ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[4270: 検討板ユーザーさん]

>>4269 検討板ユーザーさん
あ、失礼。パークホームズ南麻布と混同してました。プラウドは立地の格が全然違いますね。それはそれで、ここや西早稲田の参考にはならないでしょうね。

[4271: マンション検討中さん]

倍率が凄かったでしょうが、プラウド南麻布を買えた人はうはうはですね。

[4272: 検討板ユーザーさん]

>>4271 マンション検討中さん
とは言え賃借終了と同時に価値ゼロとなるわけで上手く売り抜けられるかどうかタイミングが難しい案件ですね。

[4273: マンション検討中さん]

>>4272 検討板ユーザーさん
そうですね。ここのマンションも希少性はあるので、
売り時がいつか考えれば良いパフォーマンスを出せそうです。きっと残期間50年頃に売却する人が多いでしょうね。

[4274: 名無しさん]

>>4273 マンション検討中さん
築20年で引っ越しと売却するのは面倒です。
代わりの良い物件が見つかるかどうかも分かりませんし、やはり70年間持ち続ける人が多いのではないでしょうか。その間に資産インフレが起きたら所有権付きマンションを買っておけば良かったと思うかもしれませんね。

[4275: 匿名さん]

>>4274 名無しさん
70年後はこの世に居ないですよ。子や孫に相続させて代々居住するのであれば、70年では足りないでしょうけど、そのような方は、そもそも所有権物件を選ぶでしょう。ここを購入された方々は、70年フルで住むことを考えているのはあまりいないと思いますよ。

[4276: 口コミ知りたいさん]

定期借地が各地で流行っているけど
インフレくるのかな？

[4277: 口コミ知りたいさん]

>>4274 名無しさん
きっと20年も経たずに売る人は一定数いますよ。多分20年あれば半分くらい住民入れ替わるんじゃないでしょうか。ちなみに私は買い替えですが5年で現居を売ってこちらに越してくる予定です。こちらの物件も住宅ローン控除が切れたらおそらく売却して次のマンションに移ります。

[4278: 口コミ知りたいさん]

>>4276 口コミ知りたいさん
定期借地でもインフレが来れば賃貸よりはだいぶマシですね。住居費の大部分を固定できるので。地代ガーという人が出てきますが固定資産税に毛が生えた金額なので所有権と大差ありません。

[4279: マンコミュファンさん]

>>4278 口コミ知りたいさん
所有権付きを買った人が含み益にほくそ笑むけど仕方ないですね。

[4280: 匿名さん]

>>4279 マンコミュファンさん
この物件を購入する人に含み益どうこう言っても無駄ですよ。所有権にこだわっているようにお見受けしますが、上でも言われているように、買いたいと思ったときに買うのが1番ですよ。

[4281: マンション検討中さん]

今週末は登録会ですね。どのお部屋が人気なんでしょうか。

[4282: マンション検討中さん]

1期の価格見ましたが、低層階でも500万くらい上がってるんですね。。

[4283: マンション掲示板さん]

>>4279 マンコミュファンさん

それは仕方ないですね。一期一次に買った私はすでにほくそ笑んでいますが。

[4284: 低層]

>>4282 マンション検討中さん

テラス付き以外もですか？

[4285: eマンションさん]

>>4282 マンション検討中さん
先着から選ぶと、1期1次のままの価格ですよ

[4286: マンション検討中さん]

>>4284 低層さん
C-60F1は、テラス付きで+500、テラスなしでも+400?450です。

[4287: マンション検討中さん]

>>4285 eマンションさん
セントラルコートがいいのですが、先着のお部屋の間取り(C-70Et)が使いにくそうで迷います。。

[4288: 匿名さん]

>>4287 マンション検討中さん
この部屋は、多くの方が良いと思うのですが(私もそうでした)、未だ契約に至らないのですね。角部屋でテラスもありますが、テラス前が壁でリビングの形が使い方に迷いますね。でも内廊下突き当たりで、サイドエントランスにも出やすく気になることは確かです。

[4289: 評判気になるさん]

C-70Etは洋室を一つ潰してLDを広くして使うことを考え検討しました。他にもそういう人はいたんじゃないかと思いますがセントラル下層はコロナの影響で間取り変更出来なくなったのが痛かったですね。
しかし、これからの購入を考えるなら新たに販売される部屋が実質的に値上げされていることを考えるとこの部屋を自前で間取り変更してしまうのも有りかも知れません。
壁は西の道路・その向こうの一般住宅から隠してくれてむしろプライベート感が増していいかもと思ってました。壁がないとしてもどうせ開けた景色があるわけではありませんから。

