ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[4130: マンション掲示板さん]

でもやはり高いよ。

[4131: 口コミ知りたいさん]

>>4129 名無しさん
人口が半減しても、東京の中心は土地需要があるのではないでしょうか。人口700万人の都市として、中心部の密度がそのまま半分になるとは思えません。

[4132: マンコミュファンさん]

>>4131 口コミ知りたいさん
人口減は、地方から。それにより地方はますます不便になり、東京都心への集中傾向はさらに強まるのではないでしょうか。

少なくとも、山手線の内側であるこの地で、人口減の影響があるとは思えません。

[4133: 評判気になるさん]

>>4122 名無しさん

いつものパターンで締め括りですか。
また落ち着いたら同じ主張を展開。

[4134: 口コミ知りたいさん]

>>4133 評判気になるさん
ご本人は得意なようなのですが、側から見ると痛いですね。繰り返すところは、記憶力が無いのか、協調性が欠如しているのではないかと推察します。
初めて見る検討者が戸惑わないよう、適宜それが無意味である旨コメントすることに私はしております。

[4135: マンション掲示板さん]

>>4128 口コミ知りたいさん
専有部は自分でなんとかできるからいいとして、キーレスエントリーあたりはなんとかしてほしかったな。鍵持ってれば自動で開く仕組みのマンション最近は多いからね。

[4136: 口コミ知りたいさん]

>>4135 マンション掲示板さん
共有部は、キーレスです。語弊がありました。

[4137: 名無しさん]

>>4129です。
ただここはNTTのようなのでたとえ70年後でもまず普通に解体だと思います。区役所建替系は延長あり得ると思います。

[4138: 名無しさん]

>>4137 名無しさん

もちろんただの素人の考えですけど。

[4139: 契約済みさん]

>>4137 名無しさん
延長って言ってもまた次の期間の権利金か前払地代か何か払わないといけないだろうからねえ。すでに定期借地を借りてる人に事後的に既得権を与える立法でもされれば別だろうけど。当事者同士で行われた契約をあとから国やらなんやらが介入するにはよっぽどのことがないと。なので期待するだけ無駄。そもそも、なんで延長を期待してるんですか？建て替え？所有権化？どっちも追加の費用が発生するかと思います。

[4140: 口コミ知りたいさん]

先週、この土日と、MRを見学し検討を始めました。当初イーストで考えていたのですが、残りの部屋数多いので相対的に人気ないのでしょうか？
リセール考えると、他の棟が良いのか悩んでいます。

セントラルコート東向き:残3戸(先着0戸、1期4次:3戸)
セントラルコート西向き:残5戸(先着1戸、1期4次:4戸)
ウエストコート:残11戸(先着2戸、1期4次:7戸、それ以外:2戸)
サウスコート:残11戸(先着3戸、1期4次:2戸、それ以外:6戸)
イーストコート:残23戸(先着1戸、1期4次:11戸、それ以外:11戸)

[4141: マンション掲示板さん]

>>4140 口コミ知りたいさん

もともとの部屋数が多いだけでは？割合でいうとどうなりますか？

[4142: マンション検討中さん]

>>4140 口コミ知りたいさん

人気か人気じゃないかは、先着順の残り数で見た方が良いかもです！イーストは他と比べて前半の供給数がすくないので、余ってるというか、まだ出されてないって感じだと思います。

[4143: 評判気になるさん]

>>4141 マンション掲示板さん
割合も計算したら、下記のような感じでした。
セントラルコート東向き:残3戸(先着0戸、1期4次:3戸)、全23戸、残13%

セントラルコート西向き:残5戸(先着1戸、1期4次:4戸)、全31戸、残16%

ウエストコート:残11戸(先着2戸、1期4次:7戸、それ以外:2戸) 、全39戸、残28%


サウスコート:残11戸(先着3戸、1期4次:2戸、それ以外:6戸) 、全48戸、残23%

イーストコート:残23戸(先着1戸、1期4次:11戸、それ以外:11戸)、全87戸、残26%

[4144: 契約済みさん]

