ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[4825: マンション検討中さん]

>>4823 評判気になるさん
トータルで1億を切れば売れるかもしれませんね。あと、パークハウス市ヶ谷は、南側に建物があるので、2階では眺望は望めないですね。

[4826: マンション検討中さん]

>>4823 評判気になるさん

新築派は多いんでしょうね。定借ですが価格的に目に優しいこちらの物件の方が魅力に映るんでしょうか。
間取りは廊下も短めで効率は良さそうですし、LDKの形も使いやすそうが、気になるのは行灯部屋ですか？

ここも間取りはさほど優れている訳では部屋も多いですし、駅距離や設備仕様は劣っているので、規模感がどの程度プラスに働くかで中古市場の土俵に立ったときの評価が決まりそうですね。

[4827: 口コミ知りたいさん]

レジデンスがついてない方のザ・パークハウスは実質1路線、頑張って新宿線の2路線しか使えないというのも大きいような気がします。牛込柳町駅徒歩2分は好立地のように見えますが、逆に市ヶ谷駅のアクセスがしづらい。。。市ヶ谷駅11分も決して近くはないですがこの物件であれば利用する人もまだいそうです。私は大江戸線も使えますがおそらく有楽町線を通勤に使う予定です。出社が解除になればですが。。。

[4828: 通りがかりさん]

>>4822 マンション検討中さん

相場より高いんでしょう。このエリアは所有権でも坪400万円超えると動かないということです。

[4829: 匿名さん]

>>4828 通りがかりさん
だとすると、三井のパークホームズなどはどうなってしまうのでしょうか？
平均で坪500を超えるそうですが、売れないのでしょうか？
そんなことはないと思うのですが。

[4830: 口コミ知りたいさん]

>>4829 匿名さん
新築ですから売れるのでしょう。でも、私には割高に感じますので動きは遅いのでは。ウエリスほどではないでしょうが。

[4831: マンション検討中さん]

>>4829 匿名さん

私も新築なので売れると思います。ここも定借で400なのでさほど水準感は変わらないのでは？

[4832: 評判気になるさん]

>>4820 通りがかりさん

所有権だからリセールが良いわけではない。その典型じゃないかな？来年の4月くらいまでに引っ越したい人は今出てるザ・パークハウス市谷加賀町を買えばいいけど、もし来年11月まで待てるならザ・パークハウス市谷加賀町レジデンスで良くない？となるのではないかしら。レジデンスのほうが大規模、市ヶ谷駅使える、新築、同じ広さなら安く買える。とはいえ、来年になってここの在庫が少なくなってきたら所有権のザ・パークハウスも売れると思う。

[4833: マンション検討中さん]

>>4832 評判気になるさん

別にリセールが悪いわけではなく相場より高値で売り出してるだけですけどね。ここも中古になったら中古なりの値付けをされるだけです。

[4834: 匿名さん]

>>4827 口コミ知りたいさん

その観点だけで判断すると、最寄り駅徒歩5分で検索にヒットせず、市ヶ谷駅徒歩10分でもヒットせず中古だと分が悪そうですけどね。

[4835: 匿名さん]

>>4834 匿名さん
そうかもしれませんが、中古でどのような値付けになるかは、5年後10年後を見てみないと分かりませんので、楽しみに待ちましょう。ただ、私は待てないので購入を検討しています。

[4836: eマンションさん]

>>4834 匿名さん
駅近と閑静な住宅地は普通両立しないので仕方ないですね。この物件は利便性を多少犠牲にしても閑静な住宅地に住みたい方の為のものだと思います。
私は駅近派で駅もスーパーもドラッグストアも徒歩5分以内でないと不便に感じてしまいます。歳をとると体力が衰えて若いときのようには行かなくなります。なので登り坂も駄目です。

[4837: 匿名さん]

