パークコート神宮北参道 ザ タワー

[マンション検討中さん]

フジタ→グラクソ跡地のマンション計画について語りましょう。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1709/

件名 パークコート神宮北参道　ザ　タワー(仮称)渋谷区千駄ヶ谷四丁目計画
地名地番 東京都渋谷区千駄ヶ谷4-6-15ほか
住居表示 東京都渋谷区千駄ヶ谷４丁目６番１他（地番）
交通：
（1）東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩1分
（2）山手線「代々木」駅　徒歩6分
（3）総武・中央緩行線「代々木」駅　徒歩6分
（4）都営地下鉄大江戸線「代々木」駅　徒歩6分
総戸数 　471戸（販売総戸数471戸、他に　店舗1戸）
構造 鉄筋コンクリート造
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上27階地下1階
敷地面積 4837.13 ㎡
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社
施工者 清水・フジタ建設共同企業体
管理会社　三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
竣工時期　2023年6月下旬
入居時期　2023年7月下旬
主要用途 共同住宅、店舗、保育施設(保育所)

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[1551: 匿名X]

>>1547 匿名さん
ぼったくりの理由はなんでしょうか？最上階はムリなので細かい説明は聞いてませんが14-15億ほどらしいです。どの部屋か分からないけど大き目の部屋として坪2-3千万、24と25階の西側は坪1050-1100万なので最上階の半分以下、価格差はこんなもんかなと。青山パークタワーの最上階は坪4千ほどで下階の2?3倍だったと記憶してるし妥当じゃないですかね。

[1552: 匿名さん]

買えない住戸をぼったくりとか余計な心配。金に糸目はつけないから、最高のものがほしい人はいるし、一般販売はせず特定顧客に買ってもらうから心配無用。

[1553: マンション掲示板さん]

>>1550 入居済みさん

あらら、
ほんと榊に頑張ってもらわないと、、、
プロ評論家が、医者のサイドビジネスに負けてしまうよ。

[1554: ご近所さん]

>>1553 マンション掲示板さん
榊さんは良いよね。でも全体的な市況についてが多くて、個別のマンションについてはあまり深く考察されてなくない？
むしろこのスレの趣からしたら、上のノートのが良い思う。
まぁ、俺は買ってみたけど、普通に参考になった。
別にサイドビジネスでも何でもいいんじゃね？

[1555: 匿名さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[1556: SGR]

私がノートを書いているものです。
ご迷惑をおかけして、申し訳ありません。
ノートは趣味で書かせて頂いたものなので、ご批判もあるかと思います。
こんな記事を書いて欲しいなどあれば、追記させていただきます。
よろしくお願いいたします。

[1557: 匿名さん]

ところで、みんなどの部屋を狙ってるの？

[1558: 匿名X]

>>1557 匿名さん
当方は76平米の新宿ビュー、左手にやや明治神宮も見えそうな真ん中に近い西側部屋かなと考えています。LD形状が扇型でイヤだけど、明治神宮寄りのチョイ大きい部屋は奥に広くなるだけで面白くない。フラット窓の部屋は窓が狭そうで如何なものかと。最終的な価格を見て判断するかな。

[1559: 匿名X]

>>1556 SGRさん
誰にも分からないと思いますがマンションに詳しそうなのでお聞かせください。今の東京マンション価格を100とすると、今後5年間の価格はどんな感じになると思いますか？

[1560: SGR]

>>1559 匿名Xさん
ある程度の上下はあるでしょうが、中長期的には右肩上がりだと考えています。
よく言われていることですが、世界と比べてもリーズナブルです。しかし、数値としていうのは難しいです。物件を間違えず（もちろん当物件は合致）、そのマンション内でも良い間取りを選べば大きなミスはないと思います。ちなみに、良い間取りというのは購入者にとって家族構成なども考慮しての良い間取りではありません。過半数以上の人が使いやすくてキレイと思う間取りです。

[1561: SGR]

したがって、都内で一番リスクが少ないのは、70-80平米の2LDKです。

[1562: 匿名X]

>>1561 SGRさん
なるほど。今後の参考にさせて頂きます。早々にありがとうございました。

[1563: 匿名さん]

>>1561 SGRさん
そうなんですか。７０-８０㎡の３LDKをメニューで２LDKにするとリセールが吉備石井と聞いていました。

[1564: 匿名さん]

日中に張りついての短時間のやりとり、お二人ともご苦労さまです。

[1565: 匿名さん]

>>1563 匿名さん
物件に依るんじゃね？湾岸カツカツが中古買うなら、できるだけリフォームない物を選ぶし、富裕層が選ぶような物件はリフォームありきだろうからあまり関係ないかと

