ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[4431: 匿名さん]

>>4424 マンション検討中さん
う?ん、住む年数にもよるけど、借地料うんぬんで毎月3万弱かかるからなー。10?15年スパンで売りに出しちゃえば断然トータルコストは所有権のより良いのかなと思うけど。

[4432: 匿名さん]

ここと西早稲田は今年のヒット物件に入ると思うわ
価格帯はともかく人気あるというのは需要を上手く捉えてるということだし
資産性は高いよね
どう考えても早く売り切るための価格設定だしデベの思惑は知らんけど
良い部屋抑えた人はラッキーだね

[4433: マンション検討中さん]

山手線内側ってだけで購入した人も多いのでは。確かに資産価値は高いと思いますが、学生時代から12年箪笥町に住んだ私としてはこの周辺相当退屈な街とだけ言っておきます笑
職場が近いし、飯田橋も歩いて行けたからまぁ良しとはしていましたが。
独り言でしたー

[4434: 口コミ知りたいさん]

>>4431 匿名さん
だからそんなにかからねえってばよ。借地料1万解体費5千円ー土地の固定資産税=1万円が正味の月コストだろ。比較するなら正確に頼みますよ。

[4435: マンコミュファンさん]

小学校の学区が見直しになる件が気になっているのですが、詳しい方いらっしゃいますか？
中学受験は必須と考えていますが、小学校受験もすべきか悩み中です。

[4436: 匿名さん]

>>4420 匿名さん
マンションみたいな区分所有建物は、建物(専有部分)と切り離して土地の区分所有権を処分することはできないので、建物がなければ意味ないと思いますが。
建物が倒壊したら、みんなで再築しなければなりませんが、とてつもない費用がかかるでしょうね。

[4437: 匿名さん]

>>4436 匿名さん
建物の専有部分と分離して処分できないのは、土地の区分所有権ではなくて、敷地利用権(敷地権)でしたね。失礼しました。

[4438: eマンションさん]

>>4435 マンコミュファンさん

どうせ公立ですからあまり期待してもしょうがありません。小学受験検討しましたが金がかかる割には別にいい進学先につながるわけでもないし、何というか金に余裕がある家庭の趣味に感じましたね。学力よりも人間性、人柄、友人たちの家柄に期待するゲームです。

[4439: 口コミ知りたいさん]

>>4433 マンション検討中さん

都内の東横線沿線からこちらに引っ越す予定なのですが、東横線沿線より退屈ですかね？東横線はいまだ人気ありますが、もうちょっと都心に住んでみたいと思いこちらを選びました。予算がもっとあれば港区、渋谷区を狙いたかったですが、今はここが限界でした。そんな人も多いのではないかと思いますが。

[4440: マンション検討中さん]

>>4434 口コミ知りたいさん
はい？借地料21,600円＋解体準備金6,910円?固定資産税約12,000円＝約15,000円くらい余分にかかるでは？？

[4441: マンション検討中さん]

>>4439 口コミ知りたいさん
東横線と言っても場所によるので何とも言えないですが、まあそうでしょうね。利便性ははるかにこちらの方が良いでしょうが。

[4442: 匿名さん]

>>4440 マンション検討中さん
小規模宅地の特例の適用による減価も考慮に入れる必要があると思います。

[4443: 口コミ知りたいさん]

>>4440 マンション検討中さん
S-70Aを例に取ると、

地代18,067-解体準備金5,807-固定資産税12,044=11,830円

特例適用後は
9,034+5,807-6,022=8,819円

地代は固定資産税の1.5掛け
3万円弱というのは100平米超えの部屋だけに当てはまる話。

[4444: 匿名さん]

まぁ損得勘定してるのは3流だね。気に入れば買って住む。それだけ。

[4445: 匿名さん]

実際定期借地ってどうなのよ？

[4446: 匿名さん]

>>4445 匿名さん
はいはい、過去レス見ましょうね。

[4447: 検討板ユーザーさん]

>>4445 匿名さん
インフレに弱いです

[4448: 匿名さん]

じゃあダメじゃん

[4449: 通りがかりさん]

>>4447 検討板ユーザーさん
デフレには強いのですか？

[4450: 匿名さん]