>>4835 匿名さん

趣向が合うのなら悪くない物件だと思いますよ。
リセールを期待してるのであればもっと良い選択肢がありますし、そもそもここ数年でマンション価格が何割も上がってしまっているので値上がり期待するのは楽観的というだけですね。

[4838: 通りがかりさん]

6戸残っている部屋は、2階が多いですね。

[4839: 匿名さん]

>>4836 eマンションさん
優先順位は人それぞれということですね。
年配の方にとっては、閑静な住宅地に拘ると、タクシーを日常使いするような裕福な層に限定されてしまいますものね。
そのため、一般的には、年配の方は駅近の物件の方が優先順位は高いのでしょうね。

[4840: マンション検討中さん]

単純な疑問ですが、田舎出身からすれば徒歩6分で足腰つらいとか言う気持ちが分かりません。
とりわけ駅近でなくとも閑静な住宅に住む方が心身健康的だと思いますけどね。以上です

[4841: 口コミ知りたいさん]

>>4840 マンション検討中さん
私も単純にそう思います。都会の方は歩こうとしないですね。すぐにタクシーに乗りますし。つぶやきです。

[4842: 口コミ知りたいさん]

>>4838 通りがかりさん
2階は、2つのサブエントランスの階なので利便性高いと思いますが埋まらないですね。廊下の人通りを気にされるのか、地面より1m低いため視線を気にされるのか。金額的には目に優しいですが。。

[4843: マンション検討中さん]

>>4842 口コミ知りたいさん
やはり半地下だからではないでしょうか。テラス付きであればすぐ売れるのでしょうけど。

[4844: マンション検討中さん]

>>4840 マンション検討中さん

徒歩6分からつらいと言ってるのではなく、家探しでスクリーニングする時の条件が徒歩5分とすることも多く、その点ではリセール不利と言ってるだけだと思いますよ。
後半の健康云々はあなたの主観ですかね？

[4845: マンション比較中さん]

低層はコロナの影響で間取り変更出来なくなったのが痛いですね。204は当初候補に入れていたのですが、間取り変更出来なくなったことで外しました。あとから自前で洋室を一つ潰してリビングを広げるくらいの間取り変更するといくらくらいかかるものなんでしょうか？

[4846: 評判気になるさん]

>>4845 マンション比較中さん
50万くらいでしょうか？壁壊してクロス張り。フローリングも場合によっては一部張り替えが必要かもです。

[4847: マンション検討中さん]

>>4844 マンション検討中さん
まあ、そんな細かい所に過剰反応しないで流せば良いじゃないですか。

[4848: 匿名さん]

年老いた頃の生活については、みなさんもっと未来に期待してみてはいかがでしょうか。
モビリティやEコマースは年々進化しています。家から一歩も出なくても不自由なく生活できる未来はもう来てるし、パーソナルモビリティで移動ももっと楽に手軽にできるようになります。20,30年後なんて駅近の価値は今より下がります。この物件買いですよ！w

[4849: 匿名さん]

などと都合よく考えておくと気分はいいです
あとは自己責任でどうぞ

[4850: マンション検討中さん]

>>4848 匿名さん

それなら高いお金だしてわざわざ市谷に住まなくても、郊外なり広い家に住んだ方が良さそうですねw

[4851: マンション掲示板さん]

>>4850 マンション検討中さん
そうでしょうか。市谷はデパート、東京駅、空港へのアクセスが良く、近くには神楽坂もあり、大きな病院も数多くあるので、郊外よりも良いと思っています。

[4852: 匿名さん]

>>4851 マンション掲示板さん
4850さんは、自宅内ですべて完結できるような環境の場合、市谷である必要はないという趣旨で仰っているのではないかと思います。
もっとも、報道されているとおり、コロナ禍においても都心人気は一向に衰えていませんので、郊外よりも市谷の方が人気はあるでしょう。
自分は多少高いお金を支払ってでも、住むなら市谷の方がいいなと思います。

[4853: マンション検討中さん]

冗談半分を逐一間に受ける人がいますね..