[1566: 匿名さん]

>>1560 SGRさん
ぶっちゃけ兄さん年収いかほどなの？

[1567: マンション検討中さん]

多分アッパー層が好む部屋が70以上の2LDKなんだよ。
普通のパワーカッポーとは価値観が違いすぎ。
金持ちに好まれる部屋を選ぶとリセールのび太。

[1568: 匿名さん]

>>1567 マンション検討中さん

まさにその通りです！

[1569: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1570: マンコミュファンさん]

いつの間にか渋谷区が平均坪単価一位に。
目利きはとうに気付いているのですね。
複数の大商圏と巨大公園に囲まれ、
利便性と住環境を両立できる立地ですので
適正な評価だと思います。

神宮北参道もこの文脈に沿った直球な
価格とデザインに仕上げてきていますね。

超高額の割に小規模低層の電線ビューになりがちな
港区物件より魅力的です。

https://mansion-madori.com/blog-entry-7970.html?sp&sp

[1571: 匿名さん]

>>1570 マンコミュファンさん

いつの間にか渋谷区が平均坪単価一位に。
↑
ただ単にあなたが鈍感だっただけで

[1572: 名無しさん]

やっぱりエレベーターは少な過ぎます。
平均150戸一基です。最上階に1基取られたから、場所がなくなったでしょうか。

[1573: マンション掲示板さん]

途中階停車ストレス、
出そう？

[1574: マンション掲示板さん]

PC千代田四番町に一基しかない
感じですね。

[1575: マンション検討中さん]

他のザ・タワーと比べてもエレベーター数は少ないのかな？

[1576: マンション掲示板さん]

>>1575 マンション検討中さん
速さでカバー

[1577: eマンションさん]

>>1575 マンション検討中さん
パークコート渋谷ザ・タワーは６機ですって笑笑

[1578: 匿名さん]

高層用　5基　分速180m　13人乗り　停止階　B1～3階・8階・29階～45階　基あたり約82戸

ご参考までに坪単価半分以下のPTK張っておきますね。
坪単価はPTKの２倍超、EVは二分の一
富裕層舐められまくりで草

[1579: 匿名さん]

>>1572 名無しさん
ブランズ豊洲もそうだけど、王様部屋だけ優遇してると将来への遺恨残しそうだな

[1580: 匿名さん]

ここなら3～４億でペントハウスの100平米くらいの部屋買えるよ。他のペントハウス住民からはショボイ部屋だと思われて暮らすことになるが。

[1581: 匿名さん]

>>1578 匿名さん
アンタみたいなマンションオタクじゃあるまいし、そんな細かな事は大抵の富裕層は気にせんよ。つまりは「気にするとこ、そこじゃない感」これに尽きる。

[1582: 匿名さん]

買えない奴ほど無駄に知識持っちゃって、あーだこーだ講釈垂れる。

でも、買えないのにね。笑

[1583: マンション検討中さん]

転売ヤー解散。
冷やかし訪問はお帰りください。

[1584: 名無しさん]

>>1581 匿名さん
セカンドハウスとか、たまにしか泊まらなかったら、たぶん問題ありません。そういう富裕層に適してると思います。

[1585: 口コミ知りたいさん]

なかなかしぶい場所にありますね、ここ
新宿に近いとそれなりのひとが混じってくるので、ちょっといやかな

[1586: HRHさん]

>>1566 匿名さん
気になるなぁ

[1587: マンション検討中さん]

ここまで高いとお金が余ってる人以外は買っちゃダメなんではと思うわ。実需層はここの価格を見てしばらく様子見スタンスにチェンジした人も結構いる気がする。

[1588: 匿名さん]

近くにプールあるといいですね。
ダニエルが渋谷で泳いでるみたいだったので、私もダニエルに泳がされるみたいにプール通いを週イチで始めました。
最初は泳ぐと体が重かったですが、だいぶ慣れてきて健康維持には良いですね。
お子さんとともに通う生活も良いかもしれません。

[1589: 匿名さん]

新出のパークコート千代田一番町も比較対象になる価格帯。

[1590: RしげるHさん]

まぁしかしこの物件買える人もイカツイ属性ですよね。。。自分には到底、、、

[1591: 住民板ユーザーさん5]

>>1588 匿名さん

東京体育館がありますね。
ただ、只今改装中ですが。

[1592: マンション検討中さん]

なんで北参道はバーゲンセールにしたんか？
どう考えても番町よりアドレスはアッパー。

[1593: ご近所さん]

