フジタ→グラクソ跡地のマンション計画について語りましょう。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1709/
件名 パークコート神宮北参道 ザ タワー(仮称)渋谷区千駄ヶ谷四丁目計画
地名地番 東京都渋谷区千駄ヶ谷4-6-15ほか
住居表示 東京都渋谷区千駄ヶ谷４丁目６番１他（地番）
交通：
（1）東京メトロ副都心線「北参道」駅 徒歩1分
（2）山手線「代々木」駅 徒歩6分
（3）総武・中央緩行線「代々木」駅 徒歩6分
（4）都営地下鉄大江戸線「代々木」駅 徒歩6分
総戸数 471戸（販売総戸数471戸、他に 店舗1戸）
構造 鉄筋コンクリート造
構造・階数 鉄筋コンクリート造地上27階地下1階
敷地面積 4837.13 ㎡
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社
施工者 清水・フジタ建設共同企業体
管理会社 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
竣工時期 2023年6月下旬
入居時期 2023年7月下旬
主要用途 共同住宅、店舗、保育施設(保育所)
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[スレ作成日時]2018-06-05 16:14:58
現在の物件
パークコート神宮北参道 ザ タワー
パークコート神宮北参道 ザ タワー
| No.1803 |
by マンション比較中さん 2021-06-02 15:04:34
投稿する
削除依頼
[NO.1797～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
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|---|---|---|
| No.1804 |
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| No.1805 |
>>1804 購入検討者さん
目次だけしか見てないけど、1万円の価値はなさそうね。 というか、買うか買わないかの判断なんて他人じゃなくて自分で判断しなよ、と思うよ。そういう判断ができない人間は、不動産なんて買うもんじゃない。 何かあってもSGRが責任取ってくれるわけでもないし。 |
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| No.1806 |
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| No.1807 |
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| No.1808 |
1805さん
仰る通りです。 SGRが正しいとか保証全くないので…あくまでご自身の価値観で判断すべきだと思います。 将来のマンションバリューを確実に予想できるなら、わざわざノート提供じゃないかなぁと… |
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| No.1809 |
件の人物って本職が美容外科医なんでしょ？
内容に絶対の自信があるならこんな情報商材まがいな売り方しないよ。 そもそも、素人のコメントを読むのに1万払うくらいなら普通はプロに相談する。 |
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| No.1810 |
>>1809 匿名さん
でも買った人で内容の批判が出てないのは事実なんだよね。掲示板なら普通は批判コメントのが多いのに、それはないんだよな。 |
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| No.1811 |
ここはSGRのマンクラとしての素質を検討するスレですか？
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| No.1812 |
>インフレは誰もが認めるバリューアップの一番の要因である
まずここから違和感。名目と実質の違いを理解してるのか怪しい。 |
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| No.1813 |
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| No.1814 |
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| No.1815 |
SGR秒速で訂正しててワロタ
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| No.1816 |
>>1815 匿名さん
素直でよいやん |
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| No.1817 |
>>1816 匿名さん
1812さんは、逆に1万貰って指南してあげたらいいね。 |
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| No.1818 |
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| No.1819 |
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| No.1820 |
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| No.1821 |
不動産投資に複雑なロジックは不要で、「都心・高級住宅地・駅近・大規模・タワー・大手分譲」
この条件を多く満たす物件ほど資産性が高くインフレ対策にもなる。 言うまでもないが最も重要なのは購入価格水準。 どれだけ資産性が高くとも高値づかみをすると失敗確率は高まるし、購入価格が割安であればスペックに多少の難があっても出口が見えやすい。 建設関係業者とコネがあり、安くリノベ出来るなら築古マンションも面白い。 |
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| No.1822 |
>価格上昇の原因は何にせよ、価格が上がっているのだから、インフレであることは間違いない。
これも疑問なんだよなあ。 |
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| No.1823 |
>>1822 匿名さん
みんな詳しく記事よんでるんだね。 |
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| No.1824 |
指摘を真摯に受け止め修正する姿勢は評価したい。加えて助言すると
>インフレの場合：他物件より値上がり率が高い。 >デフレの場合：他物件より値下がり率が低い。 これって場合分けする必要無いよ。 インフレ時でも弱い物件は下がるし、デフレ時でも赤坂タワレジ等強い物件は上がってた。 要は相対的に資産価値を高められるかどうか、それだけのこと。 |
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| No.1825 |