>>4143 評判気になるさん

なるほど。いま1期1次の価格表確認しましたが当時の時点では2期販売予定だった部屋数がイーストが一番多かったのでそれがあとに引いてる可能性が高そうです。

セントラル東: 7部屋
セントラル西: 7部屋
ウエスト: 16部屋
サウス: 6部屋
イースト: 32部屋

販売初期?中期の掲示板の議論を見てもらえばわかると思いますが、イーストのデメリットは主に隣が中学校というところに集約されていまして、運動場の砂埃の可能性と中学校からの音に懸念があります。一方でイーストはサウスと比べ1割以上安いので結果リセールでそこまで不利になるようなことは無いと個人的に思います。間取りと日当たり、中学校が気になるかどうかで選ばれれば問題ないかと。

[4145: 評判気になるさん]

>>4026 評判気になるさん
1期4次の予定価格と比べると、全体的に値上げですね…。
302:7,000、202:7,000、504:12,000、407:8,000、306:7,900、205:8,000、809:8,900、710:8,800、514:8,600、416:8,400、104:8,000、820:9,500、624:9,200、428:9,000、108:10,500

[4146: マンション検討中さん]

>>4145 評判気になるさん
私の家族はテラスかルーバルの部屋欲しかったのですが、この価格なら手が出せませんでした。

[4147: 匿名さん]

>>4126 マンション掲示板さん
カメラ付きインターホンですね。録画機能がないと不安です。

[4148: マンション検討中さん]

唯一の内廊下だからか、セントラルはもう売り切れそうですね。

[4149: 契約済さん]

>>4148 マンション検討中さん
全部屋内廊下にしたら、さらに人気出たんですかね。

[4150: 口コミ知りたいさん]

>>4136 口コミ知りたいさん
共有部はキーレスなんですか？
「非接触」と書いてあった気がするのですが、これはオートロックの前で鍵を取り出さなくとも解錠できるという理解でよろしいでしょうか？

[4151: 口コミ知りたいさん]

>>4150 口コミ知りたいさん
かざす必要はあるのでは？

[4152: 匿名さん]

>>4145 評判気になるさん
1期4次の価格表に基づく価格なのでしょうか？4026さんのように実際の価格表があれば比較し易いのですが。

[4153: マンション掲示板さん]

なぜ契約した人たちは値上げを
喜んでいるのですか？

[4154: マンコミュファンさん]

>>4153 マンション掲示板さん
このスレにその様な人いましたか？

[4155: 口コミ知りたいさん]

>>4153 マンション掲示板さん
そりゃ、安く買えたからでしょう。
しかも、値上げしたあとに買う人がいれば物件の資産性により確信が持てますからね。
住友不動産の有明のシティタワーズ東京ベイを見てみてください。
1期1次購入者がまるで人生の成功者かのように振る舞っていますよ。

[4156: 口コミ知りたいさん]

>>4150 口コミ知りたいさん
キーレスでしたっけ？MRで説明を受けた記憶がないですし、パンフレット見返してもその記述が見当たらないのですが？普通にエントランスもガチャッと鍵を指してオートロック解除するもんだと思ってました。

[4157: 口コミ知りたいさん]

4156 です。すみません、フロアプランの図面上に確かに非接触キーと書いてありました。パンフレットのファシリティの部分に書いてなかったので、接触型やガチャッとやるタイプかと思いこんでましたが、いまや書かなくても当たり前の機能なのですね。

[4158: マンション掲示板さん]

>>4157 口コミ知りたいさん
https://www.lixil.co.jp/lineup/building_apartment_store/steeldoor/nxp2...