ドラッグストアもOK近くのぱぱすに加えてマツキヨ千駄ヶ谷もできてGOOD。
ティグレットがパン屋になったのも何気にGOOD。

[1594: マンション掲示板さん]

千駄ヶ谷四丁目は虎ノ門四丁目より上、
ってこと？

[1595: 匿名さん]

パークコート千代田四番町は2ヶ月でスピード完売。１６０戸。坪850万。ここはいかに？

[1596: 匿名さん]

>>1592 マンション検討中さん

千駄ヶ谷が番町より上なんて、ご冗談を、笑

[1597: マンション掲示板さん]

ファインマンさん？

[1598: 匿名さん]

>>1595 匿名さん

すごいよね

[1599: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1600: マンション検討中さん]

>>1592 マンション検討中さん

この春、地方から上京したばかりなんですね。

[1602: 評判気になるさん]

パークコート青山ザタワーやザコートと同じように、もともと高いから値上がりはあまり期待できなそう
永住するつもりで買うにはエリアが弱いし
むつかしいところですな

[1603: マンション比較中さん]

パークコート青山ザタワーやザコート：過大価格
その反動で
虎ノ門・千代田四番町：過少価格
その反動で、
ここ：過大価格

[1604: 匿名さん]

>>1603 マンション比較中さん
ザコートが過大価格？
六本木側なんて分譲価格から、成約価格をみても2割も上がっているが…。
国立側は元が少し高いので、1割程度しか上がってないが、それでも値上がりして成約してる。

[1605: 匿名さん]

四番町は即日完売で安く出し過ぎたと判断されている。
ライオンズマンション建て替えの一番町物件はより値上げしてくるらしい。
ここの価格も高いけれども、直ぐに時代が追いつくだろう。価格だけの価値がある物件だと思う。

[1606: 匿名さん]

ザコートってなかなか売れなかったイメージ。値段が過大だったのは同意。適正ならすぐ売れたはず。

[1607: マンコミュファンさん]

最近、都心及び湾岸の青田売り物件が異様に
盛り上がっているのを見ますと、割安割高に
絶対基準はなく、偶然の巡り合わせ、即ち、
売り出し開始時期の市況に左右される非常に
相対的なものだと感じます。

都心物件しかウォッチしていませんが、
ザコートは竣工時期にコロナショックが
直撃しましたし、それ以前も市況は冷え気味
だった記憶があります。番町物件なども
値付けは弱気でした。
いつの間にか住友的値上げが広まっている
強気相場には隔世の感があります。

[1608: マンション検討中さん]

この上げ相場に着いてこれるのは含み益を毎回残せる勝者だけ。
株高と上がる不動産を買い続ける者。

[1609: 匿名さん]

MRスウェットで冷やかしに行っても良いかな？
出禁にされちゃう？

[1610: マンション検討中さん]

>>1608 マンション検討中さん

私は普通のサラリーマンで、株はやってませんが、マンションに関してはここ10数年ずっと含み益を重ねてきました（富裕層向けではなく実需部屋に実際に住んでの住み替えです。家族は居ません。）。
でも、ここでは売却益が得られそうな気がしません。まあ、最後に自分が満足するマンションにたどり着いて住み続ければいいのかもしれませんが、少し躊躇しているところです。
富裕層向けの部屋ならまた基準が違うのかもしれませんね。

[1611: 匿名さん]

>>1610 マンション検討中さん

実需で新築今買うなら相殺して終わりだよ
賃貸よりはましだったからよかったね
ここ買うなら永住覚悟

[1612: 匿名さん]

転売ヤーは皆無。
プロの投資家も皆無。
残るはサラリーマン投資家と実需。

[1613: マンション検討中さん]

お刺身さんが購入しないのが答え。
含み益献上タワー。

[1614: マンション検討中さん]

1LDKに坪600万前後のパンダないかな？

[1615: マンション検討中さん]

三井の都心物件は投稿数が多くて、いつも盛り上がってますね。三菱？野村？東急？森ビル？
は？
眼中ないわ！

[1616: 坪単価比較中さん]

良い物件だと思っているのですが、いつもの三井都心物件と比較すると、いまいち掲示板が盛り上がっていないような。

[1617: 匿名さん]

千駄ヶ谷で坪860万はいくらランドマークでもやり過ぎ。
利便性と眺望推しは分かるが冷静に考えると大通り沿いで高級住宅地でもない。
パークコート青山ザ・タワーですら新築から大して値上がりしてないのに。
雰囲気がイケイケだから完売するかもしれんが後から振り返るとコロナバブルの象徴になるよ。