[4854: 匿名さん]

>>4853 マンション検討中さん
皆さん真剣にマンション購入を検討されて書き込みをしていると思っていましたが、冷やかしや冗談半分で書き込む人もいるのは残念です。

[4855: マンション掲示板さん]

>>4853 マンション検討中さん
冗談には受け取れませんでした。
この板は比較的真面目な方が多く、いい雰囲気と思っています。

[4856: マンション掲示板さん]

郊外ではまともにウーバーイーツ使えないよ。注文が多い場所に配達員も集まるからね。

[4857: 評判気になるさん]

>>4848 匿名さん

このマンションが完成する時には高齢者になっている者です。市ヶ谷からの道のりはゴルフに比べればリハビリにも物足りない程度です。神楽坂や都内の何処でも2-３ｋｍで歩いていけるのは、最高の立地だと思い、購入検討中です。

[4858: 通りがかりさん]

神楽坂レジデンスは抽選。やはり土地つきがよいかな？

[4859: 匿名さん]

>>4858 通りがかりさん
戸数少ないからでしょう。

[4860: マンション掲示板さん]

>>4858 通りがかりさん
抽選物件だから所有権が良い、というのは論理が破綻しています。

[4861: 評判気になるさん]

住宅ローン減税13年延長が正式に決まりましたね。

[4862: マンコミュファンさん]

>>4858 通りがかりさん
神楽坂と名前がついているだけでそんなに良い物件とは思えませんが

[4863: マンション検討中さん]

>>4862 マンコミュファンさん
それほど有名なデベでもないですしね。比較対象としては、うーんという感じです。

[4864: 通りがかりさん]

ウェリス値下げかな？
84平米12980

[4865: 匿名さん]

>>4858 通りがかりさん

あそこは立地がよいですからね。

[4866: 通りがかりさん]

ウェリス今坪単価500だから
480くらいまで下げてくる可能性あり。
まだティッシュ配っている。

[4867: 口コミ知りたいさん]

ウェリスは平均坪600じゃなかったかい？
500の部屋は一階でしょ

[4868: 匿名さん]

>>4865 匿名さん
確かに駅近で立地は抜群ですけど、騒々しさはあると思います。賃貸に出すには良い物件だと思います。閑静さを求める層は敬遠するでしょうから、このマンションの検討層とは被らないと思います。

[4869: 匿名さん]

>>4868 匿名さん

書き込みを見てると資産性を気にしてる方が非常に多いのですし、それを考慮しなくても同じエリアの物件なので検討者であれば比較をしない方が不自然ではないでしょうか。

[4870: 匿名さん]

>>4869 匿名さん
同じエリアですから、仰るとおりなんですけどね。
でも、資産性を気にするような一連の書き込みを見ますと、上にもあるように、冷やかしと見受けられるようなものもありますので残念に思います。
真剣に購入を検討されている方で資産性を気にしていらっしゃるのであればよいのですけどね。

[4871: マンション掲示板さん]

>>4868 匿名さん
ウエリスは騒々しいでしょうか。先日、歩いてみた感じでは閑静な気がしました。入口が狭くて、眺望がそれほど抜けないですよね。あとは高いですがパークホームズといい勝負かもしれません。

[4872: 匿名さん]

>>4871 マンション掲示板さん
騒々しさで言えば、大きな通りの近くの神楽坂レジデンスと、通りから１～２本奥に入ったウェリス、パークホームズとここでは、違うでしょうね。価格は三者三様ですが。

[4873: マンション検討中さん]

週末にマンションギャラリー行ってきました。ローン待ちと申込済?契約済み合わせ、1期で9割が蒸発済みの模様です。商談部屋はパンパンでも売る部屋が既に無し。需要がかなり勝ってる状況ですね。1月の第二次では抽選になる模様。

[4874: マンコミュファンさん]