この様なタイプの鍵ですよね？

[4159: 口コミ知りたいさん]

>>4158 マンション掲示板さん
4150です。
お返事くださった方々ありがとうございます。
キーレス、非接触などの定義を曖昧に理解しておりました。
本物件は非接触、つまり、鍵をかざして解錠するということで、ハンズフリーではないということですね。

[4160: マンション掲示板さん]

>>4155 口コミ知りたいさん

そうなんですか。
ではこれから買う人たちは
高値づかみですね。

[4161: 検討板ユーザーさん]

>>4160 マンション掲示板さん

そんなことは誰にもわかりません。
ただ、1期1,2次購入者は緊急事態宣言後の不確定のなかリスクをとって短期的な勝利を得たということは言えると思います。

[4162: 検討板ユーザーさん]

今週は先着順２戸売れたね。
182戸供給して175戸売れてるから、77%売れちゃってるね。
あと2週間後には第1期4次なので、早くしないとなくなっちゃいそう。

[4163: 匿名さん]

>>4160 マンション掲示板さん

高値掴みもなにも、他の所有権はわざわざ販売遅らせてここ売れてから高値放出するって話だから、ここの価格も明らかに割安な物件を値上げしてるって話みたいだから、高値掴みにはならないでしょうね。
三井も東急もサンウッドも伊藤忠もここの売行き見て強気に行っちゃうみたいよ。

[4164: マンション検討中さん]

ここも既に第4コーナー回った感じですか、、年度内完売しそうですね。

[4165: マンション掲示板さん]

リスクとありますが、
リスクは定期借地って
ことですか？

[4166: マンション検討中さん]

>>4165 マンション掲示板さん
簡単なので文脈から読み取りましょう。

[4167: マンション掲示板さん]

定期借地なんだから
みなさん値下げをするよう
要望してみてはいかがでしょうか？
上やだけで@400はぼりすぎな
感じがします。

[4168: マンション検討中さん]

>>4167 マンション掲示板さん
売れなければ黙っていても値下げするし、売れれば値上げする。1期3次まで順調だから値上げしただけ。
大幅値上げの部屋は、残り少ないタイプの部屋のため、欲しい人にすぐ買われてしまうでしょう。
金のある人にとっては、金を出せば買えるのだから良い状況です。抽選なら、欲しくても買えないこともありますからね。

[4169: 匿名さん]

>>4167 マンション掲示板さん
多くの人は購入済のため厳しいのでは

[4170: マンション検討中さん]

>>4167 マンション掲示板さん

頭固いですね

[4171: マンション検討中さん]

あなた大丈夫？

[4172: 口コミ知りたいさん]

>>4167 マンション掲示板さん

上屋だけと考える人はお呼びでないですね。
どこに土地を70年ただで貸してくれる人がいるんですか

[4173: マンション掲示板さん]

同じ坪単価で土地付きの中古を
探している人はいますか？

[4174: 匿名さん]

>>4173 マンション掲示板さん

スレ違いなのにわざとですか？
粘着質の度合い凄いですね。

[4175: 口コミ知りたいさん]

先着の販売戸数が2戸減り、7戸になりました。順調なようです。

[4176: マンション掲示板さん]

>>4162 検討板ユーザーさん
年内は4次までだそうです。次期は、年明けですね。

[4177: 口コミ知りたいさん]

>>4173 マンション掲示板さん

おなじ市谷加賀町にあるヴィークコートかパークコートあたりだと買えると思いますよ。頑張ってください

[4178: 評判気になるさん]

>>4176 マンション掲示板さん
年末年始はMRも休むのでしょうね。
あと1年あるから、MRも人減らして、ゆっくり少しずつ売る方針でしょう。

[4179: マンション掲示板さん]

>>4178 評判気になるさん
パークホームズに対抗させる狙いもありそうです。

[4180: 評判気になるさん]

現地にいくと、S-70K1タイプの4階のみわかりやすく示されていましたが、このタイプ狙いの方いますか？

[4181: eマンションさん]

同じ地区でグレードも同じとします。
新築坪単価400万なら、築浅中古370万
くらいは妥当でしょうか？

[4182: 匿名希望さん]

>>4181 eマンションさん
なんの話でしょうか？

[4183: eマンションさん]

ピアース神楽坂
55平米7200万。
土地所有権付き。
さあーどうするかな。

[4184: eマンションさん]

>>4183 eマンションさん
狭いですね。

[4185: eマンションさん]

>>4183 eマンションさん
こちらと比較検討しているのでしょうか？どうするも何も、お先にどうぞ。

[4186: eマンションさん]

お先にどうぞ→お好きにどうぞ。

[4187: 匿名さん]

