パークコート神宮北参道 ザ タワー

[マンション検討中さん]

フジタ→グラクソ跡地のマンション計画について語りましょう。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1709/

件名 パークコート神宮北参道　ザ　タワー(仮称)渋谷区千駄ヶ谷四丁目計画
地名地番 東京都渋谷区千駄ヶ谷4-6-15ほか
住居表示 東京都渋谷区千駄ヶ谷４丁目６番１他（地番）
交通：
（1）東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩1分
（2）山手線「代々木」駅　徒歩6分
（3）総武・中央緩行線「代々木」駅　徒歩6分
（4）都営地下鉄大江戸線「代々木」駅　徒歩6分
総戸数 　471戸（販売総戸数471戸、他に　店舗1戸）
構造 鉄筋コンクリート造
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上27階地下1階
敷地面積 4837.13 ㎡
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社
施工者 清水・フジタ建設共同企業体
管理会社　三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
竣工時期　2023年6月下旬
入居時期　2023年7月下旬
主要用途 共同住宅、店舗、保育施設(保育所)

[スムラボ 関連記事]
パークコート神宮北参道　ザ　タワーの「私の印象」→ちょーかっこいい建物！【けろけろ准将】
https://www.sumu-lab.com/archives/3342/
安いのか？高いのか？パークコート神宮北参道ザタワーとパラリンピック閉会式【ナカハラ】
https://www.sumu-lab.com/archives/14199/
パークコート神宮北参道と個人法人借入の限度額【ナカハラ】
https://www.sumu-lab.com/archives/22218/

[1526: 匿名さん]

>>1522 マンション掲示板さん
ミニバブル期に着工し、坪500万前後で販売開始するがリーマンショックが発生し、都心相場が崩壊。
東日本大震災と原発事故が追い討ちをかけ、大幅値引きでなんとか売り切った。

[1527: 匿名さん]

港区限定だと
超一流　元麻布　南麻布　南青山　赤坂
一流　　六本木　西麻布　北青山　麻布台　麻布永坂町　元赤坂
一流半　白金台　白金　高輪　三田　麻布十番　東麻布　麻布狸穴町
二流以下　その他
本来は何丁目とかで区切らなければいけないけどアドレスのイメージだけならこんな感じかなと。
異論は認める。

[1528: 名無しさん]

>>1526 匿名さん
なんとかショックは起きないかな。。今すぐに！！

[1529: 匿名X]

リーマンで大幅値引きとありますけど、実際に大手物件の値引きはどれくらいあるのか誰か教えていただけますか？聞いた話というより実際に提示されたとか身近な方が購入した間違いないところで。当方は中堅企業で売残り10%が最大、大手は数%の提示しかされた事がありません。

[1530: マンション比較中さん]

>>1527 匿名さん
南麻布1丁目二丁目あたりは準工業地域だから、さすがに一まとめは厳しいでしょう。

[1531: マンション検討中さん]

>>1527 匿名さん

麻布永坂が超一流ではないとは。。

[1532: 匿名さん]

>>1527 匿名さん
渋谷は？

[1533: 匿名さん]

ラブホ街と家無し人が集う千駄ヶ谷が坪850万とは、、世も末じゃ。。

[1534: 匿名さん]

いつの話してるのかな？戦後一時、そういう時期があっただけで、前回オリンピックの時に一掃されてます。元々、徳川家の分譲地の高級住宅街で、今は渋谷区の文京区地区です。

[1535: 通りがかりさん]

>>1533 匿名さん
赤坂御所の向かいのグランドヒルズ的なマンション俺は好きだな

[1536: マンション検討中さん]

虎ノ門は？

[1537: 匿名X]

>>1535 通りがかりさん
住友ね。当方も好きで4、5回実物を見に行きましたよ。御用地の目の前で屋上付きは3億5千万、5階の角部屋が2億、御用地の緑と丸の内のビルがいい感じでした。もともと高い上に行く毎に値上げ(2回)するからイヤになった。何度も見てるうちに眺望も飽きてきたし。。強欲な住友も如何なものかと。

