ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[81: 買い替え検討中さん]

建替間近って、ずいんぶんと論理が飛躍していますね。
賃貸で貸すっていっても、自分が何歳かにより、すぱっと売れて
まとまった金額欲しい時もあるし、それがやりにくいのは困るわね。

[82: マンション検討中さん]

>>81 買い替え検討中さん
将来、売却してある程度の金額で売りたいという価値観がある方は定期借地は向いてないよ。

自分が生涯住める耐久性のある家を安価で確保したいという方が買うのでしょう。
これからの時代、子供がいないディンクスは多いし。そういう人多いと思います。

好立地定借物件はもっと増えてほしいですね。

[83: 匿名さん]

>>77 通りがかりさん

相続には最適。土地の評価額がないから、相続税対策になるし、面倒な建て替えの揉め事もない、建て替えによる持ち出しもない、いいことだらけ。

[84: 匿名さん]

取壊し費用積立金の見積もりが甘いと困ったことになる
そもそも70年先の見積もりなんか出来るわけない
これが定期借地権の最大のネックだと思う

[85: マンション検討中さん]

>>84 匿名さん
それを言ったら、取り壊し費用を積み立てない所有権の方が問題でしょ。
所有権も取壊し費用を積み立てるべき。


定期借地物件は大手しかできないから、
しっかり見積り出すでしょ。

しかも物価次第では調整するに決まってる。

[86: マンション検討中さん]

物件概要の中に、「一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）」という記載があるのですが、
入居(予定)日の2021年11月中旬から起算して70年借りられると解釈してよいのでしょうか。

解体工事に1年かかるとして、2090年まで住める物件ということになるのでしょうかね。

そんな年まで、生きてはいないのですが・・・

[87: 通りがかりさん]

>>86 マンション検討中さん
50年後には老朽化とスラム化で住めなくなると思う
取壊しは実質的には50年後頃になるのではないでしょうか

[88: マンション検討中さん]

定借も結局、立地と値付け。
ここが、定借理由に坪300代なら瞬間蒸発。
坪500代なら長期スパン。
そう考えると坪400中盤ぐらいがいい塩梅かと。

[89: 匿名さん]

元々、土地なんて、物質としての土に価値がある訳でなかく、立地×広さの利用価値が本質。この土地を70年利用する価値に見合った価格なら売れる。
それは家賃相場、つまり収益還元法から割安なら大丈夫。

[90: 買い替え検討中さん]

このあたりは所有権築浅でも400台前半～中盤であります。
定借なら400くらいじゃないと売れていかないと思います。

[91: マンション検討中さん]

>>87 通りがかりさん
老朽化とスラム化の可能性はゼロではないにしても、もし、ここがそうなるなら、他もそうなる気がします。

それと、70年という期限が区切られているので、修繕はしやすいかなと。

「70年」という明確な年数が、建物の所有者間に共有されているので、、、

70年持つようにメンテしないと、皆が損しますので、ケチる動機がなく、
逆に、100年を目指すような過剰なメンテをして無駄なお金を使わずに済みそうです。

築30年弱のマンションを所有していますが、正直、メンテのレベルを決めるのが一番難しいです。（何もしないで良いという人と、できるだけ長く持つようにしたい人の意見がまとまりません。）

[92: マンション検討中さん]

ここは土地の形が素晴らしいわりに、なんだか残念な建物になりそうですね。
近くの三井がいい間取りで出してきてくれないかなあと期待しています。
三井はなかなか情報が出ないですね。

[93: 買い替え検討中さん]

たしかにおしゃれな団地という感じ。

[94: 匿名さん]

70年だと大規模修繕ケチると思うので、確かに50年すぎたことからやばそう。

[95: 検討板ユーザーさん]

>>94 匿名さん
確かに相当ヤバそう
50年後に買い手は付かないし、負動産を相続する子供に恨まれる

[96: マンション比較中さん]

なぜ恨まれるのかわからないんですけど。
70年で終わるものとわかった上で計画をしていくのに！

[97: 名無しさん]

>>96 マンション比較中さん
色々なオーナーがいるだろうが取壊し費用の積立不足が有れば連帯責任となる
70年後のことはいくら計画しても計画通りにはいかない
つまり地雷を踏んではいけない

[98: 匿名さん]

>>97 名無しさん

70年もすれば所有権だって、取り壊しやら建て替えやら、同じ問題に直面する。
宮益坂の物件は、建て替えの合意をとるのに相当苦労したと、テレビで見た。
最初から取り壊しで合意し、積み立てまでしてるここの方が、明らかに問題の程度は小さい。
それに最後は賃貸が多いだろうから、入居者確保のためにも、廃墟にはしないと思います。

