ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[451: マンション検討中さん]

天井カセットが良くてオプション払えば設定できるかと思ったのですが、不可との回答でした。天井カセット設定する場合には天井が低くなってしまうとのこと。二重天井でもそういうものなのでしょうか。

[452: 匿名さん]

>>451 マンション検討中さん
天カセの必要ふところは一番小さい機種でも20cmくらいかと思います。
普通の二重天井部分のふところは10cmが多いと思いますので、プラス10cmくらい低くする必要があるのだと思います。

[453: 評判気になるさん]

悩んでいます。

時期・場所・物件も異なり一概に比較も出来ないと思いますが、周辺物件と比べて定借にも関わらず価格が高めに見えてしまいます。

皆さんどう評価されていますか。

また、C80Cタイプの部屋を例にとると、窓がマンション内側に向いており販売に苦戦しそう（なので価格も低めにデベ側も設定）。全部屋を販売しきれなかったときの影響はどんなことが想定できますでしょうか。管理費・修繕費の見直しなど。

（1）周辺相場
※別スレッドより引用
・パークコート市谷加賀町二丁目　2001年築　加賀町2　新築時の坪単価約330万円　現在の坪単価約325万円
・フォルム市谷加賀町　2009年築　加賀町2　新築時の坪単価約325万円　現在の坪単価約335万円
・ヴィークコート市谷加賀町　2012年築　加賀町2　新築時の坪単価約365万円　現在の坪単価約365万円
・ザ・パークハウス市谷加賀町　2014年築　加賀町2　新築時の坪単価約360万円　現在の坪単価約385万円

（2）本物件の坪単価
※本スレッド価格情報より計算
※小数点第一位切上
South:448万円(22部屋平均）
East:399万円（26部屋平均）
West:398万円（9部屋平均）
Central:393万円（17部屋平均）　
全平均:412万円（74部屋平均）

皆さんのご意見を伺わせてください。

[454: 匿名さん]

多少というかかなり割高でも、どうしても新築が良いという人が一定数いて、そういう方々が今の新築の購入層です。
だからここも他の新築もだいたい2割位割高で、そんなこと分かって買っているのです。
資産性とか気にしている時点で新築は買わない方が無難です。

[455: 買い替え検討中さん]

例に出されたのは相場高騰前だから今と比較するのはナンセンス。
ただこの辺は中古がほんとに弱いエリアで、現在の単価はほんとにそんなもの。
という事は、買った瞬間に大幅に損確定です。
2014年までの物なら、買って住んで損していないばかりか儲かってます。
ただ、他のエリアだと、中古価格は分譲価格を上回っているのが実情で、
それに引き換えこのエリアは・・・

[456: 評判気になるさん]

>>454匿名さん

ありがとうございます。新築プレミアムということなのですね。資産性を気にしてしまっているので確かに仰っている通りかもしれません。

>>455買い替え検討中さん

ありがとうございます。このエリアは中古が弱いエリアなのですね。将来的に転勤の可能性もあるので売却も視野に入れているので参考になります。

エリア・物件としては自分は魅力を感じているのですけどね。悩ましいです。

[457: 匿名希望さん]

>>453 評判気になるさん
データをまとめてくださり、ありがとうございます。間違いなく高いでしょう。ただ、この場所では他に選択肢はないですよね。あとは中古しかないです。

[458: マンション検討中さん]

>>457 匿名希望さん

加賀町の二丁目になりますが、ヴィークコートの隣にウエリスの新築が建ちますよ。

[459: 匿名さん]

納戸町と左内坂に三井が建ててますよね。

[460: 匿名希望さん]

>>458 マンション検討中さん
いいマンションですね。でも、私には広過ぎますし予算オーバーです。

[461: 匿名希望さん]

>>459 匿名さん
情報通ですね。納戸町は分かりましたが、左内坂はわかりませんでした。

[462: 評判気になるさん]

未販売分の修繕積立費と管理費は分譲会社負担が原則なのですね。規約に変な文言がないと信じたいです。

https://1manken.hatenablog.com/entry/20140613
　

[463: マンション検討中さん]

>>453 評判気になるさん
周辺相場も本物件同様に全居室の平均単価ですか？

[464: 評判気になるさん]

