ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[4070: マンション比較中さん]

実質値上げが本当だとしても問題はそれで売れていくのかどうかですね。周辺の物件の販売担当や購入希望者も注視していることでしょう。

[4071: マンション検討中さん]

>>4069 坪単価比較中さん
本当でしょうね。

[4072: マンション掲示板さん]

>>4068 マンション検討中さん
箱の間、MRで見ましたよ

[4073: マンション検討中さん]

>>4072 マンション掲示板さん

どうでしたか？

[4074: 評判気になるさん]

売れ行きよかったら値上げなんてことあるんですね。まだ売りに出てない部屋と迷いましたが、3次で買ったうちは喜んでいいのでしょうか

[4075: 評判気になるさん]

>>4074 評判気になるさん
3次までは値上げ前なので、喜んで良いかと

[4076: マンション検討中さん]

安いのが魅力だったのに値上げしたら、、

[4077: 匿名さん]

確かに、安いだけですからね…

[4078: 匿名さん]

正直10年中古で値上がり後の値段だったら購入しないですね。この時点でリセールは期待できないかな。高台ですが、南側以外の四方は囲まれてますし。

[4079: 通りがかりさん]

>>4077 匿名さん
それでも売れますよ

[4080: 検討板ユーザーさん]

>>4078 匿名さん
70年後には確実に価値ゼロになる耐久消費財的な不動産物件です。
リセールバリューは期待出来ません。

[4081: 匿名さん]

定借ですし、リセールを期待して購入する人はいないのでは。それでも販売好調なのは価格やその他の要素が大きいのでしょう。本当に1期4次で全体的に値上げされているのでしょうか？1期1次との比較で2部屋しか話題に上がっていないようなので何とも言えないですね。

[4082: eマンションさん]

所有権あったって建て替えるには解体アンド再建築が必要。容積率アップがなければ全部持ち出し。それを考えたら定期借地でも検討の余地はあるのでは。ただ値上げに関しては別問題。

[4083: 評判気になるさん]

>>4081 匿名さん
これは私も知りたいですね。例えば今回E-70G1タイプが出ているようですが、1次に売り出されたものと2つ隣で条件がほとんど変わらないので、4次の価格がわかれば簡単に比較ができると思います。

[4084: マンション掲示板さん]

定期借地物件が坪単価@400
それが売れている。

市ヶ谷や飯田橋に住んでいるマンション住民は
喜び。
これから底地付きでマンション買うのは難しくなった。

[4085: マンコミュファンさん]

普通の人はグロスの価格しかみないからな。定借なのもデベの営業から他(所有権と)変わりませんと言われたら、そうかとなるだけですし。

[4086: eマンションさん]

>>4085 マンコミュファンさん
建物代金と権利金または前払い地代を分解して分析するのに意味があると思うのですが頭ごなしに否定する人が一部にいます。

[4087: eマンションさん]

>>4082 eマンションさん
建て替え時の容積率アップについては閑静な住宅地では可能性が低いと思います。
容積率アップを狙うなら商業地域などを狙うのが確実かと。

[4088: eマンションさん]

>>4086 eマンションさん

どういう意味があるのですか？建物代金もしくは前払い地代権利金が安かった、もしくは高かったとして何が言えるのですか？

[4089: eマンションさん]

>>4087 eマンションさん

そうでしょうね。なので所有権でも定期借地でもどっちでも大して変わらないと思いました。

[4090: 匿名さん]

みんな心配しなくても死んでるよ。後腐れない、という意味で定借は相続としてはあり。

[4091: eマンションさん]

>>4089 eマンションさん
なのでコスパ高いのは若松町のクレヴィアです。

[4092: マンション掲示板さん]

>>4091 eマンションさん
はあ。私には何故にコスパが良いのか理解できまさん。

[4093: 名無しさん]

レジデンスクラブによれば、Central Court、およびWest Courtが上棟のようですね。内装工事は断熱吹付工事、軽量鉄骨下地工事を実施中とのこと。
South Courtは11月上旬に上棟予定。
East Courtは11月中旬頃より本格的な躯体工事に着手予定と書いてました。

もうすぐ引き渡しまで1年ですね。

[4094: マンコミュファンさん]

マジで誰か、土地代(権利金など)、建物代に分解することになんの意味があるんか教えてくれ。不動産投資なら分かる。税金、減価償却、消費税、投資結果に関わってくるから気にする意味分かる。では実需の区分で内訳にマジでなんの意味があるんや？リセールには一切関係ないぞ。

