイもない仕様では買い手を選ぶかな。

[1989: マンション検討中さん]

今日価格の本決まりと言っていたけど、予定価格と差はありましたか？

[1990: 職人さん]

>>1988 マンション検討中さん
ロスナイってなに？

[1991: 匿名さん]

>>1989 マンション検討中さん
予定価格のMAXで出してきましたよ。
高くて買えねーよ。

[1992: 匿名さん]

売れ残りマクリマクリスティ？

[1993: 匿名さん]

ここから1年で10%くらいの相場上昇を見込んだ値付けっぽいなぁ
三井のスミフ化が進んでる気がします

[1994: マンション検討中さん]

売れ行き良いと値上げする雰囲気を出してた。

[1995: 匿名さん]

三井が近くでなにかしてくれるなら、まだありだけどな
千駄ヶ谷のタワマンが珍しいし、もう出来ないという意味では貴重かな
どこも事業性が低くて手を出さないよ
纏めると思えない

[1996: 匿名さん]

代々木駅ちかにタワマンできるらしいからそっちでいいよね。坪600位で収まりそうだし。

[1997: マンション検討中さん]

>>1991 匿名さん
確かに、チョイ高く出てきたね
オレも買えねーよ、まぁ微妙だったからきっぱりだ

[1998: マンション検討中さん]

>>1996 匿名さん
どんなのできんの？

[1999: 匿名さん]

ここで高いと思ってたら都心の新築物件なんて何処も買えないのだがw

[2000: 匿名さん]

70㎡の部屋は港区の新築ぐらいだから高すぎるわけではない気がする

[2001: マンション検討中さん]

>>1999 匿名さん
今はね
急ぐ必要がなければ下がった時に買うのだよ
数十億あれば又違うけどね

[2002: マンコミュファンさん]

>>2001 マンション検討中さん

いつ下がるんでしょうか？

[2003: マンション検討中さん]

>>2000 匿名さん
柱の分5%は高いよ

[2004: 通りがかりさん]

つまらない立地の実質新宿物件だけど、、有り難がって三井にお布施する輩もいるでしょうね

[2005: マンション掲示板さん]

>>2004 通りがかりさん

といいますと？

[2006: 匿名さん]

三年前に販売していた高杉君は、今からすると安杉君。相場の上昇が凄い！三年前に買っておいてよかったよ。

[2007: マンション検討中さん]

>>2002 マンコミュファンさん
それが分かれば日本一の金持ちになっていますよ
マンション以外の投資対象も想定外に下がる時がある
いつか分からないけど必ず下がる
だから今ムリすることないし、その準備をしとけば資産は増やせるかな
立場や状況が違うから異なる方法もありだとは思うけど

[2008: 匿名さん]

>>2007 マンション検討中さん
ただ、その想定外に下がった値段が今の価格より高い可能性は十二分あるね。

[2009: マンション検討中さん]

可能性はありますね

[2010: 匿名さん]

千駄ヶ谷って学生用の木造安アパートとかいっぱいある所だよね。世界に誇る虎ノ門とか、歴史と伝統の番町、成金御用達赤坂六本木界隈と同じ値段なのがねぇ。すみふシティハウスい神宮北参道目の前のアパートにはメンズエステ入居してるし。

[2011: 匿名さん]

坪単平均740くらいですか？2L検討してましたがちょっとついていくのが厳しそうなお値段ですね。シティタワー虎ノ門は普通借地なのでそっちにいくか…でもこのマンションカッコよくていいんだよなあ

[2012: 坪単価比較中さん]

普通借地は定期借地権のこと？

[2013: 匿名さん]

>>2012 坪単価比較中さん

違います。

[2014: 坪単価比較中さん]

教えてよ

[2015: 坪単価比較中さん]

>>2011 匿名さん
シティータワーちょと小さいな
最大75平米じゃ

[2016: 匿名さん]

>>2012 坪単価比較中さん
普通借地→更新可
定借→更新不可。更地にして返却

[2017: マンコミュファンさん]

>>1991 匿名さん
いくら？

[2018: 坪単価比較中さん]