[1538: 匿名X]

>>1536 マンション検討中さん
三井の虎ノ門？グレードは良いと思います。天井も高いけど窓も高く開けてる感が良かった。部屋によっては狭くても窓部が広い部屋もありました。東京タワーが見える側の窓部が広い部屋を買おうと思いましたが、低い階しかなく諦めました。ビルに囲まれているので抜けている部屋は一部かもしれません。付近は新しい建物が多くオフィスビル的なのでビジネスマンにはいいと思います。

[1539: 匿名さん]

フジタの跡地ということは、フジタはもう無くなったのでしょうか？

[1540: 買い替え検討中さん]

>>1529 匿名Xさん
リーマンショックから2012年政権交代直前までは完全な買い手市場で、竣工後1年以上経過すれば1割2割引きは当たり前でした。
大手分譲の大規模物件の最終一戸で現金決済を条件に35%引きを提示され、購入した経験もあります。
比較的最近でも西麻布、六本木界隈の大手物件で15%程度の値引き提案を受けました。

[1541: 匿名さん]

>>1540 買い替え検討中さん
外苑西？

[1542: マンション検討中さん]

>>1535 通りがかりさん
毎朝ランニングで通りますが、佇まいがとても素敵ですよね。
買い物とかしなくて良い身分で、3Aの派手さを嫌う方には最適化と。

[1543: 口コミ知りたいさん]

>>1535 通りがかりさん
すみふの赤坂御所前と神宮北参道はほぼ同時期なので、室内仕様もほぼ同じ、間取りもほぼ田の字ばかりで煌びやかさ皆無。すみふお得意の外観共有には金かけて高級感を出し高く売る、けど室内は普通ってやつ。

[1544: 匿名X]

>>1540 買い替え検討中さん
ありがとうございます。なるほど、大手も値引きしますね。最近でもというと、相場が下がらなくても売残りタイミング次第では、相場も下がれば尚更ですか。参考になりました。

[1545: 匿名さん]

https://note.com/shigeru2784/m/mee1b01f78ff7
ペントハウスが意外と割安なのか…。
お金があったらなぁ…。。

[1546: 匿名さん]

>>1545 匿名さん

宣伝ですか？

[1547: 匿名さん]

>>1546 匿名さん
ペントハウスの価格きかれました？
26階以下の明治神宮ビューからぼったくってるとしか思えなかったです！

[1548: 匿名さん]

美容外科医がnoteでここのマンション情報売ってて笑えるな。プロ気取りかなと思う。
最近はこういう輩が増えたよな。

[1549: ご近所さん]

美容外科って時給2万とかでしょ？ノートの金額みるとわざわざ本人がやっているとは思えないけど。

[1550: 入居済みさん]

医局から抜けて美容に逃げたやつのNOTE、ペントハウスは別料金取り出したw

[1551: 匿名X]

>>1547 匿名さん
ぼったくりの理由はなんでしょうか？最上階はムリなので細かい説明は聞いてませんが14-15億ほどらしいです。どの部屋か分からないけど大き目の部屋として坪2-3千万、24と25階の西側は坪1050-1100万なので最上階の半分以下、価格差はこんなもんかなと。青山パークタワーの最上階は坪4千ほどで下階の2?3倍だったと記憶してるし妥当じゃないですかね。

[1552: 匿名さん]

買えない住戸をぼったくりとか余計な心配。金に糸目はつけないから、最高のものがほしい人はいるし、一般販売はせず特定顧客に買ってもらうから心配無用。

[1553: マンション掲示板さん]

>>1550 入居済みさん

あらら、
ほんと榊に頑張ってもらわないと、、、
プロ評論家が、医者のサイドビジネスに負けてしまうよ。

[1554: ご近所さん]

>>1553 マンション掲示板さん
榊さんは良いよね。でも全体的な市況についてが多くて、個別のマンションについてはあまり深く考察されてなくない？
むしろこのスレの趣からしたら、上のノートのが良い思う。
まぁ、俺は買ってみたけど、普通に参考になった。
別にサイドビジネスでも何でもいいんじゃね？