先週末行きましたが、部屋満室に近いぐらい賑わってますよね。

[4875: マンション掲示板さん]

>>4873 マンション検討中さん
第二期では、全ての部屋が放出でしょうか？

[4876: 名無しさん]

>>4861 評判気になるさん
これ地所に問い合わせたらこの物件では適応されないと即答されたのですがどうなんでしょう。。。

[4877: マンション検討中さん]

>>4875 マンション掲示板さん
価格表見る限り少なくとも第二期の一次だけで全て放出ではない模様です。しかしながら残りの部屋数がかなり少ないため、第二期が何次までかはわかりませんがその期間を通じて全て放出だろうと思います。

[4878: マンコミュファンさん]

>>4876 名無しさん
現時点では、与党税制改正大綱が決まった段階であり、今後、国会での法案の審議などのプロセスがあるので、現時点では適用されないということでしょうか。

13年延長というワードのみでは、コロナ特例の方を想定されて、回答されたのかもしれませんし、あるいは、与党税制改正大綱が決まったのが直近のため担当者が情報をアップデートしていなかった可能性もあります。

[4879: 口コミ知りたいさん]

13年ローン控除のコロナ特例はコロナウイルスで入居が遅れた人のみですよ?。国税庁のホームページをよく見てくださいね。一部、住宅需要下支えのためにコロナ特例関係なく13年ローン控除の適用がされるかのような報道がありますが、過去の契約に対してもさかのぼって適用されるかどうかはまだ不明です。

〇　上記3の（★）の新型コロナウイルス感染症緊急経済対策における税制上の措置により住宅借入金等特別控除の適用を受ける方は、これらの書類に加えて次の書類を確定申告書に添付する必要があります（新型コロナ税特令4条、新型コロナ税特規4条）。

入居時期に関する申告書兼証明書（控除期間13年間の特例措置用）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/yoshiki/02/pdf/0020004-...

[4880: マンション検討中さん]

再来年の税制改正で、住宅ローン控除率が、ローン残高の1%か、ローン利率のいずれか低い方に改正される可能性が高いですが、その場合、本物件では、①2年目から10年目まで改正
後の控除率適用、②改正前の購入・借り入れなので10年間改正前の控除率適用(改正法は遡及適用されない)のいずれになるのでしょうか？

[4881: マンコミュファンさん]

>>4879 口コミ知りたいさん
コロナ特例の話ではなく、2021年度の税制改正大綱の話をされているのかと思います。
https://news.yahoo.co.jp/articles/0eac7d9a15af722eb34cfce6f0244c650fde...

[4882: 名無しさん]

>>4880 マンション検討中さん
なるほど。どうなるのか心配です。

[4883: マンション掲示板さん]

>>4881 マンコミュファンさん

いや、それは知ってますけど契約期間に縛りがありますよね。今年の10月以降対象、それ以前も同様に13年控除が適用されるかはハッキリしていません。いま確定している情報だけでいうと、13年控除は受けられないと案内する他ないと思います。

[4884: マンション掲示板さん]

>>4880 マンション検討中さん

令和3年入居については、すでに確定しているので遡及適用はないと思いますよ。

[4885: マンション検討中さん]

>>4884 マンション掲示板さん

ありがとうございます。少し安心しました。

[4886: 既契約者]

つまり10月前に契約していれば3年延長の恩恵は受けられないけど、税率1%で10年控除は受けられるということでしょうか。

[4887: マンション掲示板さん]

>>4886 既契約者さん
それは既に確定していますよね。

[4888: マンション検討中さん]

>>4887 マンション掲示板さん
住宅ローン残高の1%の10年間控除が再来年の税制改正後も適用されるかどうかについては、多分適用されるのではないかと4884さんが仰っています。

[4889: マンション掲示板さん]