>>2016 匿名さん
なるほど、ありがとうございます
ざっくり定借は2割くらい安いけど普通は1割くらい安いって感じですかね

[2019: 匿名さん]

>>2018 坪単価比較中さん
定借の期間に依る。
普通借地は、9割評価

[2020: 坪単価比較中さん]

>>2017 マンコミュファンさん
予定の5%くらい高かった
プレミアムと最上階を除いた良い部屋が坪950くらい

[2021: 匿名さん]

>>2020 坪単価比較中さん
安過ぎるけど何でだろ？

[2022: 検討板ユーザーさん]

>>2020 坪単価比較中さん
高いっすね、、、、坪1000とか普通の世界になるんかな

[2023: 坪単価比較中さん]

>>2021 匿名さん
安いと考えている人は少数派ですよ
多くの人は北参道にしては高いと考えているかな

[2024: 坪単価比較中さん]

>>2022 検討板ユーザーさん
どうだろうね

[2025: 匿名さん]

高い！と思っても、後から相場が追い越していき、振り返ると安かったというのが、ここ10年。もう都心好立地のまとまった土地はないので、ここは貴重。似たような土地が後からばんばん供給されるなら待ちもありだが、そういうことはない。再開発で出てくるまとまった土地は、未公表含め渋谷周辺でなくはないが、それはここより遥かに高い。

[2026: 坪単価比較中さん]

そんなこと無いですよ
価格は分からないけど新たな開発でいいマンションは造り続ける
しないと企業が無くなるし

[2027: 匿名さん]

>>2026 坪単価比較中さん
だから、そういうところは、ここより高いと言ってるんだが？渋谷周辺の建て替え物件も開発デベから聞いているが、とても坪1000万円じゃ収まらない。そこも、非公開で販売予定なので、時期になったら声掛けしてもらいます。

[2028: 坪単価比較中さん]

瞬間風速では上がる事もあるし下がる事もありますよね。
その渋谷はそうなんでしょうがそれが全てじゃないと思いますよ
まあ業界の人は未来永劫上がると言うでしょうけど

[2029: 匿名さん]

ここより安い大規模望むなら、まだ更地がある湾岸エリアにいくしかないです。都心部では当面無理です。
将来、大幅に値下がりする時がくるかもしれませんが、そういった経済状況が本当に買い手にとっても良いのかどうか。買い手もダメージを受けてる可能性大です。いずれにしても、個々のリスク許容度内で買えば済むことです。

[2030: 坪単価比較中さん]

そうですね。一般的にはその通りかもしれません。
自分は不動産をはじめ何とかショックとか価格が大幅に下がった時に投資をしていたのでダメージは受けません。(どちらかと言うとそれを待つ)地方の不動産は開発スタート時に駅近を買えばほぼ上がります。ので、タイミングとスピードの大切さを伝えたかったのです。

[2031: 匿名さん]

なんか投機に携わる人としては当然のことなんだろうけれど、肝心な住宅への愛が感じられない。

[2032: マンション検討中さん]

>>2030 坪単価比較中さんの気持ち、少し分かります。
半分「愛」で半分「金」かな。
自分はただのリーマンで、一財産作る方法としては、低金利と融資の得やすさを利用した居住用新築マンション投資しか考えられなかったから。

[2033: 匿名さん]

とはいえ億を超えてくると一点賭けになるのでリスクも相応にありそうだけど

[2034: 坪単価比較中さん]

>>2031 匿名さん
そんなことないですよ
マンションマニアだけど都心の住宅イマイチ分からないのでこれで勉強してます
参考になるし面白いから重宝してますよ
2017年くらいから都心の新築はほぼ見学するくらいマンション好きなんです

[2035: 坪単価比較中さん]

>>2032 マンション検討中さん
愛は数%、金はほぼ100％かな、命より大切だからね
マンション好きなので抑えるのが大変なんですよ
新築マンションの金儲けは売却、賃貸どちらですか？
高過ぎて賃貸は難しいと思うけど、、

[2036: 匿名さん]

>>2034 坪単価比較中さん
2017年・・・
完全に乗り遅れ組じゃないっすか