ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[4725: 通りがかりさん]

>>4721 マンコミュファンさん
ヒルトップレジデンスのことですか？
三棟とは何でしょう。

[4726: 通りがかりさん]

>>4724 マンコミュファンさん
どうぞ、ご勝手に。もう、こちらには縁はないですね。

[4727: マンション検討中さん]

ヒルズの話はスレ違いですので。

[4728: マンコミュファンさん]

今に話題になりますよ。
ヒルトップ500ですから

[4729: 通りがかりさん]

>>4728 マンコミュファンさん
話の通じない方ですね。ここには、その話題は不要です。

[4730: マンション比較中さん]

いや、ヒルトップレジデンスの話題はここでも重要。
ヒルトップレジデンスがいくらで売れるかによってここのリセールの強さを予想できるので。最安480であれば妥当ですね。ここはヒルトップより平均80万/坪、最大でも100万/坪違うので少し割安だったと思います。

[4731: 通りがかりさん]

>>4730 マンション比較中さん
ビルズトップと混同している人が居るようなので、その話はご勘弁いただきたいと思います。

[4732: 通りがかりさん]

>>4724 マンコミュファンさん
この情報は、あなたの推定ではないですか。ヒルトップレジデンス板でも議論を呼んでいるようですけど。

[4733: マンション検討中さん]

>>4730 マンション比較中さん

三棟とか言ってる時点でパークホームズの話ではないでしょう。
ヒルズトップとか紛らわしいことを言って撹乱するのはご遠慮頂きたいですね。
短文で中古の話ばかりされている方は、暇潰しで書き込んでいるのかもしれませんが。

[4734: マンコミュファンさん]

ヒル・トップレジデンスは
坪単価400台あり。
残り物に福がありました。
リセールになれば太刀打ちできないかと。
待ってた人おめでとう。

[4735: マンコミュファンさん]

三棟とは、
この物件、ヒル・トップレジデンス、ウェリスです。
ヒル・トップレジデンスが坪単価抑えて出してくるとは誰も予想しなかったでしょう。
もっともこの立地で400台後半は高いかと。

[4736: マンコミュファンさん]

パークホームズにいってみてきました。
坪単価最安値は470万ですね。

[4737: マンコミュファンさん]

いや、ヒルトップレジデンスが平均坪単価500というのは何度も予想が出てました。平均なので条件悪い部屋は当然480くらいの部屋もあるでしょうよ。これが坪単価抑えて出してきたことになりますかね？

[4738: 匿名さん]

>>4735 マンコミュファンさん
500以上で出したら売れ残るの目に見えてますからね。
ここと戦うためにも低層を最大限安くしたのでしょう。

その分プレミアム住戸に価格上乗せしたのではないですか。金ある人にとっては、2億も3億も変わらないでしょうから。

[4739: 評判気になるさん]

>>4737 マンコミュファンさん
条件悪いというのは具体的には北向き地下部屋とかそんな感じですか？

[4740: マンション検討中さん]

>>4736 マンコミュファンさん
パークホームズで価格が出たのはプレミアムプランの部屋のみです。坪850超とか。
標準プランの部屋の価格は出ていません。
プレミアム・標準合わせて全体の平均は、坪500を超えているとか。
坪500を割るのは一部の条件が悪い部屋(地下)の可能性が高いので、比較対象にならないと思います。

[4741: マンコミュファンさん]

>>4740 マンション検討中さん

ここだって条件悪い地下があるんだから比較対象になるじやん？なんで比較対象にならない？

[4742: マンション掲示板さん]

いずれにせよ、ここのマンションは、ヒルトップが売れようが売れなかろうが関係なく、早期に完売するでしょうから、特に気にしなくて良いでしょう。

ヒルトップの低層狙いで抽選になり、それが外れた頃には、ここの在庫が既にないということは容易に想像できますね。くじ運の良い方は、ヒルトップの低層狙いも良いかと思います。

[4743: マンション検討中さん]

>>4741 マンコミュファンさん
全体に占める割合によるかと。パークホームズの部屋のうち500を切る、所謂条件の悪い部屋がどのくらいあるのでしょうか？

[4744: 買い替え検討中さん]

ここ、プレミスト仙石と比較検討されている方はいらっしゃいますか？

[4745: 通りがかりさん]

>>4744 買い替え検討中さん
文京千石のことですか？一応マークはしていました。その近くに住んでいたこともあります。駅から遠いですよね。

[4746: マンコミュファンさん]

みなさん、リセール考えての
購入。まさか500を切る坪単価で
出してくるとは。
さあ出口戦略の見直し。
五年いや10年住むか？

[4747: 通りがかりさん]

