ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[461: 匿名希望さん]

>>459 匿名さん
情報通ですね。納戸町は分かりましたが、左内坂はわかりませんでした。

[462: 評判気になるさん]

未販売分の修繕積立費と管理費は分譲会社負担が原則なのですね。規約に変な文言がないと信じたいです。

https://1manken.hatenablog.com/entry/20140613
　

[463: マンション検討中さん]

>>453 評判気になるさん
周辺相場も本物件同様に全居室の平均単価ですか？

[464: 評判気になるさん]

>>463さん

遅くなりました。すみません。ウエリス市谷加賀町のスレッドでマンションマニアさんコメント？から引用したものでして、全室平均かどうかは不明です。

[465: マンション検討中さん]

定借で購入して、途中売却上手くいきますか？

[466: 坪単価比較中さん]

７０年ありゃ大丈夫ですよ。住宅ローンなら融資する銀行多数。
沖さんを見てみなさい。割安定借物件で財を成した先駆者です。

ここは割高なので儲かりませんが

[467: 匿名希望さん]

>>466 坪単価比較中さん
銀行の案内を見ると定借には貸せないと明記されていますが、実際には貸してもらえるのですか？

[468: 買い替え検討中さん]

定借でも所有権でも、今マンション買って儲けようなんてナンセンス。
そういう時期はとっくに終わってる。

[469: マンション検討中さん]

10年後売って利益出ますか？

[470: マンション検討中さん]

馬鹿っぽい質問だな　笑

[471: 口コミ知りたいさん]

>>467 匿名希望さん

銀行って百行以上あるのですけど。。。どの銀行の話してるんですか。
貸してくれる銀行は必ずあります。探してみてください。
もちろんですけど、定借の残り期間内が最長貸付期間になるはずですので、
35年以内に売れば次買う人も35年で組めます。

残り35年切ってくるとその次に買う人が少なくなるので残存価値はおそらく急速に下がっていきます。が、まだ事例がないので本当にそうなるかどうかは誰もわかりません。

[472: マンション検討中さん]

スーパーはどこが近いの？

[473: 匿名希望さん]

>>471 口コミ知りたいさん
都市銀行の説明書には、そのような記載がありますし、実際に三井住友や三菱UFJの窓口に聞くとそのような回答が返ってきます。先日、三菱レジデンスにメールで問い合わせたら、やはり一般的には貸借には貸せないことが多いので、こちらから貸せるところを紹介するとの回答でした。私はまだギャラリーに行けていないので、銀行の選択肢がどの程度あるのか疑問に思い質問した次第です。

[474: 口コミ知りたいさん]

その今書き込みしてる端末で検索すればいいのに。。。
ちょっと調べただけでこんだけある。

楽天銀行
https://help.rakuten-bank.net/faq/show/5747?category_id=99&site_do...

西日本シティ銀行
https://714919.jp/loan/shakuchiken/

関西みらい銀行
https://www.kansaimiraibank.co.jp/kojin/jutaku/plan/shakuya.html

三井住友銀行
https://www.smbc.co.jp/setsumeisho/pdf/jutakuloan005.pdf

中国銀行
https://www.chugin.co.jp/personal/service/housingloan/lineup/syakuti/

スルガ銀行
https://www.surugabank.co.jp/surugabank/kojin/service/superhome_ace/

[475: マンション検討中さん]

学校のチャイムありますか？

[476: 名無しさん]

>>473 匿名希望さん
ネット系以外メガバンクも使えますし、この物件ではフラットも対象みたいです。

[477: 検討板ユーザーさん]

ここは7,000万円台で購入できる部屋が複数あるからおすすめ。高層でも一部7,000万円台で購入できる。
ただ、8,000万を超える坪400以上は定借加味しても割高。
定借コストも安くなくて、相応の負担となるので、7,000万円台はおすすめ。
一方で至近の物件でも中古の所有権物件でも坪400万円前後で安ければ350万円前後で売り出されてるから、ここは新築プレミアム加味してもグロスで8,000万円以内、単価で坪400万円までがギリでしょう。

[478: 検討板ユーザーさん]

