パークコート神宮北参道 ザ タワー

[マンション検討中さん]

フジタ→グラクソ跡地のマンション計画について語りましょう。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1709/

件名 パークコート神宮北参道　ザ　タワー(仮称)渋谷区千駄ヶ谷四丁目計画
地名地番 東京都渋谷区千駄ヶ谷4-6-15ほか
住居表示 東京都渋谷区千駄ヶ谷４丁目６番１他（地番）
交通：
（1）東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩1分
（2）山手線「代々木」駅　徒歩6分
（3）総武・中央緩行線「代々木」駅　徒歩6分
（4）都営地下鉄大江戸線「代々木」駅　徒歩6分
総戸数 　471戸（販売総戸数471戸、他に　店舗1戸）
構造 鉄筋コンクリート造
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上27階地下1階
敷地面積 4837.13 ㎡
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社
施工者 清水・フジタ建設共同企業体
管理会社　三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
竣工時期　2023年6月下旬
入居時期　2023年7月下旬
主要用途 共同住宅、店舗、保育施設(保育所)

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[141: 匿名さん]

既に分譲の前提で諸々動いてるわけだから、ここから計変はないんじゃないかな。
三井ならこの立地、規模だったら、コンセプトや値付けさえ間違えなければ、普通に捌けるわけで。万一、計変したら相当弱気＝市況お先真っ暗ってことになるね。

[142: 匿名さん]

>>138 マンション比較中さん
もう少し後、来夏～秋くらい？ではないでしょうか。
コロナの影響で各物件が販売後ろ倒しになってますし、立地柄オリンピックの開催有無も影響ありそうですね。

他のハイエンド、大規模プロジェクトに挟まれるなかで、仕様と規模と価格のバランスの取れた物件になってほしいな、と思ってます。どういったコンセプト、価格に仕上げてくるのか=他物件と差別化するのか、楽しみですね。

2020
パークコート渋谷 ザ タワー 東京都渋谷区 約 350 戸　平均坪 800
2021
パークコート文京小石川 ザ タワー 東京都文京区 約 400 戸　平均坪 560
パークコート虎ノ門 東京都港区 約 120 戸　平均坪 800-900??
2022
SHIROKANE　THE　SKY 東京都港区 約 770 戸　平均坪 700
パークコート千代田四番町 東京都千代田区 約 150 戸　平均坪 700-800??
2023
渋谷区千駄ヶ谷四丁目計画 東京都渋谷区 約 400 戸　平均坪 600-700??
パークタワー勝どき 東京都中央区 約 2,250 戸　平均坪 400-450??
2024?
HARUMI FLAG 　　　　　　　　　東京都中央区 約 4,150 戸　平均坪 300-350??

[143: マンション検討中さん]

もともと三井のファンドが持ってた土地をレジデンシャルに売却してるんだから、ファンドに売ったほうが…みたいなのはナンセンス

[144: マンション検討中さん]

昨日現地を見に行ったら首都高、目の前の大通り、線路で予想以上の騒音、排ガスでした。タワーに住んだことないのですが、ある程度の上層階だと気にならないものなんでしょうか？

[145: 匿名さん]

>>144 マンション検討中さん

飛行機も真上飛んでますよね。
防音はサッシ性能次第かなと思います。

窓開けたら少なくとも飛行機の音は気になるかと思います。

[146: マンション検討中さん]

>>144 マンション検討中さん
ご参考になれば。この周辺のマンションに住んでいますが、電車の走行音(たまに警笛)は夜10時以降でも気になります。首都高に関してはそれほど気になりません。
近くに消防と救急の派出所があるのでたまに夜に出動になるとサイレンの音がかなり聞こえます。
飛行機は夜9時以降は飛んでいないので気になりません。

[147: 匿名さん]

バブル期における売り抜け手段としてブランドネームの利用は有効だけど、さすがに小石川までパークコートにしてしまったのだから、ここも当然パークコートじゃないと、三井的にも言い訳ができないだろうね。

[148: eマンションさん]

>>147 匿名さん

武蔵小山さん、唐突にどうしたの？

[149: 匿名さん]