>>4886 既契約者さん

それは別の話です。国税庁のホームページの住宅ローン控除のページを探して読んでみてください。2021年の税制はか今年すでに確定しているのでそれが全てです。13年控除の話は、そこに追加される話ですが今年契約した人も適用されるどうかは今の所分かりません。

[4890: 検討板ユーザーさん]

>>4883 マンション掲示板さん
この物件の取得は、消費税10%の取得であり特別特定取得に該当しますよね。租税特別措置法も調べてみましたが、居住の用に供した年と特別特定取得に該当するかで、控除期間が決まる形になっているのかと思います。改正により居住の用に供した年が延長されれば、普通は13年控除受けられる方向にいくのかと思いますが、なぜ、あえて9月以前契約者を対象外とするのか、今回の延長の趣旨を考慮すると理解ができません。

[4891: 口コミ知りたいさん]

>>4890 検討板ユーザーさん
専門家さんですか？13年ローン控除適用対象内になれば100万単位で軽減になるので嬉しいですが、情報が錯綜していてよく分からなくて困っています。まあ10年以上も先の話ですし大した話でも無い気もするんですが。

[4892: 評判気になるさん]

>>4891 口コミ知りたいさん

13年ローン控除適用になったとしても、3年間で80万円(上限4000万円の2%)しか控除されないと思われるのですが。

[4893: マンション掲示板さん]

>>4889 マンション掲示板さん
この話は複雑ですね。
消費税10%は令和元年10月から導入されたので、それを軽減する目的で1年間つまり今年9月以前としたのでしょう。それからコロナの影響が出てきたので、それを勘案したと。今回、延長するのであれば、シンプルにしてもらいたいところですが、遡及しての適用は難しいため、抜け落ちる期間が生じる可能性が高まっている、という感じでしょうか。

[4894: 評判気になるさん]

今から申し込む場合は、13年ということで良いですか？

[4895: マンション掲示板さん]

>>4894 評判気になるさん
そう思いますが、4876さんの反応が気になりますね。
どうなっているんでしょう。

[4896: マンション掲示板さん]

>>4892 評判気になるさん

ペアローンで最大160万円になりますよね？80万か160万であれば100万単位ですよね。

[4897: マンション検討中さん]

>>4896 マンション掲示板さん
理論上そうでも、10年後4000万ずつペアで残債がある人なんている？借りすぎでしょ笑

[4898: マンション掲示板さん]

>>4897 マンション検討中さん
11年から13年は建物価格の2%が控除されるのですよね。消費税増税分。

[4899: マンション掲示板さん]

>>4897 マンション検討中さん
なんで？別に人それぞれリスクの許容度、取り方は違うのだから別にいいじゃないですか？収入も違いますし。

[4900: マンション掲示板さん]

>>4897 マンション検討中さん
頭金1割、35年フルローンで、10年後8000万は普通に有り得ますよね。しかも、住宅ローン減税をフル活用するとなれば。

[4901: マンコミュファンさん]

>>4900 マンション掲示板さん
世帯年収的に1億超えのローンが組めるのであれば、数千万円現金があっても頭金には使わないでフルローンを組んだ方がいいですよね。金利1%を切る住宅ローンを減らしたくて現金を使うより、それより利回りの高い投資に使う方が効率は良いかと。このマンションのランニングコストくらいは簡単に稼げてしまいます。

[4902: 通りがかりさん]

ついに新築マンションの販売戸数と契約率、賃料も頭打ちになってしまいましたね。
こちらはいいタイミング販売してほぼ捌けて良かったですね！

[4903: 匿名さん]

>>4902 通りがかりさん
販売戸数の頭打ちは供給が少ないですから分かりますが、他はどんな根拠で頭打ちなのでしょうか。ソースを教えていただけますか。

[4904: マンション検討中さん]

>>4903 匿名さん

供給少ないのに加えて契約率も下がってるので需要も落ちてるという事ではないですか？
数字はモモレジさんのブログでも触れられてます。

[4905: 匿名さん]