>>4183 eマンションさん

名前変えてまでご熱心ですね。

[4188: 検討板ユーザーさん]

第1期4次終わったら、最終期にかけて更に値上がりしそうですね。
第1期4次で確実に契約したいです。。

[4189: 匿名さん]

>>4188 検討板ユーザーさん
1期4次の時点では流石に完売まではないでしょうかね。年内に売り切るかどうか。

[4190: 検討板ユーザーさん]

ピアース神楽坂は小規模だし部屋も小さいの中心だし対象顧客が違いすぎるかなあ。お好きな方を選んでくださいとしか。

[4191: 検討板ユーザーさん]

>>4189 匿名さん
上の検討者の投稿見る限り、４次で全部売り切るわけではなさそうですよ。2割程度残して来年5次、もしくは最終期で他の所有権物件に合わせて売り切るのではないでしょうか。

[4192: eマンションさん]

>>4191 検討板ユーザーさん
少なくとも19戸は次期に残してあるとのことでした。年明け以降に要望を受け付けるそうです。

[4193: 検討板ユーザーさん]

>>4192 eマンションさん

3月末の年度内には完売の確度高いですね。
一部住戸が残ったとしても、竣工前には完売ですね。

[4194: eマンションさん]

なぜ契約者は元気なの？
検討者は冷静だよ。
大きな買い物。
リセール考えて所有権つきがいいか
底地はないが安いほうを選ぶかで
検討している。

[4195: マンション検討中さん]

>>4194 eマンションさん
あなた大丈夫？

[4196: 匿名さん]

>>4194 eマンションさん
まあそこは冷静にご自身で検討していただいて、納得行く方を選んでください。貴方の仰るとおり大きな買い物だけに。
リセール、定借、所有権云々はこれまで議論し尽されてきましたので、過去レスを参考にしていただければ十分かと。
それでは、悔いのないご検討を。

[4197: 口コミ知りたいさん]

>>4194 eマンションさん
大きな買い物は契約者も同様です。
私は非常に良い買い物をしたと思っています。

自身と家族が直感で住みたいと思える物件、部屋を選んではいかがでしょう。懸念があるのであれば、そこは今買うべき物件ではないかもしれません。

[4198: 匿名さん]

>>4191 検討板ユーザーさん
そうですか。近くの三井物件と絡めるのでしょうかね。

[4199: 検討板ユーザーさん]

>>4194 eマンションさん
もうすでに160人近くの契約者がいることの意味を考えてみたら如何でしょうか。所有権があればリセールがいいというわけではないですからね。

[4200: マンション検討中さん]

4194は馴染みのない言葉
底地を連呼する人です

[4201: 匿名さん]

>>4199 検討板ユーザーさん
過去レス見ると、現時点で残53戸のようですので、契約者は175人ではないでしょうか。

[4202: 口コミ知りたいさん]

悩みますね。
神楽坂に坪単価400台
新築がでましたから。

[4203: 匿名さん]

>>4202 口コミ知りたいさん
ピアース神楽坂HILLS？ あそこはこことは対象者が違うんじゃないのかな？ ここを検討している人であそこと悩む人はそういないと思う。
ブランズ神楽坂は仕様に差があると思うけどサイズ的には被る部屋もあるから、せっかく市谷加賀町レジデンスが相場を引き上げてくれたっぽいのに何してくれてんだと思ってるかも知れない。

[4204: マンション掲示板さん]

>>4202 口コミ知りたいさん
いい物件見つかって良かったですね。31戸しかないので急がないと買えないかもですよ。もう二度と来ないでください。

[4205: マンション掲示板さん]

>>4202 口コミ知りたいさん
悩みますね、と言われても。
その理由をつぶやかれても、不明確ですので迷惑でしかありません。少しは発言内容を考えてください。

[4206: 口コミ知りたいさん]

若宮町みたいに
み入居で500万のせて
売りに出す人たちが目に浮かぶ。
一年は売れないかと。

[4207: マンション掲示板さん]

>>4206 口コミ知りたいさん
若宮町の物件は承知しないのですが、発言の意図が分かりません。ここを未入居で500万増で売り出しても、買手が付かないと言いたいのでしょうか？勝手な想像で、意義がありませんよ。

