パークコート神宮北参道 ザ タワー

[マンション検討中さん]

フジタ→グラクソ跡地のマンション計画について語りましょう。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1709/

件名 パークコート神宮北参道　ザ　タワー(仮称)渋谷区千駄ヶ谷四丁目計画
地名地番 東京都渋谷区千駄ヶ谷4-6-15ほか
住居表示 東京都渋谷区千駄ヶ谷４丁目６番１他（地番）
交通：
（1）東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩1分
（2）山手線「代々木」駅　徒歩6分
（3）総武・中央緩行線「代々木」駅　徒歩6分
（4）都営地下鉄大江戸線「代々木」駅　徒歩6分
総戸数 　471戸（販売総戸数471戸、他に　店舗1戸）
構造 鉄筋コンクリート造
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上27階地下1階
敷地面積 4837.13 ㎡
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社
施工者 清水・フジタ建設共同企業体
管理会社　三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
竣工時期　2023年6月下旬
入居時期　2023年7月下旬
主要用途 共同住宅、店舗、保育施設(保育所)

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[1366: マンション検討中さん]

テンバイヤーの皆さんはMR案内されてるみたいでイラッ。ここに出てる価格予算内なのに。

[1367: 通りがかりさん]

>>1364 匿名さん
眺望なら湾岸行けば良い気がしますが。

[1368: マンション検討中さん]

低層北東角の高速排ガスでさえ坪700万弱。
平均坪単価は850万か？

現金買いのセカンドハウス向けだよ。

[1369: マンション検討中さん]

プレミスト白金高輪かパコパコ渋が大正解や。

[1370: マンション検討中さん]

麻虎待ちの人、
いる？

[1371: マンション検討中さん]

え。。プレミアムじゃないと天カセすらつかないんですか。。？スーペリアといえど坪800超えるのに。。？、

[1372: 匿名さん]

>>1371 マンション検討中さん
スーペリアは全室天カセです。床暖はLDのみ。

[1373: 匿名さん]

>>1372 匿名さん
スーペリアは全室天カセじゃないよ。プレミアムが全室。図面に書いてある。

[1374: 匿名さん]

全熱交換もプレミアムとペントハウスだけだった。

[1375: 匿名さん]

2Lは間取りも平凡で行灯あるし開口狭いし下がり天多いし、PTK魔改造した方が満足度高そう。

[1376: 匿名さん]

本当にこのままの価格で売り出すなら流石にきついと思う。
四番町と虎ノ門の成功体験から三井が強気なのは分かるが、地位やポテンシャルが違う。
日経が3万5000円とか4万円になれば正当化されるけど、それなら株買った方が良い。

[1377: マンション掲示板さん]

パークコートタワーなのにロスナイ入ってない壁穴なのは、渋谷の下位グレードからですね。
渋谷区は、ロスナイ要らないという判断かしら。

[1378: マンション検討中さん]

いくら貧乏人がネガキャンしようが100パーセント売れるマンション

[1379: マンション検討中さん]

むしろ予定価格のまま強気に販売してもらいたい。
答えは結果が全てだから。

[1380: 匿名さん]

相場は急上昇。
ババは引きたくない。
でも欲しい。
どうしたらいいか、悩みは深い。

[1381: マンション検討中さん]

GWかつ緊急事態宣言中にかかわらず、パリピ商談会が催されていると聞き及んでいますが、小池都知事は大変に激怒プンプン丸だと思う。

[1382: 匿名さん]

予約制に出来ないデパートとか
時間集中する映画に興行モノよりマシでしょ
何百人も集めるでなし

[1383: 匿名さん]

>>1373 匿名さん
そうよ、スーペリアもテンカセですよ

[1384: 匿名さん]

>>1383 匿名さん
こんな間取りが1.5億ってんだもんなぁ。
買う奴おるんか。

[1385: マンション掲示板さん]

>>1384 匿名さん
言うほど悪くないやん。

[1386: 匿名さん]

しかも北参道とか場所悪い。渋谷区でも底辺。港区でいう港南芝浦クラスだろ。安い土地にパーコーブランドで無理アゲやな。

[1387: 匿名さん]

>>1385 マンション掲示板さん

PTKなら同じような間取り2戸買えるぞ。

[1388: 匿名さん]

これだと表面利回り3%行くかどうか、実質だと2%中盤。
キャピタルゲイン期待以外に買う理由がない。
つまりバブル。

[1389: 匿名さん]