>>4904 マンション検討中さん
11月の契約率58.1%ということですね。残念同月も低かったんですね。何とも言えなさそうに思いますけど。

[4906: 匿名さん]

>>4905 匿名さん
残念同月→前年同月、です。

[4907: eマンションさん]

>>4906 匿名さん
その通りかと思います。単なる例年通りの季節変動ではないですか。

[4908: 口コミ知りたいさん]

この物件すごいね。MR行ったけどもうあと27戸しかないじゃん。
もうピンとくる間取りがなかったので私は見送りですが…

[4909: 匿名さん]

>>4908 口コミ知りたいさん
2期22戸＋先着順5戸ということでしょうか。

[4910: 口コミ知りたいさん]

>>4909 匿名さん

そのとおりです。定借かどうかはあまり誰も気にしなくなってますね。
残ってる部屋は間取りがいまいちか低層階のテラスなしでした。あとはルーバルの部屋のめちゃくちゃ高い部屋。あとはイースト、サウスにまとまって一列ずつ2期に残してありましたね。

[4911: 匿名さん]

いいね。

[4912: 検討板ユーザーさん]

>>4910 口コミ知りたいさん
歴史の浅い定借の功罪はまだ明らかになっていないので気にしないというのはどうなんですかね。
私なら購入するにしても状況を見て途中で売り払います。
ババ抜きみたいで気分は良くないですが。

[4913: 口コミ知りたいさん]

>>4912 検討板ユーザーさん
気にしない、と言うからといってノーチェックという意味ではないと思いますよ
リスクに対して物件価格が安価に抑えられているというリターンを比較して皆さん決められていると思いますが

[4914: 匿名さん]

>>4912 検討板ユーザーさん
購入者は定借をそこまでネガティブに見ていないということでしょう。だからこそ購入しているとも言えますが。
余りにもリスクを気にしすぎる人は検討対象にすらしないのではないでしょうか。
これまで幾度となく繰り返されてきた論争ですから、検討する人は当然チェック済みの上で決めているのでしょう。

[4915: 匿名さん]

>>4909 匿名さん
先着順は1戸売れたんですね。

[4916: 購入者]

>>4914 匿名さん

普通の人はそこまでリスクリターンを精査して買ったわけではなく、街や物件が気に入ってグロス金額が予算に届くかで判断してると思いますよ。
定借のメリデメはこの板の有識者の方でさえも結論出てない訳ですし（賛成派と否定派ともに揚げ足取りするばかりで議論にすらなってない気もしますが）

[4917: 通りがかりさん]

住宅ローン破綻している人が増えてきましたね。来年買えたたけます。

[4918: 匿名さん]

>>4917 通りがかりさん
ローン破綻した人の物件は購入意欲が削がれますね。負のオーラが半端なくて。
自分は新築がいいです。

[4919: 匿名さん]

>>4917 通りがかりさん

でた。いとえの使い方がへんなひと。

[4920: 匿名さん]

>>4919 匿名さん
おじいちゃんが暇つぶしに書き込んでいるのでしょうか？

[4921: 名無しさん]

>>4917 通りがかりさん
そんな公言はしなくても。

[4922: 匿名さん]

>>4921 名無しさん
このマンションを検討しているような層は、住宅ローン破綻物件に目を付けるような人はいないでしょうから、相手にするだけ無駄かと。

[4923: 口コミ知りたいさん]

中古市場がぱたりと止まりましたね。
目黒→市ヶ谷のマンション価格上昇に歯止めをさすかと。

[4924: 口コミ知りたいさん]

今、物件を検討している人は３月までは物件をいろいろとみて相場をみてればよいかと。
目黒の坪単価市ヶ谷の坪単価飯田橋の坪単価。
相場かんを養ういい機会。必ずや住宅ローン破綻がきますね。いったん調整が入ります。そこを狙えば。その調整が長く続く可能性もあり得ますが。