パークコート神宮北参道 ザ タワー

[マンション検討中さん]

フジタ→グラクソ跡地のマンション計画について語りましょう。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1709/

件名 パークコート神宮北参道　ザ　タワー(仮称)渋谷区千駄ヶ谷四丁目計画
地名地番 東京都渋谷区千駄ヶ谷4-6-15ほか
住居表示 東京都渋谷区千駄ヶ谷４丁目６番１他（地番）
交通：
（1）東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩1分
（2）山手線「代々木」駅　徒歩6分
（3）総武・中央緩行線「代々木」駅　徒歩6分
（4）都営地下鉄大江戸線「代々木」駅　徒歩6分
総戸数 　471戸（販売総戸数471戸、他に　店舗1戸）
構造 鉄筋コンクリート造
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上27階地下1階
敷地面積 4837.13 ㎡
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社
施工者 清水・フジタ建設共同企業体
管理会社　三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
竣工時期　2023年6月下旬
入居時期　2023年7月下旬
主要用途 共同住宅、店舗、保育施設(保育所)

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[1451: 匿名さん]

車持ってるけど、なくてもそこまで困らないです。最近も全然乗ってないです。自分みたいな層がターゲットでしょうか？

[1452: 匿名さん]

美容外科なんて医者じゃないwヤブ医者だわw

[1453: 買い替え検討中さん]

>>1445 マンション検討中さん
すき家プレミアム

[1454: マンション検討中さん]

パークコート青山タワーも完売まで結構時間かかりましたよね。立地で圧倒的に劣るこちらがこの値段で本当に売れるのでしょうか？

北参道近辺はお世辞にも高級感はないですし、お洒落なお店も皆無ですよね。青山ザタワーと同じで、立地では戦えないので、物件自体を特徴的にして魅力を高めてるとは思いますが。。。

パークタワー勝どきは安く出して値上げしたのに、こちらは最初から高値追求、三井さんも変わりましたね。。。

[1455: 匿名さん]

>>1454 マンション検討中さん
〉北参道近辺はお世辞にも高級感はない

高級感って？

[1456: 匿名]

>>1454 マンション検討中さん
青山の頃とは時代が違うでしょ。比較は難しいですね。

[1457: マンション検討中さん]

>>1445 マンション検討中さん

>>1445 マンション検討中さん
素人質問で恐縮ですが、天高はわかりますが階高が高いと良い理由を教えてもらえますか？ネットでみても、よくわからなかったので。。。

[1458: マンション検討中さん]

>>1457 マンション検討中さん
マンション専有部分は床スラブから天井スラブまでの体積を買っている訳です。階高が高いということはその体積が増える訳で、本質的価値が高いということ。
天井高が確保出来るのは勿論、下がり天井も減り、かつ床下などの見えない部分にも余裕が生まれます

[1459: マンション検討中さん]

>>1458 マンション検討中さん
単に面積だで見るのではなく、空間で買うのですね。ご教示ありがとうございました。とても参考になりました。

[1460: eマンションさん]

>>1458 マンション検討中さん
同じリビング天井高2.8mを謳ってても階高が3.8mと3.3mとでは価値が全く異なるんですね。
それが下がり天井の形で現れることがよくわかりました。
階高は要チェックのポイントですね。

[1461: 匿名さん]

価格の根拠を分析する材料にはなるかもしれないけど
そこまでリセール影響する（中古価格上がる）かね？

[1462: 検討板ユーザーさん]

個人的にはここの懸念材料は「航路下」であること。
それがなければgoだったのだが、、、
誰か反論してみてよ。

[1463: マンション検討中さん]

一般人が分からないが重要な部分にも妥協してない物件は
「本物」といえる

[1464: マンコミュファンさん]

>>1462 検討板ユーザーさん

個人の感覚に反論も何もないだろう。あなたは無理、私は気にならにない、それで終わり。不毛だよ。

[1465: マンション掲示板さん]

白金は、羽田新ルート前に値付けしてあれ。
ここは、羽田新ルート後に値付けしてこれ。
航路下嫌なら買わなければ良い。

[1466: マンション検討中]

ここは、天井高何メートルなの？

[1467: 匿名さん]