[4290: 匿名さん]

>>4289 評判気になるさん
西日ですしね。

[4291: マンション検討中さん]

質問です。
1階と2階は実質地下に潜っていると思いますが、植栽等もあるため日照はほぼないでしょうか。
日照シミュレーションで見た方いらっしゃいますか。

[4292: 口コミ知りたいさん]

>>4291 マンション検討中さん
シミュレーションは見ていないので詳細はそちらで確認していただいたほうがいいですが、テラス付きでしたら日が高くなった頃に多少は入ってくると思いますよ。上層階ほどは望めないでしょうが。テラスに日があたってそれが反射してうっすら明るいくらいですかね。テラスを再現したモデルルームがあるのでそれで雰囲気を確認するのがいいです。

[4293: マンション掲示板さん]

1期4次は24戸が販売のようです。
先着は7戸から5戸に減りました。

[4294: 匿名さん]

>>4291 マンション検討中さん
2階は地面より100cm低いですが、基本的に下のテラス分はセットバックしているので、ある程度日照は確保されると私は考えています。

[4295: 口コミ知りたいさん]

>>4293 マンション掲示板さん

>>4140 の投稿を前提とすると、

残り53戸から

先着 -2戸
1期4次 -24

で残り27戸ですか。

入居1年前で88％販売済みというのは景気が良いですね。
4次で全部はけなくても85％は行きそうですね。

[4296: 検討板ユーザーさん]

凄い。。。

https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/outline/index.html

[4297: マンション掲示板さん]

3月中にはほぼほぼ完売だなぁ

[4298: 3907&PHI656&MCH10&BTS3994&PTK5904&PHIH3&SG21732&PCA267&MSU373]

▽「第1期4次登録受付2020/11/13-11/15」（抽選11/15）
総戸数：228戸／全42タイプ
販売戸数：24戸(第1期7月初旬118戸、第1期2次9月初旬29戸、第1期3次10月初旬35戸・放出率90.35％）
販売価格：6,990万円～11,880万円(第1期＝6,030万円～16,080万円、第1期2次＝6,710万円～11,500万円、第1期3次＝6,890万円～10,130万円)
専有面積：60.37m2～84.19m2(第1期＝49.23m2～110.08m2、第1期2次＝60.37m2～87.08m2、第1期3次＝60.37m2～77.55m2)
間　 取：1LDKS～3LDK(第1期=1LDK～4LDK、第1期2次=2LDK～4LDK、第1期3次=2LDK～3LDK)
駐車場：59台(31000円-38000円)
駐輪場：238台
入 居：2021-令和3年/11月中旬予定(完成8月予定）
その他：メインエントランス北＋サブエントランス東西の計3カ所＋駐車場&駐輪場出入口
コンシェルジュフロントサービス、シェアサイクル3台、来客用駐輪コマ
生鮮宅配BOX、デジタルサイネージ、共用部FreeWI-FI、24時間ゴミ出し対応他

専用テラス･ルーフバルコタイプ販売有り｡
なお今回4次の販売で、放出累計販売戸数は206戸になり、放出率は90.35％になった。
直近経過考慮後の今回進捗想定値は88.15％程（経過比率約10.52％増）

1期販売https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/683/
同2次販売https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/3083/
同3次販売https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/3794/

*本宅重量鉄骨構造では2面2カ所エントランスや最直近所有物件では全出入口4＋1
だが1棟構成で戸数もこちらより多いが、本物件は200戸強で全方位出入口5カ所
設置は出入りセキュリティ防犯&利便性面で優秀。
複数出入り設計は好みなのだが、この戸数での類似事例はほとんどないほど良い。
4方位接道、戸数比敷地面積からも特別恩恵となり、効率よく動ける。
知人女性等には、防犯・通常生活動線で「利用し易い」エントランス複数設置を
重視する者もいる。

7月販売開始以来、4カ月目で約90％程の進捗になっており、この間、先着販売分も
30戸近くがほぼ順調に捌けた。
中央・総武線の両国方面から秋葉原・御茶ノ水・神田・東京界隈は、江戸期からの
表市中で開かれた地区。本地区や四谷界隈も、幕府要職屋敷や城下商業ご用達等、
なにかと行き来も多かった地区。外濠の広大空間が見渡せるのは現在も変わらない。

[4299: マンション検討中さん]