武蔵小山？何かのキャラ？笑

てか逆に、俺の投稿にすかさずフォロー入れようとしてくるとか、アンタこそ何者だよ。笑
見回りしてないと不可能レベルの即レスだろ。笑

むしろ俺が何かおかしい事言ったのなら、訂正よろー

[150: eマンションさん]

>>149 匿名さん

またまたすっとぼけて笑
みんなお見通しですよ
文章が小石川に粘着ネガしてる武蔵小山君そのものですよ

[151: 匿名さん]

>>146 マンション検討中さん

確かに総武線は、踏切多いイメージがあるな
代々木駅から千駄ヶ谷に歩く時に、しょっちゅう引っかかる

[152: 匿名さん]

プールとかはないでしょ
小石川の流れで来ると思うよ

まだまだ使える建物を、マンションの方が高く売れるだろうという事で、取り壊すので土地代は高いでしょ
でも、1社なので手間はかかってないね
大きな土地があってよかったね

[153: 評判気になるさん]

>>151
踏切は埼京線、NEX等

[154: 評判気になるさん]

<<146
電車の走行音は、急なカーブ箇所が近いので、想像よりギーギーうるさい。

[155: マンション検討中さん]

近隣にお住まいの方々など周辺の音事情についての情報ありがとうございました。参考になりました。

[156: 匿名さん]

この物件に興味を持っているので周辺の築浅中古マンションの相場を調べているのですが、概ね新築時程度～やや下げていますね。
いい場所のように思えるのですが人気のない地域なんでしょうか？

[157: 匿名さん]

都心じゃないからね

[158: 名無しさん]

>>157 匿名さん

渋谷区は都心ではないんですか？

[159: マンション検討中さん]

渋谷区は副都心よ？

[160: 匿名さん]

https://www.mansion-review.jp/mansion/535757.html

だいぶ上がってるかな
まぁ時期や物件により違うとは思うが

[161: 匿名さん]

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/558882/

元値　中古の実際の成約価格はしらないけど、プラスで転売できてるんじゃないかな

[162: 周辺住民さん]

渋谷、青山、北参道のパークコートタワーが神宮の杜、神宮外苑を取り囲むことになりそうです。坪650?とみた。

[163: 検討板ユーザーさん]

坪650で売れるかな

スミフの坪500も売れるまで時間かかってたな
忘れた頃に営業から突然電話あったな

この辺は、新宿御苑沿いが価値高いよね

[164: 検討板ユーザーさん]

>>158 名無しさん

都心3区以外は、都心じゃないよ

渋谷、新宿、文京区入れて都心6区と言ったりするけど、住民の増加が江東区を始めとする更に外の区に偏重してきて、
最近はあまり使われないらしい

[165: 匿名さん]

こち亀の大富豪・中川巡査は、千代田・港・渋谷・中央を都心4区としていますね。
それと、都心5区は聞きますが6区は初耳です。

[166: マンション検討中さん]

文京区は場違いじゃない？
明らかに地価やマンション価格低いし
台東区　豊島区　文京区　目黒区 品川区　中野区 世田谷区で
そこそこ７区とか呼ぶのはどう？

[167: 周辺住民さん]

創価国際友好会館跡地に計画されてるタワマンはまさに御苑隣接ですね。
JRと首都高も隣接ですが。

[168: 匿名さん]

>>166 マンション検討中さん

残念ながら、新宿、渋谷、文京区で住民が一番増えているのは文京区ですね。

[一部テキストを削除しました。]

[169: 匿名さん]

>>167 周辺住民さん

新宿御苑沿いに良いマンションないよね。
いっとき探しまくった。

千駄ヶ谷界隈は、どのデペもあまり力を入れてくれない。
オリンピック効果ですかね。

[170: 周辺住民さん]

ソース
https://xtech.nikkei.com/kn/atcl/nfmnews/15/060806832/

[172: 周辺住民さん]

きた！
パークコート神宮北参道 ザ タワー！
高く売る気満々のデザイン
『北参道。多くの人はまだ、この街の名さえ知らない。』
三井は正直。

[173: 匿名さん]

>>170 周辺住民さん

ブリリアタワーか。いいね。

[174: マンコミュファンさん]