ちなみに高級路線ではない、定借物件につき、仕様は坪400万円以上としては物足りない。
天カセなし、食器棚オプション、洗面とトイレの床塩ビシート。
何よりやばいのは、サッシ等級が最下層のT 1。イーストの東向きの中学校側は学校のチャイムや部活動の声、休日の周辺のグランド提供あるが、窓ガラス閉めても声は普通に漏れるでしょう。特に耳がきつい、高齢者はノイローゼになるのでは。笑

[479: 検討板ユーザーさん]

ちなみに出口を考えない高齢者が多数要望出しているとのこと。好きか嫌いかは検討者次第。。。

[480: マンション検討中さん]

年齢層は高齢？30代？

[481: 匿名希望さん]

>>480 マンション検討中さん
30代から80代まで幅広いそうです。

[482: 匿名希望さん]

>>478 検討板ユーザーさん
1階と2階は、防犯合わせ積層透明ガラスのようですが、これは少し遮音性があるのでしょうか？

[483: 検討板ユーザーさん]

ここの一階二階は本当に良いですね。
テラス広いから採光、通風問題ないし。
敷地周囲は植栽に加え、四方接道で隣地も気にならないし。
おまけに割高感ないとくれば、人気あるのはうなづけます。

[484: マンション検討中さん]

一番いいなと思っていた部屋は今回売り出されていないのが痛い、悩ましい

[485: マンション検討中さん]

現地みたよ。サラリーマンが住むには、無理と感じた。駅から毎日はきつい。

[486: マンション掲示板さん]

ここは定借とはいえ、8000万以下で市谷にそこそこの広さに住めるというのが売りみたいで、要望書もその価格帯に多く張り付いているみたいですね。
とはいえ定借です。
これで仕様良ければ良いんですが、仕様が残念過ぎます。

[487: マンション検討中さん]

インターフォンとテンカセ、徒歩4分あれば。

[488: マンション掲示板さん]

トイレ、洗面の塩ビシート。
廊下のタイル未採用。
洗濯機上吊り戸棚なし。
食器棚なし。
キッチン、洗面の水栓のグレードの低さ。

モデルルームはかなり盛られてるので、冷静に見るとコストカットがあからさま。
ホームページみるといかにも高級路線だが、外廊下だし、購入後の実物見たらがっかりしそう。
この感じだとエレベーターとかパースない部分もかなりコストカットしてることが予想される。
パンフに乗せてる共用部のところだけ、仕様頑張ってほかの共用部はコストダウンて良くある話。

[489: マンション検討中さん]

>>488 マンション掲示板さん
私も水栓は驚きました。モデルルームとは仕様が異なるそうなので、つまりモデルルームの意味がないです。

[490: マンション掲示板さん]

>>489 マンション検討中さん

仰る通り、なんの意味もありません。
残念です。

[491: 匿名希望さん]

>>488 マンション掲示板さん
洗濯機上の棚や食器棚はオプションでつけると高いのでしょうか？次回聞いてみようと思っておりますが、ご存知でしたらお教えください。

[492: 匿名さん]

>>491 匿名希望さん

金額云々よりデベの姿勢では？通常イニシャルでデベ側でつけるより、有償オプション設定のが割高に設定されてるから、建築費削りながら購入者からオプション発注もらうたびに上手く採算回収。ゼネコンに対しても有償オプションで儲ける分にはデベは放置。有償オプションはボラれてると思った方が良いよ。

[493: マンション検討中さん]

地盤や土地の由来が良いので、検討してます。駅から歩くけど、買いかな。

[494: 匿名希望さん]

>>492 匿名さん
そうですか。そんな気はしていました。キッチンカウンター上には吊り戸棚は希望すれば無償で付けてもらえるとのことでした。カーテンやエアコンもそうなのでしょうね。住宅ローンもその傾向はあるのでしょうか。

[495: eマンションさん]

良く見ると、洗面所やキッチンの収納が一部観音開きになってるね。
郊外のマンションじゃないんだし、定借とは言え割高なんだから、仕様下げないで欲しいです。
こういう姿勢が残念です。