全文読んで添削してあげたくなってきた笑
学生時代にカテキョやら塾講やら模試採点のバイトしてたもんで懐かしい気分。 |
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| No.1826 |
ここで指摘受けて、すぐ内容修正するようなNoteにわざわざ金払う価値あるのかね？？
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| No.1827 |
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| No.1828 |
>>1821 匿名さん
北参道は高級住宅地ではないな |
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| No.1829 |
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| No.1830 |
まだまだ使えるオフィスビルを買い取って、マンションに建て替えたら利益が出る
三井不動産にとって、良い市況になったな 今の価格で売れないなら実現しない企画だ 最近そういうとこ多いよな 値打ちがあるのかどうかと思う WCTのセメント工場のボロ地にタワマンと同じ構造だな |
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| No.1831 |
ノートとか言っているやつはあほ
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| No.1832 |
>>1829 匿名さん
そうでしたね、読めてなかった |
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| No.1833 |
モデルルーム2回行った人はいますか？
人気具合はどうでしょうか |
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| No.1834 |
モデルルームいきました。
個人の感想ですが、 ??良いところ ・天井までのサッシと大きな間口（プレミアムフロア以外は少しだけ逆貼り） ・特に代々木公園側は絶景 ・最上階と同じモデルルームは圧巻（15億弱とのこと） ??残念なところ ・パークコートらしい、貼りのない綺麗な3Dだけど天井高は普通（LD 2500mm） ・ビューバスはごく一部のプレミアム部屋のみ ・共用部・専有部のデザインはナチュラルテイストで好みが分かれる ・抜ける眺望やプレミアム仕様の部屋は坪単価1000万超え ・タワマンだから仕方ないけど余分な共用部（ゴルフレンジとかサイクルコーナーとかいらない） ・高い管理費（広さにもよるが修繕積立金いれると10万超え） |
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| No.1835 |
２億はするであろうマンションを購入するときに、
「ガチ」の「プロ」の目線がたったの数万円で手に入るのは安すぎますね。 三井さんと同じで値付けが下手ですね、オマージュですか（笑） |
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| No.1836 |
>>1834 マンション検討中さん
ありがとうございます 代々木公園側の抜けている部屋の人気とか 倍率についてはある程度分かっていますかね? 当方は初期に行ったので人気度は分かりませんでした あ、高級感は青山パークタワーや外苑コートより落ちませんか？ |
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| No.1837 |
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| No.1838 |
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| No.1839 |
>>1838 匿名さん
そのへーを教えてください |
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| No.1840 |
情弱ノートの話題、ここでしか見たことないけどよく引っかかるわな
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| No.1841 |
ステマがひどいな。
仮にも数億のマンションを検討できる層が引っかかるかね。 金銭感覚のズレをついた富裕層向け情弱ビジネス？ 価格にうるさい湾岸民なら絶対に買わないだろうな。 |
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| No.1842 |
どの株が上がりそうって情報商材と同類。
価値ある情報なら自分で実行すれば一番儲かるので、見ず知らずの他人に1万で渡すはずがない。 株でいうチャート分析程度の抽象的方法論なら、本屋行けばたくさんある。 |
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| No.1843 |
>>1841 匿名さん
ステマは何ですか？ |
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| No.1844 |
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| No.1845 |
>>1844 匿名さん
ご本人ですね。 |
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| No.1846 |
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| No.1847 |
>>1844 匿名さん
そんなに自信あるなら実名で自費出版したり講演活動すればいいんじゃない？ 幻冬舎とかなら金払えばそれらしくやってくれるよ。 掲示板で意見の異なる他者に噛み付くより、手広く社会に発信して客観的な評価を受けるべきかと。 |
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| No.1848 |
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| No.1849 |
素人が自己満足で評論家ごっこするのは別に否定しないし、金払う奴がいてもそれは個人の自由。
だが物件の情報交換をする場で露骨にリンク貼って宣伝したり騒いだりするのはマナー違反。 |
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| No.1850 |
さすが僻地マンション。周りは首都高、大通りしか無いつまらない場所の物件だけあってつまらないノートの話だけか。
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| No.1871 |
>>1836 マンション比較中さん
