ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[5205: 口コミ知りたいさん]

タワマンのリセールがいいのは自明としても、規模によるリセールは板状でも効きますよ。城南のタワマンが殆どないエリアに住んでますが、その駅で最大のマンションのリセールの安定感は群を抜いています。タワマンでなくてもエリア1番になれば良いのです。

[5206: 通りすがりさん]

>>5205 口コミ知りたいさん

エリアNo.1は規模だけで決まるわけではないですよね。マンマニさんはエリアNo.1なら必ず言及しますが、こちらの物件では触れられてないですしね。ただ、最寄りが牛込柳町駅で規模感ある物件がないのはたしかですが。

[5207: 匿名さん]

>>5206 通りすがりさん

マンションマニア信者。笑
自分で良い物件見つけようね。

[5208: 口コミ知りたいさん]

>>5206 通りすがりさん
通りすがりさんの牛込柳町、牛込神楽坂エリアNo.1物件は何？プラウド牛込柳町？ウエリス？ザ・パークハウス市谷加賀町？ザ・パークハウス市谷甲良町？

[5209: 評判気になるさん]

>>5208 口コミ知りたいさん
住まいサーフィンの資産性評価ではプラウド新宿牛込柳町が一番ですね

[5210: 通りすがりさん]

>>5208 口コミ知りたいさん

該当無しじゃないでしょうか？笑

[5211: 匿名さん]

>>5210 通りすがりさん
この地域に興味がなければそうなるでしょうね。
それでも、どの物件も人気ですよね。
ウェリスを除いて。

[5212: 名無しさん]

少し契約して後悔している人はいますか？

[5213: 契約済みさん]

>>5212 名無しさん
それを聞いてどうするんですか？

[5214: マンション検討中さん]

契約してから1ヶ月以内はキャンセル手付返金は可能です。
重説などで納得いかない点をいえば。

[5215: 契約済みさん]

>>5214 マンション検討中さん

何か誤解していませんか？
契約した以上は、手付放棄しなければ契約解除できないのでは？

[5216: 名無しさん]

>>5212 名無しさん
私は契約できて満足です！

[5217: 匿名さん]

>>5214 マンション検討中さん

更に言えば、手付解除期間を経過すると、融資利用特約が実現しなかったこと（住宅ローンの融資がおりなかったこと）以外の理由では、原則として解除はできないはずです。

[5218: 契約済みさん]

>>5212 名無しさん

一期からだったので数少ない80平米台購入できて満足です

[5219: eマンションさん]

近くに老人ホームができる噂を聞きました。
確認はしていませんが。

[5220: マンション掲示板さん]

>>5219 eマンションさん

パークホームズの隣の敷地ですね

[5221: マンション検討中さん]

>>5219 eマンションさん

三井ヒルトップの真横にできるそうなので、ヒルトップには影響があると思いますが、この物件には影響はないでしょう。

[5222: マンション検討中さん]

2月中旬に最終期4戸ですね。もう224戸契約ということでしょうか。
そうだとしたら正真正銘のラストですね。

[5223: 5132&TGW41&PRTS52&BTS5253&SG23965&PHI656&MCH10&PTK5904&PHIH3&PCA267&MSU373]

▽「最終期第2期2次販売予定/2月中旬」
総 戸 数：228戸／全42タイプ
販売予定戸数：4戸
（第1期7月初旬118戸、第1期2次9月初旬29戸、第1期3次10月初旬35戸、第1期4次11月中旬24戸、第2期1次18戸・放出率100％予定）

販売予定価格：8,300万円～10,000万円台
（第1期＝6,030万円～16,080万円、第1期2次＝6,710万円～11,500万円、第1期3次＝6,890万円～10,130万円、第1期4次＝6,990万円～11,880万円、第2期＝17,990万円～10,980万円)

専有面積：71.75m2～77.55m2
（第1期＝49.23m2～110.08m2、第1期2次＝60.37m2～87.08m2、第1期3次＝60.37m2～77.55m2、第1期4次＝60.37m2～84.19m2、第2期1次＝66.00m2～77.55m2)

間　 取：3LDK
（第1期＝1LDK～4LDK、第1期2次＝2LDK～4LDK、第1期3次＝2LDK～3LDK、第1期4次＝1LDKS～3LDK、第2期1次＝3LDK)

