ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[4250: 口コミ知りたいさん]

ウェリス市ヶ谷加賀町
価格でました。
16980万107,90平米
12980万84,05平米

最上階は26980万116,13平米

[4251: 匿名さん]

>>4250 口コミ知りたいさん
お高いですね。自分にはとても手が届きません。三井のヒルトップレジデンスも同じくらいなのでしょうか。

[4252: マンション掲示板さん]

>>4250 口コミ知りたいさん

まだ価格出てなかったのか

[4253: 検討板ユーザーさん]

>>4251 匿名さん
同じかもっと高いかもしれません

[4254: 匿名さん]

>>4253 検討板ユーザーさん
うひゃぁ・・・。何となくですが、この物件が人気を集めている理由が分かりました。

[4255: 評判気になるさん]

>>4249 口コミ知りたいさん
検索かけましたが、ヒットしませんでした。どちらに出ていますか？

[4256: 口コミ知りたいさん]

>>4255 評判気になるさん

スーモにでていますよ。
14800万、100平米弱。
これ誰も買わないと思う。
10000万でもつらいかと。

[4257: 匿名さん]

>>4250 口コミ知りたいさん

小数点とカンマの違い、習わなかった？

[4258: 匿名希望さん]

>>4257 匿名さん
https://coliss.com/articles/build-websites/operation/writing/53.html

あなたの中の常識が、世界の常識とは限りません。
ドイツ暮らしが長い方かもしれませんよ。

[4259: マンション検討中さん]

>>4258 匿名希望さん
マジでこういう暇な人尊敬する笑

[4260: 評判気になるさん]

>>4256 口コミ知りたいさん
ありがとうございました。ルーバル6階2LDKですか。高いですね。

[4261: 評判気になるさん]

>>4258 匿名希望さん
目から鱗でした。科学系学術雑誌ですと、カンマ、コンマですので、それが当然と思っていました。

[4262: 匿名さん]

>>4258 匿名希望さん

日本語としては間違いです！

[4263: 匿名さん]

というか、小数点の代わりにカンマ使ってる反論になってないよね 笑
二重に恥かいてるよね 笑

[4264: 評判気になるさん]

>>4263 匿名さん
桁も合わないですね。

[4265: 匿名さん]

いま売りに出されている都心部の定期借地権の中古を見ると築11年の広尾ガーデンフォレストが80.58平米1億4800万円の売り出し、築7年のプラウド南麻布が83.1平米1億7500万円の売り出しになっています。ここは新築で71平米7900万円というのは破格の安さのように見えます。広尾や南麻布が異常な価格なのでしょうか。

[4266: 匿名さん]

>>4265 匿名さん
広尾や南麻布と（麹町や番町ではない）市ヶ谷を比べたら、中古でも前者の方が高くなりますよ。広尾や南麻布の他の新築物件と比べてみるとよく分かりますよ。そもそも比較の前提（定借云々ではなく、地域ブランド）が異なるのではないでしょうか。

[4267: マンション掲示板さん]

>>4260 評判気になるさん
10500なら買う人いると思うなー

[4268: マンション掲示板さん]

>>4265 匿名さん

どちらも新宿区市谷とは格が違いますからね。広尾は借地権残期間が40年、南麻布はたしか残り50年と少しでその値段です。プラウド南麻布の方はたしか2倍くらいに値上がってるんじゃなかったでしたっけ？

[4269: 検討板ユーザーさん]

プラウド南麻布は70平米で8000万台後半～9000万くらいなので、1億7500万はふっかけすぎで参考にならなさそうですね。それだけ出せるなら、パークコート(タワー)かシティタワーに行った方が良いと思いますし。

[4270: 検討板ユーザーさん]

>>4269 検討板ユーザーさん
あ、失礼。パークホームズ南麻布と混同してました。プラウドは立地の格が全然違いますね。それはそれで、ここや西早稲田の参考にはならないでしょうね。

[4271: マンション検討中さん]

倍率が凄かったでしょうが、プラウド南麻布を買えた人はうはうはですね。

[4272: 検討板ユーザーさん]

>>4271 マンション検討中さん
とは言え賃借終了と同時に価値ゼロとなるわけで上手く売り抜けられるかどうかタイミングが難しい案件ですね。

[4273: マンション検討中さん]