>>1383 匿名さん
全部屋ではないね。

リビングとマスターベッドルームで、他の部屋はエアコン無し。

[1390: マンション掲示板さん]

>>1389 匿名さん
行燈部屋で壁掛け後付けということは先行配管してくれてるのかな。
壁際のPS面積とられてるのがやや残念だが。
空気悪い場所だしロスナイ有無のほうが気になるところ。

[1391: 匿名さん]

>>1387 匿名さん
欲しくない物件をいくつ買っても仕方ない。

その理屈なら千葉だと3部屋買えちゃうぞ。

[1392: 匿名さん]

>>1390 マンション掲示板さん
ロスナイは上位部屋のみ。

他は1種換気。

[1393: マンション検討中さん]

三菱&住友共同開発の新宿御苑一望の37階建てタワマンの方が眺望も利便性も良くない？

[1394: 匿名さん]

千駄ヶ谷で坪850万とは恐れ入りました。
竣工までに完売出来るか見ものですね。

[1395: 匿名さん]

若葉はお呼びでない。

[1396: マンコミュファンさん]

62A狙いかな。

[1397: 匿名さん]

予想通りの価格帯

[1398: ご近所さん]

>>1386 匿名さん
渋谷区底辺は、甲州街道以北のほぼ新宿区エリアだろ

[1399: マンション掲示板さん]

新宿好きには便利な立地ですね。
後背地として考えると需要はありそうです。

プレミアムがどの程度の水準に達しているか
確認するのが楽しみです。
専用エレベーターはペントハウスのみなの
でしょうか。

[1400: 匿名さん]

千駄ヶ谷で850か、、と思う反面、今の新築市況ならこんなもんなのかな。

[1401: マンション掲示板さん]

新宿好きだけど、西新宿や富久なんかに住むと民度が心配だしね。
代々木・神宮・原宿風味な場所だったら品良いかんじするし、新宿にも近いしね。
って感じで高めに値段設定してみました。
良い感じの人だけ買って下さい。

[1402: 口コミ知りたいさん]

>>1377 マンション掲示板さん
天カセがついてない部屋が多いみたいだけど後から天井下げて天カセ付けんの手間だから先に付けといてほしいなぁ
ロスナイなし部屋も換気で冷たい空気が外から入ってきちゃうタイプだったら、それは勘弁だよな
てか、ホントの話なのか疑いたくなるな

[1403: マンション検討中さん]

私は買います
この価格ならリセールとか騒ぐ貧乏人が排除されてよかったです

[1404: 匿名さん]

>>1181 マンション検討中さん
不動産の素人丸出し、って話だが、答え合わせでたねー、笑

[1405: 投稿者]

ここの価格が発表されると、ザスカイに見学殺到。。。

[1406: 匿名さん]

売れ行きが楽しみ

[1407: 検討板ユーザーさん]

間取りが微妙すぎる
なんでこんな間取りなの？柱が食い込みすぎていて住みづらそう

[1408: マンション検討中さん]

駐車場ギリギリとれそうでよかった。
優先つき住戸の関係で予算二億ないときつい。

[1409: 匿名さん]

>>1408 マンション検討中さん
この価格で平置き駐車場が絶望する程に少ない。

駅近物件だから致し方無し？

[1410: 匿名さん]

>>1403 マンション検討中さん
んだんだ。

大体うっさいのは、金は無いけど口は出す貧乏マンクラ連中だからね。変な知識ばっか蓄えちゃってもがいてる頭デッカチ。

[1411: マンション検討中さん]

虎ノ門・番町の一軍物件じゃなく、
二軍パークコートに手を出すの？
抽選ハズレの人は、
471人もいないでしょうに。

[1412: マンション検討中さん]

虎ノ門、番町よりもこの立地がささる人はいくらでもいます。都心、JR含む複数路線駅近、広大な緑を望み、新宿原宿の繁華街へも徒歩圏かつ住宅街の落ち着きも併せ持つ。港区や千代田区ではむしろ満たせない条件ですし、しかもこのスケールで地権者ゼロも希少。
本来坪750あたりでの企画だったところ、番町虎ノ門が売れ過ぎで850に値上げしたという側面はあるでしょうけど。

[1413: 匿名さん]

近隣住民だけど値段同じなら虎ノ門番町でしょ
50歩譲って御苑沿い（大通り挟まず代々木公園沿いはグロブナーくらいしかないから）
ならまだしも、明治通り高速ダブルじゃね

[1414: 匿名さん]