[99: マンション検討中さん]

70平米3LDKで6000万なら客が付く、
8000万なら客が付かない
7000万は微妙

[100: マンション検討中さん]

70平方メートル8000万はいくんじゃないかと踏んでいたけど、どうなんだろ。近隣の所有権物件なら同規模で1億超えだよね絶対

[101: 匿名さん]

>>99 マンション検討中さん

それ、所有権の半値以下。あり得ない安さです。70m2なら最低でも八掛けで１億円です。

[102: 匿名さん]

>>100 マンション検討中さん

借地権でも加賀町で70㎡8000万だったら、検討してもいいかな思いました。
周辺の所有権マンションもいいですけど、やはり最終的には立地と価格のバランスで、最後は立地が決め手ですかね。

[103: 匿名さん]

渋谷パークコートのように地代全額一括前払いなら１億円、地代なしなら8000万円かな。

[104: 匿名さん]

外廊下でしょうか。内廊下がいいのですけど。

[105: マンション検討中さん]

外廊下なら一気にテンション落ちますね
レジデンスと名がついてるなら流石に内廊下でないとね

[106: マンション検討中さん]

所有権なら70平米で土地代は3000から3500万くらいではないでしょうか
これから逆算すると7000から8000万が販売価格になると思います
因みに国税庁路線価は平米あたり70万前後なので時価評価すると100万くらいです

[107: マンション検討中さん]

70平方メートル7000?8000万だと、借地権とはいえ人気出そうですね。2011年ころは港区の一等地なんかもこの額で買えた物件があると思うと悔しいけど・・・

[108: マンション検討中さん]

>>107 マンション検討中さん
甲良町が8000万前後で買えたのを思えば随分と相場が上がったものです
この先、相場は上がり続けるのでしょうか
少なくとも下落は無いと思いますが

[109: 匿名さん]

定期借地で1億いきますか？

[110: マンション検討中さん]

>>109 匿名さん
底地付きなら1億超えると思いますが定期借地なので70平米で7から8000万程度を予想します

[111: マンション検討中さん]

うーん、70平米1億は超えると予想！

[112: 匿名さん]

前提条件を明確に。
地代は毎月支払うランニングコストとして、販売価格に含まれない前提で揃えましょう。

[113: 口コミ知りたいさん]

>>112 匿名さん
毎月の地代はどのくらいかかりますかね
月2万円程度なら70年一括だと1680万円となります

[114: 通りがかりさん]

少し前の物件ですが参考になるかもしれません
パークコート神楽坂
https://www.sutekicookan.com/パークコート神楽坂

[115: 買い替え検討中さん]

70㎡1憶とか頓珍漢な事を言っている人は、よく周辺相場を確認しましょう（笑）

[116: 匿名さん]

>>115 買い替え検討中さん

渋谷のように地代一括前払いなら、別に頓珍漢ではないですよ。

[117: 買い替え検討中さん]

ご近所さんたくさん売りに出たままです。
https://suumo.jp/library/tf_13/sc_13104/to_0001849290/

[118: 匿名さん]

そのうち、住まいサーフィンに沖式新築時価がでると思うので、参考にしましょう。

[119: 匿名さん]

＞＞117 買い替え検討中さん
ヴィークコート市谷加賀町ですね。
そこより少し新しいザ・パークハウス市谷加賀町(この「レジデンス」の通り沿いで裏千家道場の先)、さらに新しい同じく地所の甲良町(大久保通り側に1本入ったところ)は中古が出てもわりとすぐに売れているみたいです。REINSによると成約単価(m2)は109～126程度。
所有権を望む方はこれらのマンションも比較対象になるかもしれません。

[120: 買い替え検討中さん]

所有権でも築浅で坪400万が精一杯ってとこでしょ。

[121: 匿名さん]

コンパクト中心で属性が異なるマンションだけど、近隣のクリオ市谷柳町が坪単価450-480で売り出し中。駅近がトレンドとはいえなかなかのチャレンジ価格だな。
でも市谷柳町駅はけっこう穴場だと思う。新宿至近ながら混雑しないし、買い物にも困らない。散歩が嫌いでなければ神楽坂も生活圏。

[122: 通りがかりさん]