>>4746 マンコミュファンさん
あの。前のスレ読んでいますか？

[4748: マンション比較中さん]

どの投稿も1行15文字以下で改行されていますが、もしかしてガラケーから投稿してますか？ガラケーでマンコミュ見れるんですか？純粋な疑問です。もしかしておじいちゃんなのかな。スマホの文字めちゃめちゃ大きくしてるおじいちゃん時々いますよね。

[4749: 匿名さん]

>>4748 マンション比較中さん

4746さんは、PCやスマホを使わない（使えない？）中高年の方で、精一杯このスレを冷やかしに来ているのではないかと思いますので、ほどほどにスルーしてあげるのがよろしいかと。

[4750: マンション比較中さん]

>>4749 匿名さん
年取ると全く人の話、聞かなくなりますからね。うちのお隣さんにもいます。そういう人。

[4751: マンコミュファンさん]

パークホームズが坪単価500を切る分譲価格で出してきましたね。ようやく夢から覚めたようです。やはり買うなら土地がついている方です。リセール考えると。

[4752: マンコミュファンさん]

>>4751 マンコミュファンさん
一部、条件の悪い部屋ですよね。

[4753: マンコミュファンさん]

他の部屋をみてみなよ。500切ってるから。リセールなら土地つきが有利だよ。

[4754: 匿名さん]

>>4753 マンコミュファンさん
価格についてもっと具体的にかつ詳しく報告してもらえませんか？

[4755: マンション検討中さん]

みなさま、土地付き一点張りの人は議論にならないので無視がよろしいかと思います。
こういう方は自分の発言に反応されることに快感を覚えるので、この人、変態なんです。

[4756: マンコミュファンさん]

リセール気になる人がここで投稿しているから、議論が噛み合わない。残り物に福があった。市ヶ谷アドレスならパークホームズがいいかと。

[4757: マンション検討中さん]

>>4756 マンコミュファンさん

上のレス読まれましたか？
パークホームズの価格表なり示していただかないと、正確なところは分かりません。

[4758: 通りがかりさん]

>>4756 マンコミュファンさん
いつまでも同じことを繰り返し主張していないで、パークホームズの板で議論してください。噛み合わないのはあなたです。

[4759: 通りがかりさん]

>>4757 マンション検討中さん
プレミアム以外は、まだ分からないらしいです。推測で、騒がれているようですが。

[4760: マンション検討中さん]

>>4759 通りがかりさん
推測では、お話にならないと思います。来年きちんと価格がオープンになってから出直して来い！って感じです。

[4761: マンコミュファンさん]

価格表はもらいました。ここではオープンにしませんが低層は500前後です。

[4762: マンション比較中]

パークホームズは、坪 470-853
ってことですか？

[4763: マンコミュファンさん]

だいたいが、東京建物が火をつけ
三菱が乗っかり住友が上乗せ三井が適正。この流れはかわらん。

[4764: マンション検討中さん]

先日現地を見に行きましたが、存在感が素晴らしいですね。北側はまだエントランスや植栽が見えないため物寂しいですが、南側は市谷の杜と相まって綺麗でした。
エリアナンバーワンの分譲マンションであることに異論はないでしょうね。(マンコミュファンを除いて)

[4765: 評判気になるさん]

>>4764 マンション検討中さん
市谷の杜が歩道を広くとってくれているのがありがたい。道路南側の歩道ってDNPの敷地ですよね？ どうしてそんなことをしてくれたのかわからないけどとにかくありがたい。

[4766: 通りがかりさん]

>>4761 マンコミュファンさん
そこがいい加減でしょう。500前後と言ってみたり、480と言ってみたり。すべての価格が明らかになっていないのでは？

[4767: マンション検討中さん]

>>4765 評判気になるさん
多分、高層ビル建設の容積率緩和のためかと。本来、この地域は高層ビルは建設できないので。

[4768: 4658&TGW39&BTS5253&SG23965&PHI656&MCH10&PTK5904&PHIH3&PCA267&MSU373]

▽「次回販売」(2021/1下旬販売開始予定）
予定詳細https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/4658/
本リンク「質問」内で７月にも書いたが、「三井販売時には本物件はほとんど
売却済みになる」・・に順調進捗寄せ

先着販売も減り、進捗想定値は87.71％に上昇、ほぼ200戸が捌けた。
11月初からの経過比率は約12.98％増と急伸となった。

[4769: マンション検討中さん]

先着順残り6戸ということは、この一週間で5戸捌けたのですね。

[4770: マンション検討中さん]