[4095: マンコミュファンさん]

>>4091 eマンションさん

50年後の建て替えで容積アップを狙って新築買うんかい？まさに本末転倒。新築買うなら好きなもん買いなよ。容積アップなら港区か渋谷区の立地がとにかく良い築古区分狙ったほうがいいよ。

[4096: 匿名さん]

>>4094 マンコミュファンさん

前払地代は実需にも関係してくるよ。

[4097: マンコミュファンさん]

>>4096 匿名さん

ローン控除かい？あと三菱UFJは前払い地代には融資してくれないと聞いたことあるな。しかし本物件は権利金方式。権利金と建物価格の内訳を分析して達成できる目的はなんだい？

[4098: マンション検討中さん]

売却する際に購入時に支払った権利金や前払い地代は控除できますか？

[4099: マンション掲示板さん]

ここが市ヶ谷飯田橋のマンションを
バブラせた定期借地ですか？

[4100: 匿名さん]

>>4099 マンション掲示板さん

そうです

[4101: マンコミュファンさん]

>>4099 マンション掲示板さん

安くないのにグロスの価格だけ見て買う素人がいるからですかね。

[4102: マンション掲示板さん]

>>4101 マンコミュファンさん
グロス価格は大事ですし、ランニングコストも考慮している事でしょう。購入者は素人が多いのは当然でしょう。玄人づらして、もっともらしい発言をする方もいるでしょう。

[4103: 匿名さん]

所有権物件が、70年後にプラスの遺産として残せる可能性と、
定借物件が、路線価の上昇で地代が値上がりして、総支払額が購入時の所有権物件と大差なくなる可能性、
どちらも今はわからないから、
綺麗なエントランスや共用部に満足感だして納得したいなぁというところですかね。
カップボードがないとか、更に足す費用や、タイミングで我が家は逃してしまったので、まだこのスレにいます。

[4104: マンション検討中さん]

>>4103 匿名さん
個人的にはこのエリアの土地価格はまだまだ値上がりが続くと読んでいます。
NTTもそう考えてるから手放さない訳で。

[4105: マンション検討中さん]

>>4104 マンション検討中さん
本当でしょうか。NTTは、現金でなくて不動産として所有したいのでは？

[4106: 名無しさん]

>>4101 マンコミュファンさん
素人も何も、大抵の人は住む家は1つで、1回しか買いません。

[4107: マンション検討中さん]

>>4105 マンション検討中さん
メリットがなければ、70年も動かせない固定資産所有したいと思わないでしょう。

[4108: マンション検討中さん]

>>4107 マンション検討中さん
メリットは、地代でしょう。NTTにとって資産は分散して活用した方がメリットがあります。売ったら１時金にしかなりません。

[4109: 評判気になるさん]

>>4107 マンション検討中さん　
権利金、前払い地代で確実に利益を獲得したうえで、将来の含み益も狙えます。
また、資金化したければ底地の中途売却という出口もあるかもしれません。
いずれにしても大企業はしたたかですよ。
一般消費者が敵うはずないです。

[4110: マンション掲示板さん]

なんか買ったら暴落しそう。
バブルだよね。

[4111: 匿名さん]

>>4110 マンション掲示板さん
投資で買おうとするならやめとけばいいんじゃないでしょうか。実需層であればここが気に入って購入したのでしょうから、暴落云々は余り気にしないのではないでしょうか。

[4112: マンション検討中さん]

>>4111 匿名さん

気にしてるから掲示板に張り付いてまだまだ上がるなど書き込んでるだと思いますよ。私もその一人ですが、引き渡しもまだまだ先ですしビクビクしながらすごしてます。下の子が中学にあがったら住み替えたいと思ってるのですが、そんなにうまくいくのか。

[4113: eマンションさん]

>>4112 マンション検討中さん
賃貸に住み続けていれば、資金が出て行くのみですから、それと比べたら多少下がろうが気にせず良いのでは。

[4114: 匿名さん]

>>4112 マンション検討中さん
購入者の方ですか。10年程度で売却を考えておられるのですね。10年先のことは分かりませんが、購入されたのであれば腹をくくるしかないのでは。ここは購入検討スレですので、購入前の方々が喧々囂々するのは分かりますけどね。

[4115: 名無しさん]

定期借地権物件で上がるとか下がるとか気にする必要がありますか？
70年分の家賃を入居時にまとめて払っているのと同じですから。
中途転売の場合は残存期間の家賃相当額を収取するだけですから多少の損得はあるにしても大差ないんじゃないですか。