>>172 周辺住民さん

きましたね。良さげですね。思っていたよりもやや派手系ですね。もう少しシックな感じでくるかと思ったのですが。

[175: 匿名さん]

東京建物だよ？

[176: マンコミュファンさん]

>>174 マンコミュファンさん
坪500台で買える部屋ありますかね？

[177: マンコミュファンさん]

>>176 マンコミュファンさん

パークコート青山ザ・タワーっぽいですよね。お高いのではないですかね。

[179: 口コミ知りたいさん]

坪700で買えるかな？白金ザスカイより高くても欲しい。

[180: 匿名さん]

所有権の分だけ、パークコート渋谷ザタワーより高く、虎ノ門のパークコートよりは安いとすると、坪800万円くらいかな。

[181: 匿名さん]

平均坪650と予想します。

[182: 匿名さん]

ザコート神宮外苑の近くでしょ。さすがにあれよりは安いだろうけど、近い価格なんじゃない。

[184: 匿名さん]

>>183 匿名さん

坪650だとレコード更新しすぎなんだが
近隣中古との乖離も凄すぎる

[185: マンション比較中さん]

>>170 周辺住民さん
渋谷区千駄ヶ谷の宗教施設？？どこのことか心当たりありますか？マンションにできるような土地で。

[186: 匿名さん]

>>182 匿名さん

歩けるけど、代々木に引っ張られると思う
千代田富士見と小石川の関係だな

[187: 周辺住民さん]

店舗1戸ってなんでしょうか？現地看板には店舗に加え保育所と掲示してありますが、物件概要にはありませんね・・・？
個人的には食品スーパー（オーケーと差別化した成城石井みたいなの）を希望しているのですが…

[190: 周辺住民さん]

>>185 マンション比較中さん
ここらしいよね、知らんけど

https://www.kentsu.co.jp/config/login.asp?type=minkan&cd=191129500...

[194: マンション検討中さん]

ザコート神宮外苑とは周辺環境が全然違うので、もしあれと近い価格になるなら見合ってるのかちょっと疑問。特に新宿の方から向かうと雑然とした中にあるなあという印象を持つと思うよ。
首都高はそんなにうるさくないけど、明治通りと線路の音は結構気になるし、羽田新ルート直下なのでネガティブな要素もまあまあある。

[195: マンション検討中さん]

連投だけど、そもそもアドレスが全然違うんだよね。

[196: 周辺住民さん]

がんばれ！ボガマリ、vinmari、タンタボッカ、コンカ/SALUTS/tigret、EAT、Botrus、Latier、and C、Hatonomori、モンマスティー。
ここの住人には首都高4号線以北の雰囲気はそぐわないだろうから、2023まで耐えれば顧客爆増の明るい未来

[197: 匿名さん]

坪550ならギリ2L行ける

[198: 通りがかりさん]

え、
無理っしょ

[201: 匿名さん]

[No.171～本レスまでは、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[202: 匿名さん]

>>186 匿名さん
仰る通り。
中古になった時を考えて比較してみても、
千代田富士見が坪700でも、小石川が坪500以上は厳しいのと同様に
ザコートが坪800でも、ここが坪700以上は厳しいんじゃないかな。

[203: 周辺住民さん]

そう、この辺りは、代々木方面の雑多さと、神宮前方面のスノッブさが混ざり合う街。ところで近所のTHE KITAってどうなってるの、もう完成してるようだけど。

https://www.homejournal.com/en/article/1750/homes/Kengo-Kuma%E2%80%99s...

こういうマンションが増えると街の価値は上がる。

[204: マンション検討中さん]

下層は600?700、上層は700?800という感じでしょうか。

[205: マンション検討中さん]

え、そんな安いことなんてありうるのですか？

[206: 匿名さん]

>>202 匿名さん
それも頷ける反面、駅距離も全然違うということもあり、なんとも言えないですね…

[207: 匿名さん]

小石川みたいに単価盛れる角を占拠する地権者居ないから安く出来るはず

[208: 匿名さん]

>>207 匿名さん
たしかにあれは最悪でしたね。
いくら地権者とはいえ、あそこまで利権を主張されたマンションって、全国初では。

[211: マンション検討中さん]