[1555: 匿名さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[1556: SGR]

私がノートを書いているものです。
ご迷惑をおかけして、申し訳ありません。
ノートは趣味で書かせて頂いたものなので、ご批判もあるかと思います。
こんな記事を書いて欲しいなどあれば、追記させていただきます。
よろしくお願いいたします。

[1557: 匿名さん]

ところで、みんなどの部屋を狙ってるの？

[1558: 匿名X]

>>1557 匿名さん
当方は76平米の新宿ビュー、左手にやや明治神宮も見えそうな真ん中に近い西側部屋かなと考えています。LD形状が扇型でイヤだけど、明治神宮寄りのチョイ大きい部屋は奥に広くなるだけで面白くない。フラット窓の部屋は窓が狭そうで如何なものかと。最終的な価格を見て判断するかな。

[1559: 匿名X]

>>1556 SGRさん
誰にも分からないと思いますがマンションに詳しそうなのでお聞かせください。今の東京マンション価格を100とすると、今後5年間の価格はどんな感じになると思いますか？

[1560: SGR]

>>1559 匿名Xさん
ある程度の上下はあるでしょうが、中長期的には右肩上がりだと考えています。
よく言われていることですが、世界と比べてもリーズナブルです。しかし、数値としていうのは難しいです。物件を間違えず（もちろん当物件は合致）、そのマンション内でも良い間取りを選べば大きなミスはないと思います。ちなみに、良い間取りというのは購入者にとって家族構成なども考慮しての良い間取りではありません。過半数以上の人が使いやすくてキレイと思う間取りです。

[1561: SGR]

したがって、都内で一番リスクが少ないのは、70-80平米の2LDKです。

[1562: 匿名X]

>>1561 SGRさん
なるほど。今後の参考にさせて頂きます。早々にありがとうございました。

[1563: 匿名さん]

>>1561 SGRさん
そうなんですか。７０-８０㎡の３LDKをメニューで２LDKにするとリセールが吉備石井と聞いていました。

[1564: 匿名さん]

日中に張りついての短時間のやりとり、お二人ともご苦労さまです。

[1565: 匿名さん]

>>1563 匿名さん
物件に依るんじゃね？湾岸カツカツが中古買うなら、できるだけリフォームない物を選ぶし、富裕層が選ぶような物件はリフォームありきだろうからあまり関係ないかと

[1566: 匿名さん]

>>1560 SGRさん
ぶっちゃけ兄さん年収いかほどなの？

[1567: マンション検討中さん]

多分アッパー層が好む部屋が70以上の2LDKなんだよ。
普通のパワーカッポーとは価値観が違いすぎ。
金持ちに好まれる部屋を選ぶとリセールのび太。

[1568: 匿名さん]

>>1567 マンション検討中さん

まさにその通りです！

[1569: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1570: マンコミュファンさん]

いつの間にか渋谷区が平均坪単価一位に。
目利きはとうに気付いているのですね。
複数の大商圏と巨大公園に囲まれ、
利便性と住環境を両立できる立地ですので
適正な評価だと思います。

神宮北参道もこの文脈に沿った直球な
価格とデザインに仕上げてきていますね。

超高額の割に小規模低層の電線ビューになりがちな
港区物件より魅力的です。

https://mansion-madori.com/blog-entry-7970.html?sp&sp

[1571: 匿名さん]

>>1570 マンコミュファンさん

いつの間にか渋谷区が平均坪単価一位に。
↑
ただ単にあなたが鈍感だっただけで

[1572: 名無しさん]

やっぱりエレベーターは少な過ぎます。
平均150戸一基です。最上階に1基取られたから、場所がなくなったでしょうか。

[1573: マンション掲示板さん]

途中階停車ストレス、
出そう？

[1574: マンション掲示板さん]

PC千代田四番町に一基しかない
感じですね。

[1575: マンション検討中さん]

他のザ・タワーと比べてもエレベーター数は少ないのかな？