駐 車 場：59台（31000円～38000円)
駐 輪 場：238台
入 居：2021-令和3年/11月中旬予定(完成8月中旬予定）

その他：メインエントランス北＋サブエントランス東西の計3カ所＋駐車場&駐輪場出入口
コンシェルジュフロントサービス、シェアサイクル3台、来客用駐輪コマ
生鮮宅配BOX、デジタルサイネージ、共用部FreeWI-FI、24時間ゴミ出し対応他
ルーフバルコ・専用テラスタイプ販売有

1期販売https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/683/
同2次販売https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/3083/
同3次販売https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/3794/
同4次販売https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/4298/
教育機関https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/731/
質問返答https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/1969/
質問返答https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/3803/
新宿区支援https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/3907/
2期事前告知https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/4658/
2期1次販売https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/5132

定借パフォは傾斜係数他パラメータで以前試算。
融資固定・期間・月例重視等々で工夫すると、ランニング(管理修繕借地解体駐車等）を
1.3-1.5倍乗率UP試算しても良い数字になる。株式関係は他で書いてきたが、
昨年春以降のリターン&上昇率が「凄い」のが多いので、金融株式常連組みには、
世間や本掲示板全般で書かれている以上のパフォ＋消費得の背景で追い風だった。

第2期の最終期に入り、経過進捗率も98.24％(経過比率10.53％増)に伸びた。
今回予定2次の販売予定戸数を持って、放出率は100％とに達した。
販売当初にも下記を書いたが、
「三井物件販売時には本物件はほとんど売却済みになる」・・に順調進捗で寄せた。

[5224: 5132&PHH51&TGW41&PRTS52&BTS5253&SG23965&PHI656&MCH10&PTK5904&PHIH3&PCA267&MSU373]

<<5223一部訂正
誤：販売予定価格＝第2期 ＝17,990万円～10,980万円
正：販売予定価格＝第2期1次＝7,990万円～10,980万円

[5225: マンション検討中さん]

遅ればせながら検討し始めました。最終4戸でいいのがあれば狙います。

[5226: マンコミュファンさん]

>>5224
定期借家なのに1億円台とは高杉やしませんか？

[5227: 匿名さん]

>>5226 マンコミュファンさん

この辺りの所有権で考えると2割り引きと考えて割高感はないでしょうね。その証左に引渡し9ヶ月も前に完売目前ということなんでしょうが。

[5228: 通りがかりさん]

>>5225 マンション検討中さん
健闘をお祈りします。MR予約の埋まり具合からして抽選になりそうですね。

[5229: eマンションさん]

しもた。ヒルズトップ安い部屋がある。

[5230: 匿名さん]

合わせたかの様にパークホームズ市ヶ谷が今月20日、21日が登録日だね。
パークハウスはその前週で最終期かな。
予約もほぼ埋まってる状況から既に完売見えてるんだろうな。

[5231: 評判気になるさん]

ところで2期契約予定の人は住民板の議論は見てますか？CGと実物が結構違うように見えるので何やら皆さん物騒な会話をしてますよ。

[5232: 通りがかりさん]

>>5231 評判気になるさん
まあ気になりますよね。壁面のジョイパット加工が最終的なものなのか、それにしてはムラと色合いが気になる、問いただしてみようか、というお話です。
個人的には足場も外れていることから、今の壁が完成形ではないかと思っています。

[5233: マンション検討中さん]

>>5231 評判気になるさん
現時点では内輪の議論に留まっていますので、実際にMRで担当者に確認してみるのが確実でしょうね。希望すれば現地案内もしていただけるようですし。
その上で決めれば良いのではないでしょうか。

[5234: 匿名さん]

>>5231 評判気になるさん

住民版までお疲れ様です。コードでバレてますよ。笑

[5235: マンション検討中さん]

>>5229 eマンションさん
転売ヤーの標的になっているパンダ部屋のことですね。倍率高そうですが頑張って下さいね。因みに、ヒルズトップではなく、ヒルトップね。そちらも完売すると良いですね。

[5236: 評判気になるさん]

>>5234 匿名さん

？？契約者さんですか？検討にあたって住民板見るのは当然ですよね。外壁について議論されてるのは事実ですが、なにか問題でもありますか？

[5237: 匿名さん]

>>5236 評判気になるさん

そんなにムキになって可愛いですね。笑

[5238: 口コミ知りたいさん]

ムキになってるのはどっちだか。。

[5239: マンション検討中さん]

ま、デべの公式見解を待ちましょうか。ＭＲが開く金曜以降に確認する人がいるでしょうから。

[5240: マンション検討中さん]