コメント頂きありがとうございます。 20階以上の何部屋かは複数要望入ってるみたいでした。 あとペントハウスも。。。お金持ちが羨ましいです。 青山、神宮前のほうが全般的に基本仕様は高めと感じます。天カセもリビングと寝室にはありますが他の洋室は壁掛けみたいです。 ただ床タイルも選べたりキッチン天板やその他面材もセレクトできるみたいなので、内装はセレクトや追加工事でなんとかなりそうな範囲とは思います。 |
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| No.1873 |
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| No.1884 |
管理担当です。
いつもご利用ありがとうございます。 本スレッドの趣旨と異なる他のコンテンツに関する話題が散見されるようです。 著しく、スレッドの趣旨と異なる話題が続いてしまいますと、本来あるべき情報交換が阻害される恐れもございますので、どうぞご配慮をお願いできれば幸いです。 以降、同様の話題が継続する場合につきましては、削除を行わせていただくケースもございますので、予め、ご了承くださいますようお願いいたします。 今後とも、宜しくお願いいたします。 |
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| No.1885 |
スレやっている方には北参道を申し込む予定の人はいないんかい。
スレはそういうモノだったか |
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| No.1886 |
異なるコンテンツ
まだアホが有料ノートとか言っているのか |
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| No.1887 |
>>1884 管理担当さん
アカウントを削除して投稿できないようにしてください |
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| No.1888 |
ここのペントハウスのT237Aって、よく見たらプールじゃなくてジャグジーなんだね。
プールやめたのは単純に需要がないってこと？ |
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| No.1889 |
>>1888 匿名さん
プールだろうがジャクジーだろうが、君には関係あるまい |
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| No.1890 |
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| No.1891 |
ここのスレ見てると、コロナでますます東京の格差社会が進んでることを痛感しますね。
当方のようなスタイリッシュな真の購入検討者層と貴方達のようなコロナ拡散の要因たる外飲み愛好者層。 |
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| No.1894 |
[NO.1892～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
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| No.1895 |
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| No.1896 |
三井がスッたかねで出すからまともな検討者が居ないな。
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| No.1897 |
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| No.1898 |
パコ虎、完売御礼らしいの
次はここかな |
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| No.1899 |
>>1889 匿名さん
いや、プールでなくてほっとしているんだけど |
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| No.1900 |
>>1898 スギルさん
パコ虎は品質、立地が良く安価に感じ、北参道はその逆だからどうだろう |
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| No.1901 |
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| No.1902 |
スレ盛り上がらないけど購買考えている人は少ないから？
北参道パッとしないところはどこに原因あるかなぁー |
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| No.1903 |
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| No.1904 |
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| No.1905 |
勝どきは買いたくないし、ここは高いし…
困ったもんだ |
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| No.1906 |
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| No.1907 |
>>1906 匿名さん
ないわ |
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| No.1908 |
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| No.1909 |
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| No.1910 |
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| No.1911 |
今からなら
小石川二丁目計画でしょ |
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| No.1912 |
今急いで買わなくてもいいマンションは次々と出てきますよ。長い目で見れば必ず下がる時あるから。お金用意して待ってましょう。
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| No.1913 |
>>1908 スギルさん
パコ分からないな。待てばいいの出て来るんじゃないですか。高い今無理しないで。どうしても今三井ならここでもいいかな。小石川とかつまらなそう。 |
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| No.1914 |
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| No.1915 |
2017年時点で純資産5億以上が8.4万世帯いたけど、現在富裕層はさらに資産を増やしているので、三井としてはこの価格帯でも十分売れると当然考えているのでしょうね。
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| No.1916 |