[1618: 匿名さん]

>>1613 マンション検討中さん
お刺身はスカイは1期で買ってるからな。流石というしかない

[1619: マンション検討中さん]

お刺身おじさんは資金潤沢。
儲からない部屋は買わん主義。

数年後に振り返ると◯◯◯

[1620: 匿名さん]

なんのおじさんか知らんが、そもそもブロガーごときが高額物件買わないでしょ

[1621: マンション検討中さん]

山野さん知らないの？
マンション投資家。

[1622: マンション検討中さん]

知らない

[1623: 匿名さん]

>>1621 マンション検討中さん

よくは知らん
パークコート千代田富士見、赤坂、浜離宮買ってじっとしとけばいいだけやん
ちょこまか売り買いするの下手くそだと思うけどな

もっと言えば、20年前に青山買ってずっと持っとけばいいだけ
坪300だぞ
まあ売らないと、借金返せないのだろうけどな

[1624: 名無しさん]

予算3億ぐらいある人は中古のパーマン買ったほうが良さそう

[1625: マンション検討中さん]

天井高2350のリビングは如何なものか。。。

[1626: マンション比較中さん]

虎ノ門と、
立地も階高も天井高も大差で
同じ値段なの？

[1627: マンション検討中さん]

虎ノ門が大正解

[1628: マンション比較中さん]

虎ノ門は共有部は少ないわりに毎月の管理費が高そう。戸数のせいか。

[1629: マンション検討中さん]

チャリンコは虎ノ門購入したぞ。
チャリンコは不動産のプロ。間違いない。

[1630: 匿名さん]

マンマニさんや三井さんに相談しに行くプロ

[1631: 匿名さん]

>>1629 マンション検討中さん
チャリンコって、Rhとかいうやつ？
だったら他人にプラウド芝浦角部屋勧めてる時点でアウトだわ

[1632: eマンションさん]

>>1631 匿名さん
チャリ＝Rh＝虎ノ門？
SGR＝？

[1633: 匿名さん]

>>1631 匿名さん

自身は含み益十分狙える虎ノ門確保して、他人（ライバル）にはどうでもいい埋め立て地の駅遠勧める鬼畜系セミプロ

[1634: 匿名さん]

>>1633 匿名さん
パーコー虎ノ門、そこまで含み益でるかね。
15000→16500位じゃない。

[1635: 匿名さん]

含み益だけの話をすると、コロナ前の価格設定の白金ザスカイの低層、既に2割のキャピタルゲインだってね

[1636: 坪単価比較中さん]

PC虎ノ門
一期で渡した資料と
今渡してる資料とで比較すると、
予想固定資産税が何割も上がってる件

[1637: マンション検討中さん]

>>1629 マンション検討中さん
チャリンコ？

[1638: 匿名さん]

>>1636 坪単価比較中さん
可哀想に

[1639: マンション検討中さん]

価格設定時から
地価が何割も上がってる
ってことやで

[1640: 匿名さん]

>>1639 マンション検討中さん
やっぱりいいマンションは初物に限るというわけですね。ワインと同じで若いうちに買わないと、熟成が進んで上がってからでは買えなくなる。

[1641: 匿名さん]

>>1639 マンション検討中さん
んなことわかってるわ。
それもふまえて可哀想に、だわ

[1642: マンション検討中さん]

>>1640派と
>>1641派、
ここにはどっちが多いの？

[1643: マンション比較中さん]

○千万含み益発生が
かわいそうなの？

[1644: 匿名さん]

>>1643 マンション比較中さん
地価↑＝含み益↑ではない

[1645: マンション検討中さん]

一般論じゃなくて
PC虎ノ門の話だけど、
虎ノ門四丁目が今後含み益出ないの？

[1646: 匿名さん]

>>1645 マンション検討中さん
そもそもここは北参道のスレなわけで、パーコー虎ノ門の資産価値を論ずる場ではない。
15000万の部屋が売れずにヤキモキしてるのだろうけど、そういった不安は、虎ノ門のスレにぶつけてください。
また、含み益云々を語りたいのならば、とりあえず完売してからにしてくださいな。あと1戸といいたい所だろうけど、数学的にもマンション的にも0と1は似て全く異なる状況です

[1647: マンション検討中さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1648: マンション検討中さん]

ここは予定だと@860万との事だけど、ここから下げたり値引きとかの可能性はあるのかな？

[1649: 口コミ知りたいさん]

千代田四番町に完売負けた虎ノ門ですね、わかります

[1650: 通りがかりさん]

>>1649 口コミ知りたいさん
はい、よかったね