残ってるお部屋だとどこがリセールバリュー期待できそうでしょうか。

[4300: マンション検討中さん]

>>4299 マンション検討中さん
そんなあなたに、クリオはいかがですか

[4301: マンコミュファンさん]

>>4299 マンション検討中さん

ないです。

[4302: 通りすがり]

>>4299 マンション検討中さん

リセール考えるならこの物件ではなく、PTKとかにすれば？そもそも価値観が違うとかは置いといて、都心三区や湾岸とかとは圧倒的に流動性が違うからこの辺りは売るときに以外に苦労すると思う。

[4303: マンション野郎]

>>4302 通りすがりさん

湾岸も全体の取引量が多いけど、1億超える取引となってくると中央区の勝どきでも数えるほどしかないって湾岸ナビで言ってたぞ。

このエリアでリセールしづらいって考えにくいなあ。物が少ないから相場がわかりづらい、適正価格を外して出すと売れにくいというなら分かるけど。

[4304: 匿名さん]

リセールは厳しいでしょう。多少高くても周りの所有権物件を選ぶでしょうから。

[4305: マンション検討中さん]

>>4304 匿名さん
今日も出ました！
一辺倒ネガ！
いつもお疲れ様でっす！！

[4306: マンション検討中さん]

>>4277 口コミ知りたいさん
5年前の物件ならそこそこ値上がりしてるんですか？

[4307: 匿名さん]

>>4304 匿名さん
本当に定借を目の敵にしてるんですね。

[4308: 通りがかりさん]

>>4307 匿名さん
抽選に外れて、希望の部屋が買えなかったのでしょう。

[4309: 通りすがり]

>>4303 マンション野郎さん

＞物が少ないから相場がわかりづらい、適正価格を外して出すと売れにくいというなら分かるけど。

供給が少ない→相場が分かりづらいから適正価格が分かりにくい→分かりやすく安くないとすぐ売れない→価格の下方修正圧力

需要面で言うと購買力のある駅近、タワマン、展望重視の層には刺さらないのは売りづらくなる要因かと。

[4310: 匿名さん]

今週末の予約は、金曜日を除いて埋まっているようです。盛況ですね。

[4311: 匿名さん]

>>4310 匿名さん
金曜日も空きが少なくなっていますね。
このぶんだと4次の24戸も完売になりそうですね。
そうすると全体の88%売却済みですか。
大人気ですね。

[4312: マンション検討中さん]

売れ行き好調の理由は見た目が安いと消費者が飛びついてこうなりますが本当に安いのでしょうか？
定期借地権はいまひとつ分かりにくいです。

[4313: 匿名さん]

>>4312 マンション検討中さん
言うほど安くないと思いますよ。
投資云々ではなく、皆さん、この物件に魅力を感じて住みたいと思って、多少高値でも購入に踏み切っているのでしょう。
まさに、買いたいときに買いたい物件を買うというのを地で行く感じでよろしいのではないかと思います。

[4314: 口コミ知りたいさん]

>>4306 マンション検討中さん

多少は値上がりしてますがそこまでですね。新築供給があまりない地域なので下がりはしませんが、築古なのでそこまで上がりもしません。ローンの元本部分が戻ってきて諸経費、リフォーム代を回収できるくらいですね。ここの手付金より多少多いくらいです。住んだ期間で実コストを計算すると周辺家賃相場の半額で住めたくらいの感じで儲かってはいないです。

[4315: 名無しさん]

>>4310 匿名さん
今週末は、1期4次の申込だからではないでしょうか。
新規客ではないと思います。

[4316: 匿名さん]

>>4315 名無しさん
そうでしょうね。ちなみに来週も土日は混雑しているようです。もともと、契約会で席が少ないのかもしれませんが、ギャラリーは混んでいるのではないでしょうか。

[4317: 評判気になるさん]

バルコニー付き、テラス付きはあの価格でも抽選になるのかな？

[4318: 口コミ知りたいさん]

>>4317 評判気になるさん

見ものですね。抽選にならなくても一人買い手がいれば本物だと思います。

[4319: マンション比較中さん]

>>4309 通りすがりさん
誰もが「駅近、タワマン、展望重視」ではないのでは？
売れ行き好調の現状を見れば分かるのではないでしょうか。
そして、将来の価格がどうなるかなど言い当てることもできません。
予想を立てても、それはどこまでも推測に過ぎないのです。
一つ言えるとすれば、ここは希少性のある立地だということです。