今週は、11戸→6戸になったんですね

[4771: マンション検討中さん]

どこもそうだけど購入者が必死すぎてウケる

[4772: マンコミュファンさん]

残り何戸とかやはり気になるのですね。三井がこのあたりの適正な坪単価見せてくれますよ。
住友や三菱や東急は強欲すぎ。

[4773: 通りがかりさん]

>>4771 マンション検討中さん
必死というわけでもないですが、気にはします。ウケますか？普通のことでしょう。ある意味シンパになるわけで。

[4774: 検討板ユーザーさん]

今週5戸売れたんですか？
先着順残り6部屋って、来月下旬の第二期前にはなくなりそうですね。
凄い

[4775: 通りがかりさん]

>>4772 マンコミュファンさん
根拠ないでしょう。ヒルトップが売れると良いですね。あなたは買うのですか。頑張ってください。

[4776: eマンションさん]

現時点で200戸成約。先着順6戸。未供給22戸。3月には完売だね。
土地大好きは、パークホームズへ急げ。
ここにいくらネガっても全く効果ないね。笑
どんどん売れちゃう。

[4777: マンコミュファンさん]

>>4776 eマンションさん

ほんとに200も売れたの？価格表見ないと信じられないな。まあでも190は超えてるだろうから時間の問題かな。

[4778: マンコミュファンさん]

>>4772 マンコミュファンさん

三井こそ強欲だろ。ここに坪単価850とか、、いくらプレミアムだとしてもな。850出せるならもっとあるだろう。

[4779: マンション検討中さん]

>>4778 マンコミュファンさん
この地域で坪850出すなら、港区とか千代田区の物件を検討しますね。幾らなんでも高過ぎ。一般人には別世界ですが、それなりの人が買うのでしょうね。

[4780: eマンションさん]

>>4777 マンコミュファンさん

第1期4次までの供給206から先着順6戸を引くと、、
　
▽「第1期4次登録受付2020/11/13-11/15」（抽選11/15）
総戸数：228戸／全42タイプ
販売戸数：24戸(第1期7月初旬118戸、第1期2次9月初旬29戸、第1期3次10月初旬35戸・放出率90.35％）
販売価格：6,990万円～11,880万円(第1期＝6,030万円～16,080万円、第1期2次＝6,710万円～11,500万円、第1期3次＝6,890万円～10,130万円)
専有面積：60.37m2～84.19m2(第1期＝49.23m2～110.08m2、第1期2次＝60.37m2～87.08m2、第1期3次＝60.37m2～77.55m2)
間　 取：1LDKS～3LDK(第1期=1LDK～4LDK、第1期2次=2LDK～4LDK、第1期3次=2LDK～3LDK)
駐車場：59台(31000円-38000円)
駐輪場：238台
入 居：2021-令和3年/11月中旬予定(完成8月予定）
その他：メインエントランス北＋サブエントランス東西の計3カ所＋駐車場&駐輪場出入口
コンシェルジュフロントサービス、シェアサイクル3台、来客用駐輪コマ
生鮮宅配BOX、デジタルサイネージ、共用部FreeWI-FI、24時間ゴミ出し対応他

専用テラス･ルーフバルコタイプ販売有り｡
なお今回4次の販売で、放出累計販売戸数は206戸になり、放出率は90.35％になった。
直近経過考慮後の今回進捗想定値は88.15％程（経過比率約10.52％増）

1期販売https://m.e-mansion.co.jp/th...
同2次販売https://m.e-mansion.co.jp/th...
同3次販売https://m.e-mansion.co.jp/th...

*本宅重量鉄骨構造では2面2カ所エントランスや最直近所有物件では全出入口4＋1
だが1棟構成で戸数もこちらより多いが、本物件は200戸強で全方位出入口5カ所
設置は出入りセキュリティ防犯&利便性面で優秀。
複数出入り設計は好みなのだが、この戸数での類似事例はほとんどないほど良い。
4方位接道、戸数比敷地面積からも特別恩恵となり、効率よく動ける。
知人女性等には、防犯・通常生活動線で「利用し易い」エントランス複数設置を
重視する者もいる。

7月販売開始以来、4カ月目で約90％程の進捗になっており、この間、先着販売分も
30戸近くがほぼ順調に捌けた。
中央・総武線の両国方面から秋葉原・御茶ノ水・神田・東京界隈は、江戸期からの
表市中で開かれた地区。本地区や四谷界隈も、幕府要職屋敷や城下商業ご用達等、
なにかと行き来も多かった地区。外濠の広大空間が見渡せるのは現在も変わらない。

[4781: 匿名さん]