>>117 買い替え検討中さん

出たまま、というにはまだ１ヶ月程度で、これから徐々にある程度相場まで値引きされれば売れると思いますよ。
何故なら９月に出ていた部屋は全て売れてます。この辺のマンションは流動性はそこそこ高めですよ

[123: 通りがかりさん]

>>121 匿名さん
プラウド新宿牛込柳町の価格は相当強気でしたがstudio2部屋を残して完売しました。クリオの坪単価はプラウドに近似しています。
パークハウス加賀町レジデンスの販売価格はそれなりに高くなりそうです。

[124: 買い替え検討中さん]

あちらは駅近だからねえ、ここは5分を超えてしまいます。

[125: 匿名さん]

借地は微妙だね。その分安いのかな

[126: 匿名さん]

>>125 匿名さん

借地権だから安いけど、加賀町だから思ったほど安くならないかもね。

[127: 匿名さん]

>>126 匿名さん
たぶんそうなるだろうね
マンションが不思議なのは建物価格と土地価格が必ずしも理論価格にならないこと
特に土地代は路線価や公示価格に見合った値段が付いていないことが多々ある
また、加賀町という高級イメージで建物の値段が必要以上に高く付いてしまう
定期借地権付きの場合にはそれが顕著な気がするから十分な吟味が必要だと思う

[128: マンコミュファンさん]

借地権だから買いやすい、いい値段のマンションが出そうだな。売却前提ならいいと思う。

ただ、正直牛込柳町って駅力はないと思う。プラウド牛込柳町見に行ったけど、どうしても駅力のなさで買えなかった。

[129: 名無しさん]

>>128 マンコミュファンさん
静かで暮らしやすいと思うけどね
神楽坂まで歩いて直ぐいけるし

[130: 匿名さん]

>>129 名無しさん

確かに神楽坂は住むといより、食事とか散歩がてら歩いて行けるエリアに住むのが良いと思います。

[131: 匿名さん]

この立地で70㎡、8000万円だったら買いですね。

[132: 匿名さん]

>>131 匿名さん

ここは借地権でももっと高く販売する予感

[133: マンコミュファンさん]

70平米7000万を超える実質的価値はないと思う
販売価格が8000万ならデベ側にはかなりの利益が転がり込むから美味しい

[134: 買い替え検討中さん]

周辺築浅所有権マンションで坪400万という相場がありますからね。
この辺は都心のわりに相場は弱いです。

[135: eマンションさん]

>>134 買い替え検討中さん
確かにこの界隈の中古はお買い得だと思います
新築はどんどん上がっているのでお得感はなくなりつつありますね

[136: 買い替え検討中さん]

新築はお得感がなくなりつつあるではなく、割高感しかないんじゃないですか。
実際完成在庫が積みあがっています。

[137: 名無しさん]

>>136 買い替え検討中さん
柳町界隈で完成在庫が積み上がってる物件はあるのですか？

[138: ご近所さん]

このあたりの中古マンションのポスティングはよく入っているんだけど、完成在庫のチラシは見たことがないです。

ちなみにこのマンションの前がDNPなんだけど、工事が2028年まで伸びたから完成後も日中は少しうるさいかもですね。

確か、中島飛行機の中島知久平の元邸宅あとなんで、地歴としては良いと思いますよ。
ペットのライオンが檻から逃げて、新聞に乗ったのもこの場所なはずです。

[139: 買い替え検討中さん]

完成在庫が積みあがっているとは、新築マンション市場全体の話です。
その中でも竣工前に完売している数少ない物件もあるし、駅距離や駅力、
販売価格などにより変わります。

[140: eマンションさん]

>>139 買い替え検討中さん
パークハウス加賀町レジデンスの話をしているのですから牛込柳町に絞って話をしましょう

[141: マンション検討中さん]

ウエリス市谷加賀町の案内がきたけど、どうなのでしょうね？
まだＨＰはないようですが、、
100平米以上の部屋の案内がありました。

[142: 買い替え検討中さん]

完成後1年程度の物件ってこの辺にありますかね。
全体的な市況の影響も確実にあるわけで、牛込柳町に絞る必要はないでしょう。

[143: マンコミュファンさん]

既出かもしれませんが、定借物件って地主は神社や寺が多いという印象でしたが、ここの場合NTTということになるのでしょか？民間企業が土地を売却せずに定借にするのは、何かメリットがあるのでしょうか？

この辺りは好きなので、所有権なら多少無理しても本気で検討したかったのですが、定借がどうも気に入りません。

[144: 不動産与太郎]