>>4448 匿名さん
ダメだと思えば買わなければ良いだけと思います。
この物件の環境を気に入って欲しいと思う人が買うのが健全ですよ。
定借しかネタがないので、定借で絡む人が定期的に湧いてくるのでしょうか。
正直、定借ネタはお腹一杯なので、定借以外の点で検討する場になれば良いですね。

[4451: 匿名さん]

損得しか考えられない輩は湾岸のゴミ島いけばいいのに　まだしばらくは上がるし

[4452: 匿名さん]

>>4451 匿名さん
人の悪口を言う人は大概損得勘定野郎

[4453: 匿名さん]

住宅ローンで苦しくなるひとが
でてくるから一年は買わないかな。
色々検討したが。

[4454: 匿名さん]

皆が投げうるときに買う。

[4455: マンコミュファンさん]

>>4454 匿名さん

緊急事態宣言中に指値で中古買えた俺は勝ち組。

[4456: 口コミ知りたいさん]

>>4455 マンコミュファンさん

いいね。緊急事態宣言中は一瞬安くなってる物件あったね。
九段下のタワマンが坪単価400万で出てたわ。
結局、坪単価445まで再売出しになってたけど。

[4457: マンション掲示板さん]

仕様が残念。
共有部分の一部だけ高級だけど
とってつけたようなスタディブースは228世帯に対してたったの5席。ゲストルールはゴミ置き場の隣…。
住居部分は狭いし割安な仕様でとても残念。
共有部分と、立地とレジブランドだけでイメージしてる人は住んでみてからガッカリすると思う。
だからホームページにも、モデルルームが載ってないのだろう。仕様すら載ってない…。

この仕様でもここに住みたい人への物件。
それが想像以上にに売れていてびっくり。
それだけここら辺は人気の場所なんだなと思った。
相当なコストカットして作られてるマンションとみなさん承知の上で購入しているんだろうかと余計なお世話だけど思う。

[4458: 匿名さん]

>>4457 マンション掲示板さん
貴方の仰るとおりです。
でも、下記のマンマニブログにあるように、共有部以外の仕様が物足りなくて残念なのは、以前から指摘されていました。食器棚も天カセも付いていないですし。
それでも売れているのは、残念な部分を上回る要素があったのでしょう。
高級な仕様を求めているのであれば、近くの三井物件のプレミアム部屋の購入を検討されればよいかと。それでも外廊下ですけど。
ケチをつければキリがないのですが、少なくとも貴方は検討をおやめになられたのでしょうから、それでよいのではないでしょうか。

[4459: 評判気になるさん]

>>4457 マンション掲示板さん
スタディブースとゲストルームは正直言って必要無さそう。
ところで割安な仕様とは具体的にどのような部分をいっておられるのか？

[4460: マンション掲示板さん]

>>4458 匿名さん

ですよね。
ただ気になっちゃったもんで…。
それでよいと言われてしまうと、確かにそうなんですが、どうにも残念で。
購入されてる方は皆分かってのことですもんね。
でも良い場所なだけに残念だったんで、ふと気になったのです。余計なお世話で、大変失礼いたしました。

[4461: 匿名さん]

>>4460 マンション掲示板さん
いえいえ。
検討スレである以上、思う所あって断念したというのも一つの貴重な意見だと思います。

[4462: 口コミ知りたいさん]

スタディーブースはたしかにいらないよな。中途半端だし。マンション内といえどコロナの影響で人が出入りする場所は嫌われてるし。管理組合のほうでゲストルームにコンバージョン出来たりしないんだろうか。最低でも数百万はかかるでしょうが、70年掛けて回収すればいいので十分割に合う投資になると思いますが。

[4463: 買い替え検討中さん]

>>4457 マンション掲示板さん
室内仕様はいくら上げたところで20年も建てば古臭く見えて価値はなくなりますからね。まあそれをいったら共用部も同じかもしれませんが。リビングに天カセオプションくらいは用意しても良かった気がしますが。

[4464: 匿名さん]

コロナの影響に関連すると、共用キッチンも微妙ですよね。
スタディーブースもそうですが、使う方（集団）が固定客ばかりになりそうな気もします。
あまり使わない方々にとってはお金の出し損な設備になりそうですね。
個人的には、レンタサイクルの台数を充実させて欲しかったです。

[4465: 評判気になるさん]

>>4464 匿名さん
レンタサイクルまであるんですか、何とも安っぽくて驚きです。
そんな小手先みたいなことはどうでも良いのでもっと本質的なところに力を入れて貰いたいものです。