>>1914 スギルさん
同じく。 ただローン組には金利を考えると最悪の時期ではないのかも。ただし実需に限りますけどね。短期回転の人は残高減らすのが間に合わないリスクありますね。 現金組は高い時期に買っても単に資産減らすだけなので、その点はメリット無いですね。余裕ある人には関係ないけど。 |
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| No.1917 |
>>1914 スギルさん
億ションのローンって厳しい気はするけど。。資産価値を考えても分からないですよね。長い目で見れば30年の間には何度か下り上がり最終的には上がっているかも。自分は買うのは今じゃないと考えるけど本当に気に入れば買うと思う。不動産は売りたい時に売れるか分からないし、余裕がある程度ないとかな。 |
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| No.1918 |
販売延びて7月中旬か。
何部屋出せるのか見物。 |
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| No.1919 |
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| No.1920 |
皆さん、億ション購入時のローンは購入価格の4割ぐらいに設定すると、日々の暮らしや住み替えが容易に展開できますよ。例えば、35年で組んで2億なら8000万までな。かつ繰上げ返済も適切にね。
フルローンなんて自己破産まっしぐら、かつ一流メガバンクは相手にしません。 |
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| No.1921 |
コロナで富裕層はさらに資産を増やして四番町は即完売。
ここはどうかねえ。 |
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| No.1922 |
数億が多かった四番町は瞬殺だった。。。番町は相場一段階あがりましたねーこちらはどうなるやら。
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| No.1923 |
>>1902 マンション比較中さん
知名度低いってのもあるかもですね。 地縁者ならともかく、アドレスが千駄ヶ谷・北参道って聞いても正直パッとしないのもあるかも。 今は誰が見ても分かり易い物件が人気ですからね。 |
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| No.1924 |
タワーならミシュランホテルが競合する立地じゃないと価値低いですよ
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| No.1925 |
>>1919 匿名さん
自分も30年生きるほど若くないかも。使い方でどう考えるかですよね。 スレ見ると4番町もう売れちゃたみたいですね、早い 確かに品質と価格は良かった気がするけど、あの場所もおもしろさは感じないかな。基本番町という住所はアッパーでオシャレ感薄いし。 もしかすると場所より時期と品質で選ぶのがいいのか、と思えてきた |
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| No.1926 |
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| No.1927 |
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| No.1928 |
フラットいいですね
自分も5 から10年で考えています。いいとこゲットしましょう |
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| No.1929 |
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| No.1930 |
白金ザスカイと迷ってる
こちらは管理費高くて、、パークコート住みたいけど |
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| No.1931 |
気にっている部屋があれば白金でもいいのでは
パークは2割高いし |
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| No.1932 |
日経225バブル終焉で不動産に資金シフトを決めました。
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| No.1933 |
>>1932 シズルさん
ん、バブル終わるなら株でしょ |
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| No.1934 |
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| No.1935 |
買っちゃえ買っちゃえ！
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| No.1936 |
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| No.1937 |
そうですか、相当収入は多いですね
5千万より上か下、どっちでしょうか？ |
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| No.1938 |
真面目に検討してますが、あまりにも周辺相場から逸脱しているので、やはり資産性がかなり不安です。。
検討してる方資産性はどのように考えてますか？ 富裕層でもなんでもないのでリセールで苦しむとかなりきついです。。 |
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| No.1939 |
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| No.1940 |
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| No.1941 |
この低金利下なら、借りて買えた者勝ちの状況のようだね
あとから出てくる物件ほど価格がせり上がっていく局面なので判断の速さが成否をわけてるな |
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| No.1942 |
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| No.1943 |
>>1938 マンション検討中さん
仰られるように周辺相場から逸脱しているのは素直にリスクと捉えてよろしいかと思います。 言い換えると相場が高くないエリアだということですから。 極端な例え話をすると、八王子駅前にパークコートを作って、坪500で売れるかを考えると良いです。 ここは徒歩1分ですがマイナー駅、大規模再開発ではないので過度なリセール期待は危険です。 |
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| No.1944 |