>>204 マンション検討中さん

白金高輪より格下立地でナイナイ

[212: 匿名さん]

坪600から650位で出してくれ。抽選にならず俺も買えるちょうど良い価格帯

[213: 匿名さん]

470戸で27階建てですから角住戸は希少そうですね
あまりタワーという感じはないですが、最近の三井らしく曲面多様で洒落た感じ

[214: 匿名さん]

できるだけ坪600未満に抑えてくると思うな
最近の三井の傾向
オリンピックに乗じて、エリアの価格を一気に無視してくるのかな
そんなに需要ないと思うのだよな、このエリア
派手さもなく、実需でもなくだから

[215: マンション検討中さん]

平均坪600切るなら瞬間蒸発するかと。
渋谷の相場から平均坪700～750と予想。
下限が坪500後半かな。
40平米が7000万ちょいならパンダにもなるし。
ここまで神宮の森の眺望に恵まれた立地はないし、
富裕層が取り敢えず持っておきたいと思わせる企画
。
その富裕層も緩和マネーで金余りまくってるし

[216: 匿名さん]

坪600なら小石川買ったやつ涙目の流れだな。
てかここそんなに眺望いいと思えないんだけど。明治神宮までそこそこ距離あるよね。

[217: 匿名さん]

小石川買えなくてずっとネガキャンされてる人ですよね
ここは荒らさないでください

[218: 匿名さん]

坪600とか言ってるやつ相場観ないお花畑野郎だな。低層でも700からだろ。

[219: 匿名さん]

千代田富士見は坪900です、坪700とかいつの話ししてるんですか笑

[220: 匿名さん]

千代田富士見に頭を押さえられている小石川さんかな。
どうしても千代田富士見より坪200くらいは低くなっちゃうもんね、君のところ。
坪900と言うならまずは証拠を出さなくっちゃ。
まぁ正直、レジデンスマーケットみてもせいぜい坪700程度だけどね。

高値掴みの正当化は、ご自身のスレの中だけで展開されては如何かな。

[223: 匿名さん]

レインズ見れずにネット情報を鵜呑みにしてると坪700とかドヤ顔で言っちゃいますなぁ

[225: マンション検討中さん]

700がいいとこじゃないですかね。400戸以上ですからね。ザコートも全て売るのに時間かかってますし、無理はしないんじゃないですか。

[227: 通りがかりさん]

実勢価格として、
小石川 坪550、千代田富士見 坪750、ザコート 坪900から考えると
ここの適正価格は坪700ってところだろうな

[229: 匿名さん]

>>227 通りがかりさん
坪700??白金より高いんだね

[230: 匿名さん]

地権者マシマシの白金スカイよりは安いんじゃないかな。あぶく銭で儲けてる連中ターゲットにした屋上プールのパーティマンションpc渋谷とはまた違う売り出しの仕方だし。

[232: マンション検討中さん]

ここは低層と高層でかなり価格差あるはず。低層だったら500台あるんじゃない？

[233: 匿名さん]

小石川も400万台があったから、ここも500万台で買ってキャピタル2000万ゲットやな。

[234: 匿名さん]

>>233 匿名さん

坪500万台だったら武蔵小山が暴れ出す
武蔵小山と変わらぬ価格は許されない

[235: 匿名さん]

>>216 匿名さん
明治神宮まで100Mくらいじゃないかな　
新宿御苑のほうが少し遠いかも

[236: 通りがかりさん]

[No.210～本レスは、スレッドの趣旨に反する投稿のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[237: 匿名さん]

低層部のデザインで赤坂檜町ザタワーに匹敵するの？

[238: 通りがかりさん]

中央線南側＋山手線内側のパークコートは、良いですね

[239: 匿名さん]

ザコートまだ売れ残ってるからそこは想定してるだろうし、ザコートよりブランド力下がる（昔はホームレスが多かったし、今もまだ高架下に居る）ので、それを加味した価格になるよ。僕もそうだけど、価格に見合わなかったら虎麻ヒルズ行く想定。

[240: 匿名さん]

小石川ネガが絶賛ということは、ダメだね