ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[4665: マンション掲示板さん]

>>4664 検討板ユーザーさん

その辺は好き好きじゃないですか。タワーマンションに賃貸で転々と住み替えてる知り合い(その人は経営者です)もいますし、価格と住み心地はイコールではないですが価格は需要と供給のバランスを反映してます。

[4666: eマンションさん]

ところで住宅ローン控除改悪の件はこちら大丈夫ですかね？もし2021年度からのが残高1%もしくは金利相当額のどちらか小さい方となれば、ここも適用対象になる可能性がありますが。もう契約してる人は以前のママかな。年収3000万もないので気になる庶民です。

[4667: 匿名さん]

>>4666 eマンションさん
>もし2021年度からのが残高1%もしくは金利相当額の>どちらか小さい方となれば
銀行がこの仕組みにすぐに対応できない可能性があり、現状のままかもしれないとの報道もありますね。
もしそうなったら、1%を超える固定金利に設定して減税枠を活用する、とかでしょうか。

[4668: マンション掲示板さん]

>>4659 検討板ユーザーさん
>>4660 購入経験者さん

この物件含めてこの辺りはほぼ実需だと思っていたんですが、投資目的の資金も入ってるもんなんですかね？

[4669: 評判気になるさん]

>>4668 マンション掲示板さん
サウスの最上階、バルコニー付き、テラス付きは投資目的の方も検討していると書き込みがありましたが、ほとんどは実需だと思います。ここは室内仕様がプレミアムじゃないので投資の対象にはなりにくそうですし。

[4670: 名無しさん]

>>4668 マンション掲示板さん
この物件に限っては投資目的はほとんどないと思います。定期借地では相続税対策の効果は限られますし、将来の含み益にも期待できないですからね。

[4671: eマンションさん]

>>4670 名無しさん

でた、土地の含み益さん。じゃあ、プラウド南麻布やシティタワー品川の値上がりはどうやって説明するのよ？土地の含み益はなくても権利の含み益はあるんじゃないかい？

[4672: 名無しさん]

>>4668 マンション掲示板さん
もちろん投資目的の資金も入ってますよ。
特にファミリータイプはいつも満室に近いので賃貸情報には沢山は掲載されませんけど。

[4673: 名無しさん]

>>4671 eマンションさん
今はあるけど最後はゼロになることが確実なんです。

[4674: 匿名さん]

>>4671 eマンションさん
まあ、若葉マークの方ですし。
値上がりか値下がりかの予測は困難で、数年後にならないと、どうなっているかは分かりませんよね。
実際は、タワマンなどと違って投資目的の方は殆どおらず、この場所が気に入って購入した方（実需）が殆どじゃないかと推測しています。
ですから、スレ的には経済情勢や投資の話をしても余りインパクトはないように思います。

[4675: eマンションさん]

>>4673 名無しさん

それなら、新築マンションじゃなくて中古マンションや中古戸建買ったほうがいいよ。もう擦り切れた建物が価格に含まれてないからね。

[4676: 匿名]

>>4673 名無しさん
いやそれ、あなたの時間軸の話じゃん。投資ならある程度の期間で売却して回収する訳で普通に成立するよね。何ならすでに1期1次で1Fテラス部屋買った人は1500万円の含み益を持ってる(4次の値上げ後価格で売買成立してますよね)。プラウド南麻布だって今売れば軽く1.5倍にはなってますけど？

[4677: 通りがかりさん]

この物件に限らず高倍率の部屋は値上がり期待できるし、そうでない部屋はマンション全体の市況次第。
マンション価格はこの数年でだいぶ上がっており、市況は過熱感が出ているのは事実。一方、給料は横ばいなので、実需で成り立っている地域は残債割れしなければいいとくらいの気持ちで変に期待しない方が良い。

[4678: マンション掲示板さん]

>>4676 匿名さん

中古だとその価格じゃ売れないですよね？仲介手数料も住宅ローン減税率も違うので？

[4679: 匿名さん]