>>4780 eマンションさん
外濠の広大空間が見渡せる住戸があるのですか？

[4782: マンション比較中]

パークホームズとここは、
DNPのおかげで価値が上がってますね。

[4783: 評判気になるさん]

>>4779 マンション検討中さん

一人の物好きを探す商売ですね。

[4784: 評判気になるさん]

>>4781 匿名さん

ないっす。そもそもそんな景色見れるマンションこの辺にありますかね。どこも密集してますからね。たぶんDNPビルの高層階しか無理でしょう。

[4785: マンション比較中]

ヒルトップ、
物件エントリーで、
予算三億越えの人がいたのでしょうか。

[4786: eマンションさん]

>>4782 マンション比較中さん
知らない人が聞いたら隣が工場では確実にイメージダウンでしょう

[4787: マンション検討中さん]

>>4786 eマンションさん

知らない人が聞いたらね。
現地を見てみることが一番です。
検討者で現地を見ない人はいないと思いますので。

[4788: 評判気になるさん]

工場は昔からあった上に、整備して昔よりも周辺環境に配慮してるわけですからちょっと調べたらむしろイメージアップ。そしてちょっと調べたらここが大人気、大規模物件が出来て供給数が増えたのに需要がさらに上回っている状況になってることもすぐわかりますね。

[4789: マンション検討中さん]

>>4788 評判気になるさん
工場は地下で騒音もないですしね。一度現地を見れば良く分かります。

[4790: eマンションさん]

>>4785 マンション比較中さん
確かにエントリーで自己申告できますね。まさか真に受けた訳ではないでしょう。
図面を見ましたが、エントランスのアプローチが長いのですね。駐輪場も屋外のようで。あと、DNPの寮の後に何が建つかわからないのですね。私には難しい物件と思いました。

[4791: 通りがかりさん]

現実は市ヶ谷は砂土原払方町中町若宮を除き
こんな感じです。

[4792: 通りがかりさん]

上の物件は土地は区分所有です。

[4793: マンション検討中さん]

>>4791 通りがかりさん

オープンレジデンシアですね。
三井、住友、三菱、野村、東急などのブランドではないですが、値段は1億弱するのですね。
砂土原町などは中古でも1億超えですので、やはりこの地域は高いです。
この地域を新築で1億を切る価格で購入できるのはお得なのではないかと思います。

[4794: マンション掲示板さん]

>>4793 マンション検討中さん

その価格じゃ成約しないでしょう。
加賀町は所有権でも坪400万円が相場です。

[4795: マンション検討中さん]

>>4794 マンション掲示板さん
だとすると、三井のヒルトップレジデンスは坪単価メッチャ高いですね?

[4796: マンション検討中さん]

完全にバブル
政府の財政出動と日銀の異次元金融緩和が続く限り止まらない

[4797: 口コミ知りたいさん]

ここは、2期1次で残りの部屋全て放出予定ですか？
2期2次にも残すのでしょうか？

[4798: 匿名さん]

>>4797 口コミ知りたいさん
公式サイトによれば、現時点では未定のようです。

[4799: マンション掲示板さん]

>>4796 マンション検討中さん

金融緩和はこれ以上できることあります？
マイナス金利深堀？金融機関潰れるので無理でしょ？超長期はオペ減額してますしもうこれ以上金利は下がらないんじゃないでしょうか？

ETF買い付けの増額？これもそろそろ限界近づいてますよね？出口戦略が見えだしたら株と一緒に不動産も暴落ですか？

あと財政出動も来年までが限界だと思います。

[4800: 口コミ知りたいさん]

>>4799 マンション掲示板さん
金利は下げようがないですね。
私はよく分かりませんが、こうした場合の今後について、予想できるものなのでしょうか？

[4801: 匿名さん]

>>4799 マンション掲示板さん
金融については素人ですので恐縮ですが、低金利の方がローンを組むには有難いですが、この物件の良し悪しを検討するスレですので、将来の不確定な事柄を今どうこう言っても結論は出ないのではないでしょうか。
過去レスにもありますが、物件を見て買いたいと思ったときが買い時なのではないでしょうか。
自分自身は、この地域で新築で１億を切るのであれば、「買い」だと思いましたよ。

[4802: マンション検討中さん]

株価とマンション価格は連動してますが都心のマンションに限っては暴落したとしてもせいぜい2割程度でしょう。
しかも時間が経てば元に戻るので静かに待っていれば良いと思います。
と言うわけでどんどん買いましょう。

[4803: 通りがかりさん]

今思うとパークハウス市ヶ谷はお買い得だったなー
ここより利便性良いし、設備仕様も良かった。

[4804: 匿名さん]