[496: マンション検討中さん]

ブリリアの西早稲田とどちらが仕様が良いでしょうか？

[497: 匿名さん]

>>496 マンション検討中さん

向こうは3L5,700万円?だし、それでこっちと仕様同等位だったら、なんか微妙だよね。
元々市谷加賀町と面影橋では地位が雲泥の差。
そんなブリリアと比較されてること自体、この物件はイマイチなのかも。

[498: 名無しさん]

来場予約がマジで取れない。
マジで三菱やNTTの太客や社員優先してんじゃないのか。

[499: 匿名希望さん]

>>498 名無しさん
新型コロナの影響で、枠が少ないらしいです。販売は7月にずれ込んでいるとのことでした。建築は予定通り進んでいるため、一部の部屋はカスタマイズできないみたいです。

[500: マンション検討中さん]

1～2Fはほとんど何も変えられないみたいですね

[501: マンション検討中さん]

二階のテラス住戸は安いのに地下感ないし、マジでオススメだわ。
一階のテラス住戸は地下感満載。
モリモトとかオープンハウスかと思ったわ。

[502: 検討板ユーザーさん]

建設地周辺で三井2件、住友 1件、モリモト1件、最近は神楽坂6分でブランズ神楽坂も出てきたし、選びたい放題ですね。他は所有権だし、悩ましいですね。

[503: 検討板ユーザーさん]

>>502 検討板ユーザーさん

いや、野村にサンウッドも出てくるよ。
ここの売行き見て、各社リリースしてくるのかな。
ブランズ神楽坂は完全にここの状況見ながら価格調整してくるだろうけど、最近芝浦とか勘違い価格とチープな企画で、東急は評判落としてるから、その点ここは天下の三菱地所レジデンスということで期待は持てる。

[504: マンコミュファンさん]

牛込三中の近くに住んでますが、チャイムの音気になったことありません。
ノイローゼとか言ってる人は、、感覚おかしいですね。

[505: 評判気になるさん]

施工会社のフジタってどうでしょうか。地所が間に入れば安心していいですかね。地所の三田の建設中物件もフジタですが、フジタのウェブサイト見ても高級感ある建物の実績もなく少し気になっています。

[506: マンション掲示板さん]

ここ実はめちゃくちゃお宝マンションな気がする。
都内で、山手線内側でここまで大規模低層マンションある？
四方接道だし、大規模なりのエントランスや共用部の設え。
タワーマンションでないからこそのランニングコストのスケールメリットで、定借コスト踏まえても他の所有権マンションと大差ない。
底地人も堅い会社だし、定借だからこその坪350万円前後から購入できるし、テラスも広いし、タイル貼りだし。
マンションだから当然デメリットもあるけど、それを覆すだけのメリットが強いマンションかと。
新規の来場予約取れないのも分かる気がする。
大久保通り周辺のガチャガチャ感もないし、市ヶ谷寄りで整然としてる。
業者さんみたくあまりうまくまとめられませんが、感想です。

[507: 匿名さん]

業者さんみたいです。

[508: マンション検討中さん]

>>507 匿名さん

俺も同じこと思ったw

[509: 検討板ユーザーさん]

物件目の前の市谷の杜って、竣工までに完成するのでしょうか。

[510: マンション検討中さん]

はじめましてです。
こちらのマンション、抽選にならなければ購入予定です。
マンションを購入する予定がなかったのですが、近くで良さそうな新築ができるとのことで見学しそのまま購入希望です。正直ほかのマンションすら見ていません。
個人的には、
共有部の豪華さやサービスの充実度が素晴らしく、土地も良いし、低層なので地震にも対応
等の良い部分がたくさんあると思っていましたが、そうではない評価もお見受けするので、初心者の立場で質問です。
また、このあたりで予算を考えると占有部が狭いのは仕方ないのかなと思っています。

・定借のデメリットとメリット
・ランクが低いとの意見がありましたが、使い勝手が悪かったり貧相だったりするレベルですか？
・上記の私の考えに対するご意見

もしよろしければ、ご意見よろしくお願いいたします