[4116: マンション掲示板さん]

定期借地について知らない方々が買っているのですか？
建物解体費用まで毎月負担しなければならないのですよ。
初期投資を安く感じさせてる。この点はよくよく計算してください。

[4117: マンション検討中さん]

>>4116 マンション掲示板さん
この点については、マンションギャラリーで詳しい説明があり、納得して購入していることと思います。

[4118: 検討板ユーザーさん]

>>4117 マンション検討中さん
解体積立金や地代の値上げ予測についてどの程度踏み込んでいるかが肝要ですね。
予測不可能ですけど。

[4119: マンション掲示板さん]

地価は暴騰した。
本体は変わらない。
やはり所有権つきを。
しかしそれは@600になった。

[4120: 坪単価比較中さん]

>>4118 検討板ユーザーさん

だから、地代は固定資産税の1.5倍に連動するのだから固定資産税を払う所有権物件とほとんど変わらないんだって。

もし所有権価格を超えるとしたら0.5倍分のプレミアムの総支払額が所有権物件のグロス価格との差額を超えるときだけ。

特例適用後の地代が1万円だったとして、地代のうち、2/3 が固定資産税相当分で残りの 1/3 が地代の上乗せ分なので、定期借地権によって増加する支払いコストは 3333円/月。

一方で物件価格が所有権より2000万円安いという前提で試算すると、

2000 / 70 / 12 = 2.4万円

月平均2.4万円のバッファがある。固定資産税を除いた地代のプレミアム部分が現状の7倍になってはじめて（つまり地代が7倍になった時）所有権物件と比べたときの総支出を追い越す。解体費は所有権物件でも修繕積立金から支出しなければならないので計算にはいれなかったけど、入れたとしても4倍までバッファがある。

どちらにせよ所有権と比べたときに十分以上すでに安いんだよね。気づいてるやつはすでに買っている。

[4121: マンション掲示板さん]

>>4120 坪単価比較中さん
皆気づいているので、既に7割売れているのでしょう。

[4122: 名無しさん]

>>4120 坪単価比較中さん
でも結局は借地人なんだよね
それで良いなら問題ないけど

[4123: マンション掲示板さん]

>>4122 名無しさん

合理的に反論できなくなると結局レッテル貼りですか。程度が知れます。

[4124: 匿名さん]

>>4122 名無しさん
借地人であることは許容しつつ、その上でこの物件を気に入った多くの方々が購入しているのでしょう。

[4125: 口コミ知りたいさん]

>>4122 名無しさん
これでマウントを取った気分なんでしょうか。つまらない人ですね。

[4126: マンション掲示板さん]

マンマニさんは室内の設備仕様は物足りないですとありますが、皆さんは、どのような設備が欲しいですか？

[4127: マンション検討中さん]

>>4126 マンション掲示板さん
ディスポーザーとキッチン以外の天板もクォーツストーンなだけで満足ですが、もっと求める方には天カセや食器棚、床タイル貼りが良いのでしょうね。

[4128: 口コミ知りたいさん]

>>4127 マンション検討中さん
あとは、独立型浄水器、3面鏡框、洗濯機上の吊り戸棚、玄関横にカウンター、水流を変えられるシャワーヘッド、玄関前カメラ付きインターホン、キーレスエントリーシステム、オートロックなどもついていたらうれしかったです。

[4129: 名無しさん]

定借70年は役所系は将来的に延長の可能性がある気がします。人口も減となり土地需要があると思えない。

[4130: マンション掲示板さん]

でもやはり高いよ。

[4131: 口コミ知りたいさん]

>>4129 名無しさん
人口が半減しても、東京の中心は土地需要があるのではないでしょうか。人口700万人の都市として、中心部の密度がそのまま半分になるとは思えません。

[4132: マンコミュファンさん]

>>4131 口コミ知りたいさん
人口減は、地方から。それにより地方はますます不便になり、東京都心への集中傾向はさらに強まるのではないでしょうか。

少なくとも、山手線の内側であるこの地で、人口減の影響があるとは思えません。

[4133: 評判気になるさん]

>>4122 名無しさん

いつものパターンで締め括りですか。
また落ち着いたら同じ主張を展開。

[4134: 口コミ知りたいさん]

>>4133 評判気になるさん
ご本人は得意なようなのですが、側から見ると痛いですね。繰り返すところは、記憶力が無いのか、協調性が欠如しているのではないかと推察します。
初めて見る検討者が戸惑わないよう、適宜それが無意味である旨コメントすることに私はしております。