>>463さん

遅くなりました。すみません。ウエリス市谷加賀町のスレッドでマンションマニアさんコメント？から引用したものでして、全室平均かどうかは不明です。

[465: マンション検討中さん]

定借で購入して、途中売却上手くいきますか？

[466: 坪単価比較中さん]

７０年ありゃ大丈夫ですよ。住宅ローンなら融資する銀行多数。
沖さんを見てみなさい。割安定借物件で財を成した先駆者です。

ここは割高なので儲かりませんが

[467: 匿名希望さん]

>>466 坪単価比較中さん
銀行の案内を見ると定借には貸せないと明記されていますが、実際には貸してもらえるのですか？

[468: 買い替え検討中さん]

定借でも所有権でも、今マンション買って儲けようなんてナンセンス。
そういう時期はとっくに終わってる。

[469: マンション検討中さん]

10年後売って利益出ますか？

[470: マンション検討中さん]

馬鹿っぽい質問だな　笑

[471: 口コミ知りたいさん]

>>467 匿名希望さん

銀行って百行以上あるのですけど。。。どの銀行の話してるんですか。
貸してくれる銀行は必ずあります。探してみてください。
もちろんですけど、定借の残り期間内が最長貸付期間になるはずですので、
35年以内に売れば次買う人も35年で組めます。

残り35年切ってくるとその次に買う人が少なくなるので残存価値はおそらく急速に下がっていきます。が、まだ事例がないので本当にそうなるかどうかは誰もわかりません。

[472: マンション検討中さん]

スーパーはどこが近いの？

[473: 匿名希望さん]

>>471 口コミ知りたいさん
都市銀行の説明書には、そのような記載がありますし、実際に三井住友や三菱UFJの窓口に聞くとそのような回答が返ってきます。先日、三菱レジデンスにメールで問い合わせたら、やはり一般的には貸借には貸せないことが多いので、こちらから貸せるところを紹介するとの回答でした。私はまだギャラリーに行けていないので、銀行の選択肢がどの程度あるのか疑問に思い質問した次第です。

[474: 口コミ知りたいさん]

その今書き込みしてる端末で検索すればいいのに。。。
ちょっと調べただけでこんだけある。

楽天銀行
https://help.rakuten-bank.net/faq/show/5747?category_id=99&site_do...

西日本シティ銀行
https://714919.jp/loan/shakuchiken/

関西みらい銀行
https://www.kansaimiraibank.co.jp/kojin/jutaku/plan/shakuya.html

三井住友銀行
https://www.smbc.co.jp/setsumeisho/pdf/jutakuloan005.pdf

中国銀行
https://www.chugin.co.jp/personal/service/housingloan/lineup/syakuti/

スルガ銀行
https://www.surugabank.co.jp/surugabank/kojin/service/superhome_ace/

[475: マンション検討中さん]

学校のチャイムありますか？

[476: 名無しさん]

>>473 匿名希望さん
ネット系以外メガバンクも使えますし、この物件ではフラットも対象みたいです。

[477: 検討板ユーザーさん]

ここは7,000万円台で購入できる部屋が複数あるからおすすめ。高層でも一部7,000万円台で購入できる。
ただ、8,000万を超える坪400以上は定借加味しても割高。
定借コストも安くなくて、相応の負担となるので、7,000万円台はおすすめ。
一方で至近の物件でも中古の所有権物件でも坪400万円前後で安ければ350万円前後で売り出されてるから、ここは新築プレミアム加味してもグロスで8,000万円以内、単価で坪400万円までがギリでしょう。

[478: 検討板ユーザーさん]

ちなみに高級路線ではない、定借物件につき、仕様は坪400万円以上としては物足りない。
天カセなし、食器棚オプション、洗面とトイレの床塩ビシート。
何よりやばいのは、サッシ等級が最下層のT 1。イーストの東向きの中学校側は学校のチャイムや部活動の声、休日の周辺のグランド提供あるが、窓ガラス閉めても声は普通に漏れるでしょう。特に耳がきつい、高齢者はノイローゼになるのでは。笑

[479: 検討板ユーザーさん]

ちなみに出口を考えない高齢者が多数要望出しているとのこと。好きか嫌いかは検討者次第。。。

[480: マンション検討中さん]

年齢層は高齢？30代？

[481: 匿名希望さん]