予定価格より5%から10%下げるのでは？
三井は情報収集と対策は迅速ですからね。 |
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| No.1945 |
ここの行灯ありの2L買う金でパコ渋の角買えるもんね
値付け明らかにミスってるから下方修正はするよ |
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| No.1946 |
>>1938 マンション検討中さん
この物件の資産性は誰にも分からないですよ。ただ将来はより良い物件を安く買える時はあると思うし、資産性を期待できるタイミングはこれからもありますよね、いくらでも。余裕が無いのならやめた方が良いのでは。本当に住みたい欲しいと思えばリセールなんて考えず購入モチベーション上がるよね。常に住み替えてこれからも継続するならいいかもしれませんね。 |
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| No.1947 |
都心部のマンションで永住する方って、番町エリアだったり、シニア層をイメージします。
某パークコートを契約した際に、鳥居坂でパークマンションをリリースしますので、時機を見て買い換えてはいかがですか？港区で5年も同マンションに住み続ける人は珍しいですよって言われました。 港区だけの特徴ですか？ |
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| No.1948 |
港区民だけど5年未満で住み替えするのが多数派だとは思わないですよ。
シングルやディンクスはともかく、ファミリーはある程度腰を据えて住む方が多い印象です。 港区の中でも繁華街寄りと住宅街ではまた違うのでしょうが。 |
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| No.1949 |
>>1947 マンション検討者さん
業界としては、売買が頻繁な方が儲かるからね。株の営業と同じ。買う方も、より資産価値が高いものに買い替えすることでwin-win。私は家族持ちだけど、20年で四件目。子供の進学のタイミングで住み替えた。 |
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| No.1950 |
>>1947 マンション検討者さん
確かに今住んでいるマンションも大型じゃないけど引越しは多いかも。若い人は身軽と考えてたけど、ファミリーも構成や子の成長で広いところへ向かいますね。自分も今より本当にいいとこあれば住み替えを考えているなー。そもそも住んでいない部屋も多い気がする。港区はお金の余裕有りが多いからですかね。 |
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| No.1951 |
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| No.1952 |
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| No.1953 |
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| No.1954 |
新宿側は人気でないんじゃないかな
東京側の方が、検討者多いよ |
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| No.1955 |
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| No.1956 |
今までのパターンだと、とりまパコシリーズは買っておいた方が良さそうな雰囲気がする
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| No.1957 |
>>1954 匿名さん
ここは、新宿物件のイメージを持たせないようにしないといけないですね。渋谷・神宮前地区物件のイメージが維持できることが絶対条件。東京側の奥座敷的な。 三井もよく分かってて、実際は一番使い勝手が良い「代々木・新宿」は表立っては強調しないもの。 |
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| No.1958 |
強調しないだけ。PC冠付けただけの所詮は寂れた角地の新宿物件て皆分かってるでしょ、情弱かギャグで有り難がってるだけですよ
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| No.1959 |
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| No.1960 |
>>1958 通りがかりさん
そこまでは悪くないし北参道の価値くらい皆んな分かっていると思いますよ 住所というよりその場所、南麻布でも広尾でも酷いとこあるし 白金のスカイも住所的にはそこそこ高級住宅地だけど、あの場所はちょい劣っているし。北参道はスカイと同じくらいギリ80点かな、と思う 因みに外苑コート82点、青山パークコート85て感じかな |
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| No.1961 |
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| No.1962 |
>>1960 口コミ知りたいさん
僕としては外苑コートは今後の再開発が凄すぎるから90点、青山は墓地があるから、80点。 北参道は、SGRさんのノートみて本当良いなぁと思って、85点で買うこと決めた感じ。 |
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| No.1963 |
何を点数化してるの？
イメージ？資産価値維持率？絶対価格？ |
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| No.1964 |
外苑コートは駅から遠くない？
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| No.1965 |
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| No.1966 |
>>1964 マンション検討中さん
6-7分が遠いって、雨の日以外は全く困らない距離かと…。駅よりマンション側に商業施設もできますし、目の前の明治公園にはpark PFIでかなり飲食店できるみたいですし！ |
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| No.1967 |
駅から歩いたことない富裕層なのね
すみませんでした 駅から歩くと結構あるよ |
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| No.1968 |
>>1965 匿名さん
そうするとスカイはもう少し高くても良いような気がしますね。一時的な需給関係で白金高輪物件は実力より安くなってるので。 ここは他にライバルが見当たらないので、下がる要素は確かにあまりないかもしれませんね。 |