[4135: マンション掲示板さん]

>>4128 口コミ知りたいさん
専有部は自分でなんとかできるからいいとして、キーレスエントリーあたりはなんとかしてほしかったな。鍵持ってれば自動で開く仕組みのマンション最近は多いからね。

[4136: 口コミ知りたいさん]

>>4135 マンション掲示板さん
共有部は、キーレスです。語弊がありました。

[4137: 名無しさん]

>>4129です。
ただここはNTTのようなのでたとえ70年後でもまず普通に解体だと思います。区役所建替系は延長あり得ると思います。

[4138: 名無しさん]

>>4137 名無しさん

もちろんただの素人の考えですけど。

[4139: 契約済みさん]

>>4137 名無しさん
延長って言ってもまた次の期間の権利金か前払地代か何か払わないといけないだろうからねえ。すでに定期借地を借りてる人に事後的に既得権を与える立法でもされれば別だろうけど。当事者同士で行われた契約をあとから国やらなんやらが介入するにはよっぽどのことがないと。なので期待するだけ無駄。そもそも、なんで延長を期待してるんですか？建て替え？所有権化？どっちも追加の費用が発生するかと思います。

[4140: 口コミ知りたいさん]

先週、この土日と、MRを見学し検討を始めました。当初イーストで考えていたのですが、残りの部屋数多いので相対的に人気ないのでしょうか？
リセール考えると、他の棟が良いのか悩んでいます。

セントラルコート東向き:残3戸(先着0戸、1期4次:3戸)
セントラルコート西向き:残5戸(先着1戸、1期4次:4戸)
ウエストコート:残11戸(先着2戸、1期4次:7戸、それ以外:2戸)
サウスコート:残11戸(先着3戸、1期4次:2戸、それ以外:6戸)
イーストコート:残23戸(先着1戸、1期4次:11戸、それ以外:11戸)

[4141: マンション掲示板さん]

>>4140 口コミ知りたいさん

もともとの部屋数が多いだけでは？割合でいうとどうなりますか？

[4142: マンション検討中さん]

>>4140 口コミ知りたいさん

人気か人気じゃないかは、先着順の残り数で見た方が良いかもです！イーストは他と比べて前半の供給数がすくないので、余ってるというか、まだ出されてないって感じだと思います。

[4143: 評判気になるさん]

>>4141 マンション掲示板さん
割合も計算したら、下記のような感じでした。
セントラルコート東向き:残3戸(先着0戸、1期4次:3戸)、全23戸、残13%

セントラルコート西向き:残5戸(先着1戸、1期4次:4戸)、全31戸、残16%

ウエストコート:残11戸(先着2戸、1期4次:7戸、それ以外:2戸) 、全39戸、残28%


サウスコート:残11戸(先着3戸、1期4次:2戸、それ以外:6戸) 、全48戸、残23%

イーストコート:残23戸(先着1戸、1期4次:11戸、それ以外:11戸)、全87戸、残26%

[4144: 契約済みさん]

>>4143 評判気になるさん

なるほど。いま1期1次の価格表確認しましたが当時の時点では2期販売予定だった部屋数がイーストが一番多かったのでそれがあとに引いてる可能性が高そうです。

セントラル東: 7部屋
セントラル西: 7部屋
ウエスト: 16部屋
サウス: 6部屋
イースト: 32部屋

販売初期?中期の掲示板の議論を見てもらえばわかると思いますが、イーストのデメリットは主に隣が中学校というところに集約されていまして、運動場の砂埃の可能性と中学校からの音に懸念があります。一方でイーストはサウスと比べ1割以上安いので結果リセールでそこまで不利になるようなことは無いと個人的に思います。間取りと日当たり、中学校が気になるかどうかで選ばれれば問題ないかと。

[4145: 評判気になるさん]

>>4026 評判気になるさん
1期4次の予定価格と比べると、全体的に値上げですね…。
302:7,000、202:7,000、504:12,000、407:8,000、306:7,900、205:8,000、809:8,900、710:8,800、514:8,600、416:8,400、104:8,000、820:9,500、624:9,200、428:9,000、108:10,500

[4146: マンション検討中さん]

>>4145 評判気になるさん
私の家族はテラスかルーバルの部屋欲しかったのですが、この価格なら手が出せませんでした。

[4147: 匿名さん]

>>4126 マンション掲示板さん
カメラ付きインターホンですね。録画機能がないと不安です。

[4148: マンション検討中さん]

唯一の内廊下だからか、セントラルはもう売り切れそうですね。

[4149: 契約済さん]