>>1465 マンション掲示板さん
スカイは確かに新航路運用直前に販売開始だったけど、決定してからの値付けだから、新航路を織り込んでの値付け

[1468: マンコミュファンさん]

>>1467 匿名さん

飛んでると飛んでないでは大違い。

[1469: 名無しさん]

>>1465 マンション掲示板さん
飛んでる時間に部屋にいることはまずないよ

[1470: 匿名さん]

>>1468 マンコミュファンさん
いやいや、本格運航が3月で、飛行検査はスカイ分譲前中にやってる。自分はわざわざ新航路に見にも行きましたし、スカイの営業も価格決定には新航路を含んでないと言っておりました

[1471: マンション掲示板さん]

>>1452 匿名さん
銭ゲバですね。カフェも出すみたいですよ。お金は持ってそうな感じ。チャリンコ◯◯とも仲良さそう。

[1472: マンション掲示板さん]

>>1452 匿名さん
三浪して最終的に近大医学部に入った知り合いいるんだが、美容外科地方でしてる。めちゃ金持ち。親が整形外科経営してる金持ちパターン。

[1473: 匿名さん]

>>1472 マンション掲示板さん
そうやって学歴やら何やらで人を判断するのはどうかと。
高校時代は親の臑齧りみたいな奴でも、卒後必死で勉強して優秀なドクターになってる奴は山ほどいますので

[1474: マンション掲示板さん]

>>1473 匿名さん
そう。だからFランの美容整形だけど、上記ヤブ医者じゃないかの発言に対して彼は稼いでるとコメントした。しっかり読みな、目がついてんなら。

[1475: 匿名さん]

>>1474 マンション掲示板さん
そりゃ失礼

[1476: マンコミュファンさん]

マンションと関係ない文通はやめてね。

[1477: 検討板ユーザーさん]

>>1469 名無しさん

そう思って航路下別物件に住んだのだけど、テレワークになっちゃって結局家に。そうでなくても休日も自粛で外出が減り、結構気になってますね。
夏だけかと思いきや、冬も結構多い。春秋の窓を開けたい時期に開けられないのが特に残念。

折り込んでこの価格だとしたら、織り込まなかったら一体いくらだったの？航路問題ない四番町、虎ノ門よりずっと高いということかな？？

[1478: 匿名さん]

>>1477 検討板ユーザーさん
解釈がおかしいよ。飛行機は、価格設定に影響しない、それが結論。

[1479: 匿名さん]

>>1471 マンション掲示板さん
確かにな…。
でも、ノートの内容はとても素人とは思えないわ。
なんか凄い詳しい。

[1480: 匿名さん]

口コミの件数がかなり伸びてますね

[1481: 匿名さん]

今はコロナ禍だから、新航路飛行機通過の便数は少ないんじゃないの？
本格的な便数が飛ぶのは、コロナが片付いてからでしょう。
それから、飛ぶ時間は子供たちが学校から帰宅した時間帯なので
子供たちが一番影響しそう。子供は大切です。

[1482: 匿名さん]

>>1481 匿名さん
いや、それなりに飛んでる。
子供立場可哀想と思うなら、そこに住まなければいいだけでは？

[1483: 匿名さん]

>>1482 匿名さん
その通り。

[1484: マンション検討中さん]

明治通りから一本入った通りに住んでますが、車の音は結構気になります。

[1485: マンション検討中さん]

盛り上がってきた。
予定価格を把握してから余裕で買えちゃうのがこんだけいるのか。
もっと値上げすべきよ三井さん。
金余りでっせ。

[1486: マンション検討中さん]

虎ノ門・番町じゃなく、
こっちにした訳は？

[1487: 匿名さん]

入居者ビットコインで儲けたチェックシャツのヲタクが多勢占めたりしないよね？

[1488: 匿名さん]

ここ検討してませんが、不動産を所有してる人は、ここが高く売れて悪い気はしないよね。

[1489: 匿名さん]

>>1487 匿名さん

この手の書き込み、どっかでもみたなー

[1490: 匿名さん]