>>4677 通りがかりさん
さっきNHKで、コロナ禍にもかかわらず都心のマンション（新築・中古）が人気という番組をやってましたね。

[4680: マンション掲示板さん]

>>4679 匿名さん

それって株とかでは典型的な相場の天井の兆候ですよね。

[4681: 匿名]

>>4680 マンション掲示板さん

どうでしょうね。都心のマンションが人気特集はしばしばNHKはやってますしね。今年のはじめもありましたし、去年も確か似たような企画をやってました。

[4682: 購入経験者さん]

住宅ローン控除1%は来年は維持のようですね。今日の日経に書いてありました。2022年からは見直し濃厚なのでギリギリセーフです。

[4683: 匿名さん]

>>4682 購入経験者さん
そうですか。良かったです。来年にかけて駆け込み需要がありそうですね。

[4684: eマンションさん]

>>4683 匿名さん
今年の9月までに契約して、2021年内に居住すれば現行通りと理解していましたが、合っていますか？

[4685: 匿名]

>>4684 eマンションさん

今年の9月までに契約は13年控除延長のコロナ特例の条件です。コロナウィルスで入居が遅れたりしてないと適用にならないので、こちらは関係ないと思います。後者についてはあってます。詳しくは国税庁のホームページにて。

[4686: 匿名さん]

>>4685 匿名さん
現時点では、同じ2020年の契約でも、引き渡し時期が2021年か2022年以降かで、控除割合が1%か金利上限かの違いが出てくるということですか。この点は、同じ定借でも西早稲田と大きな違いですね。ペアローンのパワーカップルには、税制面ではこちらの物件の方がメリットがありそうですね。

[4687: マンション比較中さん]

>>4686 匿名さん

そうですね。契約時期によっては2022年引き渡しでも救済される可能性はまだありますが…。現時点で確実なのは2021年引き渡し物件に限られると思います。

[4688: マンコミュファンさん]

中古増えてきましたね。
住宅ローンのボーナス払いできない
人がぽつぽつと出て来た模様。
買い直し時期が難しい。

[4689: 匿名さん]

>>4688 マンコミュファンさん
中古いりません。ここは新築マンション検討スレですので。

[4690: 匿名さん]

>>4686 匿名さん

パワーカップルは西早稲田は検討外なのでは？パワーカップルなら西早稲田の価格よりもっと予算があると思う。西早稲田ならシングルインカムのサラリーマンでも手が届く。ここと西早稲田だったら、パワーカップルなら最初からこっちだと思う。

[4691: マンション比較中さん]

>>4689 匿名さん

市谷加賀町レジデンスのスレにも居る麻布や青山の中古を狙えの方ですね。コロナでリストラが増えるので中古の出物がこれから増えるそうです。そして、青山や麻布が先行指標なのでそこをウォッチして、今や今かと狙い目中古物件が出てくるのを待っていらっしゃいます。こんにちは。

[4692: マンション比較中さん]

間違えました。ここが市谷加賀町レジデンスのスレでしたね。でも、久しぶりにあえて嬉しいです。

[4693: マンション検討中さん]

>>4690 匿名さん

そうかもしれませんね。西早稲田にも億越えの部屋があるのでパワーカップル対象かと思いました。

[4694: マンション検討中さん]

>>4691 マンション比較中さん
4688さんのことですよね。青山や麻布の中古スレに張り付いていればいいのに、何でこのスレに来るんでしょうか？

[4695: マンション比較中]

ヒルトップの価格、
出たようですね。

[4696: 匿名さん]

>>4695 マンション比較中さん

平均坪500だそうで。やはりお高いですね。あちらは戸数も比較的少ないですし、ここと棲み分けができるのではないでしょうか。

[4697: マンコミュファンさん]

>>4696 匿名さん

価格は予想通りでしたね。グレード感はあちらの方が上でしょうが、こちらは規模感があります。こちらが定借で2割安なので、予算に限りがある方はこちらを選んで正解でした。

[4698: 検討板ユーザーさん]