マンションマニアが見学してて、高いが駐車場ありなら買っていたと

[1415: ご近所さん]

高いよなー。。

あと、このノート買った人いる？内容どう？
https://note.com/shigeru2784/n/nf52663ed0251

[1416: マンション掲示板さん]

>>1415 ご近所さん
素人有料レポートより　プロのレポート。
榊のレポートまだ？？

[1417: マンコミュファンさん]

>>1416 マンション掲示板さん

サカーキいらねw

[1418: 通りがかりさん]

>>1408 マンション検討中さん
平置きなくても、部屋からフロントに連絡して出庫してくれたら別に不便じゃないけどね
機械駐車場の方がいたずらされないから安心だよ

[1419: マンション掲示板さん]

>>1418 通りがかりさん
次元が違う。。。
ここの平置きに置かれるのは
ラフェラーリとかランボルギーニ、アストンマーチンとかですよ。
いたずらとか。。。

[1420: マンコミュファンさん]

坪600万円台はお買い得かな。84Aかな。

https://manmani.net/?p=37403
S84Aタイプ　2LDK　84.11㎡　管理費(月額)53660円　修繕積立金(月額)14300円
4階　17500万円　坪単価687万円

[1421: マンション検討中さん]

エレベーター実質三つって、
高級設計じゃないんじゃないの？

[1422: マンション検討中さん]

コンシェルジュ、
いないの？

[1423: 匿名さん]

40のおっさんで良ければコンシェルジュやりますよ。
年俸はここの坪単価くらいでOKです。

[1424: 匿名さん]

>>1421 マンション検討中さん
20数階建てだし、戸数も然程多くはないから妥当な数かと。

[1425: 匿名さん]

エレベーターって多過ぎてもどれ乗って良いか分からなくなるから、少なければ少ないしほど維持費の面でも有り難い。

[1426: 匿名さん]

>>1415 ご近所さん
俺、買ったよ。
毎日更新してくれてるのが良い。

[1427: マンション掲示板さん]

>>1426 匿名さん
榊はよ

[1428: 匿名さん]

いや、EV少ないだろ。150戸につき1台だぞ。
マンマニが悪態付くレベル。

[1429: 匿名さん]

>>1425 匿名さん

坪単価@900の物件買う層が維持管理費気にするの？w

[1430: マンコミュファンさん]

>>1429 匿名さん

するよ。無駄な金は１銭も払いたくない。そうやって固定費をコントロールできるから、坪900を買える。

[1431: マンション検討中さん]

四番町は、50戸に１台、
虎ノ門は、60戸に１台
（業務用も使えるから実質40戸に１台）

[1432: マンション検討中さん]

フォレセーヌ渋谷富ケ谷は、
10戸に１台

[1433: 口コミ知りたいさん]

>>1415 ご近所さん
知らんけど、若い美容外科のシゲルが書いてるのね。知らんけどな。

[1434: マンション検討中さん]

戦闘力（坪単価）のインフレ、
フリーザ（虎ノ門・四番町）後の
DB状態やね。
もうちっとだけ続くんじゃ。

[1435: 匿名さん]

立地は言うほど悪くない。無理ない範囲で使える路線が多いし、休日の散歩距離なら外苑銀杏並木から新宿、原宿、渋谷をカバー。白金ザスカイのようなどぶ川もない。共用部も充実しデザインも個性的。ランドマーク間違いなし。価格も妥当で買いの物件。

[1436: マンション掲示板さん]

ライオンズマンションの聖地　大京本社の横だし、大京社員が買えば通勤楽ちんだね。

[1437: マンション検討中さん]

P129Aを坪900万で35000万と予想し買うつもりだったけど
結果は超強気の坪1285万の50500万だった。
この価格では流石に高すぎなんで撤退し
35000万予算で、リセールバリューのある千代田区や港区の
120㎡以上＆築10年以内の中古に方針転換する。

[1438: 買い替え検討中さん]

未入居の
ザ・レジデンス六本木は？

[1439: マンション比較中さん]

三井、
虎ノ門と四番町の成功で
自信過剰状態？

[1440: 匿名さん]

>>1435 匿名さん
古川、かなり綺麗になったけどね

[1441: 匿名さん]

>>1437 マンション検討中さん

私もそのような予想でした。107を購入しようか迷ってます。

[1442: 買い替え検討中さん]

国家戦略的大街区の虎ノ門と
千駄ヶ谷の、線路・線路・首都高の
ゴールデントライアングル隣接のここが
同じ坪単価って、
どういうこと？

[1443: 匿名さん]