管理会社が三菱の小会社、系列だと要注意。売買情報で住民選別、管理規約と初期理事長を管理会社利益の将来的担保する内容、構造になっている。定期借地だからそもそも賃貸資産としての評価視点が必要。修繕積立金の仕組みも特殊と成る。売買益以外の維持費からも大幅な利益を組み込み　管理組合は従うのみの物件となりうる。

[145: 匿名さん]

地所の管理会社は、過去に隣に同じ地所がマンション計画を出してきたときに、管理組合の理事を飲み食いさせて味方につけて反対運動に好意的な理事長を解任するなんてことしてる会社。そもそも管理組合の理事会って理事の職の解任って想定してないから管理規約に規定はないのにルールを無視しての暴挙。

[146: 匿名さん]

市谷小学校の人口が増えすぎてきている現状、現在市谷小学区の加賀町1丁目2丁目が、仲之小学区に変更になる案が何年か前から出てきているようです。
優秀だと言われている市谷小から、韓国人ばかりの仲之小に変わるのはもちろん考えられないとのことで、加賀町住民は長らく反対運動しているようですが、南山伏のすみふ、さらにここの建設で再び学区変更案が浮上してきているそうです。
ここを検討している子育て世帯の方々は情報収集をしておいたほうが良さそうですね。

[147: 通りがかりさん]

>>146 匿名さん
若い世代の世帯にとっては切実な問題です
仲之町小学校校区になるようならここは購入検討の対象から外れるでしょう

[148: 買い替え検討中さん]

この物件の販売時点で学区の変更がないにしても、将来的な不可実性が出ている時点で彼からすればアウトでしょう。これは周辺物件含め、価格の下方圧力になります。関係ない人にはラッキー！？

[149: マンション検討中さん]

>>145 匿名さん
うちも以前、買った物件で地所のひどい仕打ちにあいました。都心ながら南側は桜並木と学校の校庭で視界が抜けていました。重説、契約を経て、引き渡しの直前に重説を追加。学校が建て替えになり、南側の目の前に高い建物ができる可能性があると。区に聞いたところ、学校の建て替え計画はずっと前からありました、という回答。販売時にそんなリスクには一言も触れないという。三菱地所の旧藤和不動産は汚いまねをして来るので絶対に近寄りません。

[150: マンション検討中さん]

なかなか情報更新されませんね、このマンション。まあ、まだ早いか

[151: 匿名さん]

近所のウエリス市谷加賀町は高過ぎて手が出ません。
ここは借地権だからウエリスよりはかなり安くなりますよね。

[152: 評判気になるさん]

>>151 匿名さん
70平米で低層階7千万台前半?高層階8千万台前半と予想します

[153: マンション掲示板さん]

>>152 評判気になるさん
そんなに安く買えるんでしょうか？神楽坂のアインスタワー、定借中古で、最近でも平米単価100万をちょっと切るくらいの価格がついてるの目にします。サンクタスなんて平米100万余裕で超えて売りに出てますよ。その価格なら買いたい。

[154: 買い替え検討中さん]

アインスタワーとは立地が雲泥の差です。

[155: 通りがかりさん]

定期借地権物件は借地契約期間満了時には必ず価値ゼロとなりますから、市場で売買される価格は満了時までの利用価値ということになります。
家賃×残存年数<売買価格ということであれば完全に不合理ですからババを掴むことになります。
神楽坂アインスタワーとか大丈夫ですかね？

[156: マンション検討中さん]

建築関係の人に聞いたことがあるのですが、定期借地権満期になった際、実際には住人の中には住み続けたいと考える人が多いらしく、借地権延長になるというパターンは考えられると。アインスタワーくらいの規模だと住民の総意をとるのが大変そう。もちろん地主が断固返却と言えば従うしかないのですが、借地料が入り続けるのであれば、地主にとってデメリットはないので。

[157: マンション検討中さん]

>>154 買い替え検討中さん

そういうもんなんですか。加賀町てわりと高級住宅地というイメージで付加価値高いかと思っていました。近隣の中古、結構な値段しますし。
https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_104/pj_93024023/?kbn=2
https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_104/pj_93004223/?kbn=2
https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_104/pj_93165830/?kbn=2
https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_104/pj_93245772/?kbn=2

[158: 買い替え検討中さん]

まずそれらの価格は、売り主の希望売却価格であって、成約価格ではありません。
利便性がアインスタワー辺りとは比較にもなりません。

たとえば銀座の土地価格といっても、4丁目の交差点の和光、木村屋、山野楽器と、1本裏に入っただけで、どの程度価格変わるか考えてみてください。
わずか数十秒でも3倍以上違うのでは。