[4466: 評判気になるさん]

>>4464 匿名さん
共用キッチンって何ですか？
そんなものがあるのですか、くだらなさにも程があります。三菱。

[4467: 匿名さん]

>>4466 評判気になるさん
正確にはコミュニティダイニングですね。
4465さんと4466さんは同一の方のようですが、単に批判したいだけの方とお見受けします。
本質的なところに力を入れたら、この値段じゃとても済まないですよ。
自転車置場の確保は1世帯1台がやっとでしょうから、レンタサイクルが充実していれば、足を伸ばすのに便利かなと思ったまでです。
家族で自転車が使えれば色々な所に足を伸ばせる立地ですので。

[4468: 匿名さん]

4465さん、4466さん
スタディーブースも、コミュニティダイニングも、シェアサイクルも、いずれも本物件の公式サイトに記載されていますよ。
批判されるのは大いに結構ですが、冷やかしではなく、サイトを見てから実のあるご意見をお願いします。

[4469: eマンションさん]

>>4467 匿名さん

レンタサイクルはいいと思いますけどね。立地的にも自転車あったほうが便利ですし。特に電動。それに今どきの大規模マンションには大抵レンタサイクルあります。

関連してですが、自転車の駐輪場の数が足りなくなるんじゃないかと心配してます。1世帯1台+αしか停められないですよね。坂が多いのでもしかしたら自転車使う人少ないのかもしれませんが、世帯構成的にファミリーマンションになりそうだし足りなくなるのではないでしょうか。これも管理組合が後々対処になければならなそうです。平置き潰してラック設置するとか。

[4470: マンション掲示板さん]

まあ今更ネガったところで8割は売れてるので＊＊＊の遠吠え感がありますね。ネガティブな部分は所有者になる方たちでより良くできることを期待したいですね。定借といえど70年もありますから。

[4471: 匿名さん]

>>4466 評判気になるさん
設計者や三菱に失礼ですね。
そんな発言して恥ずかしくないですか。

[4472: 匿名さん]

企業のリストラが加速してきた。
住宅ローン返済するために投げ売り
する人が爆発的に増えそう。
リストラされない仕事なんで
選択肢が沢山増えそう。
港区でかなら中古がダボついてきた
感じ。

[4473: 検討板ユーザーさん]

若葉の深夜の憂さ晴らし。
嫌な事でもあったのかな。
匿名の掲示板でしか吐き出せないなんて悲しいよ。

[4474: マンション掲示板さん]

>>4462 口コミ知りたいさん
ゲストルームの使用料は布団代ぐらいの設定ですので、改装した場合の費用回収は難しいと思います。
私はスタディブースは利用するつもりです。

[4475: マンション掲示板さん]

>>4466 評判気になるさん
少なくともその部屋は管理組合の集会などには使うと思いますから必要な施設と思います。コロナが収まれば、宴会もできますしね。

[4476: 匿名さん]

パークホームズ南麻布
中古が他に比べたら安い。
よくみると定期借地。
世の中うまくできてる。

[4477: マンション掲示板さん]

>>4476 匿名さん

パークホームズ南麻布は残り40年ちょいだから、あと10年もすれば次買う人が35年でローン組めなくなるよ

[4478: eマンションさん]

>>4469 eマンションさん

現在近所に住んでますが子育て世帯は子乗せ電動自転車持ってる方が多いです
子乗せだとたしか駐輪場のタイプが限られるので心配です

[4479: 匿名さん]

>>4477 マンション掲示板さん
麻布アドレスなら取り壊し直前まで定期借家で賃貸に出せるので利回り還元法で適正価格が計算できますね。

[4480: マンション検討中さん]

>>4464 匿名さん

購入者ですが（こう書かないと叩かれてしまう）、たしかに共有部は一見素敵なんですが、スタディブースとかコミュニティーダイニングとかは使いどころはあまりなさそうですね。

お部屋の設備仕様は元々賃貸なので許容できると思ってたんですが、友達のマンション見てやっぱり少し価格なりなのかと感じてしまいました。購入前は設備仕様なんて気にしたことなかったので、住むようになれば気にしなくなると思います。服で例えると、ユニクロとは言いませんが、セレオリくらいで満足で出来る人が大半だと思うので、そういった層を意識した形なんでしょうね。