>>5231 評判気になるさん

この前の申し込み前に確認したら、壁はあれで完成と言われた。
武家屋敷のイメージだとか。思ったより黄色いね。

[5241: 評判気になるさん]

>>5240 マンション検討中さん

なるほど、やはりそうでしたか。色はまだ妥協できるのですが、施工のレベルが正直気になります。エントランス側なんか液垂れしてるみたいに塗りムラが見えますし。正直ガッカリしているので解約考えてます。

[5242: マンション検討中さん]

>>5241 評判気になるさん
手付解約期間を経過している場合、買主都合の解約には違約金の問題が出てくるのでは？

[5243: 評判気になるさん]

>>5242 マンション検討中さん

違約20%のことですか？そんなの実際に取るデベ無いですよ。あと手付金も事の次第では返還可能と思います。その辺りは事情に依りますが。

[5244: マンション検討中さん]

>>5243 評判気になるさん
そうなんですね。そうすると、契約書の意味があまり無くなるような。大手デべは柔軟な取り扱いをしてくれるものなんでしょうか？素人ですので実務の運用は分かりませんが、契約書を盾にされたら負けるのでは。

[5245: 評判気になるさん]

>>5244 マンション検討中さん

まあ一般論ですけどデベの側にどれくらい負い目があるかですよね。素材も施工方法もMRで示したとおりだったら手付金返還は難しいでしょうが。第一期で買った人に当初説明していたのと異なる部材を使用していたとかになると話は変わってきます。

[5246: 通りがかりさん]

>>5241 評判気になるさん
ちなみにテラス付きの住戸ですか？
もしそうであれば、この物件欲しいと思っていたので、前向きに検討頂けると幸いです。

私は出遅れてしまいました。

[5247: 検討板ユーザーさん]

私もテラスでなくて良いので、セントラル西向きが欲しいので、解約したい方は是非お願いいたします！抽選落ちてもうなくなってしまいました。

[5248: マンション検討中さん]

>>5245 評判気になるさん

だとすると、解約や手付金返還を求める側で、施工方法や使用された材料が説明と異なることを立証できなければ難しいでしょうね。法律論になりそうなので、弁護士に相談されると良いと思います。

[5249: 匿名さん]

>>5245 評判気になるさん

デベ側の負い目の有無で変わるんですか？！本当ですか？！

[5250: 通りすがりさん]

実物見てきたけど外壁はこんなもんじゃないですか？設備仕様しかり定借でお金掛けられないなかコストコントロールしてるのは納得してる買ってるはずなのになぜ今更？

[5251: マンション検討中さん]

コストコントロールじゃなくて塗りが下手糞なだけでは

[5252: マンション検討中さん]

>>5249 匿名さん

注意しなければならないのは、デベの責任を追及する側がデベの落ち度を客観的なエビデンスをもって立証しなければ負けると言う事です。これは簡単な事ではありません。もっとも、デベ自身が落ち度を認めていれば別ですが、普通はないでしょうね。

[5253: 評判気になるさん]

>>5252 マンション検討中さん

裁判するならそうですね。でも、重説に1つや2つ穴があるのはよくある事なので。

[5254: マンション検討中さん]

>>5253 評判気になるさん
今回の重説に穴はあるのでしょうか？重説の記載と実際の施工との差異をこちら側で証明する必要がありそうですね。差し当たりは、建築士などの専門家に重説や現場を見て頂いて、意見書を書いたりしてもらう感じですかね。費用がかかりそうですけど。

[5255: 評判気になるさん]

>>5250 通りすがりさん

むしろ定借だから建物にお金をかけないと駄目でしょう。土地は借り物なんだから勝負するとしたら外観デザインしかないですよ。

[5256: マンション検討中さん]

デベ側も面倒は避けてキャンセルされてもどうせ売れるから、となって通る可能性はあるかもしれないですね。

[5257: マンション検討中さん]

住民スレの写真を見てきました。色やムラはあまり気になりませんが、タイル？間の線が気になりますね。

モデルルームのあとで現地を見てきます。

[5258: マンション検討中さん]

>>5257 マンション検討中さん
MRの担当者に同行してもらって説明していただくとよいと思います。

[5259: マンション検討中さん]

>>5256 マンション検討中さん
いやあ、難しいでしょうね。中小と違って大手デベは前例を作るのを嫌がりますからね。一旦例外を作ってしまうと収拾がつかなくなってしまいますから。晴海フラッグでも揉めてますしね。