>>4148 マンション検討中さん
全部屋内廊下にしたら、さらに人気出たんですかね。

[4150: 口コミ知りたいさん]

>>4136 口コミ知りたいさん
共有部はキーレスなんですか？
「非接触」と書いてあった気がするのですが、これはオートロックの前で鍵を取り出さなくとも解錠できるという理解でよろしいでしょうか？

[4151: 口コミ知りたいさん]

>>4150 口コミ知りたいさん
かざす必要はあるのでは？

[4152: 匿名さん]

>>4145 評判気になるさん
1期4次の価格表に基づく価格なのでしょうか？4026さんのように実際の価格表があれば比較し易いのですが。

[4153: マンション掲示板さん]

なぜ契約した人たちは値上げを
喜んでいるのですか？

[4154: マンコミュファンさん]

>>4153 マンション掲示板さん
このスレにその様な人いましたか？

[4155: 口コミ知りたいさん]

>>4153 マンション掲示板さん
そりゃ、安く買えたからでしょう。
しかも、値上げしたあとに買う人がいれば物件の資産性により確信が持てますからね。
住友不動産の有明のシティタワーズ東京ベイを見てみてください。
1期1次購入者がまるで人生の成功者かのように振る舞っていますよ。

[4156: 口コミ知りたいさん]

>>4150 口コミ知りたいさん
キーレスでしたっけ？MRで説明を受けた記憶がないですし、パンフレット見返してもその記述が見当たらないのですが？普通にエントランスもガチャッと鍵を指してオートロック解除するもんだと思ってました。

[4157: 口コミ知りたいさん]

4156 です。すみません、フロアプランの図面上に確かに非接触キーと書いてありました。パンフレットのファシリティの部分に書いてなかったので、接触型やガチャッとやるタイプかと思いこんでましたが、いまや書かなくても当たり前の機能なのですね。

[4158: マンション掲示板さん]

>>4157 口コミ知りたいさん
https://www.lixil.co.jp/lineup/building_apartment_store/steeldoor/nxp2...

この様なタイプの鍵ですよね？

[4159: 口コミ知りたいさん]

>>4158 マンション掲示板さん
4150です。
お返事くださった方々ありがとうございます。
キーレス、非接触などの定義を曖昧に理解しておりました。
本物件は非接触、つまり、鍵をかざして解錠するということで、ハンズフリーではないということですね。

[4160: マンション掲示板さん]

>>4155 口コミ知りたいさん

そうなんですか。
ではこれから買う人たちは
高値づかみですね。

[4161: 検討板ユーザーさん]

>>4160 マンション掲示板さん

そんなことは誰にもわかりません。
ただ、1期1,2次購入者は緊急事態宣言後の不確定のなかリスクをとって短期的な勝利を得たということは言えると思います。

[4162: 検討板ユーザーさん]

今週は先着順２戸売れたね。
182戸供給して175戸売れてるから、77%売れちゃってるね。
あと2週間後には第1期4次なので、早くしないとなくなっちゃいそう。

[4163: 匿名さん]

>>4160 マンション掲示板さん

高値掴みもなにも、他の所有権はわざわざ販売遅らせてここ売れてから高値放出するって話だから、ここの価格も明らかに割安な物件を値上げしてるって話みたいだから、高値掴みにはならないでしょうね。
三井も東急もサンウッドも伊藤忠もここの売行き見て強気に行っちゃうみたいよ。

[4164: マンション検討中さん]

ここも既に第4コーナー回った感じですか、、年度内完売しそうですね。

[4165: マンション掲示板さん]

リスクとありますが、
リスクは定期借地って
ことですか？

[4166: マンション検討中さん]

>>4165 マンション掲示板さん
簡単なので文脈から読み取りましょう。

[4167: マンション掲示板さん]

定期借地なんだから
みなさん値下げをするよう
要望してみてはいかがでしょうか？
上やだけで@400はぼりすぎな
感じがします。

[4168: マンション検討中さん]

>>4167 マンション掲示板さん
売れなければ黙っていても値下げするし、売れれば値上げする。1期3次まで順調だから値上げしただけ。
大幅値上げの部屋は、残り少ないタイプの部屋のため、欲しい人にすぐ買われてしまうでしょう。
金のある人にとっては、金を出せば買えるのだから良い状況です。抽選なら、欲しくても買えないこともありますからね。

[4169: 匿名さん]

>>4167 マンション掲示板さん
多くの人は購入済のため厳しいのでは