三井さんは、平均坪500万円じゃなくて500万円超みたいですね。
上値どこまで追求するかでしゅうね。

[4699: 匿名さん]

>>4698 検討板ユーザーさん
所有権とは言え、強気ですね。ブランズ神楽坂とかと同じですね。まあ、60戸台ですし、すぐに売れてしまうのでしょうが。

[4700: マンション検討中さん]

>>4698 検討板ユーザーさん
5F 92m2 プレミアムプランで、18900だそうです。
こことは全く世界が違いますね。比較にもなりません。

[4701: マンション検討中さん]

>>4697 マンコミュファンさん
2割どころか3割安ではないでしょうか？
外観から設備仕様まで何から何までグレードが異なるのでしょうね。
なんだかこちらが安物に思えてきました。

[4702: マンコミュファンさん]

ちゃんと
リセール考えているな。
まだまだ中古が増えるよ。

[4703: 匿名さん]

>>4701 マンション検討中さん
だから良いのですよ。所有権と定借ですからね。定借だからこそこの地域の物件が1億を切る価格で買えるのです。西早稲田もそうですが、これが定借のメリットですよね。

[4704: マンコミュファンさん]

>>4701 マンション検討中さん

こちらは安物ですよ。間違いなく。しかし安いは正義。でも中古市場になれば内装のグレードなんてほぼ無ですからね。規模感、デザイン、立地です。

[4705: マンション検討中さん]

パークホームズの一番高い部屋は38.68坪: 33,000万円なんだそうです。
開いた方が塞がりませんね。

[4706: マンション比較中さん]

坪853万ですか。このマンションで一番大きい部屋がS-110Arだったかと思いますが、それでも坪500万行ってなかったですよね。3億出せるなら内装も変え放題ですからこちらのほうがいいですね。共用部で考えてもこちらとパークホームズではそんなに違いはないでしょう。

[4707: マンコミュファンさん]

>>4705 マンション検討中さん
高いですね。ウエリスより高いなんて驚きです。しかも、パークコートではないし。

[4708: 匿名さん]

>>4705 マンション検討中さん
強気にも程がありますね。

[4709: マンション比較中さん]

おそらく、一人近所の金持ち引っ張りさえすれば売れる、と考えての値段設定ですね。都心のプレミアム住戸は相場無視の高値設定が基本ですから。

[4710: 匿名さん]

三井物件の断念組が2期に流れてきそうですね。

[4711: マンション検討中さん]

>>4710 匿名さん
定借ガーと叫んでいた人達が流れてきたら笑えますね

[4712: マンコミュファンさん]

>>4711 マンション検討中さん

一度は見送りしてもあれやっぱり良かったんじゃない？と思わせる絶妙なスルメ味物件ですね

[4713: 匿名さん]

>>4712 マンコミュファンさん
パークホームズの価格発表の影響でしょうから、三井様様といったところでしょうか。

[4714: 名無しさん]

>>4713 匿名さん
こちらの完売が早まりそうですね。

[4715: マンコミュファンさん]

中古は売れるものは売れてる。
売却早かったかな？

[4716: マンコミュファンさん]

この市ヶ谷男とかアドレスに坪単価600
以上は無理がある。
まるで南青山みたいw

[4717: マンション掲示板さん]

南青山とは南青山7丁目のことですか？もしかしてスミフのあの物件のこと？

[4718: マンコミュファンさん]

そうそう、グランドヒルズの低層階なら坪単価800万
で買える。
リセールもバブルが弾けない限り期待できる。

[4719: 通りがかりさん]

>>4716 マンコミュファンさん
市ヶ谷男とは？

[4720: マンコミュファンさん]

ヒルズトップは低層階500万
切ってるね。
これはすごい倍率になるかと。

[4721: マンコミュファンさん]

三棟出揃い、
ヒルズトップ低層階が
リセール抜群かと。

[4722: マンション掲示板さん]

>>4720 マンコミュファンさん

遂に価格表出ました？それともあなたの予想ですか？

[4723: マンコミュファンさん]