[5260: マンション検討中さん]

>>5258 マンション検討中さん
返信ありがとうございます。
担当者さん現地まで同行してくれるものですかね？
どちらにせよ写真は撮って、気になる点などは質問はしてみます。

[5261: 評判気になるさん]

>>5259 マンション検討中さん

地所レジは過去に施工不良で手付金3倍返しした前例があります。躯体の問題だったので本物件とは性質が異なりますが。

https://xtech.nikkei.com/kn/article/building/news/20140205/650390/

[5262: 口コミ知りたいさん]

これから契約予定の方は慎重に検討されたほうがいいですよ。あの外壁でもいいという方もいらっしゃるかも知れませんが、住民板の反応を見るとネガティブな意見が多いのでデベとの揉め事に否応なく巻き込まれる可能性があります。

[5263: 評判気になるさん]

>>5262 口コミ知りたいさん

ご忠告ありがとうございます。

[5264: eマンションさん]

ヒル・トップの坪単価480の部屋にします。
買えれば。

[5265: 契約済みさん]

>>5264 eマンションさん
今となってはそれが懸命な選択です。私はもうこちらにしてしまったので今から出来ることを進めていくしかないです。ここがダメになったらまたゼロから家探しですね?。まあ半分趣味なのでそれでもいいですが。本当に残念です。

[5266: 契約済みさん]

訂正：ここがダメになったらまたゼロから家探しですねー。

波線がハテナマークに変換されるのは仕様ですかね。

[5267: 評判気になるさん]

>>5266 契約済みさん
～
機種依存文字を使ってるのかな？

[5268: 匿名さん]

みんなヒルトップへ急げ！
20、21が登録日だお！

[5269: 匿名さん]

ジョリパットって乾くと色合いや見た目が変わるって聞いたことあるけど。確信はないですが、まだ半乾きだからムラが出て見えてるだけじゃないでしょうか？

[5270: 契約済みさん]

>>5269 匿名さん

北側の足場が外され状態の外壁写真がアップされたのが1月17日です。その写真と現状に変化はありません。液垂れのようなヘタクソな施工のまま今に至ってます。もうすでにそれだけ時間が経ってますが、ここからいい感じになるとは到底思えません。

[5271: マンション掲示板さん]

外観なんて、住んで数ヶ月したら誰も興味持たなくなりますよ。

[5272: 匿名さん]

外壁塗りなおしくらいは対応するでしょ

[5273: マンション掲示板さん]

>>5272 匿名さん
三菱地所の責任というよりは、下請業者の責任ですから、やり直しは当然ですかね。
三菱地所側は、おそらくまだ作業チェックしてないかと思いますから、これからチェックが入って、やり直しの対応になるのでしょうか。

[5274: 匿名さん]

>>5270 契約済みさん
そうなんですね。事情を詳しく分かってなかったです。失礼しました。

[5275: マンコミュファンさん]

みんなヒルトップ！ヒルトップへ行こう！

[5276: 周辺住民さん]

5273 マンション掲示板さん
そこまで信じられるってすごい

[5277: 口コミ知りたいさん]

>>5273 マンション掲示板さん

最終的には三菱地所レジデンスの責任ですよ。MRではあれで完成だと説明された人もいるのですから、当然出来栄えは認識しているでしょう。

[5278: マンション検討中さん]

ここまでひどいの初めてみた
CGと違いすぎ
坪400の物件でこれは詐欺レベル

[5279: 匿名希望さん]

>>5277 口コミ知りたいさん
三菱地所を敵にするよりも、上手く味方につけ、下請業者に作業再実施させる方向で対応してもらうようにした方が、争いなく皆幸せになるのではないでしょうか。

[5280: 口コミ知りたいさん]

>>5279 匿名希望さん

まあ、それが大人な対応ですかね。工期が伸びそうです。これで住宅ローン控除の条件変わったらイヤだなあ。

[5281: マンション検討中さん]

>>5279 匿名希望さん

とは言っても、ここで喧々轟々議論しているだけでは状況は変わらないですよね。
購入者のうち、三菱地所レジに直談判しに特攻するような方もいらっしゃるでしょうからお手並み拝見というところですかね。

[5282: 検討板ユーザーさん]

購入者らしき人の投稿見ると本当に買わなくて良かった。

[5283: 口コミ知りたいさん]

>>5282 検討板ユーザーさん

買わなくて良かったですね。手付2倍返しとかなれば万々歳ですが、躯体ではなく外観なので余計揉めるでしょうね。

[5284: マンション検討中さん]