>>480 マンション検討中さん
30代から80代まで幅広いそうです。

[482: 匿名希望さん]

>>478 検討板ユーザーさん
1階と2階は、防犯合わせ積層透明ガラスのようですが、これは少し遮音性があるのでしょうか？

[483: 検討板ユーザーさん]

ここの一階二階は本当に良いですね。
テラス広いから採光、通風問題ないし。
敷地周囲は植栽に加え、四方接道で隣地も気にならないし。
おまけに割高感ないとくれば、人気あるのはうなづけます。

[484: マンション検討中さん]

一番いいなと思っていた部屋は今回売り出されていないのが痛い、悩ましい

[485: マンション検討中さん]

現地みたよ。サラリーマンが住むには、無理と感じた。駅から毎日はきつい。

[486: マンション掲示板さん]

ここは定借とはいえ、8000万以下で市谷にそこそこの広さに住めるというのが売りみたいで、要望書もその価格帯に多く張り付いているみたいですね。
とはいえ定借です。
これで仕様良ければ良いんですが、仕様が残念過ぎます。

[487: マンション検討中さん]

インターフォンとテンカセ、徒歩4分あれば。

[488: マンション掲示板さん]

トイレ、洗面の塩ビシート。
廊下のタイル未採用。
洗濯機上吊り戸棚なし。
食器棚なし。
キッチン、洗面の水栓のグレードの低さ。

モデルルームはかなり盛られてるので、冷静に見るとコストカットがあからさま。
ホームページみるといかにも高級路線だが、外廊下だし、購入後の実物見たらがっかりしそう。
この感じだとエレベーターとかパースない部分もかなりコストカットしてることが予想される。
パンフに乗せてる共用部のところだけ、仕様頑張ってほかの共用部はコストダウンて良くある話。

[489: マンション検討中さん]

>>488 マンション掲示板さん
私も水栓は驚きました。モデルルームとは仕様が異なるそうなので、つまりモデルルームの意味がないです。

[490: マンション掲示板さん]

>>489 マンション検討中さん

仰る通り、なんの意味もありません。
残念です。

[491: 匿名希望さん]

>>488 マンション掲示板さん
洗濯機上の棚や食器棚はオプションでつけると高いのでしょうか？次回聞いてみようと思っておりますが、ご存知でしたらお教えください。

[492: 匿名さん]

>>491 匿名希望さん

金額云々よりデベの姿勢では？通常イニシャルでデベ側でつけるより、有償オプション設定のが割高に設定されてるから、建築費削りながら購入者からオプション発注もらうたびに上手く採算回収。ゼネコンに対しても有償オプションで儲ける分にはデベは放置。有償オプションはボラれてると思った方が良いよ。

[493: マンション検討中さん]

地盤や土地の由来が良いので、検討してます。駅から歩くけど、買いかな。

[494: 匿名希望さん]

>>492 匿名さん
そうですか。そんな気はしていました。キッチンカウンター上には吊り戸棚は希望すれば無償で付けてもらえるとのことでした。カーテンやエアコンもそうなのでしょうね。住宅ローンもその傾向はあるのでしょうか。

[495: eマンションさん]

良く見ると、洗面所やキッチンの収納が一部観音開きになってるね。
郊外のマンションじゃないんだし、定借とは言え割高なんだから、仕様下げないで欲しいです。
こういう姿勢が残念です。

[496: マンション検討中さん]

ブリリアの西早稲田とどちらが仕様が良いでしょうか？

[497: 匿名さん]

>>496 マンション検討中さん

向こうは3L5,700万円?だし、それでこっちと仕様同等位だったら、なんか微妙だよね。
元々市谷加賀町と面影橋では地位が雲泥の差。
そんなブリリアと比較されてること自体、この物件はイマイチなのかも。

[498: 名無しさん]

来場予約がマジで取れない。
マジで三菱やNTTの太客や社員優先してんじゃないのか。

[499: 匿名希望さん]

>>498 名無しさん
新型コロナの影響で、枠が少ないらしいです。販売は7月にずれ込んでいるとのことでした。建築は予定通り進んでいるため、一部の部屋はカスタマイズできないみたいです。

[500: マンション検討中さん]

1～2Fはほとんど何も変えられないみたいですね