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| No.1969 |
>>1961 匿名さん
パークコート青山はカッコいいけど付近は高級住宅地でもないしオシャレな街でもないと思う。白金や北参道よりは整然としているけど、、楽しそうな街感じゃないのは同じようかな。格差大にしても北と白金75！ |
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| No.1970 |
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| No.1971 |
港区に住んでる人は一旦離れても戻ってくる
セオリー |
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| No.1972 |
港区は、再開発計画が住民目線で資産価値上げてくれる
デッキとか公園とか、土地の使い方が贅沢ですごいと思う |
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| No.1973 |
港区の真ん中は単純に高級住宅地、オシャレ感大、美味しいお店多し、それだと思う
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| No.1974 |
PC虎ノ門と
PC千代田四番町は 何点？ |
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| No.1975 |
金曜日から希望住戸の聞き取りが始まりますね
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| No.1976 |
>>1974 マンション比較中さん
うーん、点数付けるなら、まずPC檜町タワーから始めると序列が分かりやすいかな。檜町95点。 PC虎ノ門は、仮にザレジデンス六本木の立地にPC虎ノ門の建物が建っていたら、95点だが、ちょい立地落ちるので90点でどうかな？番町は他の人に任せる。 |
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| No.1977 |
>>1976 匿名さん
同じく檜町95点、ついでにリッツレジデンスも95点 PC虎ノ門も天井高、窓ワイド、周辺キレイ眺望普通で90点 四番町は個人的に地の利イマイチなので82点 もちろん価格も含めて考えました |
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| No.1978 |
結局、ここで坪860万ってのは流石にやり過ぎ（ボリ過ぎ）ってのが大半の人の見解かな。
欲しい人は買うだろうけどさ。 |
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| No.1979 |
まぁ、なん度も言うけど高いと思う人は買わない方がいい
今が一番安い訳じゃないしこれからいくらでもいいマンションは出てくるよー |
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| No.1980 |
高すぎて動き悪そうですね。
ちょっと値段下がったら検討したいんだけどな。 |
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| No.1981 |
PTKは何点だっけ？あとパコ石は？
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| No.1982 |
坪860なの？
プールでもあるかの価格だな ここ開発とか50年ぐらい無いよ |
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| No.1983 |
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| No.1984 |
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| No.1985 |
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| No.1986 |
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| No.1987 |
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| No.1988 |
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| No.1989 |
今日価格の本決まりと言っていたけど、予定価格と差はありましたか？
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| No.1990 |
>>1988 マンション検討中さん
ロスナイってなに？ |
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| No.1991 |
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| No.1992 |
売れ残りマクリマクリスティ？
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| No.1993 |
ここから1年で10%くらいの相場上昇を見込んだ値付けっぽいなぁ
三井のスミフ化が進んでる気がします |
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| No.1994 |
売れ行き良いと値上げする雰囲気を出してた。
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| No.1995 |
三井が近くでなにかしてくれるなら、まだありだけどな
千駄ヶ谷のタワマンが珍しいし、もう出来ないという意味では貴重かな どこも事業性が低くて手を出さないよ 纏めると思えない |
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| No.1996 |
代々木駅ちかにタワマンできるらしいからそっちでいいよね。坪600位で収まりそうだし。
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| No.1997 |
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| No.1998 |
>>1996 匿名さん
どんなのできんの？ |
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| No.1999 |
ここで高いと思ってたら都心の新築物件なんて何処も買えないのだがw
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| No.2000 |
70㎡の部屋は港区の新築ぐらいだから高すぎるわけではない気がする
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