>>1442 買い替え検討中さん
バブル

[1444: 買い替え検討中さん]

店舗はカフェバーかアルコール販売店でそこで購入、共用施設で飲めるようですね。コロナ落ち着いてきたら友達を呼んで、大騒ぎせずにパーティしたいけれど、クレームこないでしょうか？あと、図面集で３階に幼稚園が入っています。

[1445: マンション検討中さん]

階高3.8m・天井高2.8m・全戸全居室天カセの虎ノ門と
ここがおなじ坪単価って、
どういうこと？

[1446: 匿名さん]

>>1445 マンション検討中さん
そういう時代という事。

一年変わると相場観もガラッと変わる。

もう以前の様にはいかないのが現状。

[1447: マンション掲示板さん]

そう、ブリリア目黒、パークシティ小山の値付けに驚いていた頃が懐かしいですね。

[1448: マンション掲示板さん]

眺望と利便性を兼ね揃えた大規模物件、、
特に、眺望のキーワード「緑の海」に心を
撃ち抜かれました。
高いのは間違いなく、欠点もありますが、
周辺ごと化けさせるポテンシャルを感じます。
俄然ペントハウスを欲しくなりました。

[1449: マンコミュファンさん]

むしろ安いよ。
坪950万出す価値があるわよ。

[1450: 匿名さん]

>>1437 マンション検討中さん
坪1100くらいかと思ってた

[1451: 匿名さん]

車持ってるけど、なくてもそこまで困らないです。最近も全然乗ってないです。自分みたいな層がターゲットでしょうか？

[1452: 匿名さん]

美容外科なんて医者じゃないwヤブ医者だわw

[1453: 買い替え検討中さん]

>>1445 マンション検討中さん
すき家プレミアム

[1454: マンション検討中さん]

パークコート青山タワーも完売まで結構時間かかりましたよね。立地で圧倒的に劣るこちらがこの値段で本当に売れるのでしょうか？

北参道近辺はお世辞にも高級感はないですし、お洒落なお店も皆無ですよね。青山ザタワーと同じで、立地では戦えないので、物件自体を特徴的にして魅力を高めてるとは思いますが。。。

パークタワー勝どきは安く出して値上げしたのに、こちらは最初から高値追求、三井さんも変わりましたね。。。

[1455: 匿名さん]

>>1454 マンション検討中さん
〉北参道近辺はお世辞にも高級感はない

高級感って？

[1456: 匿名]

>>1454 マンション検討中さん
青山の頃とは時代が違うでしょ。比較は難しいですね。

[1457: マンション検討中さん]

>>1445 マンション検討中さん

>>1445 マンション検討中さん
素人質問で恐縮ですが、天高はわかりますが階高が高いと良い理由を教えてもらえますか？ネットでみても、よくわからなかったので。。。

[1458: マンション検討中さん]

>>1457 マンション検討中さん
マンション専有部分は床スラブから天井スラブまでの体積を買っている訳です。階高が高いということはその体積が増える訳で、本質的価値が高いということ。
天井高が確保出来るのは勿論、下がり天井も減り、かつ床下などの見えない部分にも余裕が生まれます

[1459: マンション検討中さん]

>>1458 マンション検討中さん
単に面積だで見るのではなく、空間で買うのですね。ご教示ありがとうございました。とても参考になりました。

[1460: eマンションさん]

>>1458 マンション検討中さん
同じリビング天井高2.8mを謳ってても階高が3.8mと3.3mとでは価値が全く異なるんですね。
それが下がり天井の形で現れることがよくわかりました。
階高は要チェックのポイントですね。

[1461: 匿名さん]

価格の根拠を分析する材料にはなるかもしれないけど
そこまでリセール影響する（中古価格上がる）かね？

[1462: 検討板ユーザーさん]

個人的にはここの懸念材料は「航路下」であること。
それがなければgoだったのだが、、、
誰か反論してみてよ。

[1463: マンション検討中さん]

一般人が分からないが重要な部分にも妥協してない物件は
「本物」といえる

[1464: マンコミュファンさん]

>>1462 検討板ユーザーさん

個人の感覚に反論も何もないだろう。あなたは無理、私は気にならにない、それで終わり。不毛だよ。

[1465: マンション掲示板さん]

白金は、羽田新ルート前に値付けしてあれ。
ここは、羽田新ルート後に値付けしてこれ。
航路下嫌なら買わなければ良い。