>>1486 マンション検討中さん

そことは全く別物かと！
生活圏も異なるし、港区すきな人は虎ノ門だろうし、終の棲家を探してる方は番長だろうし、緑や伊勢丹での買い物が好きな人は北参道。北参道は池袋、横浜に職場がある人も便利。

[1491: マンション検討中さん]

ニューヨークダウザ・タワー
ビットコインザ・タワー

苦労した金でないねん。
簡単にポンと払うんや。
もっと値上げしたらええで三井様。

[1492: マンション検討中さん]

全く別物なんだから、
普通、価格も別物になるんじゃないの？

[1493: 匿名さん]

>>1492 マンション検討中さん
そうですね！
不動産は人件費や施工費、場所、相場によって価格が変わりますので、この価格は妥当かと思います。

[1494: 名無しさん]

>>1479 匿名さん
マンクラもかなり増えてるから知識多い人増えてるよね
良い事じゃない、適正かどうか分析してくれるわけなので
客観的かどうかは別だけど

[1495: 匿名さん]

>>1494 名無しさん
約1000円なら、まー納得できる内容。

[1496: 名無しさん]

>>1495 匿名さん
割りかしクオリティ高いんやね
良かったやん

[1497: マンション検討中さん]

>>1493 匿名さん
公示地価、この付近は400~500万/坪、
虎ノ門四丁目は、2300万/坪、だよ。

[1498: マンション検討中さん]

事前案内会エントリーしました。
いよいよですね

[1499: 匿名さん]

>>1497 マンション検討中さん

なら、相続対策に最適じゃん。ますます、富裕層が購入する。

[1500: 匿名さん]

坪800-850は適正価格。坪500、600が適正とか言ってた相場感ずれまくりの人がいたけど、どうしてる？

[1501: マンション検討中さん]

資産価値以上の金を払って節税するのは、
本末転倒ですね。

[1502: 匿名さん]

思ったより高いので白金ザスカイにします。

[1503: 匿名さん]

>>1501 マンション検討中さん

わかってないな。市場価格と評価額の区別ついてないでしょ？解離があるほど資産圧縮効果が高い。まあ、資産家でない人には無縁、関係ない話か。

[1504: 匿名さん]

個人的に凄く刺さる物件です。住みたいです。

[1505: マンション検討中さん]

公示地価間違いじゃないの？
北参道は最高級住宅地。

[1506: マンション検討中さん]

現地に行きましたが、高速近くないですか？反対側なら景色がいいかも。
固定資産の評価額であっていますよ。

[1507: 匿名さん]

高速と大通りが近い、飛行機が近いのが欠点

[1508: 匿名さん]

>>1503 匿名さん
買値と相続税の評価が乖離してればそれだけ圧縮効果大きいのはそうなんだけど、1501はその買値が割高で、それだと節税というより本当に損してるから意味ないのでは？ということを言いたいんだと思うよ。

[1509: 投稿者]

やっぱりスカイの方が割安だった。
4期参戦する

[1510: 匿名さん]

>>1505 マンション検討中さん
公示地価なんて調べればすぐ出てくるから確認すれば？
住宅地で一番高いのは尾根道沿いの赤坂一丁目だよ。この辺とはだいぶ差がある。

[1511: 匿名さん]

>>1508 匿名さん
評価額が高いところが資産価値が高いと思ってそうだから指摘した。市場価格と評価額はリンクしない。
郊外では評価額より市場価格が低いところもあるし、都心は逆のことが多い。
タワマン節税の胆は、市場価格が高く評価額が低いところ。ここの売値が高いか妥当か低いかは目利きの問題だが、高過ぎると思うなら買わなければいいだけ。私は相場なりの適正価格だと思う。

[1512: 匿名さん]

建物自体は三井がそれなりに仕上げてくると思うし、交通利便性は最上級の評価でしょう。
しかし、アドレスや周辺環境等、総合点で3Aや番町に比肩すると考えるのは少数派なのでは。

[1513: 匿名さん]

ここの小学校はどうでしょうか？
近隣の方がいれば教えてほしいです。
よろしくお願いします。

[1514: 匿名さん]