[4208: マンション検討中さん]

中古や新築未入居で売りに出した場合、この物件は強いだろうな。
周辺でも希少な大規模、エントランスのグレード感、再現可能性のある小規模物件と比べると、差は出るだろうね。
竣工が楽しみだね。

[4209: マンション検討中さん]

定期的に巡回に来る底地ネガは
残念すぎて目も当てられない。
そして本人が自分の恥に気づいていないのが
さらに残念。

[4210: マンション検討中さん]

>>4206 口コミ知りたいさん
転売目的でこの物件を購入している人はいないような気がします。賃貸に出す人はいるでしょうけど。

[4211: 口コミ知りたいさん]

いやいや土地の権利がないから
転売組みは多いはず。

[4212: 口コミ知りたいさん]

利回りは良さそうだから
賃貸にする人も多いだろね。

[4213: マンション検討中さん]

結果として転売せざるおえない人はいるかもしれないが、転売目的の人はいないでしょ。
賃貸もそんなに割り合わなそうですが。。

[4214: マンション検討中さん]

>>4211 口コミ知りたいさん

定借物件が転売多いって聞いたことないですね。
まさかシティタワー品川とかの超格安出てきた物件のことが頭にこびり付いて言ってるんですかね。笑

[4215: 口コミ知りたいさん]

ほとんどが転売目的かと。
若宮町で10件でてるよ。未入居で。
2018年もの。
500万くらいのせている。

[4216: マンション検討中さん]

>>4215 口コミ知りたいさん

あら、そうですか、へぇ。
ここの物件と何か影響ありますか？

[4217: 匿名さん]

500万ていどじゃすずめのなみだていどの利益だろ
そんなくだらない儲けの為に本当に住みたい人の権利を奪うのか

本当にテンバイヤーってカスだわ

[4218: マンション掲示板さん]

>>4217 匿名さん

本当に住みたいなら抽選避けるか、強運つけて抽選当てるか、転売住戸を高値で買えよ。もしくは、三菱地所に文句言え。もっと高く売ってください、って。転売されるのがイヤならならスミフから買え。テンバイヤーがカスなんじゃなくてデベが意気地なしなのが悪いんだろ。リスク取れねえくせにテンバイヤーにゴネるなや。

[4219: マンコミュファンさん]

>>4218 マンション掲示板さん
「テンバイヤー」の本音が聞けるとは。
参考になります。

[4220: 匿名さん]

信用情報の住まいの欄に（持ち家）（賃借）のいずれかにまるをつけるとしたら、やはり見栄を張ってしまい（持ち家）に丸をつけてしまいそうです。

[4221: 口コミ知りたいさん]

ここが売りに出ると瞬間的に市ヶ谷の相場が下がるかな？
そこが買場かも？所有権つきを買いますが。

[4222: マンション掲示板さん]

>>4219 マンコミュファンさん

どういたしまして。参考にしていただければ幸いです。

[4223: マンション検討中さん]

住居地域と商業地域とで選ぶならどちらが良いですか？

[4224: 匿名さん]

>>4223 マンション検討中さん
断然、商業地域。

[4225: 通りがかりさん]

>>4224 匿名さん
理由は？

[4226: 口コミ知りたいさん]

>>4225 通りがかりさん
単純に地価が高いからじゃない

[4227: 通りがかりさん]

>>4226 口コミ知りたいさん
でも、この辺でも住居地域のマンションのが高く売られてたりするんだよね。
地価の比較でいくと説明がつかない不思議。

[4228: 口コミ知りたいさん]

クレビィア新宿若松町
坪単価470万くらい。
でてくるね。

[4229: 口コミ知りたいさん]

>>4227 通りがかりさん
単純に住宅としての価値の差じゃない？
ビル建てたり店始めたりするには容積率の高い大通りの方が、住むには喧騒から少し奥に入った静かな住宅地の方がいい。もちろん、容積率緩和されやすいのは商業地域なんでマンションなら商業地の物件を買うという選択肢もありだとはおもうが。