>>4722 マンション掲示板さん

本日もらいにいきました。

[4724: マンコミュファンさん]

480まんがあります。

[4725: 通りがかりさん]

>>4721 マンコミュファンさん
ヒルトップレジデンスのことですか？
三棟とは何でしょう。

[4726: 通りがかりさん]

>>4724 マンコミュファンさん
どうぞ、ご勝手に。もう、こちらには縁はないですね。

[4727: マンション検討中さん]

ヒルズの話はスレ違いですので。

[4728: マンコミュファンさん]

今に話題になりますよ。
ヒルトップ500ですから

[4729: 通りがかりさん]

>>4728 マンコミュファンさん
話の通じない方ですね。ここには、その話題は不要です。

[4730: マンション比較中さん]

いや、ヒルトップレジデンスの話題はここでも重要。
ヒルトップレジデンスがいくらで売れるかによってここのリセールの強さを予想できるので。最安480であれば妥当ですね。ここはヒルトップより平均80万/坪、最大でも100万/坪違うので少し割安だったと思います。

[4731: 通りがかりさん]

>>4730 マンション比較中さん
ビルズトップと混同している人が居るようなので、その話はご勘弁いただきたいと思います。

[4732: 通りがかりさん]

>>4724 マンコミュファンさん
この情報は、あなたの推定ではないですか。ヒルトップレジデンス板でも議論を呼んでいるようですけど。

[4733: マンション検討中さん]

>>4730 マンション比較中さん

三棟とか言ってる時点でパークホームズの話ではないでしょう。
ヒルズトップとか紛らわしいことを言って撹乱するのはご遠慮頂きたいですね。
短文で中古の話ばかりされている方は、暇潰しで書き込んでいるのかもしれませんが。

[4734: マンコミュファンさん]

ヒル・トップレジデンスは
坪単価400台あり。
残り物に福がありました。
リセールになれば太刀打ちできないかと。
待ってた人おめでとう。

[4735: マンコミュファンさん]

三棟とは、
この物件、ヒル・トップレジデンス、ウェリスです。
ヒル・トップレジデンスが坪単価抑えて出してくるとは誰も予想しなかったでしょう。
もっともこの立地で400台後半は高いかと。

[4736: マンコミュファンさん]

パークホームズにいってみてきました。
坪単価最安値は470万ですね。

[4737: マンコミュファンさん]

いや、ヒルトップレジデンスが平均坪単価500というのは何度も予想が出てました。平均なので条件悪い部屋は当然480くらいの部屋もあるでしょうよ。これが坪単価抑えて出してきたことになりますかね？

[4738: 匿名さん]

>>4735 マンコミュファンさん
500以上で出したら売れ残るの目に見えてますからね。
ここと戦うためにも低層を最大限安くしたのでしょう。

その分プレミアム住戸に価格上乗せしたのではないですか。金ある人にとっては、2億も3億も変わらないでしょうから。

[4739: 評判気になるさん]

>>4737 マンコミュファンさん
条件悪いというのは具体的には北向き地下部屋とかそんな感じですか？

[4740: マンション検討中さん]

>>4736 マンコミュファンさん
パークホームズで価格が出たのはプレミアムプランの部屋のみです。坪850超とか。
標準プランの部屋の価格は出ていません。
プレミアム・標準合わせて全体の平均は、坪500を超えているとか。
坪500を割るのは一部の条件が悪い部屋(地下)の可能性が高いので、比較対象にならないと思います。

[4741: マンコミュファンさん]

>>4740 マンション検討中さん

ここだって条件悪い地下があるんだから比較対象になるじやん？なんで比較対象にならない？

[4742: マンション掲示板さん]

いずれにせよ、ここのマンションは、ヒルトップが売れようが売れなかろうが関係なく、早期に完売するでしょうから、特に気にしなくて良いでしょう。

ヒルトップの低層狙いで抽選になり、それが外れた頃には、ここの在庫が既にないということは容易に想像できますね。くじ運の良い方は、ヒルトップの低層狙いも良いかと思います。