>>4272 検討板ユーザーさん
そうですね。ここのマンションも希少性はあるので、
売り時がいつか考えれば良いパフォーマンスを出せそうです。きっと残期間50年頃に売却する人が多いでしょうね。

[4274: 名無しさん]

>>4273 マンション検討中さん
築20年で引っ越しと売却するのは面倒です。
代わりの良い物件が見つかるかどうかも分かりませんし、やはり70年間持ち続ける人が多いのではないでしょうか。その間に資産インフレが起きたら所有権付きマンションを買っておけば良かったと思うかもしれませんね。

[4275: 匿名さん]

>>4274 名無しさん
70年後はこの世に居ないですよ。子や孫に相続させて代々居住するのであれば、70年では足りないでしょうけど、そのような方は、そもそも所有権物件を選ぶでしょう。ここを購入された方々は、70年フルで住むことを考えているのはあまりいないと思いますよ。

[4276: 口コミ知りたいさん]

定期借地が各地で流行っているけど
インフレくるのかな？

[4277: 口コミ知りたいさん]

>>4274 名無しさん
きっと20年も経たずに売る人は一定数いますよ。多分20年あれば半分くらい住民入れ替わるんじゃないでしょうか。ちなみに私は買い替えですが5年で現居を売ってこちらに越してくる予定です。こちらの物件も住宅ローン控除が切れたらおそらく売却して次のマンションに移ります。

[4278: 口コミ知りたいさん]

>>4276 口コミ知りたいさん
定期借地でもインフレが来れば賃貸よりはだいぶマシですね。住居費の大部分を固定できるので。地代ガーという人が出てきますが固定資産税に毛が生えた金額なので所有権と大差ありません。

[4279: マンコミュファンさん]

>>4278 口コミ知りたいさん
所有権付きを買った人が含み益にほくそ笑むけど仕方ないですね。

[4280: 匿名さん]

>>4279 マンコミュファンさん
この物件を購入する人に含み益どうこう言っても無駄ですよ。所有権にこだわっているようにお見受けしますが、上でも言われているように、買いたいと思ったときに買うのが1番ですよ。

[4281: マンション検討中さん]

今週末は登録会ですね。どのお部屋が人気なんでしょうか。

[4282: マンション検討中さん]

1期の価格見ましたが、低層階でも500万くらい上がってるんですね。。

[4283: マンション掲示板さん]

>>4279 マンコミュファンさん

それは仕方ないですね。一期一次に買った私はすでにほくそ笑んでいますが。

[4284: 低層]

>>4282 マンション検討中さん

テラス付き以外もですか？

[4285: eマンションさん]

>>4282 マンション検討中さん
先着から選ぶと、1期1次のままの価格ですよ

[4286: マンション検討中さん]

>>4284 低層さん
C-60F1は、テラス付きで+500、テラスなしでも+400?450です。

[4287: マンション検討中さん]

>>4285 eマンションさん
セントラルコートがいいのですが、先着のお部屋の間取り(C-70Et)が使いにくそうで迷います。。

[4288: 匿名さん]

>>4287 マンション検討中さん
この部屋は、多くの方が良いと思うのですが(私もそうでした)、未だ契約に至らないのですね。角部屋でテラスもありますが、テラス前が壁でリビングの形が使い方に迷いますね。でも内廊下突き当たりで、サイドエントランスにも出やすく気になることは確かです。

[4289: 評判気になるさん]

C-70Etは洋室を一つ潰してLDを広くして使うことを考え検討しました。他にもそういう人はいたんじゃないかと思いますがセントラル下層はコロナの影響で間取り変更出来なくなったのが痛かったですね。
しかし、これからの購入を考えるなら新たに販売される部屋が実質的に値上げされていることを考えるとこの部屋を自前で間取り変更してしまうのも有りかも知れません。
壁は西の道路・その向こうの一般住宅から隠してくれてむしろプライベート感が増していいかもと思ってました。壁がないとしてもどうせ開けた景色があるわけではありませんから。

[4290: 匿名さん]

>>4289 評判気になるさん
西日ですしね。

[4291: マンション検討中さん]