>>1513匿名さん

元地元住民で30年位この辺りにいました。
ここは確か鳩森小学校学区ですね。特に大きな特徴もないし公立として有名な学校ではないですね。このマンションを買える人の子弟が通う様な学校かな、というのが率直な感想です。
元々この付近は、教育熱が高い人が住むエリアではなく、そういう人は私立に行かせるか公立なら越境入学させています。

[1515: 匿名さん]

ターゲットは子育て世代でなく、大人や自然好きな人向けかな。番町は子育て世代から年配まで需要あるし、虎ノ門はどちらかというと大人向けかな。大人で外観重視、自然派にマッチすると思われる。

[1516: 匿名さん]

>>1500 匿名さん

MR冷やかしにいこうと思います。

[1517: 匿名X]

説明では20階眺望良しで坪900万(西)、眺望イマイチで坪700万(東)、最上階に近づくと15％程プラス、10階下がると15％程マイナスという感じです。モデルルームを見る限り高級感はありませんでした。多分一つ一つの部材をコストダウンしているかと。窓ガラスの高さは2100mm、R形状以外の窓はよほど広い部屋じゃないと部屋から見える眺望は普通だと思います。柱の存在感も強くて実際の平米数より小さい部屋になりそう。将来の資産価値は分からないから、今の価値で判断するしかないですね。

[1518: 買い替え検討中さん]

最上階に近づくと西向き1000万超えですか。ペントハウスがある最上階南西側は2000万、14億といった感じすかね。

[1519: 匿名さん]

ここは谷だからなぁ・・丘の上にあるパコ渋のそびえ立つ感には負ける。パコ参道の長所は明治神宮ビューが本物、パコ渋の代々木公園ビューは遠くてしょぼい

[1520: 匿名さん]

三井は地位を重視する傾向があって、アドレスは超一流だけど低地のパークコート南麻布はコンパクト中心の割安設定。
それが今回で法則が崩れた。
事前調査で余程富裕層からの引き合いが強かったのだろうか。
麻布十番ザタワーの二の舞にならなければいいね。

[1521: マンション検討中さん]

渋谷区は小学校越境不可へ。
学区で資産価値が変わる。

[1522: マンション掲示板さん]

>>1520 匿名さん
麻布十番ザタワーの二の舞ってなんだ？

[1523: 買い替え検討中さん]

>>1520 匿名さん
パークコート南麻布のアドレスが超一流、はないでしょう。
こちらも同じ。だが明治神宮ビューと目を引く外観がある。
でも、さすがに３A以上とは恐れ入った。

[1524: 匿名X]

南麻布は一般的に高級住宅街かな、その中の場所にもよるけど。南麻布のパークコートは建物が小粒で部屋も小さく高額物件の位置付けでは無いと思う。形と雰囲気は青山と赤坂のパークコートを合わせて割った感じ、価格帯はほぼ外苑タワーと同じ位で明治神宮と新宿の見え方も近いと思います。高級感と質の高さは外苑の勝ちかな。

[1525: 匿名さん]

>>1523 買い替え検討中さん

3Aより随分と安いよ。青山ザタワー(青山)、檜町ザタワー(赤坂)の中古は、坪1000万円優に超えているから。

[1526: 匿名さん]

>>1522 マンション掲示板さん
ミニバブル期に着工し、坪500万前後で販売開始するがリーマンショックが発生し、都心相場が崩壊。
東日本大震災と原発事故が追い討ちをかけ、大幅値引きでなんとか売り切った。

[1527: 匿名さん]

港区限定だと
超一流　元麻布　南麻布　南青山　赤坂
一流　　六本木　西麻布　北青山　麻布台　麻布永坂町　元赤坂
一流半　白金台　白金　高輪　三田　麻布十番　東麻布　麻布狸穴町
二流以下　その他
本来は何丁目とかで区切らなければいけないけどアドレスのイメージだけならこんな感じかなと。
異論は認める。

[1528: 名無しさん]

>>1526 匿名さん
なんとかショックは起きないかな。。今すぐに！！

[1529: 匿名X]

リーマンで大幅値引きとありますけど、実際に大手物件の値引きはどれくらいあるのか誰か教えていただけますか？聞いた話というより実際に提示されたとか身近な方が購入した間違いないところで。当方は中堅企業で売残り10%が最大、大手は数%の提示しかされた事がありません。