[159: 匿名さん]

>>158 買い替え検討中さん

神楽坂も市谷も所詮外堀通りの外で大差はないでしょ。銀座の例えはあてはまらない。
笑っちゃうね。
ただ言えるのは、神楽坂は食事などを楽しむところで、住環境的にはよろしくないよ。

[160: 買い替え検討中さん]

同じエリア内においてちょっと離れただけでも、価格は違うという事を言っているだけでしょ。それは銀座だろうが札幌だろうがどこでもいいんだよ。

[161: 通りがかりさん]

>>160 買い替え検討中さん
マンション価格が不思議なのは大通り沿いと裏通り沿いで近所だと値段が殆ど変わらないことです
閑静な住宅街といえば聞こえは良いですが裏通りの土地の転売価値から言えば明らかにぼられるケースが多いと思われます
大通り沿いの物件を購入しておくのが賢いやり方です

[162: 評判気になるさん]

>>159 匿名さん
神楽坂は歓楽街なので利便性という点では優れていますが防犯を含めて住環境としては確かに良いとは言えませんね
住む人の価値観にもよりますがファミリー向けではないように思いますのてそこのところお間違えのないようにということですね

[163: 買い替え検討中さん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[164: マンション検討中さん]

>>156 マンション検討中さん
満期時の延長は地主絶対有利での交渉になるんしゃないですかね？
地代の大幅値上げを呑むことになりそう

[165: マンション掲示板さん]

>>164 マンション検討中さん
当然そうでしょうね
延長に期待するのは浅はかです

[166: マンション検討中さん]

>>156 マンション検討中さん
定期借地権制度ができてからまだ30年。
住宅用は最低50年なので、満期時の延長を具体的に検討した案件はまだないでしょう。
延長というケースはありえることはありえるでしょうが当てにできるものではないでしょう。
そんな与太話を素人に吹き込む建築関係者ってなんなの？って思いますが。

[167: 買い替え検討中さん]

>>166[
知ったかぶり、推測で物を言ってはいけません。具体的に検討している案件はあります。
麻布台パークハウスはほぼ決まっています。

[168: マンション検討中さん]

>>167 買い替え検討中さん
一部の人が騒いでるだけで何も決まってません
具体的な条件で合意に至ったものはなにもないですよね
満期後の地代、期間、解体条件…
何一つ決まってません

[169: 買い替え検討中さん]

詰めている段階でしょ。アメリカンクラブが延長でいいとしている事に違いはない。

[170: 匿名さん]

その時期にどうせ生きてないので子なし永住には関係ないです、買える値段にして欲しい。

[171: 口コミ知りたいさん]

>>168 マンション検討中さん
満期後の地代値上げは当然ですが更新時に特別更新料を請求されるのではないでしょうか
いずれにしても簡単には行かないですね

[172: 評判気になるさん]

借地権のマンションは売却時に買主側のローンが残存期間やローン基準の問題で組み辛いので売却難易度は高いですし永住向けかなと思います。

[173: 匿名さん]

定借のメリットは、とても売りに出ないであろう好立地に、所有権ならとても手が出ない価格であろう物件に住めること。
よって、そこまで立地が際立ってない定借は、メリットが少ない。
前者には、プラウドやパークコートなどのブランド物件があり、後者にはブリリアとかブランズの…

ここの立地の貴重性は、土地勘がないのでわかりません。

[174: マンション検討中さん]

半地下住戸が有りますよ
半地下だとどれだけ安くなるかな？

[175: 買い替え検討中さん]

そこまでの立地ではない。最近のトレンドからは外れる立地。

[176: マンション検討中さん]

タワーじゃない方がいい。定借でも構わない。駅近でなくても複数の路線に歩ける距離でアクセス出来たほうがいい。リタイア後から老人ホームに入るまでの長くても20年間くらいの都会暮らしのための住居をこんな条件で探しているのでここが買える価格ならかなりうれしい。

[177: 匿名さん]

>>176 マンション検討中さん
70平米換算で70から80百万円と予想します

[178: マンション検討中さん]

>>177 匿名さん
借地物件は地代も含めて判断しないとね

[179: マンション検討中さん]

所有権だと＠600
定借なので目安として85％として＠510
但し東西向きが多く見合いも厳しいので、上3層に思い切り乗っけて下4層はお値段控えめ、とみます

[180: マンション検討中さん]

所有権でも600もする高級マンションじゃないよ。