>>5283 口コミ知りたいさん

買主からの解除ですから手付倍返しではなく手付放棄ですね。下げ目的の方々にとって格好の煽り燃料が投下された感じですね。

[5285: 契約済みさん]

>>5284 マンション検討中さん
いや、これ売ったら三菱ブランド傷つくと思うよ。。。
まあ、今更三菱ブランドもないか。三菱自動車、三菱重工業、全部終わってるもんね。

[5286: マンション検討中さん]

>>5285 契約済みさん
そういう危機感を三菱地所レジが持つかどうかですよね。
まあ、まずは伝わらないと始まりませんから、MRの営業が始まる金曜日が見物ですね。

[5287: マンション比較中]

小石川のルサンクも、
販売は三菱地所でしたね。

[5288: 匿名さん]

ステップ1 三六判などにサンプル塗り
ステップ2 外壁の一部に試験塗り
ステップ3 外壁全体に本塗り
それぞれのステップで設計監理、現場監督、デベQIが確認
それが終わったのを確認して足場ばらし

以上、一般的な例です

[5289: 口コミ知りたいさん]

>>5288 匿名さん

ありがとうございます。ということはやはり確信犯、少なくとも誰の反対もなく進んでいったということですね。所詮はみなサラリーマン、自分が住むわけでもないしどうでも良い、工期が遅れたら怒られるから何も言わない。労働者の労働からの疎外ってやつですね。

[5290: マンション検討中さん]

実は外壁完成というのはデマで、地所にあっさりと本塗りはまだと言われたりして..

[5291: 匿名さん]

そんなこと言ったらどの物件も所詮そんな感じ作られてますよね笑　煽っていながら実は買ってる人もいるでしょうし。　購入者とMRの間の認識相違がこれ以上深くならないことを祈ります。

[5292: 匿名さん]

>>5289さんへ書いたつもりでした

[5293: eマンションさん]

外壁の色ムラがすごいですね。
タイルバリならこのようなことにはならなかったはず。

[5294: 名無しさん]

ヒルトップ、そんなにいいですか？　市ヶ谷駅より徒歩7分て…こちらのパークハウスは徒歩12分と書いてありましたが、両物件間はそんなに離れてませんよ。　近所なので良く歩きますが、たったこれだけの距離でそんなに価格が違ってしかも戸数が少なく規模感が… これはもうその人がどちらが好きかだけでしょう。　優劣とか急げ！なんて惑わされませんように。

[5295: マンション検討中さん]

>>5293 eマンションさん
熟練の職人さんの技術を要する工法にしたのが仇となったのでしょうか。

[5296: 匿名さん]

>>5295 マンション検討中さん
本当に仇なのかは、よく確認したいところではありますね。

[5297: 匿名さん]

>>5295 マンション検討中さん
いうてもジョリパットはメジャーな材ですからね
塗装職人でジョリパット塗ったこと無い人はそうそういないでしょう
監督が見てない訳ないし、もともとの要求水準の範囲内という判断（デベ＆ゼネコン）だと思いますが

[5298: 契約済みさん]

現地を見て感じたことが全てですよ。味とか風合いとかそんなもの良いものじゃないです。まさか、これで完成なわけないだろうと思いましたから。1月の中旬に現地で初めて見て、その後、これが完成だと聞かされて強いショックを覚えました。これが三菱地所のやることなのかと。妻はショックでその日は寝込んでしまいました。

[5299: eマンションさん]

まあまあ住めば都ですから。

[5300: eマンションさん]

>>5298 契約済みさん
大袈裟な気もしますが、そんなにショックでしたか？

[5301: 契約済みさん]

>>5300 eマンションさん

現地見て言ってますか？それとも写真見ただけですか？

[5302: 匿名さん]

>>5300 eマンションさん
エッフェル塔も、当初は今では想像もつかないほど酷評されたそうです。

[5303: 匿名さん]

パークハウス市ヶ谷もタイル使って無かったよね
地所レジは外壁をコストカットするのが特徴なのか？

[5304: 購入経験者さん]

>>5302 匿名さん
あはは。。エッフェル塔は当時の建築様式を塗り替える斬新かつ画期的なデザインで
当時の人から受け入れられなかったものでしたが、こちらは既存の技術を再現しきれなかったので今議論されているのかと認識しています。
いずれにせよGOサインは施主チェックのもとですよね…