[1530: マンション比較中さん]

>>1527 匿名さん
南麻布1丁目二丁目あたりは準工業地域だから、さすがに一まとめは厳しいでしょう。

[1531: マンション検討中さん]

>>1527 匿名さん

麻布永坂が超一流ではないとは。。

[1532: 匿名さん]

>>1527 匿名さん
渋谷は？

[1533: 匿名さん]

ラブホ街と家無し人が集う千駄ヶ谷が坪850万とは、、世も末じゃ。。

[1534: 匿名さん]

いつの話してるのかな？戦後一時、そういう時期があっただけで、前回オリンピックの時に一掃されてます。元々、徳川家の分譲地の高級住宅街で、今は渋谷区の文京区地区です。

[1535: 通りがかりさん]

>>1533 匿名さん
赤坂御所の向かいのグランドヒルズ的なマンション俺は好きだな

[1536: マンション検討中さん]

虎ノ門は？

[1537: 匿名X]

>>1535 通りがかりさん
住友ね。当方も好きで4、5回実物を見に行きましたよ。御用地の目の前で屋上付きは3億5千万、5階の角部屋が2億、御用地の緑と丸の内のビルがいい感じでした。もともと高い上に行く毎に値上げ(2回)するからイヤになった。何度も見てるうちに眺望も飽きてきたし。。強欲な住友も如何なものかと。

[1538: 匿名X]

>>1536 マンション検討中さん
三井の虎ノ門？グレードは良いと思います。天井も高いけど窓も高く開けてる感が良かった。部屋によっては狭くても窓部が広い部屋もありました。東京タワーが見える側の窓部が広い部屋を買おうと思いましたが、低い階しかなく諦めました。ビルに囲まれているので抜けている部屋は一部かもしれません。付近は新しい建物が多くオフィスビル的なのでビジネスマンにはいいと思います。

[1539: 匿名さん]

フジタの跡地ということは、フジタはもう無くなったのでしょうか？

[1540: 買い替え検討中さん]

>>1529 匿名Xさん
リーマンショックから2012年政権交代直前までは完全な買い手市場で、竣工後1年以上経過すれば1割2割引きは当たり前でした。
大手分譲の大規模物件の最終一戸で現金決済を条件に35%引きを提示され、購入した経験もあります。
比較的最近でも西麻布、六本木界隈の大手物件で15%程度の値引き提案を受けました。

[1541: 匿名さん]

>>1540 買い替え検討中さん
外苑西？

[1542: マンション検討中さん]

>>1535 通りがかりさん
毎朝ランニングで通りますが、佇まいがとても素敵ですよね。
買い物とかしなくて良い身分で、3Aの派手さを嫌う方には最適化と。

[1543: 口コミ知りたいさん]

>>1535 通りがかりさん
すみふの赤坂御所前と神宮北参道はほぼ同時期なので、室内仕様もほぼ同じ、間取りもほぼ田の字ばかりで煌びやかさ皆無。すみふお得意の外観共有には金かけて高級感を出し高く売る、けど室内は普通ってやつ。

[1544: 匿名X]

>>1540 買い替え検討中さん
ありがとうございます。なるほど、大手も値引きしますね。最近でもというと、相場が下がらなくても売残りタイミング次第では、相場も下がれば尚更ですか。参考になりました。

[1545: 匿名さん]

https://note.com/shigeru2784/m/mee1b01f78ff7
ペントハウスが意外と割安なのか…。
お金があったらなぁ…。。

[1546: 匿名さん]

>>1545 匿名さん

宣伝ですか？

[1547: 匿名さん]

>>1546 匿名さん
ペントハウスの価格きかれました？
26階以下の明治神宮ビューからぼったくってるとしか思えなかったです！

[1548: 匿名さん]

美容外科医がnoteでここのマンション情報売ってて笑えるな。プロ気取りかなと思う。
最近はこういう輩が増えたよな。

[1549: ご近所さん]

美容外科って時給2万とかでしょ？ノートの金額みるとわざわざ本人がやっているとは思えないけど。

[1550: 入居済みさん]

医局から抜けて美容に逃げたやつのNOTE、ペントハウスは別料金取り出したw