[4743: マンション検討中さん]

>>4741 マンコミュファンさん
全体に占める割合によるかと。パークホームズの部屋のうち500を切る、所謂条件の悪い部屋がどのくらいあるのでしょうか？

[4744: 買い替え検討中さん]

ここ、プレミスト仙石と比較検討されている方はいらっしゃいますか？

[4745: 通りがかりさん]

>>4744 買い替え検討中さん
文京千石のことですか？一応マークはしていました。その近くに住んでいたこともあります。駅から遠いですよね。

[4746: マンコミュファンさん]

みなさん、リセール考えての
購入。まさか500を切る坪単価で
出してくるとは。
さあ出口戦略の見直し。
五年いや10年住むか？

[4747: 通りがかりさん]

>>4746 マンコミュファンさん
あの。前のスレ読んでいますか？

[4748: マンション比較中さん]

どの投稿も1行15文字以下で改行されていますが、もしかしてガラケーから投稿してますか？ガラケーでマンコミュ見れるんですか？純粋な疑問です。もしかしておじいちゃんなのかな。スマホの文字めちゃめちゃ大きくしてるおじいちゃん時々いますよね。

[4749: 匿名さん]

>>4748 マンション比較中さん

4746さんは、PCやスマホを使わない（使えない？）中高年の方で、精一杯このスレを冷やかしに来ているのではないかと思いますので、ほどほどにスルーしてあげるのがよろしいかと。

[4750: マンション比較中さん]

>>4749 匿名さん
年取ると全く人の話、聞かなくなりますからね。うちのお隣さんにもいます。そういう人。

[4751: マンコミュファンさん]

パークホームズが坪単価500を切る分譲価格で出してきましたね。ようやく夢から覚めたようです。やはり買うなら土地がついている方です。リセール考えると。

[4752: マンコミュファンさん]

>>4751 マンコミュファンさん
一部、条件の悪い部屋ですよね。

[4753: マンコミュファンさん]

他の部屋をみてみなよ。500切ってるから。リセールなら土地つきが有利だよ。

[4754: 匿名さん]

>>4753 マンコミュファンさん
価格についてもっと具体的にかつ詳しく報告してもらえませんか？

[4755: マンション検討中さん]

みなさま、土地付き一点張りの人は議論にならないので無視がよろしいかと思います。
こういう方は自分の発言に反応されることに快感を覚えるので、この人、変態なんです。

[4756: マンコミュファンさん]

リセール気になる人がここで投稿しているから、議論が噛み合わない。残り物に福があった。市ヶ谷アドレスならパークホームズがいいかと。

[4757: マンション検討中さん]

>>4756 マンコミュファンさん

上のレス読まれましたか？
パークホームズの価格表なり示していただかないと、正確なところは分かりません。

[4758: 通りがかりさん]

>>4756 マンコミュファンさん
いつまでも同じことを繰り返し主張していないで、パークホームズの板で議論してください。噛み合わないのはあなたです。

[4759: 通りがかりさん]

>>4757 マンション検討中さん
プレミアム以外は、まだ分からないらしいです。推測で、騒がれているようですが。

[4760: マンション検討中さん]

>>4759 通りがかりさん
推測では、お話にならないと思います。来年きちんと価格がオープンになってから出直して来い！って感じです。

[4761: マンコミュファンさん]

価格表はもらいました。ここではオープンにしませんが低層は500前後です。

[4762: マンション比較中]

パークホームズは、坪 470-853
ってことですか？

[4763: マンコミュファンさん]

だいたいが、東京建物が火をつけ
三菱が乗っかり住友が上乗せ三井が適正。この流れはかわらん。

[4764: マンション検討中さん]

先日現地を見に行きましたが、存在感が素晴らしいですね。北側はまだエントランスや植栽が見えないため物寂しいですが、南側は市谷の杜と相まって綺麗でした。
エリアナンバーワンの分譲マンションであることに異論はないでしょうね。(マンコミュファンを除いて)