質問です。
1階と2階は実質地下に潜っていると思いますが、植栽等もあるため日照はほぼないでしょうか。
日照シミュレーションで見た方いらっしゃいますか。

[4292: 口コミ知りたいさん]

>>4291 マンション検討中さん
シミュレーションは見ていないので詳細はそちらで確認していただいたほうがいいですが、テラス付きでしたら日が高くなった頃に多少は入ってくると思いますよ。上層階ほどは望めないでしょうが。テラスに日があたってそれが反射してうっすら明るいくらいですかね。テラスを再現したモデルルームがあるのでそれで雰囲気を確認するのがいいです。

[4293: マンション掲示板さん]

1期4次は24戸が販売のようです。
先着は7戸から5戸に減りました。

[4294: 匿名さん]

>>4291 マンション検討中さん
2階は地面より100cm低いですが、基本的に下のテラス分はセットバックしているので、ある程度日照は確保されると私は考えています。

[4295: 口コミ知りたいさん]

>>4293 マンション掲示板さん

>>4140 の投稿を前提とすると、

残り53戸から

先着 -2戸
1期4次 -24

で残り27戸ですか。

入居1年前で88％販売済みというのは景気が良いですね。
4次で全部はけなくても85％は行きそうですね。

[4296: 検討板ユーザーさん]

凄い。。。

https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/outline/index.html

[4297: マンション掲示板さん]

3月中にはほぼほぼ完売だなぁ

[4298: 3907&PHI656&MCH10&BTS3994&PTK5904&PHIH3&SG21732&PCA267&MSU373]

▽「第1期4次登録受付2020/11/13-11/15」（抽選11/15）
総戸数：228戸／全42タイプ
販売戸数：24戸(第1期7月初旬118戸、第1期2次9月初旬29戸、第1期3次10月初旬35戸・放出率90.35％）
販売価格：6,990万円～11,880万円(第1期＝6,030万円～16,080万円、第1期2次＝6,710万円～11,500万円、第1期3次＝6,890万円～10,130万円)
専有面積：60.37m2～84.19m2(第1期＝49.23m2～110.08m2、第1期2次＝60.37m2～87.08m2、第1期3次＝60.37m2～77.55m2)
間　 取：1LDKS～3LDK(第1期=1LDK～4LDK、第1期2次=2LDK～4LDK、第1期3次=2LDK～3LDK)
駐車場：59台(31000円-38000円)
駐輪場：238台
入 居：2021-令和3年/11月中旬予定(完成8月予定）
その他：メインエントランス北＋サブエントランス東西の計3カ所＋駐車場&駐輪場出入口
コンシェルジュフロントサービス、シェアサイクル3台、来客用駐輪コマ
生鮮宅配BOX、デジタルサイネージ、共用部FreeWI-FI、24時間ゴミ出し対応他

専用テラス･ルーフバルコタイプ販売有り｡
なお今回4次の販売で、放出累計販売戸数は206戸になり、放出率は90.35％になった。
直近経過考慮後の今回進捗想定値は88.15％程（経過比率約10.52％増）

1期販売https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/683/
同2次販売https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/3083/
同3次販売https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/3794/

*本宅重量鉄骨構造では2面2カ所エントランスや最直近所有物件では全出入口4＋1
だが1棟構成で戸数もこちらより多いが、本物件は200戸強で全方位出入口5カ所
設置は出入りセキュリティ防犯&利便性面で優秀。
複数出入り設計は好みなのだが、この戸数での類似事例はほとんどないほど良い。
4方位接道、戸数比敷地面積からも特別恩恵となり、効率よく動ける。
知人女性等には、防犯・通常生活動線で「利用し易い」エントランス複数設置を
重視する者もいる。

7月販売開始以来、4カ月目で約90％程の進捗になっており、この間、先着販売分も
30戸近くがほぼ順調に捌けた。
中央・総武線の両国方面から秋葉原・御茶ノ水・神田・東京界隈は、江戸期からの
表市中で開かれた地区。本地区や四谷界隈も、幕府要職屋敷や城下商業ご用達等、
なにかと行き来も多かった地区。外濠の広大空間が見渡せるのは現在も変わらない。

[4299: マンション検討中さん]

残ってるお部屋だとどこがリセールバリュー期待できそうでしょうか。