そりゃ、都心のマンションは、今に比べれば数年前に買う方が割安だったし、お買い得だったのは間違いないですよ。
でも、今それを言っても後の祭りでして。
自分も後悔しているうちの一人ですが。

[4805: マンション検討中さん]

>>4800 口コミ知りたいさん

金融政策も財政政策も当てずっぽうにやってるわけではないので（人が考えてやっていること）、景気が回復したらどういった政策変更されるかなど予想を立てることはできますよ。
まあ、政策の決定者が高い精度で将来予測できるのなら、金融緩和もこんなに続けてないし、政府債務も膨らんでないんでしょうけどね。

[4806: 通りがかりさん]

>>4804 匿名さん

パークハウス市ヶ谷は今年入ってからも販売してましたけどね。

[4807: 匿名さん]

>>4806 通りがかりさん
マンションの購入検討を始めたのが、つい最近なんです。
時期を逸したな～と後悔していますが、くよくよしても仕方ないので、後ろを振り返らないようにしたいと思ってます笑
という訳で、このあたりの新築物件では、ここと近くのパークホームズと天秤にかけてましたが、あちらは高くて手が出ないことが分かったので、ここを本格的に検討しようかなと。
検討中に売り切れてしまったら仕方ないですけど。

[4808: 匿名さん]

今思えばあのときは安かったという人は、その当時は高過ぎると言っていたはず。今と同じくね。

[4809: 口コミ知りたいさん]

>>4807 匿名さん
今は部屋の選択肢が限られてきているので、迷う要素が少なそうです。オプションもないですけど。

[4810: 通りがかりさん]

>>4803 通りがかりさん

確かに。55平米8500万で２戸売れ残りがあった。
足元に金があったんだ。

[4811: 名無しさん]

>>4810 通りがかりさん
あそこはハザードマップ見てから決めた方がいいよ

[4812: マンション検討中さん]

>>4810 通りがかりさん
55㎡ではちょっと狭いですね。
70㎡で8500万ならお買い得ですけど。

[4813: マンション検討中さん]

>>4810 通りがかりさん

70平米高層階1億位もGWくらいまで残っていたような気がします。

[4814: マンション検討中さん]

>>4810 通りがかりさん
駅近は便利ですが、大通り沿いで騒々しいところは決め手に欠けましたね..

[4815: マンション検討中さん]

>>4814 マンション検討中さん
本物件とパークハウス市ヶ谷とでは、閑静な住宅街・さほど駅近くない(駅遠という訳でもない)と、大通り沿いの商業地・駅近、という点で大きな違いがあるため、購買層も違ってくるので、価格のみで単純比較できないと思います。

[4816: マンション検討中さん]

>>4815 マンション検討中さん

資産性はどちらが上とお考えですか？

[4817: 名無しさん]

普通に考えて所有権付き物件だと思います

[4818: マンション検討中さん]

>>4816 マンション検討中さん
単純に投資目的であればパークハウス市ヶ谷の方が資産性は上だと思います。
実需層は、個人個人のニーズによって、価格や環境その他の要素についての優先度が異なりますので、資産性だけの問題ではないのかなと思います。
自分自身は、多少不便でも閑静な住宅街の方が良く、市谷の杜もあることもあり、購入するなら本物件の方かなと思います。

[4819: 匿名さん]

ん？どこと比較して？？

[4820: 通りがかりさん]

>>4818 マンション検討中さん

こことはどうでしょう？
同じ加賀町で所有権、仕様はこちらの方が良さそう（内廊下、天カセ、天然石）が、坪420万円くらいでずっと売り出し中ですね。
https://www.nomu.com/mansion/id/WE500015/

[4821: マンション検討中さん]

少し前まで供給されていたパークハウス市ヶ谷
今はもう完売済みです。

[4822: マンション検討中さん]

>>4820 通りがかりさん
そこはかなり気になりました。
結構前から売り出していますが、買い手が付かないのはどうしてなんでしょうかね？
価格も9580万から下がってませんし。
仲介手数料を入れると億越えだからですかね？

[4823: 評判気になるさん]

>>4822 マンション検討中さん
立地も良く部屋は南向きで設備は申し分ないですし9580万円は妥当な価格ではありますが、どうせ1億円出すならもう少し出してでも新築がいいと思う人が殆どじゃないですかね。
建物の規模が小さいのとあと間取りが少し気にはなります。

[4824: 匿名さん]

市谷の杜はあと30年もすれば木々が生い茂り立派になるでしょう。それまではスカスカですがご愛嬌です。